(上接D33版)

　　２００１年２月１６日，张贵范、张玉范、张晓明、张玲玲、张洪艳、张松梅向长春市工商行政管理局提出吉安房地产设立登记申请。当日，长春市工商行政管理局颁发了注册号为２２０１０６２０００８３２号的《企业法人营业执照》。公司住所为长春市绿园区普阳街７９号休干小区副一号楼，法定代表人为张贵范，注册资本为８００万元，经营范围为：房地产开发（叁级）、经销建材、钢材。

　　根据该公司章程，各股东出资额及出资比例如下：

　　■

　　２０００年１０月１９日，吉林双泰会计师事务有限公司以吉双会验字【２０００】第００３号《验资报告》验证，上述股东投入的货币资金８００万元已足额缴纳。

　　２、吉安房地产的股权演变及注册资本变更

　　（１）２００２年６月３日注册资本变更

　　２００２年６月３日，吉安房地产董事会作出决议，各股东在原有出资比例的基础上以实物出资的形式增加注册资本１，２００万元。２００２年５月３１日，吉林春惠会计师事务有限公司以吉春惠发验字【２００２】第０３１号《验资报告》验证：截至２００２年５月３１日止，吉安房地产已实收到六位股东缴纳的新增注册资本合计１，２００万元，各股东均以实物资产（房屋）增资，合计价值为１，２００万元；该房屋价值以吉林守信会计师事务所以吉守会评报字【２００２】第０４３号资产评估报告为依据，并经全体股东确认折为股本１，２００万元。

　　２００２年６月３日，长春市工商行政管理局就吉安房地产的增资变更申请事项办理了变更登记手续。经本次变更后，吉安房地产股权结构为：

　　■

　　（２）２００５年４月２６日股东变更

　　２００５年４月１５日，吉安房地产股东会通过决议：张贵范将其持有的１，８７５万元的出资额分别转让给张玉范１７５万元、张洪艳１２５万元、张晓明１２５万元、张松梅１２５万元、张玲玲１２５万元和长春吉安实业集团有限公司１，２００万元。２００５年４月２６日，吉安房地产就上述股东变更事项在长春市工商行政管理局办理了变更登记手续。

　　本次变更后，吉安房地产股权结构为：

　　■

　　（３）２００７年７月４日公司股东变更

　　２００７年６月２９日，吉安房地产通过股东会决议：长春吉安实业集团有限公司将１，２００万元出资额转让给张贵范。２００７年７月４日，长春市工商行政管理局核准了吉安房地产股权转让的变更申请。

　　（４）吉安房地产股权结构图

　　截止２００８年８月３１日，吉安房地产股东均为自然人，其股权结构图如下：

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　　注：长春吉安房地产开发有限公司华天大酒店系吉安房地产为方便本公司承包经营而设立，为酒店目前经营主体，其债权债务由本公司承包经营后产生；长春华天酒店管理有限公司目前尚未开展经营活动，其主要资产为酒店资产。

　　张贵范直接持有吉安房地产６０％股权，是吉安房地产的控股股东。吉安房地产各股东之间相互关系如下图：

　　■

　　（三）主要业务及发展状况

　　吉安房地产主要经营范围为房地产开发（贰级）、经销建材、钢材、百货；（以下经营范围由分公司凭许可证）餐饮、住宿、洗浴、保健按摩、游泳；营业期限至２０２１年２月１６日。吉安房地产先后开发了锦江花园系列小区和锦江公寓、银达花园，并承建绿园区政府办公楼、长春市第十一中学高中教学楼、锦江花园大酒店、京都大酒店等工程，开发房地产近８０万平方米。其中绿园区政府办公楼、长春市第十一中学高中教学楼两项工程获得质量优胜奖。

　　（四）最近一年简要财务报表

　　以下数据摘自经吉林安宏会计师事务所有限公司审计的２００７年度财务报告（吉安审报字【２００８】００６号）：

　　单位：万元

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　　（五）向本公司推荐董事及高级管理人员的情况

　　截止本报告书摘要签署之日，吉安房地产未直接或间接持有本公司股权，不存在向本公司推荐董事及高级管理人员的情况。

　　（六）最近五年之内受行政处罚、刑事处罚、民事诉讼等情况

　　吉安房地产及其主要管理人员最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

　　二、张晓明

　　（一）基本情况

　　姓 名：张晓明

　　性 别：男

　　国 籍：中国

　　身份证号码：２２０１０２１９７９０８２７３１１５

　　住 所：吉林省长春市绿园区锦江花园二区６栋１门１００１室

　　通讯地址：吉林省长春市绿园区锦江花园二区６栋１门１００１室

　　通讯方式：０４３１－８７６００７８９

　　张晓明先生最近三年一直担任吉安房地产副总经理，其持有吉安房地产７．５％的股权，目前还担任酒店公司法定代表人，未取得其他国家或地区的居留权。

　　（二）向本公司推荐董事及高级管理人员的情况

　　截止本报告书摘要签署之日，张晓明先生未直接或间接持有本公司股权，不存在向本公司推荐董事及高级管理人员的情况。

　　（三）最近五年之内受行政处罚、刑事处罚、民事诉讼等情况

　　张晓明最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

　　第五节 交易标的

　　本次交易标的为长春华天酒店管理有限公司１００％股权，酒店公司系交易对方为方便本次交易而设立的有限公司，除拥有长春华天大酒店及相关配套设施外，该酒店公司目前尚未开展其他经营活动。酒店公司的基本情况如下：

　　一、酒店公司的基本情况

　　（一）基本信息

　　名称：长春华天酒店管理有限公司

　　企业性质：有限责任公司

　　注册地址：绿园区景阳大路２２８８号

　　主要办公地点：长春市绿园区景阳大路２２８８号

　　法定代表人：张晓明

　　注册资本：２，０００万元

　　实收资本：２，０００万元

　　成立日期：２００８年５月３０日

　　税务登记证号码：吉国、地税字２２０１０６６７５６０３３４４

　　经营范围：酒店管理

　　（二）历史沿革

　　１、２００８年５月３０日酒店公司设立

　　２００８年５月３０日，酒店公司领取了长春市工商行政管理局颁发的注册号为２２０１０１０２００１４２８９号的《企业法人营业执照》，注册资本１，０００万元，股东张晓明以现金５００万元缴纳了首期出资，实收资本５００万元。上述出资业经吉林安宏会计师事务所有限公司以吉安会验字【２００８】第０９３号《验资报告》予以验证。

　　２、２００８年６月，酒店公司实收资本增加至１，０００万元

　　２００８年６月，吉安房地产以其拥有的，经吉林安宏资产评估事务所评估的，净值为３９，８３３．５２万元的长春京都大酒店资产缴付出资，其中５００万元作为注册资本，其余３９，３３３．５２万元计入资本公积。上述出资业经吉林安宏会计师事务所有限公司以吉安会验字【２００８】第１０１号《验资报告》予以验证。

　　３、２００８年７月增加注册资本至２，０００万元及股权转让

　　２００８年７月，吉安房地产以货币资金１，０００万元对酒店公司进行增资，注册资本变更为２，０００万元，上述出资业经吉林安宏会计师事务所有限公司以吉安会验字【２００８】第１０５号《验资报告》予以验证。

　　鉴于吉安房地产主要是以实物资产对酒店公司溢价出资，基于公平合理，同股同权的原则，同月，张晓明将其所持酒店公司的４７６万元出资额以４万元转让给吉安房地产。*本次股权转让后，吉安房地产的持股比例变更为９８．８％，张晓明的持股比例变更为１．２％。

　　（三）投资组建酒店公司时的资产评估情况

　　１、评估机构

　　吉林安宏资产评估事务所有限公司（不具有证券期货从业资格）。

　　２、评估目的

　　核实资产现值，为长春吉安房地产开发有限公司拟投资组建酒店公司提供价值参考依据。

　　３、评估范围和对象

　　评估范围为吉安华天分公司拥有的资产。评估对象为吉安房地产拥有的位于长春市绿园区景阳大路２２８８号的长春华天大酒店房产及相关设备，框架结构，建筑面积为８１，４３４．５７平方米，机器设备１，８３８项及部分存货。

　　４、评估基准日

　　评估基准日为２００８年５月２０日。

　　５、评估原则

　　根据国家资产评估的有关法律法规，资产评估遵循独立、客观、科学、公正、保密、统一性原则。

　　*股权转让后，吉安房地产与张晓明对酒店公司所持股权之比为（98.8%/1.2%）=82.33，实际出资额之比为[（39,833.52+1,000+4）/（500-4）]=82.33。股权之比等于实际出资额之比，股权转让体现了公平合理、同股同权的原则。

　　６、评估方法

　　（１）对房产采用的评估方法为市场法

　　市场法是在一定条件下，选择于评估对象处于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与评估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。

　　（２）对宗地采用的评估方法为基准地价系数修正法

　　待估宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价＊（１＋修正系数之和）＊土地面积＊年期修正系数

　　（３）对机器设备主要采用重置成本法进行评估

　　重置成本法是以重置成本作为设备的重置全价乘以成新率得出设备的评估价值的评估方法。

　　７、估算过程

　　（１）房屋建筑物评估技术说明

　　①估算基本公式如下：

　　评估对象价格＝可比实例房屋建筑物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因数修正系数

　　＝可比实例房屋建筑物价格×１００／（修正系数１）×（修正系数２）／１００×１００／（修正系数３）×１００／（修正系数４）

　　上式中，交易情况修正系数的分子１００，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正系数的分母１００，表示以可比实例交易当时的日期为基准；区域因素修正系数的分子１００，表示以评估对象所在区域因素为基准；个别因数修正系数的分子１００，表示以评估对象的个别因素为基准。

　　②可比实例及相关修正因素的选择

　　遵循替代原则，并进行实地勘察，选取与评估对象处在同一供求范围内、用途相同、规模相当、建筑结构相同、档次相当、权利性质相同，成交日期与评估基准日接近，交易类型与评估目的基本吻合，交易价格是正常市场价格或能够修正成正常市场价格的可比实例。估价对象房产选取的比较实例基本情况如下：

　　估价对象与可比实例因素条件说明表

　　■

　　③结合评估对象和可比实例的具体情况，对商服繁华度、交通便捷度、环境景观、市政基础设施等区域因素，楼层采光、建筑朝向、建筑成新、平面布置、建筑装修等个别因素进行修正。

　　④求取评估值

　　房屋建筑物单位价格＝比准价格Ａ×权重 ＋ 比准价格Ｂ×权重 ＋ 比准价格Ｃ×权重

　　＝４，３２１×１／３＋４，２４６×１／３＋４，１８９×１／３

　　＝４，２５２（元／平方米）

　　房屋建筑物的评估价值＝４，２５２×８１，４２４．５７ ＝３４６，２１７，２７１．６４（元）

　　（２）土地使用权的评估技术说明

　　经过评估人员对委估土地周边进行市场调查及网上询价，并未取得实际交易案例，对委估的土地使用权采用基准地价系数修正法评估。

　　根据长春市区中心团商业用地级别基准地价图，估价对象土地级别为五级一类，土地使用权法定最高年限４０年，国有出让土地使用权价格为１，８００元／平方米；分析估价对象的商服繁华度、交通便捷度、环境条件、地形地势以及地价的价格走势等因素，确定待估宗地修正系数之和为２０％。

　　由于商业用地基准地价是法定４０年的使用权价格，待估宗地使用权类型为出让，则年期修正系数为：

　　Ｙ＝［１－１／（１＋Ｒ）Ｍ］／［１－１／（１＋Ｒ）Ｎ］

　　（其中：Ｒ—土地资本化率取８％；Ｍ—待估土地使用年限；Ｎ—法定土地使用年限）

　　求得Ｙ＝０．９５７８

　　待估宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×（１＋修正系数之和）×土地面积×年期修正系数

　　＝１，８００×（１＋２０％）×９，０８４×０．９５７８

　　＝１８，７９３，４１５．２３（元）

　　（３）机器设备、构筑物及其他辅助设施的评估技术说明

　　对机器设备、构筑物及其他附属设施的评估采用重置成本法进行评估，即以重置成本作为设备的重置成本乘以成新率得出设备的评估价值。

　　①重置成本的确定

　　在设备购置价的基础上，考虑设备达到正常使用状况所必需的各种费用之和作为重置成本。对询到现价的国产主要机器设备，按现行市价加运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本等确定重置成本；对于部分不安装调试即可直使用的设备从市场上所询得价格（含运杂费）即为其评估重置成本。对于需要安装调试的设备，适当考虑运杂费、安装费等。对询不到现价的国产设备，采用各年机器设备价格手册的价格，乘以物价指数，再加必要费用、资金成本等确定重置成本；对非标、自制设备收集该设备的制造费用，包括材料费和合理人工费等相关税费来确定重置成本。

　　②设备成新率的确定

　　本次评估成新率的测定采用理论成新率法和技术鉴定完好分值法。具体操作时，主要根据现场勘察鉴定所掌握的材料，根据设备现状，结合行业特点及有关功能性，经济性贬值因素，并参考设备的设计使用年限及设备使用、保养和修理情况综合确定成新率。

　　Ａ、技术鉴定完好分值法

　　通过现场检测，根据设备现时状态、设备的实际使用时间、设备的常用负荷率、设备的原始制造质量、维护保养状况以及完整性等方面，在广泛听取设备实际操作人员、维护人员意见的基础上，采取由专家与工程技术人员共同进行技术鉴定来确定其成新率。

　　Ｂ、使用年限成新率

　　年限法成新率＝预计尚可使用年限／（已使用年限＋预计尚可使用年限）×１００％

　　Ｃ、综合成新率

　　对于小型设备使用年限法成新率进行确定；对于重点大型设备按照上述两种方法的权重比来确定综合成新率，其中使用年限法占４０％，技术鉴定完好分值法占６０％。即：

　　综合成新率＝使用年限法成新率×４０％＋完好分值法成新率×６０％

　　③评估值的确定：

　　评估值＝重置全价×综合成新率

　　④机器设备、构筑物及其他附属设施的评估结果

　　综合评定估算设备类资产评估价值为１７，６８４，２７９．２７元，具体评估情况如下：

　　机器设备类资产评估汇总表

　　金额单位：元

　　■

　　综合评定估算构筑物及其他辅助设施类资产评估价值为１４，８９６，６４３．４３元，具体评估情况如下：

　　构筑物及其他辅助设施资产评估汇总表

　　金额单位：元

　　■

　　（４）长春华天大酒店评估价值的确定

　　长春华天大酒店评估值由房屋建筑物评估值、土地使用权评估值、机器设备评估值、构筑物及其他附属设施评估值及存货评估值组成，即：

　　长春华天大酒店评估值＝房屋建筑物评估值＋土地使用权评估值＋机器设备评估值＋构筑物及其他辅助设施评估值＋存货评估值

　　＝３４６，２１７，２７１．６４＋１８，７９３，４１５．２３＋１７，６８４，２７９．２７

　　＋１４，８９６，６４３．４３＋７４３，５６５．４０

　　＝３９８，３３５，１７４．９７（元）

　　综上，长春华天大酒店资产评估值为３９８，３３５，１７４．９７元。

　　８、长春华天大酒店建筑成本构成情况

　　长春华天大酒店建筑成本构成如下表所示：

　　■

　　９、评估结果

　　经综合评定估算，于评估基准日２００８年５月２０日，评估对象的净资产账面值为３６，１０７．０７万元，调整后账面值为３６，１０７．０７万元，评估值为３９，８３３．５２万元，与调整后账面值相比，评估增值３，７２６．４４万元，增值率为１０．３２％。具体详见下表：

　　单位：万元

　　■

　　（四）股权结构

　　截至本报告书摘要签署日，酒店公司股东由吉安房地产和自然人张晓明组成，其中吉安房地产持有其９８．８％的股份，张晓明持有其１．２％的股份。酒店公司的控制关系图如下：

　　■

　　２００８年８月３０日，吉安房地产召开股东会审议通过了关于出让其所持酒店公司股权的决议。吉安房地产和张晓明均承诺放弃对方股权的优先受让权。

　　二、酒店公司主要资产的权属情况

　　截至本报告书摘要签署日，酒店公司拥有的资产主要为房屋建筑物（即“长春华天大酒店”，原名“长春京都大酒店”）、土地使用权和相关酒店配套设施。

　　１、房屋建筑物

　　酒店公司目前拥有的酒店房屋建筑物原为吉安房地产自行建造，房屋坐落于长春市绿园区春城大街与景阳大路交汇处，房屋总层数为３１层，建筑面积合计８１，４２４．５７平方米，长春市房地产管理局于２００７年８月１日为该房屋颁发了房屋所有权证。

　　２００８年６月吉安房地产将上述房屋建筑物作为出资设立酒店公司，２００８年６月６日长春市房地产管理局为该房屋建筑物颁发了新的房屋所有权证书，证书明细情况如下：

　　■

　　２、土地使用权

　　２００８年６月１６日，酒店公司取得长春市人民政府核发的长国用【２００８】第０６０００６２２６号《国有土地使用证》，该宗地座落于长春市绿园区和平大街以东、春城大街以西，使用权面积９，０８４平方米，土地用途为其他商服用地，使用权类型为出让，终止日期为２０４３年１０月１４日。

　　该宗土地有两部分构成，一部分为６，５６３平方米，另外一部分为２，５２１平方米，均为吉安房地产在２００３年取得，使用年限４０年。京都大酒店原规划用地面积为６，５６３平方米，后吉安房地产对原建设方案进行了调整，原６，５６３平方米土地不能满足建造酒店要求，因此在原土地面积基础上又增加了２，５２１平方米，共计９，０８４平方米。２００７年８月，吉安房地产在长春市国土资源局重新办理了土地使用权证并补缴了土地出让金９４８．５１万元，该宗土地使用剩余年限为３５年。目前，国有土地使用权证已过户至酒店公司。

　　３、其他相关酒店配套设施

　　主要包括与酒店宾馆配套的供水设备、供电设备、锅炉设备、空调设备、排污设备、电梯设备、送风系统、厨房设备、洗衣设备、健身娱乐设备、消防设备、监控设备、会议厅灯光和音响设备等。

　　截至本报告书摘要签署日，酒店公司拥有的上述房屋建筑物、土地使用权及相关酒店配套设施均无任何权利瑕疵，未设置抵押和其他任何权利负担，不存在被司法冻结或权利受到限制的情形，未涉及诉讼、仲裁和其他争议。

　　三、酒店公司主要财务数据

　　以下数据摘自经开元信德会计师事务所有限公司审计的财务报告（开元信德湘审字【２００８】第４１６号《审计报告》）：

　　单位：万元

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　　四、本次收购的资产评估情况

　　（一）评估机构

　　北京天健兴业资产评估有限公司（具有证券期货从业资格）。

　　（二）评估目的

　　确定酒店公司全部资产及负债于评估基准日的市场价值，为本公司收购酒店公司１００％股权提供参考依据。

　　（三）评估对象和评估范围

　　评估对象为酒店公司在评估基准日的全部股东权益。评估范围为酒店公司在评估基准日资产负债表所列示的全部资产和负债。

　　（四）评估基准日

　　评估基准日为２００８年８月３１日。

　　（五）评估原则

　　根据国家资产评估的有关法律法规，本次资产评估遵循独立、客观、科学、公正、产权利益主体变动、持续经营、替代性、公开市场以及其他公允的评估原则，评估中未应用特殊原则。

　　（六）评估方法

　　本次对交易标的股权的评估采用的评估方法为资产基础法（成本加和法）， 对酒店公司主要资产酒店主体建筑及配套附属设备（含土地使用权）采用成本法和市场法两种方法进行评估。成本法评估时，酒店主体建筑及配套附属设备（含土地使用权）采用房地分估的原则，酒店主体建筑及配套附属设备采用重置成本法，土地使用权采用基准地价系数修正法和市场比较法，两部分之和作为房地产评估值；市场法评估时，酒店主体建筑及配套附属设备（含土地使用权）采用房地合估的原则，作为市场法评估值。

　　对于设备类资产，采用重置成本法进行评估。

　　对于负债，资产评估机构的评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。

　　（七）对酒店公司主要资产酒店主体建筑及配套附属设备（含土地使用权）价值的估算过程

　　１、采用成本法对酒店主体建筑物及配套附属设备（含土地使用权）价值的估算

　　（１）酒店主体建筑及配套附属设备评估值的估算

　　酒店主体建筑及配套附属设备于２００７年８月竣工建成，框剪结构，包括主楼及附楼，总建筑面积８１４２４．５７平方米。

　　估值计算公式为：重置全价×成新率

　　（其中：重置全价＝建筑安装成本＋前期费用＋其他费用＋资金成本＋合理的投资利润；成新率＝使用年限成新率×０．４＋鉴定成新率×０．６）

　　① 重置全价的估算

　　重置全价＝建筑安装成本＋前期费用＋其他费用＋资金成本＋合理投资利润

　　Ａ、建筑安装工程重置全价＝建设工程成本＋前期及其他费用＋资金成本＋投资利润

　　＝２６３，６８２，２７１．００＋１７，１３０，８５３．００＋２１，２２９，４７２．００ ＋４７，６９７，７２５．００

　　＝３４９，７４０，３４８．００（元）

　　Ｂ、装修工程重置全价＝装修工程成本＋前期及其他费用＋资金成本＋投资利润

　　＝７８，５６４，８４３．００＋２，４３５，５０９．００＋６，１２３，６２７．００＋１３，０６８，５９７．００ 　

　　＝１００，１９２，５７６．００（元）

　　② 评估值的计算

　　Ａ、建筑工程评估值＝重置全价×综合成新率＝３４９，７４０，３４８．００×９７％

　　＝３４０，０２５，３３８．００（元）

　　Ｂ、装修工程评估值＝重置全价×综合成新率＝１００，１９２，５７６．００×９０％

　　＝９０，１７３，３１８．００ （元）

　　Ｃ、建筑装饰工程合计为＝３４０，０２５，３３８．００＋９０，１７３，３１８．００

　　＝４３０，１９８，６５６．００（元）

　　（２）土地使用权的估算

　　本次评估宗地为长春华天酒店占用的土地使用权，面积为９，０８４平方米，采用基准地价系数修正法和市场法进行评估。

　　① 基准地价系数修正法估算土地使用权

　　计算基本公式：Ｐ１ ＝ Ｐ×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ

　　（其中：Ｐ为待估宗地所在区域基准地价；Ａ为期日修正系数；Ｂ为使用年期修正系数；Ｃ为因素修正系数；Ｄ为容积率修正系数）

　　Ａ、待估宗地所在区域基准地价及评估期日

　　根据长春市人民政府《关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知》长府发（２００６）１０号，该宗地所在区域商业用地基准地价为１，２２０元／平方米。

　　Ｂ、期日修正系数

　　利用国土资源部城市地价动态监测系统，长春市２００４年第四季度商业用地平均地价为１，６５６元／平方米，２００８年第二季度平均地价为２，１１３元／平方米，２００８第二季度和基准日地价保持稳定，则地价指数即期日修正系数为１．２７６０。

　　Ｃ、年期修正系数

　　委估宗地终止年限为２０４３年１０月１４日，至评估基准日止剩余使用年限则为３５年，按照长府发（２００６）１０号文件规定，还原利率取８％，则：

　　年期修正系数＝［１－１／（１＋８％）３６］／［１－１／（１＋８％）４０］＝０．９７７４

　　Ｄ、容积率修正系数

　　按照长春市长府发（２００６）１０号文件规定，基准地价容积率为３，实际用地容积率为８．９，则商服用地容积率修正系数为１．１。

　　Ｅ、因素修正系数

　　根据距离车站、人口密度、基础设施等商服用地因素修正后得出因素修系数为４．５２。

　　Ｆ、修正后的地价＝Ｐ×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ

　　＝１，２２０×１．２７６０×０．９７７４×１．１×（１＋４．５２％）

　　＝１，７４９．００（元／平方米）

　　② 市场法估算土地使用权

　　Ａ、比较案例的选取

　　根据委估对象的实际情况，参考委估对象所在区域及周边区域的宗地市场交易信息，在相同或相似的供求圈内，选择相似区域、用途相同的或相近宗地作为初步比较交易案例，再经分析整理后确定三个比较实例。估价对象宗地选取的比较实例基本情况如下：

　　比较案例基本情况表

　　■

　　Ｂ、根据对宗地价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易期日、区域因素、个别因素进行修正，得出以下比较案例修正系数表：

　　■

　　Ｃ、求取比准价格

　　比准价格＝（１，７８０＋１，７７０＋１，７３０）÷３＝１，７６０．００（元／平方米）

　　③ 土地价格的确定

　　评估单价＝（１，７４９＋１，７６０）／２＝１，７５５．００（元／平方米）

　　土地价格＝评估单价×宗地面积＝１，７５５．００×９，０８４＝１５，９４２，４２０．００（元）

　　④ 估价结果

　　评估值＝房屋评估值＋土地评估值＝４３０，１９８，６５６．００ ＋１５，９４２，４２０．００

　　＝４４６，１４１，０７６．００（元）

　　２、采用市场法对酒店主体建筑及配套附属设备（含土地使用权）价值的估算

　　根据委估对象的实际情况，参考委估对象所在区域的房地产市场交易信息，在相同或相似的供求圈内，选择用途相同或相似的物业作为初步比较交易案例，再经分析整理后确定比较案例。评估中将主楼和附楼分开进行评估。

　　（１）主楼的评估值估算

　　① 案例的选取

　　主楼比较案例基本情况表

　　■

　　② 根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易期日、区域因素、个别因素进行修正。

　　③ 求取比准价格，以算术平均值作为委估对象的评估单价。

　　主楼比较案例交易价格调整表

　　■

　　主楼比准价格＝（６，０５６＋６，２１７＋６，１３６）÷３＝６，１３６（元／平方米）

　　④ 主楼的评估值为＝评估单价×建筑面积＝６，１３６×３７，１９４．７３

　　＝２２８，２２６，８６３．００（元）

　　（２）附楼及地下一层评估值的估算

　　① 案例的选取

　　附楼底层比较案例基本情况表

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　　② 根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易期日、区域因素、个别因素进行修正。

　　③ 求取比准价格，以算术平均值作为委估对象的评估单价。

　　附楼底层比较案例交易价格调整表

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　　④ 附楼底层比准价格＝（７，１５６＋６，９２６＋６，９５５）÷３＝７，０１２（元／平方米）

　　⑤ 附楼及地下一层评估值估算

　　上述价格是附楼底层房地产的价格，根据当地房地产市场价格情况，随着楼层的增加和变化，预计每上升一层楼房屋售价相应的有所减少。通过预测，其他各楼层的评估价值如下表所示：

　　附楼及地下一层评估值估算表

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　　(下转D35版)