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公告编号:〈万〉2008-053
万科企业股份有限公司2008年第三季度报告

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

1.2 没有董事、监事、高级管理人员对第三季度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

1.3宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会,授权郁亮董事代为出席并行使表决权;李家晖独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会,授权徐林倩丽董事代为出席并行使表决权。

1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。

1.5 公司董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证季度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1主要会计数据及财务指标

(单位:人民币元)

 本报告期末上年度期末本报告期末比上年度期末增减
总资产121,465,278,006.22100,094,467,908.2921.35%
归属母公司所有者权益30,089,228,380.5129,278,647,601.202.77%
每股净资产2.742.663.01%
 年初至报告期期末比上年同期增减
经营活动产生的现金流量净额(1,989,140,049.57)66.34%
每股经营活动产生的现金流量净额(0.181)66.34%
 报告期年初至报告期期末本报告期比上年同期增减
归属母公司所有者净利润215,486,087.952,276,541,800.20-13.42%
基本每股收益0.0200.207-13.04%
扣除非经常性损益后的基本每股收益0.0200.207-13.04%
稀释每股收益0.0200.207-13.04%
净资产收益率(全面摊薄)0.72%7.57%减少0.23百分点
扣除非经常性损益后的净资产收益率(全面摊薄)0.73%7.58%减少0.23百分点

注:报告期内公司实施2007 年度资本公积金转增股本方案,向全体股东每10 股股份转增6股,公司总股份由2007 年末的6,872,006,387股增加至报告期末的10,995,210,218股,增加4,123,203,831股,增长60%,每股收益、每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额相应调整。

(单位:人民币元)

非经常性损益项目年初至报告期期末金额
营业外收入46,236,970.04
营业外支出(54,146,042.26)
出售股权投资收益/(损失)2,029,479.13
以上各项对税收的影响949,614.93
合计(4,929,978.16)

2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表

截至2008年9月30日,公司股东总人数为1,062,756户(其中A股1,030,455户,B股32,565户)。

(单位:股)

报告期末股东总数1,062,756户
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称(全称)期末持有无限售条件流通股股份数量种类
华润股份有限公司1,345,094,796A股
瑞士信贷(香港)有限公司168,132,260A股
国际金融-汇丰-JPMORGAN CHASE BANK,NATIONAL ASSOCIATION139,724,458A股
刘元生133,791,208A股
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.107,271,899B股
DEUTSCHE BANK AKTIENGESELLSCHAFT99,359,878A股
博时主题行业股票证券投资基金86,978,796A股
UBS AG79,447,149A股
融通深证100指数证券投资基金78,340,039A股
内藤证券株式会社76,852,289B股

注:截至报告期末,首期限制性股票激励计划2007年度奖励基金持有万科A股股票46,341,761股;预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票60,925,820股,两个独立计划合并计算后,持有万科A股股票107,267,581股,占报告期末公司总股份数的0.98%,超过报告期末公司第6名股东的持股比例。

根据万科首期限制性股票激励计划规定,“每一年度股票激励计划作为一个独立的信托计划,依该年度计划提取的激励基金所购入的股票将分设独立的股票账户”,因此,不同年度的激励计划之间是相互独立的,不同年度计划针对的激励对象也将发生一定变化,且上述激励股票在记入激励对象个人账户前不享有投票权和表决权。此外,计划能否实施将取决于每个计划所处年度的经营业绩和股价的达成情况。

截至2008年9月30日,公司总股数10,995,210,218股,其中A股9,680,254,750股,B股1,314,955,468股。

§3 管理层讨论与分析

报告期内,住宅市场延续了去年年底以来的调整。而外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化,也影响到中国,并增加了中国住宅市场的复杂性。报告期内,多个城市的房价出现下降,成交量更进一步大幅萎缩。

公司在报告期内继续贯彻既定的经营策略,坚持聚焦主流客户、围绕市场需求调整产品结构,综合采用各种灵活的策略促进销售,销售表现略好于市场总体情况,但仍未能摆脱市场总体收缩的影响。

三季度,公司实现销售面积136.6万平方米,实现销售金额114.9亿元;较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份,公司累计实现销售面积402.4万平米,销售收入356.1亿元,分别比去年同期减少8.9%和3.2%。

市场环境变化及管理层判断

公司对中国经济及中国住宅市场的长期前景,依然怀有坚定不移的信心。但短期内经营环境的变化,正面临空前的复杂性和不确定性。

最近数年来,公司不断对行业、市场的长期、短期趋势进行分析,并将公司的判断在定期报告中向投资者披露。这些结论基本也都在随后得到了事实的验证。但当前全球经济正处于极为特殊的阶段,中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂,已经超出了企业的预测能力。

目前,发达国家正面临数十年罕见的金融动荡,这一点已基本成为全球共识;这一金融动荡对发达国家的实体经济会产生多大影响、会否引致整体经济的衰退,尚存在争议,但对经济景气的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降,已经成为发达国家的普遍情况。而与此同时,上述国家也普遍以数十年罕见的力度,推出了拯救金融、提振经济的举措,而这些举措将发挥的效用,目前尚不明朗。

肇始于发达国家的金融动荡,对包括中国在内的经济新兴国家将产生何种影响,则更具有额外的复杂性。长期来看,这可能成为提升新兴国家在全球经济中地位的契机;但短期内,全球经济信心、流动性、购买力的变化,必然会对新兴国家产生多方面的冲击。而另一方面,新兴国家在应对外围经济环境变化过程中,在货币政策、财政政策等方面也必然推出相应的对策,这些制度安排,将在相当一段时间内对经济发展的走势产生影响。

住宅行业作为房地产行业的重要组成部分,历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。除此之外,2007年过快上涨引致的行业理性回归并未彻底完成,行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现,住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数,而全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。

面对如此众多的不确定性,公司管理层认为,企业的经营策略,只能回到更基本的商业逻辑,在短期的高度不确定性之外,把握确定、恒久的市场规律。具体来说,就是一方面坚持“现金为王”的策略,在确保经营稳健性和安全性的同时,为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面,在行业的调整期内,公司不应过于追求短期内的规模增长,而更应致力于提升公司的专业能力,发现自身的不足,并进一步巩固和强化自身的优势,以立足长远,提高公司为客户和股东创造价值的能力。

针对市场环境变化的主要经营举措

报告期内,公司力争围绕市场需求,更积极地调整产品结构,并采用更灵活的方式促进销售,以确保公司持续良好的资金状况。9月,公司顺利发行59亿元公司债券,报告期末公司拥有货币资金199.4亿元,比中期末的153.7亿元增加了29.8%,体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末,公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元,低于公司所持有的货币资金。公司期末总负债率69.7%,净负债率34.8%,比中期末的净负债率37.1%有所下降,显示了公司充裕的现金流动性。

调整期内公司将保持更为稳健的存货规模。在半年度报告中,公司已经调低了全年的开竣工计划。面对当前更加复杂的经营环境,公司决定进一步下调今年的开工计划,开工面积再调减约110万平方米,到570万平方米左右,以更好地匹配市场的销售节奏。

调整期内公司将采用更为审慎的财务策略。公司根据本报告期末的市场情况,决定对面临风险的项目计提存货跌价减值准备,这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目,共计提存货跌价准备5.35亿元。未来随着市场的变化,公司将进一步对存货减值风险予以持续的审视和评估。

鉴于市场成交量持续大幅度萎缩,部分城市房价出现下跌,加之房地产市场在未来一段时间的高度不确定性,公司预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。公司将从本报告期开始,按照无法达成这一指标的情况进行会计处理。

报告期内,公司实现结算面积60.4万平方米,结算收入51.9亿元,分别比去年同期增长102.0%和74.0%。1~9月份结算面积268.4万平方米,结算收入222.0亿元,分别比去年同期增长75.3%和59.5%;截至三季度末,公司累计实现营业收入225.4亿元,净利润22.8亿元,分别较去年同期增长59.1%和18.8%。

截至报告期末,公司尚有383.0万平方米已销售资源未竣工结算,签约金额合计约337.9亿元。

期后事项

10月22日,财政部、中国人民银行等部门出台多项措施,加大保障民生力度,在住房政策方面也进行了一些调整,包括对个人首次购买90平米及以下普通住房,统一将契税税率下调至1%;金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时,贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%等。而在此前后,多个地方政府也先后推出了一系列促进当地房地产市场健康发展的措施。

这些措施降低了自住购房者的总体支出,有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有助于稳定房地产市场信心,推动市场更快地达成共识,有助于避免过度调整,实现房地产市场的“软着陆”。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应,则还需要观察。

新增项目情况

报告期内,公司新增项目10个,项目规划建筑面积合计约237.7万平方米,按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米,平均土地成本约1930元/平方米。1~9月份,公司共新增项目27个,项目规划建筑面积总计约660.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米,平均土地成本约2074元/平方米。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计1845.6万平方米。

第三季度新增项目详细情况如下:

城市项目名称地理位置权益比例占地面积(平方米)当前规划建筑面积(平方米)万科权益建筑面积(平方米)项目进度
上海赵巷晶园青浦区55%77,80476,27641,952前期
杭州金色家园富阳市55%55,576111,15261,134前期
泉水湾项目富阳市100%499,500209,000209,000前期
天津金奥国际西青区100%58,577162,366162,366已开工
魅力之城东丽区100%176,773257,983257,983已开工
大连魅力之城甘井子区55%195,526404,240222,332前期
长春广源项目净月区100%75,00048,79248,792已开工
青岛四季花城即墨市55%150,753241,205132,663已开工
成都红星路项目锦江区100%104,383522,298522,298前期
重庆宝圣项目渝北区51%229,579344,171175,527前期
合计 1,623,4712,377,4831,834,046 

§4 重要事项

4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

√适用 □不适用项目2008年9月30日

(人民币万元)

2007年12月31日(人民币万元)变动幅度说明
货币资金1,994,241.781,704,650.4616.99%销售回款及发行公司债
预付账款536,469.26828,419.79-35.24%预付款项转入存货
其他应收款369,149.37276,405.6933.55%投入项目发展金增加
存货8,737,557.356,647,287.6931.45%在建开发产品成本增加
长期股权投资176,816.20243,860.92-27.49%合营及联营公司纳入合并范围
递延所得税资产102,752.6460,405.7470.10%土地增值税和存货减值事项导致增加
资产总额12,146,527.8010,009,446.7921.35%业务规模扩大、净资产及负债增长
短期借款453,351.58110,485.00310.33%新增贷款
预收账款3,107,980.472,162,274.7443.74%预售项目增加
其他应付款1,122,837.05579,718.9193.69%合作方投入的项目发展金增加
一年内到期的非流动负债1,253,627.05748,867.6967.40%长期借款转入
长期借款992,390.741,636,207.98-39.35%转入一年内到期的非流动负债
应付债券576,174.67发行公司债
负债合计8,461,362.506,617,494.4927.86%合作方投入的项目发展金增加及公司债融资增加
归属于母公司所有者权益3,008,922.842,927,864.762.77%利润总额增长

项目2008年1-9月

(人民币万元)

2007年1-9月

(人民币万元)

变动幅度说明
营业收入2,254,191.301,417,346.5959.04%房地产开发销售规模增长
营业成本1,341,615.95751,630.9678.49%房地产开发销售规模增长
营业税金及附加248,004.16170,061.8345.83%结算规模增长
销售费用113,377.7071,114.3659.43%业务规模增长
资产减值损失56,483.61728.807650.22%新增计提存货跌价准备
利润总额375,042.13295,366.8626.98%主营业务利润增长
所得税费用111,610.0986,307.0229.32%利润总额增长
净利润263,432.04209,059.8426.01%利润总额增长
归属于母公司所有者的净利润227,654.18191,688.6818.76%利润总额增长
少数股东损益35,777.8617,371.16105.96%合作项目结算分配收益增加

4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

√适用 □不适用

根据报告期末的市场情况,在对存货减值风险予以全面审视和评估的基础上,根据企业会计准则和本公司第十二届董事会第三次会议修订的《资产减值准备和损失处理的内部控制制度》等要求,公司在报告期末对所有项目的减值状况进行了全面测试,遵循客观和谨慎原则,按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准,计提了存货减值准备。存货可变现净值,依据《企业会计准则第1号——存货》第十五条,是指存货项目的估计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

公司决定在本报告期计提存货跌价准备人民币53,475.72万元,主要计提项目为天津假日润园项目人民币3,100万元;南京金域蓝湾项目人民币16,688万元;南京金域缇香项目人民币6,359万元;福州金域榕郡项目人民币15,216.72万元以及北京金色城品项目人民币12,112万元。该等存货减值准备考虑了递延税因素后影响本公司本报告期税后净利润计人民币40,106.79万元。年末,公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。


4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

√适用 □不适用

1. 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺:将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。

2. 在公司2006年度非公开发行A股股票中,华润股份有限公司承诺认购的股票自愿锁定三十六个月;其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月。有关承诺都得到严格履行。目前华润股份有限公司持有2006年非公开发行有限售条件流通股264,000,000股,占公司股份总数的2.4%。该等股份锁定期限至2009年12月26日。


4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□适用 √不适用

4.5 其它需说明的重大事项

4.5.1 证券投资情况

□适用 √不适用

4.5.2 持有其他上市公司股权情况

√适用 □不适用

证券代码证券简称初始投资金额占该公司股权比例期末账面值报告期损益报告期所有者权益变动
000001深发展A11,582,347.800.10%34,752,816.00(10,061,856.00)
600697欧亚集团5,070,000.001.18%29,104,873.54(5,787,153.68)
600680上海普天8,841,200.001.41%24,678,326.40(6,492,033.60)
600751S*T天海143,600.000.04%143,600.00
合计 25,637,147.8088,679,615.94(22,341,043.28)

4.5.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况

□适用 √不适用

4.5.4 公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况

4.5.5 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

类别时间地点方式接待对象谈论的内容及提供的资料
里昂证券活动2008.7香港见面会券商、基金等各类投资者(二)提供的主要资料:

公司定期报告、公告等公开资料。

摩根斯坦利活动2008.7香港见面会券商、基金等各类投资者
国金证券活动2008.7三亚见面会券商、基金等各类投资者
中金活动2008.7上海见面会券商、基金等各类投资者
招商证券2008.7深圳见面会券商、基金等各类投资者
中期业绩推介会2008.8香港见面会券商、基金等各类投资者
中期业绩推介会2008.8深圳(北京、上海)见面会券商、基金等各类投资者
JP Morgan活动2008.8香港见面会券商、基金等各类投资者
里昂证券活动2008.8香港见面会券商、基金等各类投资者
招商证券活动2008.9深圳见面会券商、基金等各类投资者
里昂证券活动2008.9新加坡见面会券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动2008.9香港见面会券商、基金等各类投资者
里昂证券活动2008.9香港见面会券商、基金等各类投资者
注:上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行,见面的投资者大多超过50家。
接待券商报告期内深圳、上海、北京、天津、宁波、武汉、

广州、成都、南京、杭州、东莞、大连、无锡、长沙、珠海等地

小组或一对一Daiwa Securities、花旗、JP Morgan、兴业证券、申银万国、上海证券、中金、Morgan Stanley、国信证券、CLSA、联合证券、高盛高华、东方证券、韩国信荣证券、长江证券、美林、平安证券、Daewoo Securities、国元证券、渤海证券、瑞银、瑞信、德意志银行、海通证券、南京证券、香港第一上海证券、野村证券、麦格理、国泰君安、高盛、招商证券、广州证券、光大证券、中信证券、中银国际、BNP等
接待基金、其他投资机构及个人投资者报告期内深圳、上海、北京、天津、宁波、武汉、广州、成都、南京、杭州、苏州、东莞、大连、无锡、长沙、沈阳、珠海等地小组或一对一Tiger Asia、Daiwa Asset Management (H.K.) Ltd.、Kylin、Sansar Capital、Blackstone、UBS Asset Mgmt、Morgan Stanley Inv Mgmt、GIC、中银基金、易方达基金、融通基金、汇添富基金、景顺长城、工银瑞信、嘉实基金、银华基金、长盛基金、华夏基金、华宝兴业、招商基金、国泰基金、鹏华基金、上投摩根基金、友邦华泰、宝盈基金、交银施罗德基金、华安基金、南方基金、广发、博时基金、大成基金、泰康资产、润晖投资、深圳市步行者投资顾问有限公司、从容投资、台湾首华投资、统一投信、smc中国基金、Capital Interantional、Blackrock、Fidelity、Teachers Ins & Annuity Assoc、Halbis Capital、GLS Capital、Deutsche Asset Management、Mitsubishi UFJ Securities (HK) Holdings, Limited、Morgan Stanley & International Limited、LCF Edmond de Rothschild Banque、Prudential Asset Management (Hong Kong) Limited、Doric Capital、SBI E2-Capital、Freddicapital、Lin Wei Jian、JF Asset Mgmt、DBS Vickers (HK) Ltd、Brevan Howard、Boyer Allan、Marsico Capital Management、Joho Capital、Threadneedle Asset Management、RBS (ABN Amro)、Absolute Asia、HQ Bank (Sweden)、Norges Bank、Tokyo DLIBJ (DIAM) Asset Management、France ADEMUS、Putnam Investments、Polygon Investment、Highbridge Capital Management LLC、Rovida Asset、Partner Funds、AllianceBerstein、Standard Life Investment、Friedman, Billings and Ramsey、Soros Fund Management、Value Partners Ltd、Criterion Capital Management LLC、Ivory Capital、GE Asset Management等

 

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