证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司年度财务报告已经天健会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．３ 公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员）沈伟东声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

　　■

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　一、管理层讨论与分析

　　（一）报告期内总体经营情况回顾

　　回顾２０１０年，经济危机的影响继续在全球蔓延，欧洲出现主权金融危机，整体经济环境更为复杂。国内，中国面临大经济转型，房地产行业经历了自２００３年央行１２１号文件以来最为严厉的宏观调控。面对２０１０年一季度房地产市场再次出现交易量和房价节节攀升的景象， ４月１７日， 国务院及时下发了被称为“新国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［２０１０］１０号），采取了最为严厉的差别化银行信贷政策，从加大供给和控制投资性需求的角度对过热的房地产市场进行调控，坚决遏制部分城市房价的过快上涨。随着调控的开始，全国各地市场交易应声而落，全国房地产市场纷纷进入了冰点期。６月中旬后，因部分新开楼盘选择理性定价或加大优惠促销力度，市场成交量逐渐回升，楼市逐渐回暖。面对８月份市场的回暖和９月份的行情再次火爆，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果， ９月２９日，全国楼市调控再出重拳，国家有关部委出台被称为“新国五条”的措施，此后，地方政府陆续出台贯彻落实国发［２０１０］１０号文件的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出更为详细的限制性规定。上述政策的出台和实施，１０－１１月楼市再次降温。但由于受流动性和通胀预期等多重因素的影响，１２月份，各地楼市又迎来了一轮火爆行情。

　　报告期内，面对本轮被称为房地产史上最严厉的宏观调控，滨江集团顺应市场变化，取得良好的经营业绩，实现营业收入６２１，８０８．３４万元，比上年增长１１９．４４％；实现营业利润总额１９３，９５０．７１万元，比上年增长１３０．０２％，实现归属于母公司所有者的净利润９６，６２０．５６万元，比上年增长５０．１１％；每股收益０．７１元。截至２０１０年１２月３１日，公司总资产２，９６９，９８９．９５万元，较２００９年末增长５６．２３ ％。

　　报告期内，公司在销售、土地储备、对外拓展和项目交付等方面均取得了喜人的成绩。

　　１、对外拓展加快并且进展顺利

　　绍兴金色家园是公司对外拓展的第一个项目，该项目于２０１０年８月对外销售，截至２０１０年１２月３１日共开盘８６２套，截至２０１０年１２月３１日已签订预售合同８４２套，销售率达到９７．６８％。绍兴金色家园的成功热销增强了公司对外拓展的信心，该项目在执行董事会决策、团队建设、公共关系协调、营销模式、成本把控、内部管理制度等方面的成功实践，为公司对外拓展的产品复制和管理复制探索出一条符合滨江集团发展需要的道路。

　　在绍兴金色家园取得成功的基础上，２０１０年公司在项目对外拓展上取得了重大突破，２０１０年公司新获取９个项目，其中杭州以外区域的项目有６个，在项目总量和土地储备面积等方面均超过了杭州本区域。报告期内，公司新增了衢州月亮湾项目和春江月项目、绍兴金色蓝庭项目、上虞城市之星项目、上虞市城北３８－１号地块项目和金华市湖海塘区块（２０１０）２３号地块项目异地项目，上述６个项目增加公司权益土地面积４４３，０３９平方米，增加权益建筑面积９３５，５９９平方米。通过上述项目的获得，公司市场集中度较高的风险进一步降低。

　　２、销售超额达到百亿里程碑

　　报告期内，公司项目累计实现销售合同金额１１６亿元，创造了滨江集团新的历史记录，实现了年初董事会提出的年度销售额力争突破１００亿的目标。２０１０年，杭州市主城区商品房销售总额为８５３．０１亿元，公司杭州主城区项目的销售合同金额为８５．５０亿元，占杭州市主城区商品房销售总额的１０％，进一步扩大了公司在杭州市场的市场份额、强化了公司区域市场的领先地位。

　　在严厉的宏观调控环境下，再一次有力证明了：

　　１）公司经营策略的成功。公司一贯强调集团综合利益的最大化而非单个项目的利益最大化，“在低谷的时候不要在乎利润最大化，关键是产品出得去”，回笼资金，保证良性运转。

　　２）对市场准确的判断能力。公司凭借事先的正确预判， 在２０１０年市场的起伏波动中，抓住了全年７－９月这难得的市场窗口期，以最理性的销售价格、快节奏集中对外销售、快速回笼资金。７－９月，万家星城二期连续三次开盘，共开盘９３１套，截至９月底已签订预售合同８６８套，销售率达到９３．２３％；城市之星连续三次开盘，共开盘４８６套，截至９月底已签订预售合同４５２套，销售率达到９３．００％；绍兴金色家园连续两次开盘，共开盘４９６套，截至９月底已签订预售合同４５４套，销售率达到９１．５３％。

　　３）公司产品的高性价比。“没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子”，公司日积月累的品牌效应在２０１０年的逆市当中，再一次充分展示了厚积薄发的魅力。除万家星城和城市之星项目于杭城再次创造“逆市热销”奇迹外，公司绍兴金色家园、衢州春江月、上虞金色家园等异地项目，亦凭借着高性价比的特点，获得当地市场的高度认可。

　　３、四个项目顺利交付

　　报告期内，公司新城时代广场项目、千岛湖湖滨花园项目部分、金色蓝庭项目和阳光海岸项目部分共计２２４０余套房屋，其中精装修房１３７０余套都顺利交付业主。

　　上述四个项目的顺利交付并在业主中赢得良好口碑，充分证明了公司过硬的产品品质，也是２００９年“滨江质量年”成果的最佳体现。为了以更加过硬的质量、优异的品质打造上乘的房产作品来回报广大消费者，２００９年公司在董事会的高度重视和指导下，针对公司的管理质量、工程质量以及服务质量等各个综合环节，进行了全方位的“标准化”体系建设与整合，进一步完善内部质量控制体系。２００９年公司在产品质量方面所付出的努力在２０１０年收获了良好的回报。

　　项目交付，整个流程涉及较多环节，需要集团各职能部门、项目公司以及物业公司的高效配合。上述四个项目的顺利交付并在业主中赢得良好口碑， 再次证明了公司集团各职能部门、项目公司和物业公司的“协同作战”能力。

　　４、土地储备顺利推进

　　报告期内，公司通过招拍挂及合作开发的形式，新增土地储备７１．７９９６３９２亿元，增加权益土地面积５４６，３０５平方米，增加权益建筑面积１，１９１，４７７平方米。

　　５、积极参与保障性住房等代建项目的开发建设

　　公司积极响应国家关于加快保障性安居工程建设的政策，积极参与保障性住房的建设。报告期内，公司凭借良好的企业资质和优秀的既往开发业绩，通过竞标参与普福村农转非居民拆迁安置房项目的开发，该项目总建筑面积１９８６２３．９８平方米。该项目由政府出资，公司收取代建管理费。

　　公司将利用十余年专业房地产开发所积累的丰富经验，充分发挥公司高效精干的管理优势，有效控制开发成本，打造高品质的产品，为保障性住房建设尽一份力量。

　　报告期内，公司房地产开发业务进展顺利，万家星城一期项目主楼的外架开始拆除，景观和市政工程进场；万家星城二期项目处于主体施工阶段；万家星城三期项目处于主体施工阶段；金色蓝庭项目顺利交付；阳光海岸项目实现部分顺利交付；城市之星项目处于主体施工阶段；千岛湖湖滨花园项目完工并部分顺利交付；千岛湖滨江酒店项目处于精装修施工和景观建设阶段；绍兴金色家园项目处于主体施工阶段；上虞金色家园项目处于地下室施工阶段；衢州春江月项目一期主体全部结顶；衢州春江月项目二期处于主体施工阶段；衢州月亮湾项目施工准备工作已完成。金色黎明一期处于地下室施工阶段。

　　公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：

　　２０１０中国区域房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０；２０１０中国华东房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０；２０１０中国房地产百强企业——赢利性ＴＯＰ１０；２０１０中国房地产上市公司５０强；２０１０中国房地产百强企业——百强之星； ２００９中国房地产开发企业百强；２００９年度浙江省百强民营企业；浙江经济２００９年度十佳诚信房地产企业；２００９年度企业信用等级ＡＡＡ级；杭州市服务业企业１００强；中华人民共和国第八届残疾人运动会爱心企业。

　　二、对公司未来发展的展望

　　（一）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局

　　２０１１年１月２６日，被称为“新国八条”的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发［２０１１］１号）出台，拉开了自２０１０年以来第三轮房地产调控的帷幕，“新国八条”以更为严厉的行政手段进一步强化了差别化住房信贷政策、扩大限购范围等调控措施，继续有效遏制投资投机性购房，并从增加土地有效供应和加大保障性安居工程建设力度等方面加大市场供给力度。随后，地方政府陆续出台了落实“新国八条”的实施细则。１月２７日，传闻已久的房产税也正式落地，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革的试点。２月９日央行决定自２０１０年１０月２０日以来第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率， ２月２４日央行决定自２０１０年１月１８日以来第八次上调存款准备金率，从收回流动性角度对房地产市场进行调控。上述政策于２０１１年年初的陆续出台，充分预示了整个２０１１年房地产宏观调控形势的严峻性。２０１１年市场的严峻性具体体现在：

　　１、政策出台的时间：“新国八条”是２００３年国务院颁布１２１号文件以来，第一次在１月份出台调控政策，代表中央调控房价的决心；

　　２、调控的手段：这次调控除了采用住房信贷政策以及税收政策等宏观调控手段外，还采用了“限购”的行政干预；

　　３、金融政策方面：金融政策上信贷收紧，而信贷的收紧对于信贷依赖较重的房地产开发企业无疑具有重大影响。

　　随着国家和地方宏观调控措施的贯彻实施，市场交易逐步出现了较大幅度的萎缩，２０１１年我们又将迎来市场的“严冬”。我们认为，虽然这一轮调控所采取的限制性行政政策是暂时性的，但其影响将十分深远，未来对于绝大多数房地产企业来说如何在“严冬”中能够“健康地活着”将变得十分关键，房地产行业优胜劣汰时代将真正到来，一些没有竞争优势的房地产企业将逐步退出， “严冬”过后是“春天”，但只有强者才能等来春风。

　　（二）公司发展战略和２０１１年经营管理计划

　　２０１１年房地产市场的外部环境将更加复杂多变，房地产企业将面临更多的挑战，对于滨江集团来说，我们有面对复杂环境的经验，我们有足够的信心勇于面对挑战，行业的剧烈调整也往往意味着更多的机遇。结合未来市场发展趋势和公司情况，２０１１年，公司将以“一个目标，三个努力”为中心，开展具体工作。

　　１、一个目标

　　一个目标：力争销售额１００亿元；力争新增土地储备１００亿元。

　　１）公司将根据房地产市场的发展趋势，继续保持灵活的销售策略，坚持“不惜售”的销售原则，把握最佳销售时机，合理定价，加快项目销售速度，力争销售额１００亿元。

　　２）公司将根据市场情况，理性完成与自身发展规模相匹配的规模型土地储备以及战略意义的对外扩张型土地储备，争取新增土地储备１００亿元。

　　３）公司已着手筹备建立专门的管理团队，响应政府号召，积极参与保障性住房的建设，将滨江对住宅品质的开发理念应用到保障性住房建设中，履行我们作为一个负责任的房地产企业所承担的社会责任。

　　公司将继续坚持深耕杭州市场，在夯实杭州市场的基础之上，逐步拓展到浙江和长三角其他地区，并继而考虑在全国扩张的务实发展战略。

　　２、三个努力

　　１）继续努力提升管理水平

　　２０１０年，公司成功实现了突破１００亿的销售目标，并新增土地储备７１．７９９６３９２亿元，均创公司历史最高记录，公司站上了更高的发展平台。在房地产市场产品日趋同质化的情况下，公司清醒认识到房地产市场真正的竞争将是环境、服务和配套的竞争。公司要在更高的发展平台上实现进一步的跨越，要在市场竞争中胜出，就必须不断提升公司整体管理水平。２０１１年，公司将继续努力推进并进一步完善标准化的管理制度，加强团队建设，进一步提升队伍的战斗力，提高每位员工的个人素质，从而提升公司整体的管理水平。

　　２）继续努力推进品牌战略

　　为保持并进一步提升滨江集团品牌的竞争优势，２０１１年公司将继续努力推进品牌战略，贯彻执行集团５＋１战略，从立面、户型和环境上进一步提升品质。

　　（１）在精装修上，一方面继续保持阳光海岸和城市之星已有的精装修标准，另一方面，要勇于尝试和创新，以打造公司第二代精装修产品为契机进行二次创业。对于非装修产品，要把握好高品质非装修产品品质的延续。

　　（２）严格推进质量标准化。建立起高品质精装修产品和高品质非装修产品的样板标准，对产品的每个环节、每个细节都进行标准化。

　　（３）提升产品使用的人性化。２０１１年，公司将着重从以下几个方面提高产品使用的人性化：提高所有项目的门厅装修标准；高品质非装修产品住宅大堂统一到五星级酒店标准；项目配套上统一高标准，根据项目的具体情况，设置会所、游泳池、健身、餐饮等设施。

　　３）抓紧回笼资金，努力增强经济实力

　　公司将充分发挥公司人员精干优势，建造质量最好、时间最快、价格最便宜的高性价比房地产产品，综合发挥滨江集团贷款、销售、节约三大优势，提升经济实力。

　　（三）发展规划资金来源及使用计划

　　为保证２０１１年经营计划的顺利实施，首先，继续保持灵活的销售策略，坚持“不惜售”的销售原则，把握最佳销售时机，合理定价，加快项目销售速度，实现资金的快速回笼。其次，公司将充分发挥自身良好的企业资信和融资渠道，获取银行贷款。再次，公司将按照募集资金承诺合理安排好募集资金投资项目的开发建设。

　　（四）公司面临的风险因素分析

　　１、政策风险

　　公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。面对２０１０年末房价仍处于上涨趋势的局面，国家可能出台新的宏观调控政策，因此，公司面临政策风险。

　　２、业务经营风险。

　　房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。

　　３、跨区域经营风险。

　　公司对外拓展取得重大突破，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

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　　６．３ 主营业务分地区情况单位：万元

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　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　□ 适用 √ 不适用

　　（下转D22版）