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3 上一篇   2010年10月18日 星期 放大 缩小 默认
深圳前海房价涨势趋缓 规划利好透支
张若斌

证券时报记者 张若斌

  “9.29”地产新政之前,深圳前海楼市出现集体涨价冲动,售价节节高升,一度维持在2-3万/平方米的高位。但在“9.29”新政的调控下,前热销楼盘的销售势头开始趋缓。对此,世联研究认为,前海规划利好的透支使其边际效用减弱,短期内区域内房价大涨难以再现。

  前海的华丽转身

  世联地产研究部指出,回顾前海的前世今生,可以看出区域从范围界定到功能定位均经历了多次变化。前海的前身所属范围指前海路、月亮湾大道沿线,该片区地处主城区边缘、偏居一隅,市场传统认知中的前海居住价值较低,与市内其他片区相比处于低洼状态。

  从政策上看,2007年底,深圳提出将由“单中心”发展为“双中心”,“前海中心”概念首次亮相。前海被重新定义区域范围:包括前海、后海和宝安中心区,主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。由此,前海身价倍增,市场各方开始用新的目光重新审视前海在城市未来发展中的位置,区域关注度也陡然提升。

  随着继城市多中心化发展机遇之后,城市群进入融合时代再次赋予前海重大契机。2008年底发改委出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,明确提出到2020年粤港澳城市群将成为全球最具核心竞争力的大都市圈之一。由此也拉开了深港紧密合作的序幕,前海地区将作为深港现代服务业合作的重要空间载体。至此,前海开发已上升为珠三角国家战略的重要组成部分。

  随后,前海为各界留下了无限的想象空间。2009-2010年关于前海的规划设想更是不绝于耳,最具影响力的当属深圳市政府“前海概念规划全球招标”和今年8月国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。得以明确的是,不同于“福田中心”,目前的前海被定义为服务于整个珠三角的中心、规划建设为粤港现代服务业创新合作示范区。前海片区规划范围为18.04平方公里,具体界定为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。

  房价阶段性企稳

  一般来说,城市多中心化将使区域之间的价格级差明显缩小。前海中心地位的确立,不但使得区域内的楼盘价格在短期内与福田、罗湖中心区等区域的价差缩小,还呈现持续上涨态势、开始透支区域未来的发展红利。除去项目自身定位提升、产品优化创新等方面的因素,持续以区域发展利好为卖点、放大增值空间的前景诱惑在楼盘价格上涨中的作用功不可没。目前前海楼市入市新盘均价基本在3万元/平米上下。

  世联地产研究部认为,近期规划利好助推楼价上升的边际效用正逐渐显示出减弱的迹象。原因在于:一是与以前相比,目前价格已经很大程度上反映出对区域未来发展的预期,今后楼价上行更需要实质性的发展措施和实施进展作为支撑;二是区域价值的飞跃非一朝一夕。规划中赋予的实质利好、提升区域价值的最大意义在于产业升级带来的高端服务业人才增加、城市综合功能的提升以及区域外部形象改善,而产业的发展需要长时间的培育。深圳规划局相关人士也指出“前海中心区十年可具规模”;三是新政落地将带来区域市场的理性回归,而以自住客为主体的需求者住宅需求价格弹性较大,对价格较为敏感,由此也在一定程度上制约了房价上涨的预期。

  事实上,在区域内楼盘价格持续攀升之后,适逢新政的出台,需求已呈观望态势,前海房价有望进入阶段性的企稳状态。随着规划利好边际效应逐渐减弱,短期内房价大幅上涨势头难再呈现。

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