证券时报多媒体数字报

　　在中华企业去年34亿元的信托融资中，将有18.6亿元融资在2011年陆续到期，届时该公司的财务压力将进一步凸显。

　　证券时报记者 张宁

　　信托方式正在逐渐成为部分上市房地产企业的主要融资模式之一。截至3月7日，在已发布年报的18家房地产类上市公司中，共有万科A、保利地产、中华企业、莱茵置业、中航地产等5家公司披露了2010年信托融资的大致情况。不过，由于资金渠道受限，曾经的高地价所带来的财务压力也隐现于年报中。

　　信托融资规模较大的企业为中华企业和万科A。其中，中华企业在2010年全年连发了7笔地产信托、1笔证券信托，总计募集资金34亿元。万科A更是把信托融资的模式运用到了极致，不仅其金额前5名的一年内到期的长期借款均为信托借款，总金额高达47亿元，而且当年还增加了4个多亿的房地产类集合信托计划收益权投资，实现了对信托的双向（融资、投资）运用。

　　在信托融资利率水平方面，上述上市公司中融资成本最高的为中华企业，信托平均收益率达到了9.3%，略高于去年房地产信托8.9%的行业平均收益率；融资成本最低的为万科A，信托融资成本仅为5.4%。

　　高昂的融资成本也令中华企业的财务费用较2009年同期大幅增加了92.15%。值得注意的是，在中华企业34亿元的信托融资中，将有18.6亿元融资在2011年陆续到期，届时该公司的财务压力将进一步凸显。

　　近两年来，上市房地产类公司逐渐增加了直接运用信托融资的方式，某种程度上已经体现了房地产类上市公司再融资暂停后缺钱的窘境。

　　用益信托公司研究员李旸表示，在前两年银根收紧的情况下，市场上更盛行的是上市房企大股东质押上市公司股权进行信托融资。证券时报也曾做过统计，截至去年年中时，市场中的上市房企股权质押融资项目就已超百宗。

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　　两房企信托举债遭评级下调

　　证券时报记者 张宁

　　近日，两家信托融资大户因财务压力接连被第三方机构预警。

　　其中，在香港上市的内地房地产企业——恒盛地产，被国际评级机构穆迪投资将其评级从B1下调至B2，同时其高级无抵押债券评级也从B2被下调至B3。穆迪助理副总裁、分析师曾启贤在评级报告中表示：“此次下调评级原因是该公司目前的业务计划要求其在未来24个月筹集大量资金，包括偿付到期的高额信托贷款及尚未支付的土地款项。”资料显示，2010年恒盛地产从国内某信托公司处融资达16.7亿元。

　　在A股上市的中华企业也因高负债率被中航证券下调至“卖出”评级。中航证券地产行业首席研究员杜丽虹在报告中指出，中华企业2010年采取了激进扩张的策略，1年内连发了7笔地产信托、1笔证券信托，总计募集资金34亿元。这令该公司的实际净借贷资本比已从1年前的50%大幅上升至169%，明显超出了122%的净借贷资本比上限；总负债率也从2009年底的69.6%上升至77.3%，突破了73%的负债率上限。杜丽虹认为，在房地产市场持续低谷中，预计中华企业将出现约20亿元的资金缺口，相当于总资产的10%、净资产的50%。