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3 上一篇  下一篇 4   2010年9月4日 星期 放大 缩小 默认
房地产
左侧投资 适当布局区域龙头

  中邮证券研发部 邵明慧

  8月份有两位领导的讲话值得关注。一是李克强副总理在考察廉租房、公共租赁房等建设时强调:当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果,保持房地产市场平稳健康发展。一是国家发改委主任张平表示,下半年,中国将稳定房地产调控政策,进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施,坚决抑制投资投机性购房需求;进一步完善基本住房保障制度,加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应,加快保障性住房建设进度,尽快增加有效供给。

  李克强副总理和张平主任的发言表明:首先,政府在今年的后几个月仍将是以调控作为主基调,调控的主要目标是投资投机性购房需求,以防止房价被快速炒高,从而引发新一轮的房价快速上涨;其次,下一阶段,保障房将是政府发展的重点。同时,我们认为,在张平主任的发言中,“稳定房地产调控政策”也透露出未来或许不会出台超预期的新政。因为频繁动用政策手段会加剧市场的不确定性,对市场参与的各方都影响较大。

  对于买方而言,不确定性的市场环境下只能持币观望,这使得市场低迷的同时,也为后面需求集中爆发埋下隐患;对于开发企业而言,未来市场的不确定性使得开发企业拿地谨慎,因为无法判断未来房屋的销售价格,也就无法确定自己拿地的可承受成本,那么也就无法得出决策。再进一步想,开发企业在不进“原料”的情况下,使得现金流状况“被改善”,降价销售以回笼资金的需求被抑制,又为未来供给不足打下伏笔。因此,当前保持政策稳定或许不失为权宜之计。

  我们再进一步大胆设想,如果政策稳定预期被开发企业认可,将会促使其恢复正常的经营策略,实现“促销回笼资金—拿地开工建设”良性循环。但这其中的不确定因素有:首先,开发企业的促销价格能否被市场接受,从而拉动成交量继续上升;其次,房价是否会在成交量上升中再次快速上涨。若第一种情况不能实现,则可能导致市场再次陷入僵局,购房者持币观望与开发企业硬抗高房价并存,直至开发企业资金链断裂。若第二种情况实现,则定会招致政府又一轮调控风暴。从目前市场情况来看,市场并没有形成房价大跌的悲观预期,真实购买力依然存在。而政府“坚决抑制投资投机需求”和“大力开展保障房建设”正是防止房价再次大幅反弹的有效工具。基于上述分析,我们对未来房地产市场谨慎看好。随着开发企业销售额的上升,地产股将迎来上升机会。

  我们认为,未来房地产政策会以“维稳”为主基调,以促使市场各方形成一致预期,进一步打破当前胶着状态。随着房价下跌、成交量上升,开发企业的政策风险和财务风险可得到进一步释放,同时也为未来业绩奠定基础。另外,受打击囤地政策影响,今年许多上市公司开工量均加大,可售资源大于往年。若这些资源能够得到顺利销售,未来数年上市企业业绩会有爆发性增长。尽管当前的不确定因素仍然较多,但我们对未来市场仍持谨慎乐观态度。考虑到地产股相对较低的估值,建议长期投资者适当配置财务稳健、战略清晰的行业龙头以及受益于未来城镇化发展的区域龙头。

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