国信证券 方 焱 区瑞明 黄道立

　　事件：日前，财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确了二手房营业税征收细则：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　评析：本次二手房营业税征收细则相对市场预期略显宽松。

　　12月9日，国务院常务会议提出：“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。会议消息发布后，市场普遍预期认为政策到期，去年底的政策文件将废止，二手房营业税征收办法将恢复到2009年优惠政策施行之前的状态。但是此次二手房营业税征收新细则规定：“个人购买普通住房不足5年对外销售的，营业税实行差额征收”，与去年财税174号文之前的规定“个人购买普通住房不足5年对外销售的，营业税实行全额征收”相比，调整的宽松程度超出市场预期。

　　我们认为，“通知”有意维护刚性需求，活跃普通住房交易市场。“通知”对普通住房和非普通住房的二手房交易营业税调整采取了差别对待，非普通住房二手房交易营业税征收方式恢复至2009年优惠前的征收办法，普通住房征收方式和2009年优惠前相比，购房不足5年对外销售的实行差额征收，5年以上的依旧免税。这里的普通住宅指的是“国办发［2005］26号文件”中提到的“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的住宅。文件同时指出，“各省、自治区、直辖市可以根据实际情况，对本地区普通住房的单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”，有部分城市将单套建筑面积标准上调至140平方米。普通住宅套均面积较小，价格较低，房屋需求以刚性需求为主；非普通性住套均面积大，单价高，加上低容积率等因素决定了其较大的升值潜力，消费群体以投资性需求为主。因此“通知”在二手房交易营业税的调整方面，对普通住宅网开一面，可见中央有意维护刚性需求。

　　新细则所产生的二手商品房转让的交易成本低于原来市场预期。目前二手房交易营业税率为5.5%，以一套90平方米、初始总价为100万、拟卖出价为150万的商品住宅为例，如果买入时间未满5年，按新细则执行需要交纳营业税2.75万元，与市场之前预期需要交纳的8.25万元相比，节约交易成本5.5万。同时，从近些年房价变动趋势上看，除一线城市外，大多数二、三线城市房价涨幅并不大。因此，由原来的全额征收改为现在的差额征收，大大减轻了普通住房购买者转让时的税务负担，而对于房价波幅较小的地区，普通住宅持有5年内交易将接近免税状态。

　　由于细则比市场预期宽松，预期地产股经历前期恐慌性下跌后有望企稳。新二手房营业税征收办法的出台，缓解了之前二手房税率优惠完全取消，二手房市场销量大幅下滑，二手房价格有下降压力的担忧。同时，从新二手房营业税征收细则上看，刚性需求、自住性需求仍是中央保护的对象，而且房地产行业还未泡沫化到需要中央全面打压的程度。因此我们认为若未出现房价上涨过快的现象，未来政策即使出现调整，也将只是针对投资、投机性需求，针对全行业调控的政策出台可能性不大。地产股经历前期恐慌性下跌后有望企稳。

　　我们看好成长确定的二、三线城市的区域龙头。此次政策调整可以看出，刚性需求、自住性需求仍是中央保护的对象。二、三线城市商品房市场刚性需求所占比例要远高于一线城市，因此如果未来继续出现对投资性需求的调控政策，对二、三线城市的房地产市场影响也不大，因此我们看好成长性确定的二、三线城市的区域龙头，推荐以“云天星球”（云南城投、中天城投、福星股份、苏宁环球）代表的二、三线地产股。