证券时报多媒体数字报

§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２ 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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１．３ 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

１．６ 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 公司基本情况简介

２．１ 基本情况简介

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２．２ 联系人和联系方式

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§３ 会计数据和业务数据摘要

３．１ 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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３．２ 主要财务指标

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扣除非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§４ 股本变动及股东情况

４．１ 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

□适用 √不适用

４．２ 股东数量和持股情况

单位：股

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４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

４．３．２．１ 控股股东情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

■

４．３．２．２ 实际控制人情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

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４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§５ 董事、监事和高级管理人员

５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

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§６ 董事会报告

６．１ 管理层讨论与分析

（一）２０１０年公司经过不懈努力，在克服外部不利因素的影响下，凭借抓管理，求效益，上规模，提品质的企业精神，较好地完成了全年任务，主要财务指标均完成年初预算，２０１０年全年公司实现营业收入５．２亿元，利润总额２．５亿元。

一）房产开发

１、南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目

截止２０１０年底，航头项目１５．４万平方米住宅、１７５０ 平方米社区中心、沿街商业，以及９７００ 平方米人防地下车库等开发建设工作顺利收尾，圆满完成了上海市政府保障性住房的建设任务。

“南馨佳苑”项目８＃、１６＃、１７＃三幢号房在去年获得市、区优质结构奖的基础上，２０１０年内再次获得浙江省“优胜杯”工程荣誉以及上海市“白玉兰”奖工程荣誉，项目团队更是在２００８年、２００９年基础上连续第三次荣获“上海市住宅建设实事立功竞赛先进集体”荣誉称号。

２、普陀“怡佳公寓”项目

２０１０年度，项目公司紧紧围绕年内竣工及严格控制建安造价两项目标，全面落实各项工作，目前各项竣工验收工作已全面展开，其中水、电、通信等部分市政配套项目已完成竣工验收。

３、北外滩“浦江国际金融广场”项目

２０１０年是该项目建设全面推进的一年，项目公司通过分层次、多渠道、系统化的工作方式，有力推进项目建设。２月１０日获得新老地块合并后的新《上海市房地产权证》，７月初完成基坑围护和坑内土体加固，１０月底完成四道混凝土支撑，年底完成地源热泵埋管和大底板混凝土浇捣。

同时“浦江国际金融广场”项目团队始终坚持绿色节能先进理念，获得政府、社会广泛关注与好评。目前，该项目已经获得“ＬＥＥＤ”预认证金奖，并已做好中国绿色建筑三星级申报准备。

４、嘉兴“海派秀城”项目

截至２０１０年底，项目外墙室外结构面粉刷及保温施工、屋面防水及保温施工基本完成，室内给排水、强电、弱电、消防等安装工程进入管道、桥架敷入和穿线工作，电梯设备安装进入准备阶段，外墙脚手架开始拆卸。“海派秀城”项目团队坚持以节约成本和追求最佳性价比为中心任务，积极开展技术经济优化活动，取得明显成效。

５、嘉兴“科技京城”项目

项目一期工程已于２０１０年６月开工打桩，截至年底，二层结构墙柱钢筋绑扎和支模工作完成，嘉兴“科技京城”项目团队积极落实“建造、销售同步推进”的预定方案。

６、青浦华新２号地块配套商品房项目

目前项目立项、施工方案已获批复，用地规划许可证、土地证、施工图审查、工程规划许可证、施工许可证等手续全部办妥；项目施工现场围墙砌筑施工完成，现场东、西两地块“七通一平”工作基本就绪，２０１０年底已开始基础开挖。

二）房产租赁

２０１０年度，公司面对商办楼租赁市场较为普遍的低迷行情，围绕“提升管理水平、提高整体收益、加快发展步伐”这一总体要求，通过“安全生产、队伍管理、提升效益”三条工作准线，全面推进“理顺管理、调整结构、制度建设、安全运营、提升服务、人员优化、分配考核、绩效考评、创新经营、创建品牌”等具体工作，确保业绩平稳、健康、有序发展。全年实现房产租赁收入１５，１８９．３８万元，物业管理费收入３６７８．８４万元。其中科技京城实现租赁收入５，８８２．２３万元；赛格电子实现主营收入３，２９２．４２万元；创意园区实现主营收入３５８２．２０万元。

三）房产销售

面对房地产调控等不确定因素影响，公司坚持主业为本不动摇，克服诸多不利因素，集中调用优势资源迎难而上，对科技京城裙楼等零星房源进行整合，加大存量房销售力度，实现销售收入２．８４亿元。

四）期货业务

通过调整管理团队，提升管理水平，华闻期货在２００９年成功遏制亏损势头的基础上，牢牢把握股指期货业务推出这一新的机遇，再接再厉，再上台阶，业务规模与效益双双取得显著增长，主要经营指标均较上年同期大幅增长，其中公司客户权益为４．２６亿元，较上年同期３．００亿元增长４２％；成交量１２２２万手，较上年同期７２８．６万手增长６７．７％；成交金额１１２９１．９亿元，较上年同期３８２７亿元增长１９５％；留存手续费２０３６．７万元，较上年同期１２４０．９万元增长６４．１％。

（二）、公司资产和费用构成情况分析

单位：元

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报告期内公司现金流量情况分析

单位：元

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主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位：万元 币种：人民币

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（三）对公司未来发展的展望

（１） 新年度经营计划

新的一年中，房地产调控仍将持续深入，政策预期总体趋紧，面对市场变化可能带来的新的挑战，公司冷静分析市场变化，沉着应对市场竞争，继续坚持深入贯彻落实科学发展观，继续紧密围绕公司自身发展特征，确保各项工作落到实处，取得实效。

财务预算指标： ２０１１年，公司计划实现营业收入约１１亿元，主营业务收入毛利约２．６亿元。

一）房产开发

１、南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目

按照政府统一部署，确保项目收尾、决算、销售、安保工作顺利完成。２０１１年底前完成竣工决算工作并形成正式报告，根据销售计划，及时安排物业公司进驻接管。编撰完成项目总结，为公司今后同类项目树立范本。

２、青浦华新２号地块配套商品房项目

按照节点要求，确保前期手续办理、桩基施工、基础施工、主体施工等各项工作保质保量地完成。２０１１年４月底前完成扩初审批等前期手续办理，２０１１年６月底前完成桩基施工，２０１１年底前完成４０％主体结构施工。严格控制成本，做到每笔资金按需投入、优化投入、控制投入。

３、普陀“怡佳公寓“项目

２０１１年６月底前完成竣工验收、交付使用、办结大产证，年底实现销售７．７亿元。

４、北外滩“浦江国际金融广场”项目

按照节点要求完成施工进度，工程质量符合国家合格标准与合同约定等级，分项工程验收一次性达标率不低于９８％，分部工程验收一次性达标率１００％。

地下室、塔楼、辅楼、机电安装等各项工程按计划推进，做好材料设备采购与专业分包成本控制，做好施工设计图纸优化论证工作，做好与周边居民协调工作，现场达到市级文明工地标准。

５、嘉兴“海派秀城”项目

２０１１年内完成竣工，工程质量符合国家合格标准与合同约定等级，分项工程验收一次性达标率不低于９５％、分部工程验收一次性达标率１００％，销售工作全面展开。

２０１１年８月底前完成竣工验收及备案，１０底前完成分户验收及物业移交；２０１１年６月底前开盘，年内完成销售面积６３００平方米，力争实现２－３户招商目标。

６、嘉兴“科技京城”项目

２０１１年底前一期工程主要施工工作基本完成，落实当地政府回购协议签订与回款，启动二期工程前期准备。

二）房产经营

新的一年中，房地产经营项目应以单位面积租赁价格为突出指标，向管理要效益，通过精心组织，提升效率，提高产出。具体实施要求如下：

１、科技京城

通过举办招商推广会、争取政府推介、开展周边楼盘合作等多种方式拓宽租赁渠道；按计划完成污水处理系统改排、裙楼空调改造、客户单元空调风机盘清洗、车库停车位改造等工程；通过完善企业ＶＩ实用体系、升级改版企业网站、制定物业管理升级规划等多种方式实现管理升级。

２、赛格市场

强化新区市场招商，完善市场化运作机制；实现三个联盟（采购联盟、销售联盟、创业联盟）、二个中心（产品推介中心、导购服务中心）制度化管理；继续推进与中外电子展等专业展会多层面合作。

３、弘浦商业

在继续保持高出租率的前提下，有目的、有选择性地引进商业信誉良好的租赁商户，重点引导有潜力、有能力商家进入园区，形成优胜劣汰的良性发展态势；充分利用大现金流优势，以提高资金投资收益率；引进１－２个新项目，做大做强创意园区规模；创建自有商业房地产经营品牌。

三）金融业务

以华闻期货为代表的金融业务应以更大力度抓住机遇实现振兴，要使金融业务不仅成为新黄浦形象提升的驱动力量，更要成为新黄浦业绩提升的新生来源。证监会期货公司年度分类评价结果华闻期货确保Ｃ类，争取Ｂ类；确保全年零风险事故，零违规处罚记录；加大市场开发力度，提高法人机构开户交易比例，发展行业客户；根据证监会执业人员后续教育培训要求，全员轮训不少于一次。

投资参股的江西瑞奇期货，经营更趋稳健，管理再上台阶，业绩再创新高。

投资参股的中泰信托公司寻求更好地合作模式，按市场化运作，谋求更大的效益，回报股东。

四）项目储备

为了确保公司业绩持续增长，２０１１年度，公司将以高度紧迫感选定适量风险可控、效益可观的投资项目予以储备。同时争取加大经济适用房的开发力度，提高社会责任。

优化项目区域布局，在目前投资的３个城市中选择更好的投资商机；加大二三线城市住宅项目投资比重，形成一线城市商业地产与住宅项目并重、二三线城市以住宅项目或城市综合体项目为主的产品格局；做好已投资项目跟踪调适工作。

（四）资金需求、使用计划及来源情况

①继续秉承稳健的财务政策，加快销售速度与销售资金的回笼；

②加强与银行与非银行金融机构的良好合作，采用灵活的融资手段，开展多样化的融资方式，来满足公司资金的需求；

③加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用效率。

预计２０１１年公司未来房地产项目投资额约２０亿元左右。

６．２ 主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

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6.3主营业务分地区情况表

单位：元 币种：人民币

■

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

□适用 √不适用

6.6董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经立信会计师事务所有限公司审计，公司２０１０年度实现净利润２１３，０８５，５９６．３７ 元，提取１０％法定盈余公积金１８，０３２，０１０．９９ 元，提取一般风险准备金 ８８２，８１５．６８元，加上年初未分配利润７９５，３２４，８１０．１８ 元，实际可供股东分配利润为９８９，４９５，５７９．８８ 元。经董事会审议决定： ２０１０年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以２０１０年末总股本５６１，１６３，９８８股为基数，向全体股东每１０股派发现金红利１．７元（含税），共分配现金红利计 ９５，３９７，８７７．９６元，剩余未分配利润８９４，０９７，７０１．９２ 元结转下一年度。并决定不实施资本公积金转增股本。

以上预案需经公司２０１０年度股东大会审议通过。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7．１ 收购资产

□适用 √不适用

7．２ 出售资产

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

7．３ 重大担保

□适用 √不适用

7．４ 重大关联交易

7．４．１ 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7．４．２ 关联债权债务往来

□适用 √不适用

７．４．３报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

７．５委托理财

□适用 √不适用

７．６承诺事项履行情况

７．６．１公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用 √不适用

７．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

７．７重大诉讼仲裁事项

√适用 □不适用

公司子公司上海怡隆置业有限公司（以下简称：怡隆置业）于１９９６年１２月为其当时的下属单位上海怡丰商贸中心委托中国远东国际贸易总公司（以下简称远东贸易）进口商品向远东贸易提供担保，承担连带责任。根据上海市高级人民法院民事判决书（（２０００）沪高经终字第１５６号）和上海市第一中级人民法院民事裁定书（（２０００）沪一中执字第８８４号），怡隆置业于２０１０年１１月与远东贸易签订执行和解协议，向远东贸易支付本金及利息共计２，２５０万元。

公司于２００７年１１与怡隆置业原股东上海中房置业股份有限公司（以下简称中房置业）和上海中房三林城房产公司签订了《上海怡隆置业有限公司增资扩股及拟开发项目合作协议书》，对怡隆置业增资，持有其５５％股权。２００８年４月，公司子公司上海欣龙企业发展有限公司与中房置业和中房三林城签订股权收购协议，收购上述两家公司持有的合计４５％股权。在上述协议中三方约定怡隆置业起因在增资前的债权债务由中房置业及中房三林公司承担。

近日公司已通过上海市黄浦区人民法院冻结了上海中房置业股份有限公司现金帐户存款２２６５．８９万元，该事项的进展情况公司会及时进行信息披露。

７．８其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

７．８．１证券投资情况

□适用 √不适用

７．８．２持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

７．８．３持有非上市金融企业股权情况

√适用 □不适用

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７．８．４买卖其他上市公司股份的情况

√适用 □不适用

报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额３，０６４，６２９．１２元。

７．９公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否

８监事会报告

８．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见

本年度公司各项工作均依照相关法律法规和公司《章程》进行，有较完善的内部控制制度，公司决策程序日趋完善，未发现公司董事、经理执行公司职务时违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。

８．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见

１、公司高管层能严格执行《公司财务制度》、《上市公司对外担保制度》《公司内部控制制度》，加强对财务费用、管理费用的控制，并取得了较好的成效。

２、对立信会计师事务所有限公司出具的公司２０１０年度财务报告审计意见，监事会认为审计意见真实反映公司的财务状况和经营成果。

８．３ 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东权益或者造成公司资产流失的情况。

９财务会计报告

９．１ 审计意见

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９．２ 财务报表

上海新黄浦置业股份有限公司

资产负债表

２０１０年１２月３１日

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

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后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

资产负债表（续）

２０１０年１２月３１日

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

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后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并资产负债表

２０１０年１２月３１日

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并资产负债表（续）

２０１０年１２月３１日

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

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后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

利润表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

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后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并利润表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

现金流量表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并现金流量表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 　　 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

所有者权益变动表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭　　 　　　　　　　　　 主管会计工作负责人：胡少波　　　　　　 　　 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

所有者权益变动表（续）

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人：王伟旭　 　　 主管会计工作负责人： 胡少波 　　 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并所有者权益变动表

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

■

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人： 王伟旭 　　　　　　　　　 主管会计工作负责人：胡少波 　　　　　　 　　 会计机构负责人：段铭华

上海新黄浦置业股份有限公司

合并所有者权益变动表（续）

２０１０　年度

（除特别注明外，金额单位均为人民币元）

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后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业法定代表人： 王伟旭　　　　　　　 主管会计工作负责人：胡少波　　　 　　 会计机构负责人：段铭华

９．３ 本报告期无会计政策、会计估计的变更。

9．４本报告期无前期会计差错更正。

9．５企业合并及合并财务报表

9．５．１合并范围发生变更的说明

本年减少合并单位２家，分别为北京广安世纪贸易发展有限公司和上海新黄浦医疗器械有限公司。其中：北京广安世纪贸易发展有限公司因本年度公司出售持有其１００％股权，而不再纳入合并报表范围；上海新黄浦医疗器械有限公司因本年度公司减资不再持有其股权，而不再纳入合并报表范围。

9．５．２ 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体

9．５．２．１ 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体

单位：元 币种：人民币

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