证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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　　１．３ 大信会计师事务有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否

　　１．６公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

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　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

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　　限售原因说明

　　注１：２００９年非公开发行限售３６个月。

　　注２：２００９年非公开发行限售１２个月（其中，南方基金管理有限公司和博时基金管理有限公司所持限售股数均为其管理的基金参与公司２００９年非公开发行认购合计股数）。

　　４．２ 股东数量和持股情况

　　单位：股

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　　备注：保利南方集团有限公司持有的本公司７８００万股是根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》的规定而实施冻结。

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　中国保利集团公司持有保利南方集团有限公司１００％股权，是本公司的实际控制人。中国保利集团公司是经国务院批准于１９９３年２月在保利科技基础上组建的现由国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

　　４．３．２．２ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：亿元 币种：人民币

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　　４．３．２．３ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：亿元 币种：人民币

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

　　□适用 √不适用

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　注１：资本公积金转增股本；

　　注２：符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖；

　　注３：公司独立董事张恒山先生和高级管理人员张曦先生自任职起未持有公司股票。

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　一、市场形势分析

　　２０１０年，房地产市场仍然保持了稳定的增长。２０１０年全国实现商品住宅销售面积９．３１亿平方米，同比增长７．９７％，增速比２００９年降低３５．９个百分点；商品住宅销售额４．４０万亿元，同比增长１５．１９％，增速比２００９年降低６４．８个百分点；商品住宅销售均价４７２６元／平方米，同比增长６．７％，增速比２００９年降低１４．４个百分点。２０１０年，全国房地产开发投资４．８３万亿元，同比增长３３．２％，其中，商品住宅投资３．４０万亿元，同比增长３２．９％；房屋新开工面积１６．３８亿平方米，同比增长４０．７％，创历史新高。

　　在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。２０１１年１月２６日出台的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新“国八条”）为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了“限购令”和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求，加大土地供应和保障房建设以解决市场供求矛盾。系列调控政策的叠加，将会对市场产生较大影响。公司认为，本轮调控的周期取决于调控效果是否达到，２０１１年的房地产市场受调控影响出现波动是一种正常现象，公司已为此做好充分准备。

　　公司认为，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，调控政策对于不同城市和产品的影响不一。作为政策调控重点的一线城市和房价上涨较快的二线城市受影响较大，其他二三线城市受影响较小；面向自住需求的中小户型产品受影响较小，低密度住宅、大户型等投资及改善性需求产品受影响较大。对于拥有人才、资金、品牌和产品优势的房地产企业，本轮调控既是挑战，也是机遇，有利于企业逢低吸纳，扩大竞争优势，取得进一步的发展。

　　二、报告期内经营业绩回顾

　　面对报告期内复杂多变的市场形势，公司坚持以发展为主题，以经济效益为中心，紧密结合政策和市场形势，合理把握经营力度，适度扩大经营规模，有效推动了经营业绩的提升。

　　（１）２０１０年公司实现营业收入３５８．９４亿元，实现净利润４９．２０亿元，同比分别增长５６．１５％和３９．８０％。报告期内，公司实现房地产结转面积４４０．１７万平方米，结转收入３４７．０１亿元，同比分别增长６０．１５％和５５．３１％。截至２０１０年１２月３１日，公司总资产１５２３．２８亿元，净资产２９７．０９亿元，分别比去年同期增长６９．５７％和１８．４２％。公司全年完成直接投资７４６亿元，销售回笼５７１亿元，净增银行贷款３０１亿元，财务收支平衡。

　　（２）报告期内，公司销售业绩再创新高，实现销售签约面积６８８．３９万平方米，签约金额６６１．６８亿元，同比分别增长３０．７％和５２．５％，销售均价９６１２元／平方米，同比增长１６．７％。其中北京、上海、广州、成都等四个城市销售超５０亿元，上海叶上海、北京茉莉公馆、杭州东湾等３个项目单盘签约额突破３０亿元，成都公园１９８和南京香槟国际单盘销售额超过２０亿元，三分之一的在售项目销售额超１０亿元。规模效应推动公司市场份额持续提升，全国市场占有率达到１．３５％，已进入城市市场占有率４．６３％。

　　（３）报告期内，公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模，持续发展能力显著提升。全年新进福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等１２个城市，完成４５个项目拓展，新增土地储备权益容积率面积１４４１万平方米，完成所有沿海一线城市的布局，强化了珠三角和长三角的战略布点，开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。截至２０１０年１２月３１日，公司拥有在建拟建项目１４６个，在建面积１８３４万平方米。报告期内公司新开工面积１０００万平方米，竣工面积４５８万平方米。

　　（４） ２０１０年公司进一步加大商业地产经营力度，实现经营收入突破５亿元。其中广州保利世贸中心实现租赁和经营收入２．５亿元；佛山保利水城购物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服务吸引和扶持高端品牌和目标客户，招商率达９７％，实现营业收入４５９６万元；佛山保利洲际酒店于４月１０日成功开业，３个月内实现正现金流，全年实现营业收入９１８９万元。

　　（５）２０１０年“保利地产”品牌价值大幅提升至１３６．８９亿元，较上年同期增长５１．７１％，跻身“２０１０年中国房地产行业领导公司品牌”。报告期内，公司连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值ＴＯＰ１０”榜首；再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力ＴＯＰ１０；荣获中国证券报“２００９年度上市公司金牛奖”、理财周报“２０１０中国主板上市公司最佳董事会”，并在中国资本市场成立二十周年庆典上，荣获上海证券交易所评选的“２０１０年度上市公司信息披露提名奖”。

　　三、公司优势与风险分析

　　１、公司的竞争优势

　　报告期内，公司继承和发展了十八年经营管理积淀的竞争优势，为公司实现持续跨越式发展奠定了基础。

　　（１）卓越的战略管理能力

　　２０１０年，公司结合“十一五”经营成果，在对行业发展和公司实际情况进行认真分析基础上，编制了“十二五”发展规划，提出“三个为主、三个结合”的发展战略，在资本经营与资产经营相结合和开发收入与经营收入相结合的基础上，又提出了扩大经营规模与提高开发效益相结合，确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标，争取实现开发规模和经济效益的平衡发展。

　　（２）优秀的可持续发展能力

　　２０１０年，公司大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进１２个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等灵活方式低成本获取项目，全年新增房地产项目４５个项目，在销售规模快速提升的情况下，有效补充了公司项目资源，截止报告期末公司拥有可结算资源４１９５万平方米，可持续发展能力进一步增强。

　　（３）行业领导品牌形象深入人心

　　优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌价值持续提升，影响力不断增强，连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值ＴＯＰ１０”榜首。“亲情和院”物业服务品牌在全国１０６个社区得到广泛认可。

　　（４）优秀的企业文化和员工队伍

　　公司以独特的军旅文化为基础，提炼形成了“务实、创新、规范、卓越”的企业理念，创建了“奋发向上、团结协作、乐于奉献”的企业文化氛围，汇聚了一大批优秀的房地产专业人才和企业管理人才。优秀的企业文化和乐于奉献、高效执行的员工队伍为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。

　　２、风险和挑战应对

　　（１）市场变化风险

　　２０１１年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动；面对复杂的市场形势，公司将时刻保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，确保经营任务的完成。

　　（２）深化区域布局带来的管控风险

　　２０１０年，公司进一步完善战略布点，并以重点城市为中心加大了二三线城市的拓展力度，全年新进城市１２个，同时各区域均实现了多项目运作。随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加。公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理；同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。

　　四、财务状况分析

　　（一）主要财务状况、经营成果指标比较情况　

　　（单位：万元）

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　　（二）现金流量比较情况：

　　（单位：万元）

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　　（三）主要供应商、客户情况 （单位：元）

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　　（四）主要控股公司的经营情况及业绩 （单位：元）

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　　（五）总体财务状况分析

　　报告期内，公司抓住市场有利时机，实现了资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。

　　公司整体资产结构合理、质量优良。２０１０年末，公司总资产达１，５２３．２８亿元，较上年末增长６９．５７％。年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到８０．９２％，流动资产占９６．２９％，无长期沉淀资产；公司年末资产负债率为７８．９８％，较上年度末有所提高；年末预收账款余额５１５．４４亿元，占总负债的４２．８４％；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

　　报告期内公司收入来源更趋均衡，营业收入和净利润继续大幅增长，盈利能力进一步增强。公司全年实现营业收入３５８．９４亿元，同比增长５６．１５％；收入来自１７个城市，较上年新增浙江、青岛、阳江和丹东４个公司；广州、上海和北京地区收入均超过５０亿元，占总营业收入比均超过１５％；辽宁、佛山、武汉、成都和浙江５个地区的营业收入均超过２０ 亿元。全年实现归属于母公司所有者的净利润４９．２ 亿元，同比增长３９．８０％。加权平均净资产收益率为１８．０２％，较上年度１８．６４％略有降低，但每股收益由上年度０．８１元提高到１．０８ 元，同比增长３３．３３％。

　　公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低资金风险；年末短期债务合计７３．３３亿元，占金融机构借款（含公司债）比例从上年度的１４．０２％降到本年的１２．５１％，短期偿债压力进一步降低。

　　公司实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制；公司管理费用占营业收入比例由２００９年度的１．９９％降低至本年的１．６０％、销售费用占营业收入比例由２００９年度的２．５７％降低至本年的２．２４％，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。

　　五、公司２０１０年度房地产项目汇总表（见年报全文）

　　六、２０１１年经营计划

　　公司始终坚定看好房地产行业的中长期发展，将以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入学习实践科学发展观，坚持以发展为主题，以经济效益为中心，继续坚持适度规模经营，努力提高开发效益；继续坚持品牌发展战略，全面推进项目品牌标准化产品应用；继续坚持以住宅滚动开发为主，努力培育新的利润增长点。开拓进取，继往开来，保持企业持续稳定快速发展。

　　２０１１年公司重点工作：

　　１、密切关注政策走向，顺应市场调整变化，把握公司发展机遇，确保年度经营任务圆满完成。

　　２、进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

　　３、重点打造标准产品线，形成“以产品品牌为基础，以标准化产品线为内核的保利地产产品系列”。

　　４、推进商业地产平台整合，完善相关制度建设，打造成商业标准产品系列。

　　５、全面提升物业服务，大力推行“亲情和院”，打造温情服务标杆。

　　６、高度关注员工培养，进一步完善绩效考核机制，重视企业文化传承和专业培训，提升企业核心竞争力。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

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　　６．３主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币

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　　房地产业务分地区情况表

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　　６．４募集资金使用情况

　　√适用 □不适用

　　１、募集资金总体使用情况

　　经中国证券监督管理委员会２００９年６月２６日《关于核准保利房地产（集团）股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可［２００９］５７３号文）核准，保利地产于２００９年７月６日非公开发行人民币普通股（Ａ股）３３１，６７４，９５８股，每股发行价格为人民币２４．１２元，募集资金总额人民币７，９９９，９９９，９８６．９６元，扣除发行费用人民币１８４，６５０，００２．８２元，募集资金净额为人民币７，８１５，３４９，９８４．１４元。

　　截止２０１０年１２月３１日，公司已累计使用募集资金７，８１５，３４９，９８４．１４元，占募集资金净额的１００．００％，募集资金余额为０元。

　　２、承诺项目使用情况

　　（１）募集资金在募集资金投资项目中的分配调整情况

　　由于此次非公开发行实际募集资金额与计划使用募集资金金额存在差异，公司２００９年第４次临时董事会会议审议通过《关于明确公司２００９年向特定对象非公开发行股票募集资金用途的议案》，在不改变募集资金投资项目的前提下，对募集资金用途进行了明确。调整后的募集资金投资项目及投资金额如下：

　　■

　　（２）募集资金使用情况对照表

　　金额单位： 人民币万元

　　■

　　截至２０１０年１２月３１日，公司未使用募集资金余额为０元，所有募集资金均已使用完。

　　（３）用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金情况

　　经大信会计师事务有限公司审核，截至２００９年６月３０日公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的建设成本及费用的实际金额为２４０，３５５．１７万元，具体情况如下：

　　■

　　为了提高资金利用效率，减少财务费用支出，公司２００９年第４次临时董事会会议审议通过了《关于以募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》，同意公司按照募集资金使用计划，使用募集资金２３４，５２３．０９万元置换公司已预先投入募集资金投资项目建设成本及费用的自筹资金，具体如下表：

　　■

　　（４）截至２０１０年１２月３１日，按照与承诺效益一致的计算口径、计算方法对实现效益进行计算，公司前次募集资金投资项目实现效益情况具体见下表：

　　金额单位：人民币万元

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　　注１：公司此次非公开发行募集资金投资项目均为房地产开发项目，不适用产能利用率。

　　注２：由于房地产项目开发周期较长，因此截至２０１０年１２月３１日，公司会计报表中只反映了募投项目已确认的部分收入和利润。现各募投项目均按照预定计划逐步实施开发建设，并已取得了良好的销售业绩。截至２０１０年１２月３１日，各募投项目销售情况如下：

　　金额单位：人民币万元

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　　变更项目情况

　　□适用 √不适用

　　６．５ 非募集资金项目情况

　　□适用 √不适用

　　６．６ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□适用 √不适用

　　６．７ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　以截至２０１０年１２月３１日公司４，５７５，６３７，４３０股总股本为基数，每１０股派发现金红利２．１３元（含税），并以资本公积金每１０股转增３股。该预案尚需经公司股东大会审议通过。

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□适用 √不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　□适用 √不适用

　　７．２ 出售资产

　　□适用 √不适用

　　７．３ 重大担保

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　注：公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭担保发生额为１９８，５２１．２１万元，截止至２０１０年１２月３１日累计银行按揭担保余额为１，５７７，２０６．７０万元。

　　(下转D23版)