房价阶段区间震荡的概率大

　　我们需要探讨本轮房产调控会对房价的中短期和长期分别带来怎样的变化？

　　（1）长期。假如调控政策长期执行，那么市场经过博弈，会在一段时间内维持在市场供需平衡价格附近，但显然不会长期维持，因为“刚性需求”和“改善型需求”会随着人口红利的消失及人均住房面积达到一定水平逐渐降低，在这一过程中，政府可能需逐步放开政策限制甚至鼓励房产投资，使这一房价下跌过程变得更平滑和漫长。

　　（2）中短期。可以使用“倒推法”来分析政策对中短期房价的影响。假设结果1：房价快速下滑。房价下滑意味着开发商降价，而开发商愿意降价的最大推动力是资金链紧张，由于2009年快速资金回笼加之社会资金流动性充裕，开发商自由资金充足且融资途径多样化，显然短期内房价大跌的可能性几乎不存在。

　　假设结果2：房价在较短时间内大幅上涨。要出现这种情况，势必需出现新房“供不应求”的局面才行，然而我们可以观察到，虽然自4月份调控以来新屋开工率在5-7月出现环比大幅度下降，然而同比却始终保持上升，同时今年8月份开始新屋开工率已经恢复环比上升，这与开发商的乐观心态有关，在这种购房人观望心态下，出现房子“供不应求”的可能性相当小。因此，出现短期内房价大涨的可能性不大，即使真的出现也只会逼迫政府打出最后一张“房产税”的王牌，导致房价大起大落。

　　假设结果3：房价在一定区域内波动。购房者的谨慎观望心态与开发商全力维护房价的意愿，非常有可能展开较长一段时间的博弈。我们认为出现这一结果的可能性较大。

　　买还是不买？

　　在分析了政策对房价的中短期和长期影响后，我们的建议如下：

　　（1）刚性需求及改善型需求者：如果不着急的话，5-10年后再买。若必须在一段时间内购房，则建议目前可以开始搜寻符合自己居住要求的房源，同时观察未来3个月内的房价及交易量变化，若价格波动正常但交易量逐步上升，说明市场“寻底”基本完成，可择机出手。若短期内量价齐升，不妨再等待一下，以免政府开征“房产税”造成对房价的打压。

　　（2）投资需求者：建议适当降低不动产在总资产的配置比例，同时考虑投资商业地产为主，一来受政策影响较小、二来租金回报较高。

　　（3）投机需求者：无论中短期或长期，国内住宅价格明显已步入下降通道，虽然房价还会出现涨涨跌跌，但房产并不具备像股票一样的流动性，较难准确博取短期差价，因此不建议在国内房产市场继续投机房产。2008年经历了金融危机后，不少欧美国家的房地产市场出现非常大的跌幅，许多国家的房价已经比国内一线城市便宜很多，比如澳洲黄金海岸的高级公寓仅折合人民币6万/平米，而上海黄浦江沿岸的高级公寓单价已超过10万/平米。同时，这些国家还为海外买房者制定了非常优惠的税收政策。但我们需要提醒海外购房者，假如您是考虑长期投资或自住，那现在确实是个好时机，但您若指望博取短期差价而进行所谓的“抄底”，那可能会让您失望。因为外国人文化不同，房子对他们来说并非是必须拥有的东西，因此他们没有”刚性需求”，危机前之所以房价高，那都是他们自己利用银行杠杆投资炒作造成的，而经过这轮危机的教训后短期内恐怕他们不会再涉足，而要抬高一国房价并非易事。

　　（宋静漪）