证券时报多媒体数字报

　　2010年深圳商业地产

　　楼价租金齐创历史新高

　　证券时报记者 李坤

　　正如市场所预期，在楼市持续升温大涨的背景下，虽然新增供应量巨大，但是深圳市商业地产在2010年仍旧出现了楼价、租金齐涨的局面，创出历史新高。

　　昨日仲量联行发布的2010年年终报告显示，由于深圳卓越世纪中心1、4号楼、皇岗商务中心和东海国际中心等甲级写字楼集中落成供应市场，深圳甲级写字楼总量首次超过200万平方米，达到223万平方米，相当于供应量整体增长约20%。不过，在强劲的市场需求之下，如此大量的供应不仅并未引起租金的下降，反而整个市场平均租金同比上涨超2成，达到138.9元/平方米/月，创出了历史新高。

　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅昨日向记者表示，金融行业、专业服务业和高科技企业积极进驻深圳的扩张活动，带动了整个深圳写字楼租赁市场的活跃。另外，深圳市场强劲的投资需求也是主要原因。

　　夏春毅介绍，由于租金的迅速增长，以自用为主的投资需求也非常活跃，不少大型公司直接购买整层的写字楼自用。这直接导致写字楼的售价直线攀升，全年平均售价增长近三成。其中深圳福田中心区甲级写字楼平均售价在第三季度已经突破了4万元/平方米，少量楼盘甚至达到5万/平方米。由于看好未来走势，目前深圳成熟写字楼的二手房挂牌现象极少。同时，值得注意的是深圳甲级写字楼的开发商也逐渐走向成熟，“只租不卖”、长期持有优质写字楼项目逐渐成为趋势。

　　夏春毅认为，这是开发商的资金实力大幅增强同时自身经营管理写字楼的能力得到显著提升的标志。同时，这也说明开发商开始希望通过提供租赁和物业管理服务，以及在房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。

　　在商铺市场方面，2010年深圳优质商铺市场总体量达165万平方米，全年新增23.5万平方米供应量，但由于新增需求量也达到约为25万平方米，全年空置率下降为4.7%，首层平均租金同比增长8.2%，达到839元/平方米/月。

　　对于2011年，夏春毅认为，在企业升级搬迁和扩张的带动下，写字楼市场仍然将保持旺盛，但在大量新增供应的情况下，预计租金增速将会放缓，但是楼价会继续攀升。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为，由于今年大运会的举行以及地铁的建成，外商零售品牌将会继续进驻深圳拓展市场，深圳本土的商业增长也将继续保持活跃，深圳优质商铺未来的招租和租金前景乐观。

　　杭州住宅供应面积

　　今年将达750万平方米

　　证券时报记者 李欣

　　日前，合创地产机构发布《杭州住宅供应白皮书》，预测未来三到五年杭州总体可预计住宅供应面积约为1654万㎡；若以平均每套160㎡计，杭州总体可预计住宅供应套数约为10万多套；若以平均每套130㎡计，总体可预计住宅供应套超过12.7万套（2010年新上市房源面积平均128㎡/套）。

　　报告指出，根据2007、2008、2009、2010年杭州平均年度住宅成交量3.2万套测算，这些供应需3-4年才能消化完毕；以2010年杭州年度成交住宅2.5万套计算，这些供应需要4-5年的时间才能消化完毕，由此可知，未来杭州主城区供应量至少需要3年以上的消化时间。

　　合创地产机构预计，2011年杭州住宅供应会达到约750万㎡，是2010年的供应量的1.5倍，将会是供应量密集的一年；若以平均每套130㎡计，总体可预计住宅供应套数超过5.7万套，是2010年度销售量的2.2倍，预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。

　　另外，据合创地产机构统计，截至2010年12月31日，在未来杭州住宅将上市的491.5万㎡未售余量和986万㎡新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括滨江、绿城、远洋、中海、龙湖等十八个一线品牌房企的未上市供应量合计达605.6万㎡，占未上市供应量的41%。

　　有行业专家表示，随着大量土地资源的集中，在未来几年杭州的住宅供应亦将逐渐呈现品牌集中趋势，一线品牌房产将主导未来杭州楼市的话语权。而品牌房产成为未来供应主流，对杭州楼市而言至少在两个方面有较大影响：一方面，一线品牌房企以更高的起点、优异的产品研发、营造能力和开发经验，将进一步提升杭州整体房产品质及居住档次；另一方面，由于获地成本、产品营造成本的上升，以及品牌的溢价能力，也将在一定程度上间接拉升杭州房价。