国泰君安策略部

　　用于调节房价的地产税，主要有资本利得税（capital gain tax）和物业税（property tax）。资本利得税在屋主卖出房产时一次性征收，税基是屋主买卖间的价差。而物业税是每年征收一次，税基是房屋的市场价值。

　　日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控。当地产价格上涨时，提高短期持有者的资本利得税以抑制投机，降低长期持有者的资本利得税以增加有效供给。该政策在前3次地产快速上涨期间被证明是有效的，但是到1985-1990年的第4次快速上涨区间时，短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%（加上其他各种所得税）。而当时作为持有成本的物业税税率较低，且税基被严重低估。转让成本远高于持有的税收负担，大部分投资者都不再愿意出售地产。特别是在地产被市场长期看好时，惜售心理更加明显，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。房地产市场出现典型的量缩价涨形态。

　　韩国房地产历史有两段值得研究。1、上世纪80年代，在金融自由化的浪潮下，韩国地产经历了一轮大牛市。居民收入提高以及物价上涨，是驱动韩国此轮地产牛市的最主要动因。1990年，韩国全国地产价值是GNP的9倍，这一数字甚至比当时的日本还高。1989年光从地价上涨带来的资本利得，就相当于所有城市工人35%的收入。意识到房价泡沫对经济的威胁，从1987到1989年初，政府实行了一系列抑制房价上涨的措施，主要采用的办法是征收物业税，包括累进制物业税和土地增值税两种。前者主要针对拥有大片土地的个人，当土地价值每超过5亿韩元时，边际税率提高一个百分点，后者主要针对尚未开发的土地以及企业非业务用地，对增值部分课以50%的增值税。由于缺乏公允的地产价格，加之地方政府的利益关系，税基被严重低估，减少了实际税率，更重要的是，对未实现的收入征税，遭到了纳税人的抵制，进而减轻了该税对地产的调控力度。虽然物业税实施效果不佳，但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力。政府每年新建房屋由20万-25万套提高到50-60万套，并一直持续到1997年金融危机之前，使房地产泡沫得到有效控制。2、2006年后，韩国房价再一次飞涨，为了遏制过热的房地产市场，韩国政府于2007年将资本利得税提高到60%，和日本情况类似，结果是交易量减少，韩国楼市不降反升。

　　德国稳定的房价水平一直为人称道。1977年至今，德国平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长３倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2％，而房价每年上涨1％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。房价的稳定增长，很大程度上归因于其稳定而健全的税收体系。除了传统的物业税以外，德国还要征收交易税（3.5%）、资本利得税（所得税中征收，持有资产超过10年的卖主可以豁免）、遗产税和赠与税等。同时， 针对地产投机的法律增加了投机者的风险：德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款；如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。

　　图： 1985-1990年，日本短期投资者的资本利得税有效税率已经高达84.45%（加上所得税等），而当时物业税税率较低，且税基被严重低估。转让成本高于持有的税负，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。

　　图：虽然物业税实施效果不佳，但同期政府大幅增加土地供应的政策使房地产泡沫得到有效控制。