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七、郡原地产评估情况

（一）评估概况

广州中天衡资产评估有限公司对郡原地产的全部股东权益价值进行了评估，中天衡根据国家有关资产评估的法律法规，依据独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，对郡原地产全部股东权益的市场价值进行了评估，并出具了中天衡评字［２００９］第１２０号《资产评估报告》。评估人员通过对被评估单位财务状况、经营情况及其主营业务特点的分析研究后认为，采用资产基础法、收益现值法对被评估单位进行评估最能反映股东股权的客观价值。

资产基础法，又称成本加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

经评估计算，郡原地产母公司经审计后的净资产１１５，５４２．７７万元，采用资产基础法对郡原地产全部股东权益的评估结果为３６０，９６３．５８万元；采用收益现值法对郡原地产全部股东权益的评估结果为３８３，６０３．９９万元。差异产生原因主要是两种评估方法的技术路径不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑，资产基础法是从资产的再取得途径考虑。本次评估的主要资产为房地产开发公司的存货，资产基础法对其主要采用的是市场法和成本法，评估结果与现行市场状况的对比比较直观，避免了假设开发法或收益法等基于未来收益预期的估值方法因预测上的偏差带来的估值不确定性；一般地，在房地产市场价格的上升周期中，收益法反映了后续资金投入深度开发对项目价值的提升，其评估结果高于资产基础法的评估结果有其必然性，但自２００８年以来，房价上下波动剧烈，非常规的短期影响因素较多，要准确评判短期价格趋势及未来的风险因素有一定难度。根据主要资产的价值评估技术途径和本次评估目的，评估机构认为资产基础法评估结果更能公允反映郡原地产的股东全部权益价值。因此，评估结论采用资产基础法的评估结果，金额为３６０，９６３．５８万元。

评估结果如下：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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（二）资产基础法的具体评估方法

本次评估结论采用资产基础法的评估结果，资产基础法的具体评估方法如下：

１、货币性资产与债权性资产

货币性资产包括现金、银行存款等，债权性资产包括其他应收款、其他流动资产等，以评估基准日企业合法持有或享有追索权的货币金额债权金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额为其评估价值。

２、存货

本次评估的存货为房地产开发项目（开发成本、开发产品等），主要根据开发项目所处的开发阶段（业态），选取市场法、成本法或收益法进行评估。

（１）对于开发产品（现楼）中的未售部分，如评估对象所在地房地产市场交易活跃，同类型的房地产交易实例较多，则采用市场法评估；如同类型的房地产交易实例较少，但可以收集到类似房地产租赁实例的，采用收益法评估；对开发产品中已售未结转的部分，依据合同或协议约定价格作为估计售价。公式如下：

存货评估值＝开发产品估计售价－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－利润

（２）对于未达到预售条件的在建项目，总体采用成本法进行评估，首先对项目建设用地土地使用权的取得成本采用市场法或基准地价系数修正法评估，然后采用成本法根据各分部分项工程的已完成工程量、完工时点、工程款的支付情况估算在建工程的重置成本，计加合理的利息及利润，扣除土地使用权现行市价评估值与账面成本之间的增值额所额外增加的公司未来税赋成本（主要是土地增值税和所得税）得出该在建存货项目的评估值。公式如下：

存货评估值＝土地取得成本＋已完成工程量的重置成本＋合理工期内的资金成本＋应计利润（与已完成工程量比例匹配）－土地增值税－所得税

（３）对于项目储备用地，采用市场法评估，对现行市价评估值与账面成本之间的增值额所额外增加的公司未来税负成本（主要是土地增值税和所得税）予以扣除。

３、股权投资

股权投资包括郡原地产直接或间接对五云投资、杭州硕原等１８家公司的投资，先采用资产基础法对该被投资企业的股东全部权益市场价值进行评估，然后再根据持股比例计算郡原地产该项股权投资的价值。

４、投资性房地产

本报告中的投资性房地产为郡原地产开发的公元大厦内出租的餐厅、咖啡馆、仓库、停车位，采用市场法或收益法进行评估。

５、递延所得税资产

递延所得税资产，以经审计核实的账面值作为评估值。

６、设备

设备采用成本法评估。先行估算设备的评估基准日之重置成本，其组成包括具有替代性的同等或类似设备的购置价或建造成本、税费、运杂费、安装调试费、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用，以及占用资金的利息和合理利润等。然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。

７、负债

负债的评估根据评估基准日企业实际需承担的债务项目、该等债务项目于评估基准日企业应承担的金额来确定。

（三）各项资产的评估情况

从资产评估结果汇总表可以看到，本次评估增值主要为长期股权投资，长期股权投资评估增值２２０，９１８．９２万元，增值率２３６％，另外，由于母公司的个别报表中长期股权投资根据企业会计准则采用成本法核算，这也是导致本次评估增值的原因之一。以下就各项资产的评估情况介绍如下：

１、流动资产

流动资产包括货币资金、其他应收款、存货等，流动资产评估增值１４，６６７．３１万元，增值率为１５％。主要原因如下：

（１）其它应收账款评估增值６，２５７．８２万元，增值的原因为郡原地产按照账龄计提坏帐准备，评估机构经逐笔认定后导致评估增值；

（２）存货增值原因详见本节第５部分“存货增值原因分析”。

２、投资性房地产

投资性房地产为郡原地产开发的位于浙江省杭州市西湖区求是路８号公元大厦的下沉式广场餐厅、咖啡厅及便利店。由于评估对象所在地类似房地产交易案例较少，不宜采用市场比较法，但出租情况较多，市场租金的资料容易获得，经营收益与经营成本可合理预测，本次根据其租金收入采用收益还原法进行评估，还原利率（折现率）根据同类房产的租金与售价水平，结合估价对象的具体情况，同时考虑一年期存款利率（２．２５％），综合确定资本化率为７％。经评估计算，评估结果如下：

单位：元

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投资性房地产评估增值主要原因为：评估时，对在租约期内的预计收益按其实际签约的租金价格估算；对不受租约限制的预测期内的租金，参照周边市场的租金水平估计，但因评估对象只有使用权，没有所有权，评估值不含该等房地产使用期满时的处置变现收益。

３、固定资产——房屋建筑物

房屋建筑物类资产主要为郡原地产所有的位于浙江省杭州市西湖区求是路８号公元大厦第２２层整层办公用房。房屋建筑物的总建筑面积为１，７４３．５５平方米，采用市场比较法进行评估，评估结果如下：

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增值原因主要为：公元大厦是杭州市高端写字楼的代表之一，市场认知度高，２００４年７月开盘均价１５，７００元／㎡，南楼已售部分成交均价１９，６３３．４１元／㎡，北楼已售部分成交均价１７，５０６．３４元／㎡，南裙楼成交均价２８，１３９．８３元／㎡，北裙楼成交均价２２，３４６．１６元／㎡，２００９年６月成交的３套低层单元成交均价２８，６１９．１４元／㎡，２００９年９月底成交的南楼６０３室为３２，２９０．８０元／㎡；据杭州透明售房网数据统计，２００９年１０月份杭州写字楼成交了１，２０６套，１－１０月杭州写字楼的总成交量为４，６９６套，仅１０月份一个月的成交量就超过了２００９年以来总成交量的２５％，写字楼价格呈上涨趋势。

４、长期股权投资

（１）长期股权投资概况

长期股权投资共１８家，账面价值为９３，７１０．７３万元，具体被投资公司名称及持股比例见下表：

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（２）各被投资单位评估情况

①杭州五云投资有限公司

以资产基础法对五云投资股东全部权益评估价值为２５，２２２．９２万元，比审计后账面净资产增值９，８８１．８５万元，增值率为６４．４％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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②杭州硕原置业有限公司

以资产基础法对杭州硕原股东全部权益评估价值为１４，９１６．４７万元，比审计后账面净资产增值９，１４０．４８万元，增值率为１５８％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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③青山湖圣园（杭州）置业有限公司

以资产基础法对青山湖圣园股东全部权益评估价值为５８，６７５．７７万元，比审计后账面净资产增值４５，５３７．０２万元，增值率为３４７％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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④杭州相江投资有限公司

以资产基础法对相江投资股东全部权益评估价值为８４，４４７．２５万元，比审计后账面净资产增值６４，９２０．３８万元，增值率为３３２％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑤杭州天名房地产有限公司

以资产基础法对杭州天名股东全部权益评估价值为１８９，４９３．８９万元，比审计后账面净资产增值１６０，９４２．８９万元，增值率为５６４％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑥浙江郡原建筑材料有限公司

以资产基础法对郡原建材股东全部权益评估价值为９９５．２４万元，无增减值变化，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑦浙江华浙青马房地产开发有限公司

以资产基础法对华浙青马股东全部权益评估价值为３５，３９５．８０万元，比审计后账面净资产增值２５，４５８．４４万元，增值率为２５６％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑧宁波隆越房地产开发有限公司

以资产基础法对宁波隆越股东全部权益评估价值为１，９８１．０４万元，无增减值变化，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑨宁波东海明珠置业有限公司

以资产基础法对宁波明珠股东全部权益评估价值为３８，１０２．０２万元，比审计后账面净资产增值１，６７０．２７万元，增值率为５％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑩湖南郡原置业有限公司

以资产基础法对湖南郡原股东全部权益评估价值为４６，２４３．７１万元，比审计后账面净资产增值３５，２４９．５８万元，增值率为３２０．６％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南宏梦置业有限公司

以资产基础法对湖南宏梦股东全部权益评估价值为８，７２７．７５万元，比审计后账面净资产增值８，６７２．５２万元，增值率为１５，７０３％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南中嘉房地产开发有限公司

以资产基础法对湖南中嘉股东全部权益评估价值为２８，０２９．７６万元，比审计后账面净资产增值１１，９０１．２８万元，增值率为７４％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南中锴置业有限公司

以资产基础法对湖南中锴股东全部权益评估价值为７２，５９３．９２万元，比审计后账面净资产增值４９，０１１．１８万元，增值率为２０８％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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海南郡原置业有限公司

以资产基础法对海南郡原股东全部权益评估价值为２３，７１６．２４万元，比审计后账面净资产增值１３，９３２．９０万元，增值率为１４２．４％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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崇州市味江城建设有限公司

以资产基础法对崇州味江城股东全部权益评估价值为１１，６０７．１９万元，比审计后账面净资产增值１，７４９．１５万元，增值率为１８％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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四川郡原置业有限公司

以资产基础法对四川郡原股东全部权益评估价值为１，９８４．５４万元，比审计后账面净资产增值９２．２９万元，增值率为５％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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沈阳华凌房地产有限公司

以资产基础法对沈阳华凌股东全部权益评估价值为４７，６５０．９４万元，比审计后账面净资产增值４５，８９６．５９万元，增值率为２，６１６％，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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北京通州商务园开发建设有限公司

郡原地产持有通州商务园１５．６２５％的股权，评估人员按照通州商务园于评估基准日的净资产乘以郡原地产所持股权比例计算该笔股权投资评估值。

（３）长期股权投资评估结果汇总表

经评估计算，长期股权投资账面价值为９３７，１０７，３２４．６８元，评估价值为３，１４６，２９６，５１２．１９元，评估增值２，２０９，１８９，１８７．５１元，增值率为２３５．７５％，评估结果如下表所示：

单位：元

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郡原地产各子公司评估增值主要是其它应收款及存货增值，其它应收款主要是因为郡原地产各子公司账面价值按照账龄计提坏帐准备，评估机构经逐笔认定后导致评估增值，存货增值分析详见本节下述第５部分。

５、存货增值原因分析

郡原地产及其各子公司存货的评估方法、评估增值、增值原因分析统计如下：

（１）本次评估的开发项目所处的开发阶段列表如下：

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（２）存货评估增值原因分析表

单位：万元

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续上表

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八、主营业务的具体情况

１、主要业务和主要产品

（１）经营范围

郡原地产经营范围为：房地产投资，实业投资，房地产开发（按资质证书经营）；服务：房地产中介，室内外装饰，建筑工程技术咨询；批发、零售：建筑材料。

（２）主要产品

郡原地产近三年及一期主要从事房地产投资与房地产开发业务，主要产品为住宅、写字楼及配套商业。

２、房地产项目开发流程

（１）房地产项目开发的主要阶段

房地产项目开发过程涉及诸多政府部门和合作单位，开发流程较为复杂，主要包括项目前期准备、策划设计、报建、施工、营销、售后服务及物业管理等阶段，各阶段相辅相成但又相互独立，对开发企业的项目管理能力及协调能力要求较高。

①前期准备阶段

郡原地产根据战略规划，由企业发展部和市场营销部对市场进行调查和分析，捕捉投资机会，对有投资价值的土地或项目公司提出投资建议。经郡原地产经营管理层论证可行后，上报董事会履行决策程序，通过土地市场的招拍挂或收购房地产项目公司股权等方式获取项目用地。

②策划设计阶段

该阶段主要包括项目总体策划、方案设计、扩初设计、施工图设计、会审、技术交底以及过程跟踪等步骤。具体而言，在市场时机成熟时，由郡原地产经营管理层对储备用地进行发展策划研究，制定项目发展规划（包括方案设计、扩初设计等），选择相关设计单位，确定项目负责人。然后由项目负责人根据项目规划设计，组织项目公司下属的工程部、销售部等相关部门制定项目工程策划书（包括项目的成本管理、工程管理、采购管理、营销管理等），得到管理层审核确认后进入施工图设计、会审等后续阶段。

③报建阶段

报建工作主要由郡原地产下属各项目公司根据项目进展向相关主管部门申请并取得。该阶段贯穿于房地产项目开发的全过程，需要取得的证书主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》。

④施工阶段

该阶段主要由项目负责人统筹管理。施工前期工作包括选择监理、造价咨询单位，进行工程招标，与施工单位签订施工合同等；然后开始基础工程施工、主体工程施工、专项工程和销售专用工程施工；项目竣工后向相关部门申请竣工验收，最后将相关项目资料归档到相关部门进行竣工验收备案。

⑤营销阶段

该阶段主要由郡原地产市场营销部组织各项目公司销售部门开展营销工作，具体包括制定营销方案、选择广告宣传单位、开展公关活动、组织现场销售工作、办理销售过户办证手续、建立客户资料库等。

⑥售后服务及物业管理阶段

主要指在项目具备交付条件后，交付给业主，进入售后服务和物业管理阶段。其中，已交付项目的售后服务管理由郡原地产市场营销部负责，而物业则委托专业物业公司负责管理。

（２）房地产开发的流程

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３、主要经营策略和市场销售模式

（１）市场定位和主要消费群体

郡原地产的核心管理团队拥有多年房地产开发经验，主持开发的项目获得浙江省内和省外市场一致好评。郡原地产自设立以来，一直立足于浙江市场，有选择的在全国区域经济中心城市布局；主要从事住宅产品的开发、兼顾商业地产的开发并向开发服务延伸；高度强调创新设计，致力于为客户提供精致、舒适的居住空间，为城市创造丰富多彩的建筑精品；逐步发展为全国性的有良好口碑和品牌知名度的房地产公司。

郡原地产根据项目自身的不同条件及特点，因地制宜地为不同项目做出差别化消费群体定位。对住宅产品而言，郡原·一江春水与九润公寓定位为面向普通消费者；郡原·相江公寓、长沙“郡原广场”的消费者定位则是以有稳定收入和改善型需求的二次置业者为主；九树公寓、郡原·列岛则由于自然生态环境优越，面对的是以自住和度假为主、注重个性品味、经济条件富裕的客户群。对商业地产而言，公元大厦产品定位为企业入驻杭州市的首选办公场所，其消费者定位为浙江省内外大型企业；而郡原·居里工业区则依托宏梦卡通，面对的是从事艺术创作、创意设计的工作人群。

（２）房地产项目的主要类型

郡原地产房地产项目的开发模式以自主开发经营为主，兼具合作、合资开发，项目以出售为主。近三年及一期郡原地产主要从事住宅综合小区的开发并兼顾商业地产的开发，其中住宅综合小区包括住宅、与住宅配套的商业、公建等，开发楼盘有九树公寓、郡原·一江春水、长沙“郡原广场”、长沙“郡原·美村”、郡原·居里住宅区、沈阳“郡原·美村”等；商业地产包括写字楼、办公楼及其配套的商贸等，开发楼盘有公元大厦、郡原·居里工业区等。

（３）销售理念及主要销售模式

郡原地产的销售理念是：围绕客户现实及潜在需求，根据产品市场定位，为每项产品树立一个鲜明且个性化的市场形象，找到一个具有代表性的产品名称，挖掘一个展现产品内涵的宣传主题，用客户可以真实感受到的实物进行现场宣传，辅以广告媒体的推广，力争用最短的销售期取得最好的销售效果。

郡原地产所开发的项目均采取自主销售模式，具体销售方式以期房预售与现房销售相结合。在市场开拓较为成熟的区域，项目销售主要采用期房预售方式，即当开发项目达到预售条件时及时办理《商品房预售许可证》，并组织营销队伍积极开展预售活动，早日回笼资金。在新进市场或市场开拓尚不成熟的区域，项目销售主要采用现房销售方式，即在示范区、样板房、景观等完工的前提下开始销售，让客户可以感受到实实在在的产品，减低前期宣传费用的同时实现销售收入，并且大幅提升品牌影响力。

（４）房地产项目的定价模式

郡原地产对所开发的产品进行定价时，主要考虑以下因素：

①项目的规划设计、功能定位、潜在价值；

②项目所处市场的开拓深度、供求情况及走势预测；

③项目的开发成本及费用，包括土地获取成本、建造成本及相关费用；

④项目地理位置及自然环境；

⑤项目定位的消费群体的购买力及地区经济发展水平；

⑥同区域、同档次在售楼盘的价格。

郡原地产通过对产品所在区域类似项目进行调查，对目标消费群的购买能力以及项目所属地区经济数据进行分析，在此基础上结合项目自身条件及开发成本，对上述因素设置权重系数，确定销售均价。单个产品采取“一房一价”的定价策略，在确定销售均价的基础上，根据每户的户型结构、朝向、层次、位置、景观、付款方式作为调整系数，确定各不同房型的销售单价。

（５）融资模式

郡原地产房地产开发项目的融资方式主要包括预售房款、银行贷款以及合资开发，实际运营中努力降低资金成本，提高资金运用效率。

（６）物业管理模式

郡原地产开发项目的物业管理均由郡原投资之控股子公司杭州郡原物业、湖南郡原物业负责。在项目开发后期，郡原地产与杭州郡原物业或湖南郡原物业签订前期物业管理服务合同，物业公司开始介入，从物业管理的角度对项目开发提出建议和优化方案；在项目具备交付条件后及合同到期前，物业公司对业主提供专业的物业服务，业主向物业公司支付物业管理费用；待业主委员会成立后，再由业主委员会选择续聘或更换物业管理公司进行后续物业管理。

（７）经营管理的具体方面

郡原地产按照现代企业制度的要求，实现对企业经营管理制度的重建；按市场原则重点开发具有特色，并符合市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名度和影响力；以提高员工素质和建设企业文化为辅助，提升整体经营管理水平，为郡原地产竞争实力的提高和持续发展奠定基础。

①品牌建设

郡原地产一贯重视品牌建设，自成立以来坚持以高质量为中心，结合一流的规划与设计，打造行业精品，塑造杭州市乃至全国房地产名牌的品牌战略。经过不懈经营，郡原地产打造的公元大厦和九树公寓已屡获国际及国内大奖，所开发的郡原·一江春水、长沙“郡原广场”等项目获得市场认可，“郡原”的品牌形象逐步提升，为郡原地产在今后市场竞争中创造核心优势。

②员工素质

郡原地产一贯注重人才的引进和培养。截至２００９年１０月３１日，郡原地产在册员工２１４人，从员工学历构成看，整体教育程度较高，大学及以上学历人员数目为１９８人，占员工总数的８７．３８％。随着业务的不断发展，郡原地产将继续引进高素质人才，并加强对在职职工的培养，保障郡原地产持续快速发展。

③企业文化

郡原地产的核心价值观是诚信守正、精益求精。郡原地产以“在建筑中融入人文情怀和地理气质，实现人类居住环境和自然环境和谐相处”为最高开发理念，推行“以人为本”、“创新发展”的企业精神。“创新发展”意味着郡原地产以创新求发展，尤其是对项目开发的创新，凭借专业技能在创造乐趣中打造郡原独有的产品，并将其固化成郡原独特的企业文化，进而成为核心优势；而“以人为本”不仅表明郡原地产对人才的高度重视，也体现了郡原地产在项目开发过程中时刻奉行客户至上的理念，坚持以居住环境去适应人的需求、以创新设计去引导人的需求、以和谐自然去满足人的深层次需求，把人文关怀体现到设计、施工、管理的各个方面。

４、经营管理体制及内控制度

（１）房地产开发项目决策程序

①管理层根据发展规划，初步决定项目计划；

②各部门进行情报收集整理，综合分析项目位置、周边环境、市场前景、销售群体、投资估算等因素，产生初选项目；

③管理层会同企业发展部、市场营销部、成本管理部和设计管理部等部门领导进行初审，然后协同各部门共同编制项目可行性研究报告；

④管理层对可行性研究报告进行论证分析，并拟定方案；

⑤管理层将方案上报董事会，董事会综合各有关部门意见，分析评估，择优完善；

⑥在董事会权限内的由董事会决定，超过董事会权限范围的召开股东大会决定是否实施。

（２）项目开发管理构架的设置

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（３）质量控制体系

郡原地产一直坚持“质量第一”的质量观念，并建立了严格的质量控制体系：

①质量控制组织的设置

由郡原地产工程管理部主抓项目质量管理，指导、监督项目开发过程中的质量管理，对出现的质量问题进行督促整改，各项目公司主管工程开发的负责人对具体项目的质量进行管理和控制。

②对设计单位的质量控制

郡原地产通过公开招投标或邀标方式择优选择设计单位，严抓规划设计质量关，建立了对方案设计图和施工图的会审制度，保证项目的切实可行，把好质量的第一关。

③对施工单位的质量控制

郡原地产对每一项工程的施工单位都采用公开招投标或邀标方式择优选择，确保每个施工单位都具有相应资质。在签订的施工合同中，郡原地产与施工单位约定详细的质量与检验条款，包括对工程质量、检查和返工、隐蔽工程和中间验收、重新检验、工程试车等。郡原地产对施工单位的质量考核主要是按双方约定的质量条款进行，郡原地产项目公司安排专人现场监督，发现质量问题及时根据合同约定进行返工和重修。同时，郡原地产还与施工单位签订工程质量保修书，并在施工合同中约定预留应付工程款的５％作为质量保修金，待质量保修期满且未发生质量问题再支付给施工单位。此外，郡原地产还委托监理单位对建设工程的施工质量和进度进行管理，赋予监理人对施工质量的检验权和监督权。

④对采用材料、工艺的质量控制

郡原地产主要以三条标准来决定是否采用新材料、新工艺：一是能否保证或提高工程质量；二是是否显著优越于传统的材料或工艺并且节能环保；三是能否节约成本或缩短工期。同时，郡原地产在采用新材料、新工艺之前要求必须要取得其所有性能指标，并尽量取得其试用效果的资料；在使用过程中，一旦发现新材料、新工艺对工程有不良影响，必须立即停止使用，查实原因。此外，郡原地产委托的监理单位对工程上使用的材料和工程设计工艺也有检验权和建议权，对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料有权通知承包人停止使用，对于不符合规范和质量标准的工序有权通知承包人停工整改或返工。

⑤对特殊环境项目的质量控制

特殊环境主要包括特殊地质状况、特殊气候条件、特殊环保要求等。对于特殊环境项目，郡原地产在开发上高度重视，在选择施工队伍、规划设计、施工管理等方面做出统一安排，严格质量管理。项目开发之前，组织相关专家对特殊环境情况进行调查和论证，并根据项目情况制定详细的施工计划、施工方案和预防应对措施；在施工过程中，与施工单位及监理单位密切合作，优化施工工艺和技术，并对项目进程中出现的各种问题及时沟通，制定切实可行的解决方案，保证项目达到良好的质量要求。

５、项目开发中具体业务情况

（１）勘察测绘单位的选择

郡原地产在选择勘察测绘单位时，严格遵照《建设工程勘察设计市场管理规定》和《建设工程勘察设计管理条例》，通过工程勘察公开招投标或对若干家资信良好的勘察单位综合考察后邀请招标的形式，择优选择勘察测绘单位，以保障勘察数据的真实性和准确性。

近年来，与郡原地产合作的勘察测绘单位主要有：杭州市勘测设计研究院（综合类甲级工程勘测资质、甲级测绘资质，国际咨询工程师联合会（ＦＩＤＩＣ）会员、中国国际工程咨询协会会员，曾获“全国城市勘测先进单位”、“全国工程勘察先进单位”和浙江省“十佳测绘单位”等称号）、湖南化工地质工程勘察院（综合类甲级工程勘测资质，曾参与三峡大坝工程）、浙江城建勘察研究院有限公司（甲级资质，浙江省勘察设计协会会员）等。

（２）设计单位和设计方案的选择

郡原地产通过招投标的方式择优选择设计单位，从而选择设计方案。具体而言，在国有土地出让的同时会取得当地国土资源部门和规划部门下达的土地规划设计要点。根据规划设计要点的要求，郡原地产设计管理部先按照管理层对项目的市场定位提出设计要点和设计方向，然后公开招标或邀请招标确定设计单位。郡原地产一般要求投标的设计单位要具有甲类设计资质证书，对投标单位提出的设计方案，经当地建设主管部门派出专家和和郡原地产的项目负责人、规划设计人员共同评审后产生中标单位，对中标设计单位的设计方案还要经郡原地产及中标单位设计人员反复讨论修改后方予定稿。

近年来，与郡原地产合作的主要设计单位包括：德国ＧＭＰ建筑师事务所（世界百强建筑事务所中位居第五，德国排行第一，在国际建筑设计大赛中先后获奖３３０多次，其中一等奖１３０多次）、英国ＤＣＡ建筑设计事务所（由世界著名的建筑设计大师Ｄａｖｉｄ Ｃｈｉｐｐｅｒｆｉｅｌｄ主持，曾获英国皇家建筑师协会颁发的图斯特灵奖、艺术与休闲建筑奖，英国皇家美术委员颁发的年度最佳建筑奖）、美国ＲＰＶＡ设计事务所（公司创办人Ｄａｎｉｅｌ是美国建筑师协会的注册建筑师，曾参与美国迪斯尼乐园的规划设计）、中机国际工程设计研究院（国家大型甲级综合设计研究院，获得国家、省部级优秀科技成果、优秀设计奖１６０余项，是国家多项技术标准和规范的主、参编单位）、浙江省建筑设计研究院（建筑工程设计甲级资质，共承担国内外工程设计及咨询项目一万余项，有３００余项分别获国家、部、省级优秀设计奖，１００余项科研成果分别获国家、部、省级科技成果奖、科技进步奖）、浙江南方建筑设计有限公司（建筑工程设计甲级资质，设计作品曾获“全国人居经典大奖”、“全国优秀住宅小区金奖”、“２００５年全球最优异项目大奖”等荣誉）、浙江省工业设计研究院（建筑工程设计甲级资质，浙江省骨干设计院之一，浙江省重合同守信用先进单位）等。

（３）建筑施工单位的选择

郡原地产一贯坚持高标准选择、从严管理的原则选择和管理建筑施工单位，严格按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》及各地区地方政府部门的规定，采用公开招标或邀请招标的途径，选择信誉好、实力强且具有相应资质的施工单位。郡原地产派出现场工程管理人员对施工单位进行管理，按双方签订的施工合同，对其供应的材料设备、施工人员、施工过程、施工工艺、工程质量等进行现场监督，并不定期对施工过程进行检查监督。为加强管理，郡原地产委托监理单位对工程的质量、进度、安全、成本进行管理，确保工程按计划如期完成。郡原地产对各项工程执行严格的验收制度，每阶段工程完工后组织有关单位进行验收，给予认可或提出修改意见，直到满足合格的工程质量标准方能进行下道工序，并要求各施工单位出具工程保修书，对工程质量提供保修服务。

近年来，与郡原地产合作的建筑施工单位主要有：

中天建设集团有限公司——房屋建筑施工总承包特级资质，全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位、浙江省ＡＡＡ级信用企业、北京市质量信得过单位，浙江省知名品牌，获得鲁班奖、国优银质奖、詹天佑奖、全国用户满意工程、建设部优质样板工程等省部级以上优质工程６００多项。

(下转D66版)

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	９５，５２２．７８	１１０，１９０．０９	１４，６６７．３１	１５％
非流动资产	９８，３４８．３８	３２９，１０１．８７	２３０，７５３．４９	２３５％
长期股权投资	９３，７１０．７３	３１４，６２９．６５	２２０，９１８．９２	２３６％
投资性房地产	１６０．８４	４，９４９．６０	４，７８８．７６	２，９７７％
固定资产	１，６３４．０７	６，６７９．８８	５，０４５．８１	３０９％
长期待摊费用	－	－	－	－
递延所得税资产	２，８４２．７４	２，８４２．７４	－	０％
其他非流动资产	－	－	－	－
资产总计	１９３，８７１．１５	４３９，２９１．９６	２４５，４２０．８１	１２７％
流动负债	５３，１２８．３８	５３，１２８．３８	－	０％
非流动负债	２５，２００．００	２５，２００．００	－	０％
负债总计	７８，３２８．３８	７８，３２８．３８	－	０％
净资产	１１５，５４２．７７	３６０，９６３．５８	２４５，４２０．８１	２１２％

项目名称	面积（ｍ２）	账面原值	账面净值	评估值	评估增减值	增值率
投资性房地产	１，６５９	１，８８４，３７７．１６	１，６０８，３９４．４９	４９，４９６，０２３．００	４７，８８７，６２８．５１	２，９７７．４％

项目名称	面积（ｍ２）	账面原值	账面净值	评估值	评估增减值	增值率
房屋建筑物	１，７４３．５５	１６，２７９，２６１．８８	１３，８９５，０２８．４５	６３，６３９，５７５．００	４９，７４４，５４６．５５	３５８％

郡原地产控股参股企业一览表
序号	公司名称	所在地	注册资本 （万元）	直接和间接合计持股比例
１	杭州五云投资有限公司	杭州	５，０００	１００％
２	杭州硕原置业有限公司	建德	６，０００	７５％
３	青山湖圣园（杭州）置业有限公司	临安	１４，０５８	５５％
４	杭州相江投资有限公司	杭州	２０，０００	６０％
５	杭州天名房地产有限公司	杭州	３３，０００	３９％
６	浙江郡原建筑材料有限公司	杭州	１，０００	１００％
７	浙江华浙青马房地产开发有限公司	杭州	１０，０００	６０％
８	宁波隆越房地产开发有限公司	宁波	２，０００	６０％
９	宁波东海明珠置业有限公司	宁波	２，０００	１００％
１０	湖南郡原置业有限公司	长沙	１２，０００	１００％
１１	湖南宏梦置业有限公司	长沙	１，０００	１００％
１２	湖南中嘉房地产开发有限公司	长沙	１６，０００	１００％
１３	湖南中锴置业有限公司	长沙	２６，０００	５０．１０％
１４	海南郡原置业有限公司	琼海	１０，０００	１００％
１５	崇州市味江城建设有限公司	崇州	１０，０００	５９．５０％
１６	四川郡原置业有限公司	成都	２，０００	１００％
１７	沈阳华凌房地产有限公司	沈阳	５，０００	５５％
１８	北京通州商务园开发建设有限公司	北京	３２，０００	１５．６２５％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	２６，１３１．０６	２９，８５８．２６	３，７２７．２０	１４．３％
非流动资产	３，８１１．０７	９，９６５．７３	６，１５４．６６	１６１．５％
长期股权投资	２，４６３．００	８，５０８．９４	６，０４５．９４	２４５．５％
投资性房地产	－	－	－	－－－－－
固定资产	１７５．６４	２８４．３６	１０８．７２	６１．９％
长期待摊费用	－	－	－	－－－－－
递延所得税资产	１，１７２．４３	１，１７２．４３	－	０．０％
其他非流动资产	－	－	－	－－－－－
资产总计	２９，９４２．１４	３９，８２３．９９	９，８８１．８５	３３．０％
流动负债	１４，３０１．０７	１４，３０１．０７	－	０．０％
非流动负债	３００．００	３００．００	－	０．０％
负债总计	１４，６０１．０７	１４，６０１．０７	－	０．０％
净资产	１５，３４１．０７	２５，２２２．９２	９，８８１．８５	６４．４％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	２５，７９３．２７	３４，８８４．７７	９，０９１．５０	３５％
非流动资产	１１２．８３	１６１．８１	４８．９８	４３％
固定资产	１０５．６５	１５４．６３	４８．９８	４６％
递延所得税资产	７．１８	７．１８	－	０％
其他非流动资产	－	－	－	－－－－－
资产总计	２５，９０６．１０	３５，０４６．５８	９，１４０．４８	３５％
流动负债	２０，１３０．１１	２０，１３０．１１	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	２０，１３０．１１	２０，１３０．１１	－	０％
净资产	５，７７５．９９	１４，９１６．４７	９，１４０．４８	１５８％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	２０，８４０．３１	６６，３７７．８１	４５，５３７．５０	２１９％
非流动资产	２６．９３	２６．４５	（０．４８）	－２％
固定资产	２６．９３	２６．４５	（０．４８）	－２％
资产总计	２０，８６７．２４	６６，４０４．２６	４５，５３７．０２	２１８％
流动负债	７，７２８．４９	７，７２８．４９	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	７，７２８．４９	７，７２８．４９	－	０％
净资产	１３，１３８．７５	５８，６７５．７７	４５，５３７．０２	３４７％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	８，７８９．６０	９，２５１．８２	４６２．２２	５％
非流动资产	３９，７６３．４８	１０４，２２１．６４	６４，４５８．１６	１６２％
长期股权投资	３９，７６３．４８	１０４，２２１．６４	６４，４５８．１６	１６２％
资产总计	４８，５５３．０８	１１３，４７３．４６	６４，９２０．３８	１３４％
流动负债	２９，０２６．２１	２９，０２６．２１	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	２９，０２６．２１	２９，０２６．２１	－	０％
净资产	１９，５２６．８７	８４，４４７．２５	６４，９２０．３８	３３２％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	４４，２８８．４３	２０５，１８１．４７	１６０，８９３．０４	３６３％
非流动资产	１９９．０１	２４８．８５	４９．８４	２５％
固定资产	１９９．０１	２４８．８５	４９．８４	２５％
资产总计	４４，４８７．４４	２０５，４３０．３２	１６０，９４２．８８	３６２％
流动负债	１５，９３６．４３	１５，９３６．４３	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	１５，９３６．４３	１５，９３６．４３	－	０％
净资产	２８，５５１．００	１８９，４９３．８９	１６０，９４２．８９	５６４％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	９７７．９１	９７７．９１	－	０％
非流动资产	０．０８	０．０８	－	０％
固定资产	０．０８	０．０８	－	０％
资产总计	９７８．００	９７７．９９	（０．０１）	０％
流动负债	（１７．２４）	（１７．２４）	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	（１７．２４）	（１７．２４）	－	０％
净资产	９９５．２４	９９５．２４	－	０％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	７０，０４４．４２	９５，５０２．８６	２５，４５８．４４	３６％
非流动资产	－	－	－	－－－－－
资产总计	７０，０４４．４２	９５，５０２．８６	２５，４５８．４４	３６％
流动负债	６０，１０７．０６	６０，１０７．０６	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	６０，１０７．０６	６０，１０７．０６	－	０％
净资产	９，９３７．３６	３５，３９５．８０	２５，４５８．４４	２５６％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	４，０４４．４４	４，０４４．４４	－	０％
资产总计	４，０４４．４４	４，０４４．４４	－	０％
流动负债	２，０６３．４０	２，０６３．４０	－	０％
负债总计	２，０６３．４０	２，０６３．４０	－	０％
净资产	１，９８１．０４	１，９８１．０４	－	０％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	３６，４５９．３５	３８，１１５．８９	１，６５６．５４	５％
非流动资产	２１．０５	３４．７８	１３．７３	６５％
固定资产	２１．０５	３４．７８	１３．７３	６５％
资产总计	３６，４８０．４０	３８，１５０．６７	１，６７０．２７	５％
流动负债	４８．６６	４８．６６	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	４８．６６	４８．６６	－	０％
净资产	３６，４３１．７５	３８，１０２．０２	１，６７０．２７	５％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	４，３７０．０１	１１，２９８．４７	６，９２８．４６	１５８．５％
非流动资产	１９，４４２．１７	４７，７６３．２８	２８，３２１．１１	１４５．７％
长期股权投资	１９，４３６．６７	４７，７５３．４９	２８，３１６．８２	１４５．７％
固定资产	５．５０	９．７９	４．２９	７８．０％
资产总计	２３，８１２．１７	５９，０６１．７５	３５，２４９．５８	１４８．０％
流动负债	１２，８１８．０４	１２，８１８．０４	－	０．０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	１２，８１８．０４	１２，８１８．０４	－	０．０％
净资产	１０，９９４．１３	４６，２４３．７１	３５，２４９．５８	３２０．６％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	１５，７９５．４４	２４，４６９．２０	８，６７３．７６	５５％
非流动资产	１５．１７	１３．９３	（１．２４）	－８％
固定资产	１５．１７	１３．９３	（１．２４）	－８％
资产总计	１５，８１０．６２	２４，４８３．１３	８，６７２．５１	５５％
流动负债	３，７５５．３８	３，７５５．３８	－	０％
非流动负债	１２，０００．００	１２，０００．００	－	０％
负债总计	１５，７５５．３８	１５，７５５．３８	－	０％
净资产	５５．２３	８，７２７．７５	８，６７２．５２	１５，７０３％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	３９，５３５．４２	５１，４２７．１５	１１，８９１．７３	３０％
非流动资产	１３９．１５	１４８．７０	９．５５	７％
固定资产	５７．１８	６６．７４	９．５６	１７％
递延所得税资产	８１．９７	８１．９７	－	０％
资产总计	３９，６７４．５７	５１，５７５．８５	１１，９０１．２８	３０％
流动负债	２３，５４６．０９	２３，５４６．０９	－	０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	２３，５４６．０９	２３，５４６．０９	－	０％
净资产	１６，１２８．４８	２８，０２９．７６	１１，９０１．２８	７４％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	７８，６３６．８８	１２７，６４５．２８	４９，００８．４０	６２％
非流动资产	５６．７５	５９．５３	２．７８	５％
固定资产	５６．７５	５９．５３	２．７８	５％
资产总计	７８，６９３．６３	１２７，７０４．８１	４９，０１１．１８	６２％
流动负债	４５，１１０．８９	４５，１１０．８９	－	０％
非流动负债	１０，０００．００	１０，０００．００	－	０％
负债总计	５５，１１０．８９	５５，１１０．８９	－	０％
净资产	２３，５８２．７４	７２，５９３．９２	４９，０１１．１８	２０８％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	１０，５４２．３１	２４，４７３．５１	１３，９３１．２０	１３２．１％
非流动资产	３５．９９	３７．６９	１．７０	４．７％
固定资产	３５．９９	３７．６９	１．７０	４．７％
资产总计	１０，５７８．３０	２４，５１１．２０	１３，９３２．９０	１３１．７％
流动负债	７９４．９６	７９４．９６	－	０．０％
非流动负债	－	－	－	－－－－－
负债总计	７９４．９６	７９４．９６	－	０．０％
净资产	９，７８３．３４	２３，７１６．２４	１３，９３２．９０	１４２．４％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	３０，６９０．５１	３２，４３５．４３	１，７４４．９２	６％
非流动资产	２５．７８	３０．００	４．２２	１６％
固定资产	２５．７８	３０．００	４．２２	１６％
资产总计	３０，７１６．２９	３２，４６５．４３	１，７４９．１４	６％
流动负债	２０，８５８．２５	２０，８５８．２５	－	０％
非流动负债	－	－	－	－
负债总计	２０，８５８．２５	２０，８５８．２５	－	０％
净资产	９，８５８．０４	１１，６０７．１９	１，７４９．１５	１８％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	１，８８８．７３	１，９８１．２３	９２．５０	５％
非流动资产	３．５２	３．３１	（０．２１）	－６％
固定资产	３．５２	３．３１	（０．２１）	－６％
资产总计	１，８９２．２５	１，９８４．５４	９２．２９	５％
流动负债	－	－	－	－
非流动负债	－	－	－	－
负债总计	－	－	－	－
净资产	１，８９２．２５	１，９８４．５４	９２．２９	５％

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	Ａ	Ｂ	Ｃ＝Ｂ－Ａ	Ｄ＝Ｃ／｜Ａ｜
流动资产	４６，３２７．１５	９２，２１０．９２	４５，８８３．７７	９９％
非流动资产	１７８．１９	１９１．０１	１２．８２	７％
固定资产	１７８．１９	１９１．０１	１２．８２	７％
资产总计	４６，５０５．３４	９２，４０１．９２	４５，８９６．５８	９９％
流动负债	４４，７５０．９８	４４，７５０．９８	－	０％
非流动负债	－	－	－	－
负债总计	４４，７５０．９８	４４，７５０．９８	－	０％
净资产	１，７５４．３５	４７，６５０．９４	４５，８９６．５９	２，６１６％

序号	被投资单位名称	投资比例	投资成本	账面价值	评估价值	增值率
１	五云投资	１００％	５０，０００，０００．００	５０，０００，０００．００	２５２，２２９，２３６．１７	４０４．４６％
２	杭州硕原	７５％	４５，０００，０００．００	４５，０００，０００．００	１１１，８７３，５１４．５６	１４８．６０％
３	青山湖圣园	５５％	７７，３２１，１６２．３４	７７，３２１，１６２．３４	３２２，７１６，７４６．８７	３１７．４０％
４	相江投资	６０％	１２０，０００，０００．００	１２０，０００，０００．００	５０６，６８３，５０８．４７	３２２．２０％
５	杭州天名	６％	６０，０００，０００．００	６０，０００，０００．００	６０，０００，０００．００	０．００％
６	郡原建材	１００％	１０，０００，０００．００	１０，０００，０００．００	９，９５２，３７８．５０	－０．５０％
７	华浙青马	６０％	６９，８６２，７７６．００	６９，８６２，７７６．００	２１２，３７４，７８５．５０	２０４．００％
８	宁波隆越	６０％	１２，０００，０００．００	１２，０００，０００．００	１１，８８６，２２５．９４	－０．９５％
９	宁波明珠	１００％	２０，０００，０００．００	２０，０００，０００．００	３８１，０２０，１９９．２７	１，８０５．１０％
１０	湖南郡原	８５％	９３，５９３，３８６．３４	９３，５９３，３８６．３４	３９３，０７１，５２５．３８	３２０．００％
１１	湖南宏梦	９０％	９，０００，０００．００	９，０００，０００．００	７８，５４９，７１０．２０	７７２．８０％
１２	湖南中嘉	６２．５０％	１１０，０００，０００．００	１１０，０００，０００．００	１７５，１８６，０２０．８９	５９．３０％
１３	海南郡原	９３．３７％	９３，３７０，０００．００	９３，３７０，０００．００	２２１，４３８，５３１．４１	１３７．１６％
１４	崇州味江城	５９．５０％	５９，５００，０００．００	５９，５００，０００．００	６９，０６２，７５２．９０	１６．１０％
１５	四川郡原	１００％	２０，０００，０００．００	２０，０００，０００．００	１９，８４５，４０６．６６	－０．２０％
１６	沈阳华凌	５５％	３７，４６０，０００．００	３７，４６０，０００．００	２６２，０８０，１６９．９１	５９９．６０％
１７	通州商务园	１５．６２５％	５０，０００，０００．００	５０，０００，０００．００	５８，３２５，７９９．５６	１６．７０％
长期股权投资合计				９３７，１０７，３２４．６８	３，１４６，２９６，５１２．１９	２３５．７５％

序号	项目公司名称	开发项目名称	项目所处开发阶段
			现楼	在建（可预售）	在建（不可预售）	储备用地
１	郡原地产	公元大厦	√
２	五云投资	九树公寓	√
３	杭州硕原	郡原·一江春水	一、二期，三期二标段（除２栋高层）	三期一标段	三期二标段２栋高层	四期
４	青山湖圣园	郡原·列岛			Ｃ区	其他部分
５	杭州天名	郡原·相江公寓			一期（刚开工）	二、三期
６	华浙青马	九润公寓				√
７	宁波隆越	宁波“郡原广场”				√
８	湖南郡原	湖南洞井镇地块				√
９	湖南宏梦	郡原·居里	工业区（办公楼、产品展示中心、员工俱乐部）、住宅区（１、２、４、５栋）	住宅区（３、６、１０、１２栋）	住宅区（７、８、９、１１、１３、１４栋）	工业区（艺术家工作室地块）
１０	湖南中嘉	长沙“郡原广场”	√
１１	湖南中锴	长沙“郡原·美村”		一期Ａ区		一期Ｂ区及后续项目
１２	海南郡原	海南·长滩雨林				√
１３	崇州味江城	崇州市一级土地整理		√（准备招拍挂）
１４	沈阳华凌	沈阳“郡原·美村”		一期		其他部分
１５	通州商务园	北京通州商务园一级土地整理			√

序号	项目公司 名称	直接和间接持有项目公司权益	开发项目名称	评估方法	账面值	评估值	增减值	享有增值份额	增值率
１	郡原地产	１００％	公元大厦	市场法	１，１９４．５９	９，６０４．０９	８，４０９．５０	８，４０９．５０	７０４％
２	五云投资	１００％	九树公寓	市场法	４，１３３．０４	６，４５８．５１	２，３２５．４７	２，３２５．４７	５６％
３	杭州硕原	７５％	郡原·一江春水	现楼、在建（可预售）：市场法（市价倒扣）；在建（不可预售）：成本法，其中土地采用基准地价修正法；储备用地：基准地价修正法，对后续投入采用成本法	２２，８５８．９７	３１，９５０．３０	９，０９１．３３	６，８１８．５０	４０％
４	青山湖圣园	５５％	郡原·列岛	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	１７，８４１．１０	６２，５６２．３１	４４，７２１．２１	２４，５９６．６７	２５１％
５	杭州天名	３３％	郡原·相江公寓	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	４３，９１９．１９	２０４，８１２．２３	１６０，８９３．０４	５３，０９４．７０	３６６％
６	华浙青马	６０％	九润公寓	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	６９，５２２．８５	９４，９８１．２９	２５，４５８．４４	１５，２７５．０６	３７％
７	宁波隆越	６０％	宁波“郡原广场”	成本法	３，９８３．３２	３，９８３．３２	０．００	０．００
８	湖南郡原	１００％	湖南洞井镇地块	市场法	４，２３５．００	１１，１６３．４６	６，９２８．４６	６，９２８．４６	１６４％
９	湖南宏梦	１００％	郡原·居里	工业区：建筑物采用收益还原法，土地（工业用途）采用基准地价修正法；住宅区：现楼采用市场法，土地（住宅用途）采用市场法，在建工程采用成本法。	１３，１７７．１３	２１，８４９．３１	８，６７２．１８	８，６７２．１８	６６％
１０	湖南中嘉	１００％	长沙“郡原广场”	市场法	２６，９８３．６３	３７，３９７．９７	１０，４１４．３４	１０，４１４．３４	３９％
１１	湖南中锴	５０．１０％	长沙“郡原·美村”	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	６７，３９５．１２	１２０，１１９．６６	５２，７２４．５４	２６，４１４．９９	７８％
１２	海南郡原	１００％	海南·长滩雨林	市场法	１０，２８４．０８	２４，２１５．２９	１３，９３１．２１	１３，９３１．２１	１３５％
１３	崇州味江城	５９．５０％	崇州味江城一级土地整理	成本法	３０，５１３．１７	３２，２５８．１０	１，７４４．９３	１，０３８．２３	６％
１４	沈阳华凌	５５％	沈阳“郡原·美村”	市场法	３９，３９７．４５	８５，２７８．７８	４５，８８１．３３	２５，２３４．７３	１１６％
合计				－－	３５５，４３８．６４	７４６，６３４．６２	３９１，１９５．９８	２０３，１５４．０５	１１０％

序号	开发项目名称	增值原因分析
１	公元大厦	公元大厦是杭州市高端写字楼的代表之一，市场认知度高，２００４年７月开盘均价１５，７００元／㎡，南楼已售部分成交均价１９，６３３．４１元／㎡，北楼已售部分成交均价１７，５０６．３４元／㎡，南裙楼成交均价２８，１３９．８３元／㎡，北裙楼成交均价２２，３４６．１６元／㎡，２００９年６月成交的３套低层单元成交均价２８，６１９．１４元／㎡，２００９年９月底成交的南楼６０３室为３２，２９０．８０元／㎡；据杭州透明售房网数据统计，２００９年１０月份杭州写字楼成交了１，２０６套，１－１０月杭州写字楼的总成交量为４，６９６套，仅１０月份一个月的成交量就超过了２００９年以来总成交量的２５％，写字楼价格呈上涨趋势。
２	九树公寓	九树公寓定位为“非经验住宅”，２００９年，作为国内唯一的住宅项目，与北京鸟巢、水立方一起荣膺英国皇家建筑师学会国际大奖。九树公寓开盘价３０，８００．００元／㎡，可售房源６０套，于评估基准日仅剩４套未售，去化率９３％，已售部分成交均价３２，４６８．１３元／㎡，其中２００７年售出的３５套成交均价３３，１３４．２９元／㎡，２００８年售出的３套成交均价４０，９８８．６７元／㎡，成交价逐年稳步上涨。
３	郡原·一江春水	该项目用地于２００４年９月２７日签订《国有土地使用权出让合同》，于２００６年９月２日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价６２４．７２元／㎡，土地取得成本较低；根据销控表的数据统计，该楼盘２００７年５月开售以来，已售的一期成交均价３，８２２．１６元／㎡、二期成交均价３，７４６．１０元／㎡、三期成交均价３，６７５．５１元／㎡，根据建德市商品房预（销）售备案系统的数据显示，郡原一江春水是该市洋溪城区在售商品住房的主力楼盘，２００９年９月交易均价３，８６０元／㎡，环比上涨４．７２％，售价稳中有升。
４	郡原·列岛	该项目于２００７年取得土地使用权，成本约１，２００元／㎡；临安市基准地价的基准日为２００７年６月３０日，青山湖区片住宅基准地价为９８０元／㎡，商业基准地价为１，０４８元／㎡，土地取得成本比同期颁布执行的基准地价标准略高。根据临安市国土资源局公告的土地使用权出让结果显示，２００９年４月份以来，与待估宗地同一土地等级的住宅用地的出让成交价比９８０元／㎡的基准地价平均溢价２．２５５倍，而且这些地块都是市区内普通的住宅用地，待估宗地用于低密度住宅，该项目位于风景秀丽的临安市青山湖景区，依山傍水，在自然环境、资源稀缺性、规划前景等方面均优于普通住宅用地。
５	郡原·相江公寓	（１）项目所在的江干区九堡镇是杭州东部继钱江新城之后的又一个热门板块，政府１５００亿改造东部的基础设施，尤其是地铁开通在即令该板块的房价快速上涨；（２）项目用地临钱塘江、区内主干道，目前九堡在售楼盘主要有１０个，已经上市的沿江楼盘目前有“丽江公寓”、“宋都阳光国际”和“悦麟美寓”，这些项目皆在待估宗地西边，待估宗地的沿江景观线最长，区位优势明显；（３）类似楼盘去化速度快，售价走高，据杭州透明售房网数据统计，“丽江公寓”Ａ地块第１、７、８栋期房２００９年９月１２日开盘预售以来，已售均价２１，９４６．００元／㎡；“宋都阳光国际”观澜苑第５、２５栋期房２００９年１０月１８日开盘预售以来，已售均价１６，４８１．００元／㎡；“宋都阳光国际”观澜苑第１１、１２栋期房２００９年１１月１４日开盘预售以来，已售均价１８，５６４．００元／㎡；（４）钱江新城地块楼面地价超过２万元，无江景的草庄地块楼面地价过万元，据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息，浙江元丰２００９年９月８日竞得的江干区（采荷单元Ａ－Ｒ２１－０６地块）住宅用地楼面地价为２０，６２２．００元／㎡，滨江集团２００９年９月８日竞得的江干区（草庄Ｒ２１－２３地块）住宅用地楼面地价为１１，２３８．００元／㎡，万科南都２００９年９月８日竞得的江干区（草庄Ｒ２１－２４地块）住宅用地楼面地价为１１，２８３．００元／㎡、江干区（草庄Ｒ２１－２５地块）住宅用地楼面地价为１０，８４８．００元／㎡，待估宗地楼面地价评估值１１，０３３．００元／㎡，与周边地块的均价水平相近。
６	九润公寓	项目用地于２００８年１月取得，楼面地价成本价为５，７４８．８９元／㎡。据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息，杭州和达公司２００９年１０月２９日竞得的杭州经济技术开发区（下沙Ｒ２１－Ｋ－６地块）住宅用地楼面地价为８，０７４．００元／㎡，保利（杭州）公司２００９年９月２２日竞得的杭州经济技术开发区（下沙Ｒ２１－Ａ－１２地块）住宅用地楼面地价为７，４５８．００元／㎡，同一地段月涨幅８％；杭州城建集团２００９年９月３日竞得的江干区（江干科技园Ｒ２１－１地块）住宅用地楼面地价为６，６２１．００元／㎡，杭州天联２００９年９月３日竞得的江干区（江干科技园Ｎ－１２地块）住宅用地楼面地价为７，０２０．００元／㎡，滨江集团２００９年７月２８日竞得的江干区（黎明村北Ａ１０－１地块）住宅用地楼面地价为９，９６６．００元／㎡，滨江集团２００９年７月２８日竞得的江干区（黎明村北Ａ１０－２地块）住宅用地楼面地价为９，７７０．００元／㎡，黎明村至下沙区片近期均价约８，２９０．００元／㎡，且呈上涨趋势，待估宗地容积率２．２，楼面地价评估值８，２００．００元／㎡。
７	宁波“郡原广场”	按账面值评估，无增减值变化。
８	湖南洞井镇地块	该地块是长沙郡原美村项目用地中的一部分，约为总面积的９．３％，评估增值原因详见本表第１１项长沙“郡原·美村”的说明。
９	郡原·居里	（１）住宅区：宗地于２００６年７月７日竞得，２００７年８月２日签订《国有土地使用权出让合同》，２００７年８月２４日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价３４７．５５元／㎡。楼盘位于长沙经济开发区星沙县贺龙体校北，周边在售的愿景山水湾４，４００．００元／㎡、蟠龙欣苑２，５８０．００元／㎡、圆梦完美生活２，８００．００元／㎡、碧桂园威尼斯城７，０００．００元／㎡，区片均价约４，２００．００元／㎡。已售房源均价３，９６７．００元／㎡，现推盘均价４，４００．００元／㎡，对未售房源的评估均价３，７７６．００～４，１０３．００元／㎡。在建住宅的用地评估单价１，２５７．００元／㎡，该区片住宅用地出让成交价在１，０００．００～１，３００．００元／㎡。（２）工业区：宗地于２００４年７月１４日签订《供用地协议书》，２００７年８月２３日签订《国有土地使用权出让合同》，２００７年８月２４日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价２７１．９５元／㎡。办公楼月租金取３０元／㎡、评估单价５，８７７．００元／㎡，展示中心及员工俱乐部月租金取２０元／㎡、评估单价４，８０．００２元／㎡，同区域内没有写字楼出售，月租水平１５～３０元／㎡。工业用地评估单价６８０元／㎡，与所在区片的基准地价相同。
１０	长沙“郡原广场”	该楼盘位于长沙市岳麓区金星大道与桐梓坡路交汇处，周边在售的永祺西京４，０８０．００元／㎡、谋房博客５，３００．００元／㎡、岳麓１号４，７００．００元／㎡、高鑫麓城４，２００．００元／㎡、西岸润泽府４，３００．００元／㎡、沁园春御园６，０００．００元／㎡、格林星城４，６００．００元／㎡、美林银谷４，７００．００元／㎡，该区片均价约４，７３５．００元／㎡。郡原广场已售已结转的房源均价为５，３４８．００元／㎡，已售未结转的房源均价为６，２８２．００元／㎡，对未售房源的评估均价为５，３５０．００元／㎡。
１１	长沙“郡原·美村”	（１）郡原美村Ａ区多层住宅２００９年１０月开盘预售，售出房源的成交均价５，０３０．００元／㎡，比同区域的均价４，４００．００元／㎡高出１５％；与周边在售的楼盘如水岸天际、湘府９号、岳泰理想城、德庆水韵山城相比，郡原美村的品质更高一筹，未售部分中有大量户型、区位更好的房源，评估单价在５，６２０．００～６，１４０．００元／㎡之间。（２）储备用地规划建低密度住宅及高层，项目用地位于雨花区洞井镇，于２００７年３月５日签订《国有土地使用权出让合同》，２００７年７月１８日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价７３７．２９元／㎡。２００８年５月，招拍挂出让的雨花区圭塘河两块地成交均价２，６１０．００元／㎡，圭塘河与洞井相邻，更靠近长沙市的中心城区；据中国城市地价动态监测系统的数据，同期长沙市住宅用地均价１，４８３．００元／㎡，圭塘河地块成交均价比全市的均价高出７６％；长沙市２００９年三季度住宅用地均价１，９５３．００元／㎡，较２００８年二季度上涨３２％，据此估算圭塘河地块现价可达３，４４５．００元／㎡，扣减区位较优等因素，洞井区片的地价约在３，０００．００元／㎡，项目用地评估地面单价２，７００．００元／㎡，折合楼面地价１，５００元／㎡。
１２	海南·长滩雨林	项目用地位于海南省琼海市博鳌镇北的鳌北滨海区，于２００７年８月１０日签订《土地使用权转让合同书》，于２００７年９月２６日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价７２４．５２元／㎡；住宅用地评估单价２４２１元／㎡，商业用地评估单价２１３４元／㎡。据中国城市地价动态监测系统的数据，海口市２００９年第三季度商业用地均价１４７５元／㎡，住宅用地均价１４７４元／㎡；进入第四季度，当地的房地产市场价格普遍加速上涨。海口市内的高层或带电梯的小高层住宅市价约６０００元／㎡，看海的楼盘市价８０００元／㎡，临海精品楼盘市价１００００～１３０００元／㎡；琼海市内的高层或带电梯的小高层住宅市价约４０００元／㎡左右，博鳌临海的住宅市价约１００００元／㎡左右，宝莲城均价１１０００元／㎡，中信博鳌千舟湾均价８５００元／㎡，金色港湾均价１１０００元／㎡，与海口平齐，博鳌是全国知名的旅游度假目的地，其临海商住用地是投资热点。
１３	崇州味江城一级土地整理	在账面成本的基础上加计利息和合理的利润。
１４	沈阳“郡原·美村”	（１）该楼盘２００９年１０月开盘预售，售出房源的成交均价４，６８７．００元／㎡，项目所在的浑南新城区片多层住宅的市场均价约５，０００．００元／㎡，对未售房源的评估单价为４，７７１．００元／㎡。（２）项目用地分二期取得，一期用地于２００５年８月竞得，因哈大高速铁路建设规划的影响，调整了用地方案，于２００７年１２月２９日签订《国有土地使用权出让合同》，２００８年１月１６日取得《国有土地使用证》，毛地成交单价２０８元／㎡，折合楼面地价１２２．３５元／㎡；二期用地于２００８年１２月１５日竞得，毛地成交单价１９４元／㎡，折合楼面地价１１４．１２元／㎡；计入拆迁补偿费后，宗地楼面地价成本价为３４０．８４元／㎡。据沈阳市土地储备交易中心公布的土地挂牌交易结果，２００９年９月２９日出让成交的ＨＮＧ０９０５号浑南新区Ｅ３６－２、３号混合住宅用地楼面地价为１，２３９元／㎡，２００９年１１月３０日出让成交的ＨＮ０９２０浑南新区Ｅ３６－４、５号居住商业用地楼面地价为９７７元／㎡，区片均价约１，１００．００元／㎡，楼面地价评估均价１，１２６．００元／㎡；２００９年１２月２日出让成交的ＨＮ０９２２浑南新区Ｃ１９－２号地块居住商业用地楼面地价为１，５００．００元／㎡，地价保持上涨趋势。