土地一级开发是A股市场喜爱追逐的题材，从事土地一级开发的绵世股份的股价在2007年就曾掀起一波上涨狂潮，让人印象深刻。

　　目前土地一级开发的盈利模式主要有两种：一种模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设采取的都是这种模式。

　　第二种模式是政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率，上市公司黑牡丹从事的常州新北区开发就属于这种模式，新北区政府约定按10%的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。

　　相较于第二种模式下稳定的收益，显然在第一种模式中企业更能够享受到地价高涨带来的好处，但同时也面临地价下滑的风险。例如，2007年受益于土地市场的繁荣，绵世股份的业绩大幅增长，但今年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降。

　　在第一种模式下，企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果。就目前几个项目看，中天城投渔安安井项目分成比例最高，达到公司与政府7：3；云南城投的项目是五五分成，而绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。

　　不过，有业内人士指出，这种分成模式的产生，本质上是由于当地政府缺乏进行土地一级开发的资金，不得不让渡部分土地增值收益，而在北京等发达城市，通过竞标确定的一级开发对于开发商而言也就是一个6%-8%的政府回购收益。并且，在土地出让收入管理规定出台后，土地出让收入纳入地方财政预算，实施收支两条线管理，这种分成的做法操作难度已较大，这也是为什么A股上市公司中少有公司能够获得该类项目的原因。

　　实际上，即使是第二种模式也面临着收益大幅波动的可能。以黑牡丹为例，在2008年1月1日之前，政府是按5%的毛利率进行回购，2008年1月1日后才调高到10%。可见，给多少利润，还是政府说了算。