国金证券理财师 宋静漪

　　编者按：自2010年4月以来，国家出台了一系列被称为“史上最严厉”的房地产调控政策，感觉几乎隔三差五就有新的政策不断加码，许多人越来越迷茫：究竟我该乘此机会尽快买房，还是应继续等待政策出尽？房价到底会不会有大幅度的调整？要解决这个问题，需要从几方面深层次剖析。

　　多因素推高房价

　　首先，任何一种商品的价格均取决于市场需求，因此推升房价的主要原因不外乎有以下几种：

　　（1）人口红利及城市化推进带来的刚性需求；

　　（2）随着人们财富增长带来对居住条件的改善性需求；

　　（3）中国社会贫富差距不断拉大，富裕人群的资产规模巨大而国内的投资领域狭窄，导致大量的房产投资需求；

　　（4）过去10年房地产市场的财富效应制造了大量的房产投机需求。

　　清理需求泡沫首当其冲

　　从今年4月开始一直到10月，各地纷纷出台了房地产调控实施细则，虽然各地政策实施力度略有不同，但这些调控政策涉及的领域却几乎是一致的：

　　（1）收紧信贷。2010年4月，国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。对于商品住房价格过高、上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。随后各地纷纷出台的调控实施细则，均在收紧信贷方面严格执行。很明显，这一信贷紧缩政策对首次购买90平米以下住宅的家庭并无影响（也就是说对上述提及的“刚性需求”无影响），而对“改善性需求”略有影响，但影响不大。这一信贷紧缩政策主要针对“投资”和“投机”购房需求，通过限制购房者的负债率，从而降低甚至彻底遏制房产的投资及投机需求。

　　（2）限制购买。北京最先执行“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的方案，其次深圳（限购2套）、上海、厦门等地区纷纷执行（其中上海更将二手房列入）。这一“限购令”显然对第一次购买住房以及为了改善住宅条件而购房的家庭并无影响，相反对住宅房产的“投资”和“投机”客几乎下达了“禁令”。

　　（3）增加外地人购房限制以及公积金贷款的附加条件。上海、深圳、宁波、杭州等房产投资客聚集之地，更规定了“对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，上海更暂停非改善型第二套住房家庭公积金贷款（家庭人均住房建筑面积超过34平方米，再次贷款购房，即认定为非改善型二套住房）。这些附加细则进一步打击了房产投资和投机。

　　（4）对开发商的预售资金和营销策略进行监管。这一举动使开发商资金链更趋紧张，从而促使开发商降低销售价格的意愿。

　　由此可见，本轮房地产调控政策的直接调整对象为房地产“投资”和“投机”需求，其目的在于：在国内房地产市场中清除“投资需求”和“投机需求”后，由“刚性需求”及“改善型需求”与市场供给进行直接博弈，从而产生一个真实、合理的市场供需平衡价格，为国内房地产市场清除“泡沫”。