证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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　　１．３ 公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 致股东

　　关于中国住宅行业的过去与未来，机遇与梦想，乃至质疑与争议，在过去几年的报告中，我们已经反复讨论过。这个难以平静的行业、这个难以平凡的时代，在２０１０年续写着纷繁多变的历程，但并不令人诧异，并未超出之前所能作出的预判。

　　然而，关心万科的人们，仍可能记住２０１０这个年份，因为一个数字——千亿。

　　是的，万科的销售额在２０１０年突破了千亿。作为一串仅由１和０构成的数字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。然而，这仅仅因为人类选择了十进制而已。经过这样的祛魅之后，它作为数量级起点的里程碑意义其实并不值得特别去深究。

　　但对千亿数字的另一种解读值得关注。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

　　这个难以平凡的时代还并未结束；这个难以平静的行业还将继续不平静下去。面对前所未有的高度，万科的目光或许应该更多地回到对自身的审视，回到企业逻辑的起点。

　　存在的理由

　　天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往——这句话概括了许多人的处境与偏好，但并非全部。人生的意义究竟何在？这依然是萦绕许多思考者毕生的问题。而对于企业来说，一个类似的问题是：企业存在的理由是什么？

　　人生的起点和际遇各不相同，有人因为继承而富有，有人因为幸运而成功。因此占有并非体现存在的唯一方式。对于企业来说尤其如此，拥有一笔稀缺的自然资源、得到一项排他性制度安排的保护，都足以让一家企业长期存在并享受超额收益。但从社会的角度来看，这样的企业存在与否，或者说，随便换成另一家企业，究竟有何不同呢？

　　从这个角度来看，企业的存在，需要对社会财富的增添有所助益。而社会财富的增添，体现为能让更多人的需求得到更好的满足。因此，通过革命性的创新，使得人类以往无法满足的愿望得到满足，这是伟大的企业。通过生产、经营上的改善，提升产出率，或者降低交易费用，使得消耗同样的社会资源，可以满足更多人的需求，这是成功的企业。

　　而企业之所以诞生，是出于股东的决定。股东将属于自己的财富交付给企业，是为了这笔财富能不断增值。股东投资于一家企业，也就意味着放弃了通过其他投资渠道获得收益的机会。从这个角度来看，能让股东获得不低于社会平均水平的回报，这是合格的企业。使股东获得明显高于社会平均水平的回报，这是优秀的企业。使股东回报超越社会平均，并实现永续增长，这是卓越的企业。

　　此外，企业不是由一堆螺丝钉拧成的一台机器，而是由众多有思想、有感受的个人组成的团队。这个团队中的许多人，将把一生中最宝贵的一段年华留在这里。这期间，他们与同事共处的时间甚至超过家人。他们付出的不仅是时间和技能，还有青春和热情；他们希望得到的，不仅是一份工资，还有职业生涯的体验。他们的尊严需要得到保护，他们的理想需要得到寄托，他们的才华需要得到施展。每个人的幸福汇集在一起，才是社会整体的幸福。企业作为社会的一个单元，为提升其成员的幸福感作出贡献，自然也是企业存在理由的一个维度。

　　我们并不否认，即使不思考这些问题的企业，也可能获得生存的机会甚至实现一时的辉煌。但我们依然坚信，那些找到了自身存在理由的企业，更有希望不依赖于外界的恩赐，为自己开辟出可以不断前行的道路。

　　增长的质量

　　追求规模的扩张，似乎是企业经营者的本能冲动。企业规模，与经营者的成就感、掌控资源数量乃至社会地位都息息相关。

　　然而，正如同企业的存在需要理由一样，企业的增长，同样需要合理性的依据。

　　如果企业规模增长带来的是社会交易费用的上升、社会资源效率的下降，这样的增长对于社会来说其实是一种浪费。如果规模增长导致的是股东收益率的下降，这样的增长对股东来说其实是一种损失。如果规模增长的代价是团队成员的健康或幸福感的丧失，这样的增长其实是对人道的践踏。

　　正是基于这样的逻辑，万科从２００４年就开始明确提出，公司追求的是有质量的增长，是经营效率的提升。而单纯的规模数字，不应该是万科的目标，而只应是经营效率提升的自然结果。

　　有质量的增长，应该以股东回报为核心。为股东创造回报是职业经理的天职。对股东来说，脱离回报率的规模增长没有任何意义。没有创造经济利润（超越社会平均水平的回报），就没有为股东创造价值。资产回报率是衡量经营成功与否的首要财务指标，也是经济利润的决定因素。

　　有质量的增长，应该体现规模效应和经营效率，“规模不经济”是对社会资源的浪费。快速周转是万科一贯的基本经营策略，也是确保经营安全和节约社会资源的必然选择。

　　产品质量是经营质量的底线，是企业赖以生存的生命线。在生产安全、居住安全、质量合格问题上，不能有半点含糊。

　　最后，增长需要体现可持续性。财务指标反映当前的经营质量，而可持续性决定未来的经营质量。一个基业长青的百年老店，必须具备良好的内控与风险管理能力，必须为员工提供愉快的职业体验，必须成为受欢迎的合作对象，必须尊重社会与自然、承担社会责任。

　　规模的增长，为发挥规模效应创造了有利的条件，但也必然带来管理复杂度的提高。一方面，这将使控制内部交易费用变得更加艰难；另一方面，任何微小的错误，也都将被成倍地放大。所以，对于万科来说，千亿并非总结过去成功的核心指标，而是全新挑战来临的重要标志。这全新的挑战，自然也不是两千亿、三千亿或任何数字本身，而是在行业前所未有的规模基础上，如何能始终按照有质量增长标准的要求，实现永续的成长。

　　永恒的信念

　　从创立至今，万科还只有２６周岁，万科的事业其实才刚刚起步。过去的２６年中，万科积累的最重要财富，并不是两千亿的总资产，而是２６年来始终坚持的一些信念。而面对未来的漫长道路，这些信念同样是万科勇气和动力的源泉。

　　这些信念包括：

　　追求卓越，意味着持续领跑，敢为天下先。我们立志成为世界级优秀企业和行业标杆，以此作为永恒不倦的理想与追求，勇于并乐于率先迎接未来、面对全新的挑战。我们顺应人居模式的变迁，与城市同步发展；前瞻行业趋势，持续创新探索，率先提供解决方案，以引领行业进步为己任。我们尊重自然与环境，关注人类未来，成为卓越绿色企业是我们矢志不移的目标。

　　客户导向，意味着从懂得客户生活开始。对我们所提供的产品和服务，唯有客户评判能决定其价值。为客户创造更多价值是获得市场竞争力、增加股东回报、实现团队理想的必由之路。客户是最好的老师；不断加深对客户需求的理解，包括发现尚未被满足的需求，才能为我们持续创新、完善产品和服务、发现商业机会指明方向。

　　报效股东，意味着创造优异回报。我们以股东回报作为衡量经营成果的最终尺度。作为一家由职业经理人驱动的公司，我们将以加倍的自律与勤勉，致力于成为最受投资者欢迎与信任的企业，并实现股东利益与经理人事业、理想追求的共赢。

　　共同成长，意味着尊重员工与伙伴。万科的成功，来自员工的努力；万科的发展，是团队共同的事业。我们相信人性有高贵的一面，相信理解与信任的力量，相信更简单的人际关系、更平等的组织文化有利于提升团队的活力，并吸引更多志同道合的同仁加入我们的行列。我们以相互尊重作为基本的交往伦理，相信更开放的心态可以赢得更多的盟友。我们尤其珍惜与万科理想、追求贴近的伙伴，谋求在合作中同步发展、共同进步，以提升各自的竞争能力作为双赢的标志。

　　效率优先，意味着珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报。我们珍惜人才、资金、土地、原材料等各类宝贵的社会资源，希望最大限度地发挥其价值并减少浪费。我们坚持快速周转的基本经营策略，并竭尽全力提升投资的准确性，谋求以尽可能少的土地、资金占用为股东创造更多回报。我们坚持不断变革，推动行业生产方式、经营管理的进步，促进知识共享、标准化，发挥规模效应，提升组织与个人的工作效能。我们致力于依托专业能力提升产品性价比，谋求以尽可能少的资源消耗实现更好的客户体验。

　　可持续发展，意味着稳健经营，与社会、自然和谐相处。在任何情况下，我们首先确保企业经营的安全性。产品质量、守法诚信和财务安全是我们不可逾越的底线。我们认为，企业的风险管理能力和内控工作质量应该领先于规模的增长。我们相信均好的能力优势和稳健的经营风格可以帮助企业面对更复杂的经营环境。我们相信，通过付出更多努力、承担更多责任，企业可以获得社会的认同、实现与自然的和谐共处。

　　基于这些信念，万科将２０１１年的主题词定义为“境由心生，知止无界”。

　　境由心生，意味着：文化、价值观、理念决定了一个组织所能到达的高度。志存高远、尊重各类相关主体、有质量增长、可持续发展，这是万科一贯的追求与理念，也永远不会改变。这是支撑万科取得今天成就的力量，也是万科未来继续前行的根本。

　　知止无界，意味着：知其不可为、懂得放下和自律，个人或组织才能获得无限的发展空间。对企业边界的理解，也就是对企业存在理由的定义。企业存在的理由是能为社会创造价值，企业的边界在于对社会需要的遵从。坚持客户导向、报效股东、尊重社会等取舍和自律原则，万科才能获得可持续发展的空间，才能实现追求卓越的理想。

　　新的一年已经开始。这些理念是万科对未来的承诺，也是希望向股东陈述的肺腑之言。

　　§４ 会计数据和业务数据摘要

　　４．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　４．２ 主要财务指标

　　单位：元

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　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　４．３ 境内外会计准则差异

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　§５ 股本变动及股东情况

　　５．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　注：公司股本变化详情如下：

　　报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少４，７９５，０６２股，公司无限售条件流通股份相应增加。

　　限售股份变动情况表

　　单位：股

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　　５．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　５．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　公司不存在控股股东及实际控制人

　　５．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．３．２公司第一大股东具体情况介绍

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　　５．３．３公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图

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　　§６ 董事、监事和高级管理人员

　　６．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　§７ 董事会报告

　　７．１ 管理层讨论与分析

　　市场环境变化与管理层看法

　　报告期内，全国商品房销售面积增长１０．１％，销售金额增长１８．３％，增速相对０９年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了０９年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入８、９月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受以上因素的影响，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为３５．８％，５．２％，－１．９％和１６．６％。

　　分区域看，东部地区受市场波动影响较大，全年成交面积增长４．１％，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长１９．９％和１３．５％。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。和０９年相比，２０１０年重点城市占全国市场的比重明显下降。

　　年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了０９年以来的库存减少过程。６月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于１，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。

　　报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长３３．２％，房屋新开工面积增长４０．７％，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在２０１１年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。

　　土地市场方面，２０１０年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较２００９年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但也应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。

　　报告期内，针对楼市的调控措施密集出台。４月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。９月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到３０％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。

　　政策出台后，对市场产生明显影响。报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。从万科自身的情况来看，２０１０年１－４月客户购房资金中来自银行贷款的比例为５４％，５－９月下降到４６％，１０－１２月进一步下降到４１％，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。

　　２０１１年１月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于６０％，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。

　　上述政策的出台再次体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。

　　报告期内，政府加大了住房保障工作力度。据统计，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。

　　期内，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。２０１０年四季度，央行两度加息，２０１１年２月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。报告期内，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，２０１０年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由０９年的１９．８％下降为１７．３％。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。万科一贯坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。同时，凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理，万科在争取合作资源方面积累了较为丰富的经验，具备一定的优势，这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下，能够通过灵活的合作方式，借力各种可能的社会资源，加快企业的发展。

　　经营业绩与分析

　　报告期内，面对复杂多变的外部环境，公司坚持聚焦主流、快速周转、拓展战略纵深的发展策略，积极应对市场变化，取得良好成效。

　　公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积８９７．７万平方米，销售金额１０８１．６亿元，分别比２００９年增长３５．３％和７０．５％。公司销售额占全国商品房成交额的比例为２．１％，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。期内，公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在５０亿以上的城市也由２００９年的３个增加到８个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。

　　公司实现营业收入５０７．１亿元，同比增长３．８％，实现净利润７２．８亿元，同比增长３６．７％。实现结算面积４５２．１万平方米，结算收入５００．３亿元，分别比２００９年减少２５．３％和增长３．６％。由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，报告期内公司的结算增速低于销售增速。

　　截至２０１０年末，公司尚有７６１万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计９１９亿元。其中合并报表范围内已售未结面积６８０万平方米，合同金额８２０亿元。上述待结算资源大部分将在２０１１年参与结算，为公司２０１１年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

　　报告期内，公司在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，１４４平方米以下户型的占比由０９年的８６％进一步提高到８８％。

　　期内，公司根据最新的市场销售情况，在报告期末对所有项目的减值状况进行了测试，并对计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据评估结果，将福州金域榕郡、南京金域蓝湾、成都海悦汇城和成都金域华府项目计提的存货跌价准备人民币６１，６６６．７万元全部转回，有关变动影响本年度归属于上市公司股东的净利润人民币４６，２５０．０万元。

　　本年度房地产业务结算毛利率２９．７５％，较０９年上升７．７６个百分点，结算净利率１５．５２％，较０９年上升３．２７个百分点。结算利润率的上升一方面反映了０９年以来市场回暖所带来的项目利润率恢复，另一方面，也体现了公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由２００９年的２．３％下降到１．７％，营销费用相对于销售金额的比例由２００９年的２．４％下降到１．９％。

　　报告期内，公司继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。由于项目开发节奏明显加快，２０１０年公司新增的项目资源中有相当比例在年内已经实现开工，使得公司全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积１２４８万平方米，相比年初计划的８５５万平方米增长４６％。而受亚运会、世博会等偶然因素影响，部分项目工程进度减慢，全年公司实现竣工面积４４２万平方米，相比年初计划的５０４万平方米减少１２％。

　　在快速销售的同时，公司也及时补充未来发展所需的项目资源。报告期内，公司新增加项目８７个，万科权益内的占地面积约９４１万平方米（对应规划建筑面积约２２１５万平方米）。尽管新增项目数量较多，但公司谨慎拿地的原则没有任何变化，所获取项目的地价也在合理范围内。截至２０１０年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为３６４０万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。

　　２０１０年，公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等１２个城市。截止２０１０年末，公司累计已进入了４６个城市市场，布局更趋广泛。层次丰富的战略纵深，为公司的业务发展提供了更为广阔的空间，同时也有助于公司规避部分市场过热的风险。

　　期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）５２．９亿元，占比４．０％；在建开发产品７８６．３亿元（其中包括已售出未结算产品），占比５９．０％；拟开发产品（对应公司规划中项目）４９３．１亿元，占比３７．０％。

　　公司继续保持了健康的财务状况。由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至３７８．２亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１６７．８亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至７４．６９％，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为４０．２％，其中有息负债占总资产的比重更只有２２．０％。且有息负债中短期负债的比例也仅为３５．４％。截止报告期末，公司的净负债率为１７．５％，较０９年底的１９．７％下降２．２个百分点。

　　２０１０年管理回顾

　　２０１０年，公司围绕“均好中提效，有质量增长”的发展策略，以提升运营效率和价值创造能力为核心，对一批重点业务流程进行了全面梳理和优化，继续推动公司向质量效益型增长模式转变。期内，公司的专业能力获得巩固和提升，管理工具和管理平台获得丰富和完善，为未来的持续增长奠定了良好基础。

　　报告期内，为充分挖掘业务规模优势，促进公司的经营管理方式向精细化和集约化转变，公司深入推进产品标准化工作。在０９年所制定的标准化三年规划的基础上，公司对包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”的全方位标准化产品体系进行完善，建立了以模块化为核心的建筑标准化体系，并尝试对产品系列进行整合，以提供适应集团发展规模、具有更高性价比的产品。在产品标准化的基础上，公司发布了２０１０版标准工期，施工效率进一步提升，新项目平均开工周期和开盘周期明显缩短。

　　作为标准化体系的重要组成部分，公司在推动装修房标准化方面取得了明显成效。期内，公司发布了Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四级精装修体系共１４款产品，并建立了相应的研发、应用、升级流程，为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础。２０１０年，公司新开工产品中装修房的比例达到９３％，装修房得到全面普及，其中约６０％的装修房应用了标准化产品技术。

　　公司的集中采购范围和采购规模也进一步扩大。２０１０年，公司采购集中度达到４７％，相比２００９年提高８％，集中采购产品的种类增加到３０项。继０９年完成Ｃ级装修房部品的全国招标后，公司进行了Ａ、Ｂ级装修房标准化的首次集中采购，进一步拓展了标准化产品体系应用范围。通过全国范围内的统一招标，公司一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司在装修产品中获得更强的竞争优势。

　　报告期内，公司大力完善实测实量体系，改善观感质量，推行安全生产可视化管理，并开展了安全生产月等专项行动，探索通过精细化管理提升施工效率的新思路，取得良好效果。房屋交付后业主遇到的质量问题大幅减少。根据独立第三方进行的客户满意度调查，公司的房屋质量满意度和准业主质量满意度相比０９年均有明显提升。

　　报告期内，公司重点关注维修、交付两大环节客户感受提升，积极开展了一系列客户关怀活动。经过不懈努力，公司２０１０年客户忠诚度创造了历史最好水平。

　　期内，公司在产品质量方面获取７项全国性奖项，５８项省级奖项。其中深圳万科城（四期）、青岛魅力之城（一期、二期一区）、北京假日风景（一、二、三期）获得中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖，广州云山花园获得中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀环境奖，沈阳万科城（二期）获得中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀科技奖；深圳万科城（四期）、广州新里程（一、二期）获得广厦奖。

　　为适应千亿规模后的发展需求，公司需要对现有的工程管理模式展开变革。期内，公司迈出了工程系统变革的第一步，和一批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作。

　　报告期内，公司进一步完善了成本对标体系，开展了七项主要强制性经济指标对标，启动了装修房成本适配体系，并组织了对优秀同行成本控制的学习和研究。期内，在对公司内项目进行广泛统计调研的基础上，公司制定了《集团设计费管理措施》。通过公司优秀经验共享传承机制，成本意识日益深入人心。

　　报告期内，公司进行了总部组织架构优化，完善了内部晋升机制，加强了内控管理，以提升股东价值为导向，进一步补充和完善了薪酬体系。为适应业务发展的需要，公司启动了千里马招聘计划，大力引进优秀人才。为促进优秀企业文化的传承，防范职业道德风险，加强专业系统建设，公司尝试对现有的培训体系进行扩展。期内，公司的员工敬业度大幅上升，超过“中国最佳雇主”平均线９个百分点，持续稳定在高绩效／最佳雇主地带。

　　为更好的吸纳和保有优秀人才，报告期内，公司公告了２０１０年Ａ股股票期权激励计划草案，该方案以股东回报率和净利润增长率为关键指标，突出内生增长要求，业绩考核标准相比０６－０８年的限制性股票计划更为严格。方案如能顺利实施，不仅将有助于提高公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感，确保公司发展目标的实现，而且也有助于增强投资者对公司未来业绩成长的信心。该方案公布后，获得市场的广泛认可。

　　公司稳步推进工业化体系建设，全年实现１０６万平方米的工业化开工面积，超额完成预定目标。期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业化技术。

　　公司在建筑研发领域的专业能力获得认可。报告期内，公司建立了博士后企业工作站，公司的住宅设备实验塔开始申报国家级工程中心，并成立了水环境研究所和抗震技术研究所，开始开展对相关专业课题的研究。

　　期内，公司以客户需求为导向，实现了从绿色理念到绿色产品的落地。年内公司共落实了７５万平方米的绿色三星住宅，占全国总量的５４％，奠定了公司在绿色建筑领域的先发优势。２０１０年，万科中心凭借在绿色建筑、节能减排方面的卓越表现，获得美国绿色建筑委员会授予的“能源与环境设计先锋”（ＬＥＥＤ－ＮＣ）（ＵＳＧＢＣ）正式证书，成为中国第一个获得ＬＥＥＤ－ＮＣ铂金认证的办公建筑。在由经济观察报社和经济观察研究院共同主办的“２０１０中国最佳低碳企业”评选中，公司凭借能源资源的合理配置、绿色科技的研发应用以及环保材料的布置使用，荣获“中国最佳低碳企业”称号。

　　２０１０年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。万科馆展出期间，共接待四方来宾逾１２１万人。在低碳经济的背景下，万科馆传播的绿色理念备受关注，赢得社会各方的高度认可及广泛好评，极大的提升了万科的品牌美誉度，成为提升万科品牌、树立绿色企业形象的前沿阵地。

　　公司的品牌形象获得广泛认同。在《２０１０中国房地产品牌价值研究报告》中，万科以１５５．７７亿元的价值成为“２０１０中国房地产行业领导公司品牌”。在《财富》（中文版）发布的“２０１０最受赞赏的中国公司”名单中，万科荣登“２０１０最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第１位。由国务院发展研究中心企业研究所等共同发起的“最佳企业公众形象评价”活动中，万科荣获“最佳社会责任年度企业”称号。在独立第三方进行的客户调查中，万科品牌成为客户购买万科产品的首要原因。

　　期内，在由“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”（由国务院发展研究中心企业研究所等研究机构组成）主办的２０１０中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以７．２８亿元的品牌价值，荣获“２０１０中国物业服务优秀品牌企业”第一名。根据独立第三方的客户调查结果，物业管理成为７５％客户再推荐万科产品的首选理由。

　　由著名财经杂志《Ｅｕｒｏｍｏｎｅｙ》发布的房地产开发、经纪、房地产金融服务等领域的“世界最佳”榜单中，公司继２００９年之后再次当选为全球“最佳住宅开发商”。《财富》（中文版）公布的“中国上市公司５００强”排行榜中，万科位列第４５位，在“房地产行业”排行榜中，位列第１位。

　　报告期内，公司持续推动投资者关系建设，也获得更多的认可。年内公司再次获得由南京大学、中国上市公司投资者关系管理研究中心等评选的投资者关系十佳公司奖。在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第４位，房地产公司第一位；并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名。在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。公司还获得由中国上市公司市值管理研究中心、中国证券报、上海证券报、证券时报等评选的中国证券市场２０年最具持续成长能力上市公司奖，最受投资者喜爱的上市公司奖，公司董秘获得中国最佳创富ＩＲ奖。

　　公司的治理水平也获得多方褒奖。在由《董事会》杂志社主办的“第六届中国上市公司董事会金圆桌奖”评选中，公司荣获 “中国上市公司最佳董事会奖”。公司还获得《理财周报》主办的“第三届中国上市公司最佳董事会”评选活动“最佳治理董事会”，以及由南开大学公司治理研究中心等评选的２０１０年度“中国最佳上市公司治理奖”和“最佳上市公司董事会奖”。

　　２０１１年发展展望

　　２０１１年是万科成为千亿级企业之后的第一年，站在新的高度上，公司将面临全新的挑战。为此，公司需要打造满足未来发展要求的管理、组织平台，探索向绿色企业、研发型企业、服务型企业转型，培养面向未来的竞争优势。

　　为应对经营环境可能发生的变化，２０１１年公司将紧密围绕客户和市场，继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，以“新开盘当月认购率６０％以上”为销售指导原则，综合运用多种手段积极促销，加速回款，在确保经营安全的同时，推动业绩跑赢大市。

　　在产品定位上，公司将坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位，及时跟踪市场销售动态，合理调整产品设计，确保产品供应与市场实际需求结构相匹配。

　　２０１１年，公司的工程管理面积将达到３０００万平方米。施工规模的迅速扩大对公司的产品质量和工程安全提出了重大挑战。在产品质量方面，公司将继续落实“质量第一”的指导原则，严格执行质量安全“拉闸”制度，在实体质量已取得明显提升的基础上，进一步改善观感质量。在工程管理方面，公司将对安全事故秉持“零容忍”的态度，建立安全生产问责制。公司将加大规模型战略总包的合作力度，与大型施工企业展开战略合作，推进总承包管理模式，提升项目质量水平。

　　为突破规模发展的瓶颈，公司需要在现有基础上，继续完善标准化装修房体系，完善及升级模块化产品库，全面推广标准化应用，实现规模经济。

　　公司将持续推进工业化体系的建设，完善工业化分级体系。２０１１年，公司预计完成２００万平方米工业化项目开工目标，并在北京着手建立第二个建筑技术研究基地。公司将积极推动绿色节能技术的研发和应用，推动向绿色企业的转型。２０１１年的新开工项目中，预计参照绿色建筑标准的面积将达到１８０万平方米。

　　在项目发展方面，公司将继续坚持谨慎投资的策略，选择合理时机，获取未来发展所需的项目资源。公司将进一步加大合作力度，扩大合作对象范围，并针对性地选择合适方式，与各类资源的持有者展开合作。在业务布局上，公司将在建设好中心城市的基础上，择机进入新城市，拓展战略纵深。

　　在融资不断收紧的外部环境下，公司将在深耕现有银企合作的基础上，进一步拓展渠道，关注各类创新型金融产品，通过广泛合作以实现资源整合和优势互补。同时，公司将加强投融资和项目运营工作的结合，优化资金计划管理，把握投资节奏，提升资金利用效率。

　　根据提升组织效率的需要，公司将适时优化组织架构，并营造更包容的企业文化，提倡简单、实效、开放、合力的组织氛围。同时，公司将以基于“业绩、能力、行动”和面向未来的标准选拔管理人员，不断引进优秀人才，并通过建立新的培训体系，提高现有人员的综合素质。

　　为了顺应城市发展和市场的需求，公司将推动传统业务创新，提升社区商业的价值，不断提高对非住宅业务的认识，积极开拓新盈利增长点。为此，公司需要积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。对于活跃长者、养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，公司将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。

　　在物业服务方面公司将继续稳步提升基础管理工作，确保发挥万科物业服务的传统优势，为地产经营提供助力。同时，公司将继续改善物业的经营能力，进一步拓展、丰富和创新物业服务的内容，提升商业综合体物业等新品类的承接能力，以及强化社区长者服务等新业务的拓展能力。

　　７．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

　　■

　　注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。

　　７．３ 主营业务分地区情况

　　■

　　７．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．５ 募集资金使用情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　变更项目情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。２０１０年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下：

　　单位：人民币元

　　公司合并 母公司

　　税后可分配利润 １５，３２０，１４９，２０１．９９ ３，０９７，１０３，３７６．１２

　　其中：２０１０年度净利润 ７，２８３，１２７，０３９．１５ ３，０８３，１０８，１５３．２４

　　结转年初可分配利润 ８，８０８，３９８，７４４．０５ ７８５，３７１，８０４．０９

　　分配２００９年度股利 －７６９，６６４，７１５．２６ －７６９，６６４，７１５．２６

　　注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则２００６》后，对子公司的投资只能采用成本法核算，子公司法人主体根据公司法计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。

　　根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交２０１０年度利润分配方案如下：

　　１．按照母公司净利润的１０％计提法定公积金；

　　２．按照母公司净利润的５０％计提任意公积金；

　　３．按照母公司净利润的４０％和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。

　　２０１０年度公司可分配利润分配情况如下：

　　单位：人民币元

　　母公司 占本年母公司净利润比例 占本年公司合并净利润比例

　　２０１０年度净利润 ３，０８３，１０８，１５３．２４ １００％ ４２．３３％

　　计提法定公积金 ３０８，３１０，８１５．３２ １０％ ４．２３％

　　计提任意盈余公积金 １，５４１，５５４，０７６．６２ ５０％ ２１．１７％

　　计提２０１０年度分红基金 １，２３３，２４３，２６１．３０ ４０％ １６．９３％

　　年初可分配利润 １５，７０７，０８８．８３ － －

　　分配２０１０年度现金股利 １，０９９，５２１，０２１．８０ － －

　　留转以后年度分配利润 １４９，４２９，３２８．３３ － －

　　分红派息方案：每１０股派送人民币１．０元（含税）现金股息。

　　以２０１０年１２月３１日总股本１０，９９５，２１０，２１８股计算，２０１０年度现金股利计人民币１，０９９，５２１，０２１．８０元。

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§８ 重要事项

　　８．１ 收购资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．２ 出售资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

　　■

　　８．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）２７．７２亿元，解除担保８．００亿元。截止报告期末，公司担保余额３２．１３亿元，占公司净资产的比重为７．２６％。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额２１．７２亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为１０．４１亿元。报告期末，公司及公司控股子公司不存在对外担保。

　　报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过７０％的被担保对象提供债务担保。

　　报告期内新增担保明细如下：

　　■

　　８．４ 重大关联交易

　　８．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额０万元，余额０万元。

　　８．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　８．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　８．８．１ 证券投资情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　８．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况□ 适用 √ 不适用

　　８．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

　　■

　　（下转D27版）