证券时报多媒体数字报

　　最近，楼市再现量价齐升、“地王”频现的情势，而日前央行的问卷调查报告也显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资”，而在各主要投资方式中，“房地产投资”是居民投资首选。由此看，政府“坚决遏制”的住房投资投机性需求（以下统称为投资性需求）有再爆发的可能，并给楼市回暖火上浇油，导致“史上最严厉”的房地产“调控”再次变成“空调”。

　　房地产投资连续成为居民投资首选，不仅因为国内投资渠道太少及国人对房地产特别偏爱，更因为过往房地产投资带来的持续财富效应与示范效应——近几年楼市投资者绝大多数赚了钱，甚至赚得盆满钵满，而投资中国股市赚钱者却不足一成。正是这种持续的财富效应，使很多人产生了房价只涨不会跌的错觉，进而在房市已经出现明显泡沫且国家坚决遏制的情况下，依然对房地产投资情有独钟，某些人甚至冒违规违纪的风险不惜弄虚作假“顶风”贷款投资多套房。如此疯狂且潜能巨大的投资需求若得不到有效遏制，就会使楼市泡沫进一步被吹大，而如果“史上最严厉”的调控再次变成“空调”，必然会沉重打击民众对政府调控的信心，这又会加剧楼市进一步看涨的市场预期，引发更多的投资性购买需求。

　　面对严峻事态，“第三轮调控”应当尽快出台。新一轮的调控举措，除了房产税之外，笔者以为，应当采取一些长效举措，稳定楼市预期，根治投资性购房，而不是权宜地“头痛医头，脚痛医脚”。长效举措之中应首先根除楼市泡沫的元凶——投资性购房需求，政府应当明确住房只能用于居住，而不得用于投资，并明文禁止投资性购房。

　　需补充说明的是，明文禁止投资性购房，是指在国家大政方针乃至基本国策层面，将“每个家庭在一个城市只能购买一套住房”像计划生育一样作为基本国策长期贯彻实施（当然，跟独生子女政策类似，对于某些特殊家庭如有特别需要或特别困难，可以允许购买第二套房，但只能用于自住，且5年乃至十年不得转让，限于篇幅对此不展开论述），由此将投资性购房列为禁止行为，其力度和长效性将远远超过现行的权宜之策。例如上海推出的限购政策中有“一定时期内限定居民家庭购房套数”、“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房”，对投机性购买“商业银行暂停发放住房贷款”等“暂时性”字眼。

　　禁止投资性购房理论依据主要有以下几个方面：

　　首先，投资性购房需求是极其不稳定的市场因素，会加剧楼市波动，进而影响中国经济稳定与可持续发展。因为房地产是支柱产业，对经济发展的影响举足轻重，其产业链较长，会牵连数十个相关行业的发展，其稳定是关乎整个经济稳定的重要因素，如果楼市激烈波动，则会影响整个经济乃至社会的稳定。而投资性购房需求具有明显的追涨杀跌特点：房价上涨时，投资性购房会大量涌入放大需求，拉动价格和供给大幅增长，并促进GDP增长（此类增长实际上是透支未来的不可持续需求拉动的，我国近几年即出现了此类情形，造成了房市持续供不应求的假相，而另一方面大量房子被闲置）；而房价下跌时，投资性购房又会成为杀跌的力量，迅速增加楼市供给，造成市场供过于求，使增量房供给大幅减少（开发投资减少），严重影响经济增长（次贷危机后的美国、房地产泡沫破灭后的日本都是典型例证）。因此，要稳定房地产市场发展，就要从源头上根除危害楼市的主要不稳定因素。而自住型购房增长一般较稳定的，所以禁止了投资性需求，楼市的稳定也就可控可期。

　　其次，投资性购房是楼市泡沫的元凶。各类市场泡沫本质上都是投机过度的产物，禁止了投资性行为，楼市的泡沫也就失去了温床，房地产市场才能长治久安。从社科院的《住房绿皮书》看，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，而在我国已经出现明显泡沫的背景下，有必要对投资性购买采取坚决措施，以免房地产泡沫继续扩大。

　　第三，住房是人们生活的必需品，房价问题关乎民生与社会稳定，应当只能用于自住，而不应该作为投资品。目前，投机炒作农产品已经被界定为违法行为，而住房同样作为人们生活的必需品，理当将房地产市场的投机炒作列为明文禁止行为，对房地产市场司空见惯的土地违规闲置、囤地捂盘、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为予以惩处。当前形势下，政府应当明确住房只能用于居住，而不能用于投资，由此逆转楼市供求关系及市场预期。为此，笔者建议，下一步政府应该禁止楼市的投机行为，明文禁购第三套，限制第二套的购买（例如，仅限于非投资目的改善性过度二套房或特殊家庭有特殊需要的自住二套房）。此外，有必要对针对当前楼市的乱相制定有针对性市场与价格监管法规。

　　第四，投资性购房会加剧贫富差距，影响社会和谐。近些年在投资性购房大量涌入市场后，一方面房价不断攀升，造就了富豪榜上诸多的房地产业大鳄，也使一些购买了二套房乃至N套房的平民百姓身价倍增，某些家庭投资房产收的入远远超过了薪酬，让实业投资者和上班拿死工资者艳羡；而另一方面，随着房价的节节攀升，众多无房者离住房梦越来越远。

　　第五，美国房地产泡沫破灭引发了次贷危机，日本房地产泡沫破灭导致其经济二十年来一蹶不振。当前，全球主要经济体中唯独中国的泡沫还坚而未破，且有被再吹大的危险，已成为中国经济的“堰塞湖”，我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代，因此必须采取一些他国都不曾有过的特别措施，而明文禁止投资性购房则属此列。

　　明文禁止投资性购房后，租房房源从何来？实际上，租房需求应当主要由有政府提供廉租房以及大型房地产企业提供只租不售的房源来满足（目前国内房企大多数是开发性公司，而物业类公司明显偏少），这有利于形成租房市场的规模经济，也便于对流动人口和租房城市的规范。而另一方面，随着投资性购房被明文禁止，房价很可能回归理性，越来越多的人有望实现居者有其屋的梦想，而使租房需求逐步减少。

　　（作者单位：上海师范大学金融学院）