证券时报记者 罗克关

　　本报讯 上市整整一周年之后，恒大地产开始悄然启动三线城市战略。

　　恒大地产董事长许家印昨日在港表示，过去两年持续遭遇强劲的宏观调控，恒大在稳固一二线城市产品策略的前提下，未来将把更大的资源投入到三线城市的市场开发之中。得益于这一战略，恒大10月份的单月销售额再度创下年内新高，达到55.6亿元之多。

　　“三线城市的进军未来会成为恒大地产集团和中国其他房地产企业重要的标志，也会使恒大在未来国家宏观调控中处于稳定增长的状态。”恒大地产总裁夏海钧亦在同日新闻发布会上对外表示。

　　得益于这一战略，恒大今年前10个月即累计实现合约销售额411.6亿元，提前完成全年400亿元的销售指标。这一数据相比2009年同期的236.0亿元，增长74.4%；累计合约销售面积659万平方米，相比2009年同期的458.8万平方米，亦增长43.7%。

　　三线战略初见成效

　　恒大地产总裁夏海钧表示，集团2010年10月实现合约销售额55.6亿元，同比2009年同期的5.13亿元，增长984.5%，再次刷新今年以来单月最高销售金额；合约销售面积89.2万平方米，同比2009年同期的8.5万平方米，增长950.5%。

　　截至10月底，恒大在售项目达52个，分布于中国25个主要城市。其中10月新开盘4个项目，新进入长春、淮安、宜昌、辽阳4个二、三线城市。

　　夏海钧表示，10月份当月恒大合约销售额占比较高的地区包括：武汉、沈阳、长春、长沙、成都等，几乎全数都是二线城市市场。“这些项目在10月份均取得了不错的市场表现，表明集团公司在三线城市有效的开拓了市场，规避了中国宏观调控的风险，三线城市的进军未来会成为恒大地产集团和中国其他房地产企业重要的标志，也会使恒大在未来国家宏观调控中处于稳定增长的状态。

　　许家印介绍称，出于销售策略的考虑，恒大在三线城市选地的原则与二线城市有所不同。“二线城市的位置是离市中心10-15公里，现在进入三线城市要求离市中心6公里，原则上控制在3-4公里。项目的规模也有所调整，二线城市的要求是100万平方米左右一个项目，三线城市的规模控制在50-80万平方米，适当的缩小了面积，因为根据用户的数量有所调整。”

　　许家印表示，自今年3月份开始进入三线城市以来，恒大发现其中90%的三线城市，中国前20强甚至是100强的房地产企业几乎未进入。“我们的项目由于位置优越，因此价格和二线城市相比较并不低；但三线城市的土地成本较二线城市有较大幅度的下降，这一策略保证了利润空间。”许家印昨日强调。

　　得益于这一战略，恒大今年前10个月即累计实现合约销售额411.6亿元，提前完成全年400亿元的销售指标。这一数据相比2009年同期的236.0亿元，增长74.4%；累计合约销售面积659万平方米，相比2009年同期的458.8万平方米，亦增长43.7%。

　　一二线城市并未饱和

　　但是，三线城市的强劲增长势头，并未打消恒大对二线城市市场的热情。

　　许家印认为，尽管恒大从3月份开始大幅进入三线城市，但并不意味着二线市场已经饱和。“虽然很多大的开发商都开始进入二线城市，但中国的需求量是非常大的。我们可以看到，中国目前的宏观调控对于房地产部分投资需求是打压的，但是刚性需求依然旺盛，这说明中国人口众多，老百姓改善居住条件和居住环境的希望是比较高的，所以整体而言并不存在市场饱和的问题。”

　　许家印认为，未来中国房地产市场的增长点将主要是二三线城市。在这一战略选择下，地产公司未来的竞争实力将落在成本控制上。

　　“目前在恒大的产品定位中，中端至中高端产品占70%，高端产品占10%，旅游度假产品占20%，这是根据消费群体宝塔型的定位。恒大向全国拓展后，通过所采取的管理模式，即标准化的中央集权管理模式，获得了比较强的抗风险能力和成本控制能力。今年市场箫条的时候，为什么恒大每个月的销售基本上都是环比增长，今年四、五月份国家宏观调控出台后，绝大多数地产公司的销量都降低40%-70%，恒大反而上升，这说明公司的战略是成功的。”许家印称。

　　恒大的这一策略亦受到国际投行的认可。德意志银行即认为，恒大目前主要在受到冲击很小的二三线城市重点发展，在2010年的前三季度实现销售额人民币356亿元。通过维持其目前的销售速度，再加上新项目的开盘，2010财政年的合约销售额应该可以达到人民币500亿元（目标销售额为人民币400亿元）。因此，每股资产净值由5.55港元上调至6.25港元。

　　德银同时表示，由于恒大是最早进入二三线城市的发展商，因此享有先行者的优势，能够以合理的低成本买到土地。然而，随着二线城市的竞争日益加剧，恒大正在调整其发展重点，把注意力放在三线城市。德银相信，三线城市会成为其下一步发展的动因，在接下来的几年里，很有可能引领行业发展的新趋势。

　　现金流和销售已趋稳定

　　相对于08年次贷危机时现金流的窘迫，许家印认为已经在港上市一周年的恒大已经进入稳定发展阶段。

　　“恒大上市的一年，感觉到公司的发展跟未上市之前更加的稳健和顺利，上市后公司保持了非常充足的现金流，大多数情况下都是200亿元以上的现金，最低也未低于150亿元。”许家印表示。

　　许家印称，恒大未来在二三线城市的土地购买规模仍然会比较大，而且是二、三线城市城乡结合部位置、升值潜力比较大地区的土地储备将持续增加。“因此，恒大受市场疲软的影响会比较小，也就是说产品品质好、价位合理，是广大老百姓可以接受的产品价位和定位，加上成本比较低，因此销售过程中根据市场情况还是心中有把握。”

　　在未来的销售策略上，许家印表示称仍将按照全年总量和开发楼盘数量来制定销售计划。“去年到年底是27个楼盘在售，销售是303亿元，平均一个楼盘卖了11亿元。如果今年的销售额是500亿元的话，加上年底新开的楼盘达到60多个，平均水平也就是一个楼盘销售额在9亿元左右。我认为销售速度和销售价格以及全年的计划是密切联系的几个数据，公司是按照这个原则控制的，不存在速度快和慢的问题。”他对记者表示。

　　受益于销售势头的强劲，恒大昨日股价盘中最高至4.06港元，收盘报4.05港元，当日涨幅高达7.427%，股价创下近300日内新高。恒大股价从最低值到今天的4.05港元，反弹高达120.218%。