（上接D57版）

　　单位：元

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　　注：报告期内，公司因实施了重大资产重组、减持华联综超股份及收购华联综超经营性资产原因，导致公司货币资金、投资性房地产、无形资产、在建工程、长期待摊费用、应交税费、股本、商誉等均大幅增加。详见本节（１）部分。

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　　注：报告期内，因公司门店增加，导致相应的销售费用和管理费用增加较多；

　　报告期内，公司减持华联综超股份，导致所得税费用大幅增加。

　　公司报告期内仅有可供出售的金融资产采取公允价值计量，计量方法为期末最后一个交易日公司股票交易价格为计量基础。

　　（４）报告期公司现金流量的构成情况

　　单位：元

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　　经营活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期随着开业门店数量增加导致收入大幅增加所致。

　　投资活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期内减持华联综超股份收到现金所致。

　　筹资活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期内借款增加所致。

　　（５）公司主要子公司及参股公司的经营情况及业绩分析

　　单位：万元

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　　２、对公司未来发展的展望

　　（１）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局

　　随着公司重大资产重组的实施及发展战略的确立，公司的主业已变更为购物中心的运营和管理，并已初具规模优势和一定的竞争力。

　　购物中心是集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性商业建筑体，是零售管理与商业地产相结合的运营模式。其收入来源为出租的租金收入及向租户收取的管理费。随着生活节奏的加快、汽车的普及、节约土地资源的要求，使得购物中心已成为各种零售店铺、休闲娱乐、餐饮等品牌商的首选经营场所。

　　购物中心具备观念和技术的先进性、开发过程的整体性、地点的便利性、景观的一致性、商品组合和功能的多样性、营销策略的灵活性等特点，具有更大的体量、更强的集客能力和更新更科学的运营方式，这决定了未来购物中心将占据零售业态的主导地位。

　　购物中心分为社区购物中心（Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）、市区购物中心（Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）和城郊购物中心（Ｓｕｐｅｒ－ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）。其中社区型购物中心因其具备更深入社区、抗风险能力强、更适应国内消费习惯等特点逐步占据中国购物中心主导地位，也是公司的发展重点。

　　随着现代商业的发展进入一个专业化分工的阶段，商业设施的建设和经营越来越倾向于分别由地产商和零售商来专业化发展。购物中心运营商能提供多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式，使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补，这就使得传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。

　　整体上看，中国购物中心业态尚处在发展期，即使是在经济发达的城市也远未达到饱和状态，而随着二三线城市的城市化进程加快和消费升级，给中国购物中心发展带来广阔的前景，因此，针对当前形势，购物中心运营商如能利用自身资金和管理能力优势，抢占优秀店铺资源，努力提升规模和盈利能力，将会获得迅速发展壮大的时机，从而树立自身的行业地位。

　　（２）公司发展战略、竞争优势及２０１０年度经营计划

　　①公司发展战略

　　公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过自建、租赁、受托管理三种途径获得店铺资源，力争经过５年的时间成为社区购物中心的领导者。公司以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购物中心。对合肥、南京等零售业务较发达的地区，公司在资金、管理有保障的前提下将进一步拓展。

　　②公司发展购物中心的竞争优势

　　公司目前主营业务已从经营百货店转型为购物中心的建设和经营管理，公司选择了最具竞争力的社区型购物中心为主要发展方向，并已具备较为明显的竞争优势。

　　Ａ． 零售行业背景

　　国内从事商业地产行业的大多为地产商，购物中心经营并非主业，其对零售行业的认知程度和客户资源都有欠缺。而公司长期从事百货店的经营与管理，有着丰富的零售行业的经营经验和客户资源。

　　Ｂ． 店铺资源

　　公司以自建、租赁和受托管理三种方式获得购物中心经营场所，并按公司设计规划组织施工和运营。受托管理是公司快速扩张店铺，提高盈利能力的一个重要合作形式。而目前国内购物中心运营商的店铺来源大都是采取自建或购买取得。公司目前已与中国远洋集团达成购物中心管理意向，并已签定了北京北四环购物中心的管理协议。

　　Ｃ． 多样化的租户资源及战略管理资源

　　此前公司长期从事零售业经营，与肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、ＣＯＳＴＡ咖啡等优质租户建立了长期合作关系，这为公司经营购物中心提供了较为稳定的租户资源；同时，这些租户较强的集客能力也对带动公司所经营的购物中心客流产生积极影响。公司经过多年经验积累，公司在购物中心的建设、运营和管理方面取得了长足的进步。

　　Ｄ． 经营定位为社区型购物中心

　　社区购物中心具备持续性消费的先天优势，适应了居民享受型消费的客观需求，在便利性、商品定位和消费者服务上具备明显优势，随着中心区商业逐渐饱和，社区型购物中心将占据主导地位并成为未来中国未来购物中心发展重点。同时，社区型购物中心因自身特点，受金融危机冲击较小，抗风险能力也较强。公司经营定位为社区型购物中心，努力寻找优质商圈，开发项目定位为面积在５万平米左右、辐射商圈５公里范围、周边居住区较为密集的商业地产项目。

　　Ｅ． 管理资源

　　ａ、制度建设

　　随着公司经验积累，目前已形成较为完备的购物中心开发的流程，从选址、规划、设计、招租到运营等工作程序均有严格的规章制度做保证。公司目前已建立《企划手册》、《招租手册》、《管理手册》和《门店运营手册》等一系列制度。

　　ｂ、质量控制体系

　　公司在工程项目开发管理、租户质量动态跟踪评价以及物业增值服务与经营管理上都有明确的质量控制体系，确保工程质量、租户服务及各项增值服务得以顺畅实施。

　　③２０１０年度经营计划

　　第一、 进一步加快新店建设，尽快提高公司规模和盈利水平；

　　第二、 引进投资人，共同寻找购物中心项目资源，完善先期开发工作，以提高优秀项目的储备数量；

　　第三、 聘任请国外专业化管理团队，为公司提供咨询服务，努力提高公司专业化管理水平，降低经营成本。

　　第四、 采取多种渠道，加强融资力度，为公司快速扩张提供资金保障；

　　第五、 加强现有物业的租赁管理，通过优化租户结构，提高租户质量和集客能力；

　　第六、 努力控制各项费用和成本；

　　第七、 建设和完善公司信息系统；

　　第八、 加强制度完善和业务培训工作，确保开店和运营的规范性。

　　（３）资金需求、使用计划及资金来源情况

　　公司目前处于快速扩张期，筹建项目较多，公司将根据储备项目和开业进度确定资金需求，拟订资金使用计划。公司利用自有资金、银行借款、资本市场融资等方式保障公司扩张所需资金。

　　（４）风险因素分析

　　第一，宏观政策风险。

　　国家对宏观经济的调控可能给商业地产业的发展带来风险。公司将及时跟踪国家宏观政策的变化，及时制定新的发展计划，并通过自身多年积累的零售业经验，规避政策变化给公司带来的负面影响。

　　第二、经济形势不稳定导致购买力下降的风险

　　全球金融危机尚未完全结束，经济尚处于恢复期，消费者的购买意愿尚未真正恢复。购物中心未来可能面临招租困难、租金收入下降和资产贬值的风险。公司选择受经济形势冲击较小的社区型购物中心为发展重点，不断提高规模和管理能力，抢占优质商圈，快速展店，提高自身竞争力。

　　第三、行业竞争风险

　　随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争可能加剧，从而有可能引起五家公司购物中心出租率下降而导致租金收入降低的风险。公司将利用自身多年积累的零售业经验，通过业种的优化配置，提高所持物业的聚客能力，吸引客流，提高经营者的收入，从而保证公司租金水平。

　　第四、财务风险

　　发展商业地产业务需要大量的资金，公司未来建设新项目时，将面临融资需求问题，这给公司带来一定的财务风险。

　　公司将根据实际需要，谨慎制定扩张计划和资金安排，通过银行借款、股权融资等多种手段融资；同时，公司不断加强购物中心租户管理、物业管理和营销管理，促进现有物业增值，以提高租金收入和盈利能力，为公司未来发展提供资金保障。

　　第五、技术风险

　　公司刚刚转型为商业地产业务，将面临缺乏人才和经营技术的风险。公司将加大制度建设培训力度，并根据需要引入专业管理公司或专门技术人才，保障门店建设和运营的规范化运作。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

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　　６．３ 主营业务分地区情况

　　单位：万元

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　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　６．５ 募集资金使用情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　■

　　变更项目情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．２ 出售资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

　　■

　　７．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

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　　其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额３，１７０．２０万元。

　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　■

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

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　　§８ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　§９ 财务报告

　　９．１ 审计意见

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　　９．２ 财务报表

　　９．２．１ 资产负债表

　　编制单位：北京华联商厦股份有限公司 ２００９年１２月３１日 单位：元

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　　９．２．２ 利润表

　　编制单位：北京华联商厦股份有限公司 ２００９年１－１２月 单位：元

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　　（下转D59版）