证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 牛溪

　　万科A（000002）今日发布的年度报告显示，2010年公司各项经营指标全面超越2009年，为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业，并连续3年问鼎全球住宅企业销售冠军。期内实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；全面摊薄净资产收益率16.5%，较2009年上升2.2%，较2008年上升3.8％，达到了历史高位。

　　受政策环境和市场形势变化的影响，2010年全国商品房销售整体增速较2009年明显放缓。而万科2010年销售面积及销售金额同比分别增长了35.3%和70.5%，增长势头不减。报告期内，万科在深圳、北京、天津等10个城市的商品住宅市场占有率排名第一，其中北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，8个一线公司年销售额超过50亿，而2009年仅有3家地区公司达到这一数额。

　　公司总裁郁亮表示，2010年万科取得了良好的销售业绩，主要是因为万科的经营模式顺应了市场需求和政策方向。万科一贯坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，去年144平方米以下普通住宅占比达88%，较2009年86%的占比进一步提高。

　　由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。与之对应，万科的已售未结资源规模显著上升，截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科称，上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为2011年实现良好的收益水平提供了有力支撑。

　　在快速销售的同时，万科全年新获取项目87个，对应万科权益的规划建筑面积约2215万平米。董秘谭华杰介绍，由于严格执行谨慎拿地的原则，去年所获取的项目地价比较合理。截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。

　　由于销售回款顺畅，同时在项目投资中保持谨慎，万科资金状况良好。截至2010年末，万科持有货币资金378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　相对于2010年销售过千亿的规模，万科更看重增长的质量而非速度。郁亮认为，规模不是万科的目标，只是经营效率提升的自然结果。

　　2010年，万科房地产业务结算毛利率29.75%，较2009年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较2009年上升3.27%。这一方面是因为2009年基数较低，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。由于严格执行了费用控制标准，2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。上述指标已连续3年出现下降。