证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 徐欢

　　今年以来，房地产调控政策密集出台，在资金压力不断加大的情况下，在港上市的内地房地产公司海外融资高潮迭起，对房地产前景的乐观，是其高频高息发债的根本动力。但是，大多市场人士并不看好这种方式，并指出，假如房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些公司将面临极大风险。

　　房企境外融资高潮迭起

　　根据相关媒体报道，2010年房地产企业全年土地出让金达到2.7万亿元，其中一半的土地款须在2011年支付。在内地融资渠道几乎被切断的情况下，面临极大资金压力的内地房地产商均将目光投向了海外融资。

　　根据标准普尔数据，今年以来，内地房地产企业已从境外债券市场融资超过30亿美元，而去年全年的总融资额则为80亿美元。

　　内地房地产公司境外融资潮自去年延续至今，已有愈演愈烈之势。今年以来，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，其中不乏在数月内连续发债融资的公司，而平均发债息率接近10%。

　　仅仅在1月份，就有6家房地产商相继宣布了其融资计划。瑞安房地产发行35亿元以美元结算的人民币债券，利率7.625%，该公司已在去年11月、12月相继融资共计57.2亿元人民币；恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，恒大地产去年已经数次融资，融资息率也一度高达13%，去年的总融资额为13亿美元。此外，佳兆业集团宣布发行以美元结算的优先有抵押担保债券，价值20亿元人民币，年利率为8.5%。

　　另外，中骏置业，华南城以及合生创展集团的筹资规模分别为20亿元人民币、2.5亿美元以及3亿美元。兔年伊始，2家房地产商也赶搭新年融资早班车，2月7日，碧桂园宣布将发行9亿美元优先票据，票息11.125%，在短短一年内，碧桂园海外发债融资已高达18.5亿美元（合人民币121.8亿元）。日前，首创置业发布公告称，将在香港发行11.5亿元人民币2014年到期债券。

　　高频高息发债风险大

　　在国家调控措施日益紧缩的大环境下，房地产商高频高息举债的行为，无疑是对其未来发展掷下豪赌。

　　独立经济学家谢国忠认为，这表明内地房地产商并不愿通过降价的方式来加快资金回流，而是不惜代价，通过高息债的方式实现扩张。而高息债的融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。

　　标普地产分析师符蓓指出，如果房地产商继续以这种频率发债，由于债务到期时间集中在短短几个月内，预计它们将面临重大的再融资风险。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，在挤出投机、投资和保值需求之后，若仅靠自住需求，房地产行业无法维持稳定的销量和价格。

　　各外资评级机构则纷纷以降低企业评级的方式表达对房地产商“高举债，高扩张”行为的担忧。

　　近日，穆迪将恒盛地产的评级从B1下调至B2，将高级无抵押债券评级由B2降至B3；标准普尔将佳兆业集团的评级展望从稳定调至负面；在恒大公布发行票据之后，标准普尔对该票据评级为BB-级。