证券时报多媒体数字报

　　国土部部长徐绍史日前称：“去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”徐部长还透露去年全国30个省区城市住房供地计划近270万亩，比2009年实际供应增加约80%。

　　2.7万亿的卖地收入是一个什么样的概念？2009年，全国财政收入中地方本级收入一共也不过32581亿，假设2010年增长20%，则2010年卖地收入相当于当年地方财政本级收入的69%。“土地财政”的说法可谓毫不夸张。2009年，全国商品房销售额为43994亿元，2010年前11个月，商品房销售额增长17.5%，假设全年增长18%，则2.7万亿的卖地收入相当于当年商品房销售额的52%。到底是不是地价推动了房价，也就一目了然了。

　　但卖地收入“大跃进”未必是国土部的本意。国土部2010年全国住宅用地供应计划18.5万公顷，同比增加约140%。如果这一计划能不折不扣地完成，并且土地在全年均衡投放，房企无地可买的焦虑将不复存在，地价可能持续下跌。但这显然不符合地方政府卖地收入最大化的利益。

　　假设一个国家年产粮食1亿吨，需求也有1亿吨，如粮食能敞开供应，一切囤积行为被严厉打击，粮价将非常平稳。但假设上半年只供应很小一部分，在为避免饿肚子而高价买粮的企业或居民的推动之下，粮价必然大涨。在整个2010年，实际上几乎所有的地方政府都非常成功地让土地出让市场保持一种“饥饿感”，也顺利实现了高价格卖地的计划。

　　2010年上半年，在一线城市中，广州上半年实际供应量为32万平方米，而计划全年的供应量为500万平方米，仅完成全年计划的6%。深圳实际供应量只有20万平方米，而计划供应量为147万平方米，只完成全年计划的14%。北京实际供应量为320万平方米，而计划供应量为1470万平方米，只完成全年计划的22%。二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。一方面房企在2009年销售款大幅增长了83%，市场对房产的需求仍非常大，但2010年上半年地方政府却收紧了土地出让，地价在2009年大幅上涨的基础上稳中有升，地王频出就是顺理成章的事了。

　　下半年，地方政府仍非常有耐心地按自己的节奏供地，保持土地市场的饥饿感。据中原地产的数据，2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%，土地出让金收入却已达2009年同期的76%，除上海外，一线城市只完成2010年供地计划的20%－30%。中国指数研究院的数据显示，前9个月，全国105个城市累计供应住宅用地同比增加58%。前11个月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。12月，地方政府才给饥饿的土地市场投放了较多的土地，全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易，达到本年度峰值，同比增长11%，环比增幅则高达35%。最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米，同比增加38%。这远远低于全国平均80%的增幅。

　　最终，仍有不少城市未完成供地计划，半数城市住宅用地完成率偏低。一线城市（含杭州）仅上海超额完成土地供应计划，深圳、北京完成率分别为76%和61%，广州完成率最低，仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市。2010年，上海超额完成了供地计划，当年住宅地价下跌了17%；北京仅完成了供地计划的61%，但地价上涨了29%，最终则以超过1600亿元位居国内卖地收入之冠。

　　根据去年国土部的计划，去年住宅用地供应要增长140%，但最终只完成了80%，可完成的面积270万亩（18万公顷）又和计划完成的18.5万公顷相当。因此全年住宅用地供应到底完成了没有，仍是个谜。

　　地方政府一方面不完成供地计划，同时土地出让保持前少后多的节奏，土地市场始终处于饥饿状态，这一技巧目的是地方政府实现卖地收入最大化。买地支出占房企卖房收入的一半，相当于地方财政本级收入近七成，显示以土地财政导致的收入再分配效应已接近极限。地方政府操作土地供应已极为娴熟，这更加坚定了我们对国内可能出现破釜沉舟式房地产调控的判断。 　（安邦咨询供稿）