证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张 宁

　　本报讯 大量外资进入国内房地产市场的同时，已开始沿着国内房地产行业的产业链向上游进发。

　　近日，瑞银集团宣布与金地集团合作的房地产基金二期募集完成。据证券时报记者了解，在该基金中，瑞银和金地各占五成股份，主要依托拥有国际销售网络的瑞银集团财富管理分销渠道完成资金募集。而在资金投向上，这只从海外募集总规模达2亿美元的基金，将摈弃以往外资直接购买成熟物业的模式，而将投资重点延伸至房地产产业链的上游，即中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。

　　盛富资本董事黄立冲认为，从外资对房地产投资的脉络看，主要分为三个层面：公司、项目以及资产。多年来，海外基金往往只投资于资产层面，但实际上，海外资本对于投资开发项目往往更感兴趣，也更符合开发商的融资需求。以前，外资只敢买资产，然后再卖掉。例如2006年至2007年间，在外资投资中国房地产的热潮中，摩根士丹利、美国西蒙等海外基金就曾经成栋地买下当时上海的成熟物业。但现在，外资对于项目和公司层面的投资越来越多。

　　黄立冲指出，这意味着在房地产领域，外资将不再是简单的财务投资者，而是希望向产业链上游延伸，从中获取更多的利益。这无疑要求外资对行业、项目要有充分的了解。

　　与此同时，对于内地房企来说，“对外”融资无疑是解决目前国内融资困境的重要一环。尤其是部分海外上市的房地产企业，更有能力通过各种融资渠道从容应对当下的地产调控。

　　12月初，深圳佳兆业集团控股就通过结构性股权融资渠道，发行了五年期附第三年末可赎回权的可换股债券，筹到15亿元人民币。花样年控股同期也宣布拟发行台湾存托凭证（TDR）筹集不超过13亿新台币。稍早前，明发集团（0846.HK）也于11月24日通过私募发行15.5亿港元（2亿美元）2015年到期的可换股债券。此外，瑞安房地产（00272.HK）也于近期计划发行4亿元离岸人民币债券，这将是首只由房地产开发商发行的离岸人民币债券。

　　美国大型咨询机构格理集团商业地产行业专家顾问吴德云表示，海外资本对这些内地房企的融资活动也表现出空前的关注。在近期茂业地产增发、人和商业发债等融资项目中，海外基金认购极为踊跃。“相较于前几年，投资于中国的海外基金数量已明显增加，越来越多的新基金和机构成立，许多以前没有将中国设为投资区域的基金也开始在中国内地寻找机会，甚至专门设立了投向中国的基金。”吴德云说。

　　有关部门公布的数据也从侧面印证了外资在中国房地产领域的活跃程度。国家统计局12月10日公布的数据显示，今年前11个月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资656亿元人民币，较去年同期增长逾五成。