证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．５ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．５如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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　　１．５ 京都天华会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．５ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

　　否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

　　否

　　１．５ 公司负责人刘希模、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．５ 基本情况简介

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　　２．５ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．５ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．５ 主要财务指标

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　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

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　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．５ 股份变动情况表

　　□适用 √不适用

　　限售股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

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　　４．５ 股东数量和持股情况

　　单位：股

　　■

　　４．５ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：万元 币种：人民币

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　　４．３．２．２ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

　　□适用 √不适用

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．５ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股

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　　§６ 董事会报告

　　６．５ 管理层讨论与分析

　　一、报告期内经营情况的回顾：

　　（一）、２０１０年宏观经济形势和房地产行业发展回顾

　　２０１０年全球经济继续在大复苏的背景之下运行，其中，中国经济引领全球。全年国内生产总值达近４０万亿元，比上年增长１０．３％，超过日本成为了全球第二大经济体。随着国民经济由回升向好向稳定增长的转变，通胀压力逐步严峻，货币政策也回归稳健，同时实施积极的财政政策，以加快推进经济结构调整，加大自主创新，抓好节能减排，着力保障和改善民生。

　　在此特定经济环境下，２０１０年成为了房地产调控力度空前的一年。为遏制房价过快上涨，国家和地方政府出台了一系列房地产调控政策。从２０１０年１月国务院发布“国十一条”、 到４月份出台“新国十条”、再到９月份出台的“国五条”，并延续到２０１１年１月出台“新国八条”，调控措施多管齐下，从限购、限贷、试点征收房产税、加息、上调存款准备金率、增加保障房供应、严控土地闲置、限制资本市场融资、预售资金监管等方面进行了全方位的调控。

　　尽管处于调控风暴的中心，２０１０年房地产整体市场仍处于高位运行。据国家统计局数据，全年全国房地产开发投资４８２６７亿元，比上年增长３３．２％。房屋施工面积４０．５５亿平方米，比上年增长２６．６％，其中新开工面积１６．３８亿平方米，比上年增长４０．７％。土地购置面积４．１０亿平方米，比上年增长２８．４％，土地购置费９９９２亿元，增长６５．９％。商品房销售面积１０．４３亿平方米，比上年增长１０．１％，商品房销售额５．２５万亿元，比上年增长１８．３％。其中有三点值得关注：一是新开工面积增长较多，表明开发商对后市依然看好；二是成交额增长仍高于成交量增长，表现出房价上涨弹性和下跌黏性的特征；三是开发商资金来源结构发生调整，受银根紧缩影响，自筹资金增长较快。

　　（二）、公司总体经营情况回顾

　　２０１０年是公司全面实现“十一五”发展规划的收官之年，公司积极推进“双轮驱动、稳步扩张”的总体战略，在房地产调控压力不断增加，市场形势复杂多变的情况下，按照年初确定的总体工作思路，振奋精神，扎实工作，全年各项主要经营指标都取得了突破，为公司“十二五”持续发展奠定了坚实的基础。

　　报告期内，公司实现营业收入７７６，５４９．２４万元，比上年增长４９．５１％；实现营业利润１９２，７７９．１１万元，比上年增长６３．１６％；实现归属于母公司所有者的净利润１３４，４５３．９７万元，比上年增长４３．８２％。

　　２０１０年度，公司共实现开复工面积达５８６万平米，新开工面积３３１万平米，竣工１１３万平米。销售签约面积９１万平米，合同销售金额１３４亿元（具体情况详见公司２０１０年主要开发项目及合作项目生产经营情况表）

　　（１）积极应对调控政策，灵活调整销售策略

　　２０１０年是我国房地产行业宏观调控力度最大的一年，特别是受“限购、限外、限贷”等政策影响，给经营销售带来了巨大压力。面对挑战，公司及时采取了以下有效的应对措施：一是加强对市场走势的分析和研究，有针对性地调整营销策略；二是加强计划的指导作用，在分解指标落实责任的同时，对有关单位的销售指标进行了调增；三是加强计划执行情况的监控力度，采取多种手段随时了解销售状况；四是积极协调政府部门加快办理销售许可证，全力以赴快速推盘；五是注重提升项目展示形象，强化各种促销举措，最大限度提高对客户的吸引力；六是加强项目的回款管理，全力协调与各按揭银行的关系，确保按揭贷款的及时到位。经过上下共同努力，合同销售面积、合同销售金额、回收资金总额等指标达到整体上市以来的最好成绩。

　　（２）努力排除各种障碍，创造条件保障新开

　　提高开发项目的周转率，关键在于缩短前期开发周期。公司编制了《开发项目前期规划工作指导性意见》，明确工作标准；积极研发和推广标准化产品，引导住宅项目使用成熟可快速复制的户型；优化项目运作流程，减少内部审批环节，提高方案审批效率；跟踪控制关键节点，加大考核力度。经过努力，公司全面超额完成全年的新开工指标，其中部分京外公司超额完成年度指标１００％以上。

　　（３）及时完善管控模式，切实增强管控能力

　　为适应公司京外项目规模快速扩张的实际，公司对项目管理模式进行了必要的调整。一是建立健全高效有序的联席会议工作机制，增强了总部对全局的把控能力；二是通过分析比较行业典型企业的管控模式，结合公司实际情况，对京内、京外项目分设专门的项目管理部，实行统一的项目管控制度、专业化和标准化的管控模式；三是加强职能部门的服务协调职能，确保总部管控的前瞻性和有效性；四是加强计划指导，针对计划的执行情况及时采取有效的应对策略，不断完善平衡计分法的考核体系，引导各单位更加关注关键性计划指标的完成情况。

　　（４）积极拓展后续项目，加快推进商业地产业务

　　针对２００９年以来地价飙升、“地王”频现的状况，公司始终坚持审慎原则，决不盲目追涨。一方面，不失时机把握新政后土地供应调整的机会；另一方面，充分发挥公司品牌信誉和历史业绩的优势，努力寻求新的项目机会。全年共跟踪项目１２０余个，最终京内获得房山区长阳镇２号地及３号地北侧、房山区房山线长阳站８号地、房山区良乡高教园区地块、通州区马驹桥项目等四个项目，京外获得贵阳市南明区龙洞堡片区地块、绵阳市仙海片区地块、扬州市邗江区核心区６３９地块，同时以项目合作形式取得福州市晋安新城地块项目部分权益，总规划建筑面积超４００万平米，全面超额完成新增后续项目资源的目标（新增项目情况详见公司２０１０年主要开发项目情况表）。在商业地产业务领域寻求突破是公司２０１０年的重点工作，目前已经取得阶段性成果，设立了商业地产管理部，初步完成商业地产公司的投资可行性研究报告和投资方案，为２０１１年的正式启动创造了条件。

　　公司２０１０年度主要开发项目生产经营情况表 单位：万平方米

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　　注：标＊号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。公司２０１０年度主要合作项目生产经营情况表 单位：万平方米

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　　注：标＊号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。

　　（三）报告期内公司主营业务收入、成本情况：

　　（１）主营业务分行业、产品情况

　　单位：元 币种：人民币

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　　（２）主营业务分地区情况

　　单位：元 币种：人民币

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　　（四）报告期内公司总体财务情况：

　　（１）报告期内公司资产构成同比发生较大变动的说明

　　单位：万元

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　　（２）报告期内利润表数据同比发生变化的说明

　　单位：万元

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　　（３）报告期内公司现金流量表同比发生变动的情况说明

　　单位：万元

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　　（４）公司主要控股、参股公司的经营情况及业绩

　　单位：万元

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　　二、公司未来发展的展望

　　（１）公司所处行业的发展趋势及面临的市场格局

　　从宏观层面看，尽管宏观经济短期面临错综复杂的局面，但中长期发展仍然看好，为房地产行业发展提供了长期稳定的大环境。“十二五”期间城乡一体化加快，北京正逐步向世界城市迈进，为房地产企业提供了广阔的发展舞台。

　　从行业层面看，一方面，本轮房地产调控力度前所未有，为遏制房价过快上涨，各级政府部门将继续通过土地、财税、金融、行政等手段进行调控，房地产企业将继续面临严峻的政策挑战。另一方面，中央经济工作会议明确提出“加快推进住房保障体系建设”，住建部提出２０１１年建设保障性安居工程任务是１０００万套，且公共租赁房占主要部分，可以预见在未来几年中保障性住房的建设将成为各级政府部门工作的重中之重，这将促使房地产市场结构出现较大的分化。

　　受政策调控影响，房地产行业内部竞争将进一步加剧。资金压力将迫使开发商拿地变得谨慎，开发和销售速度加快。优质地块将有可能进一步流向销售速度快、融资能力强的行业领先企业，行业集中度将进一步提高。另一方面，行业领先企业在布局方面有可能进一步进入更多的受限购政策影响比较小的二三线城市，加大这些城市的竞争程度。

　　（２）公司面临的发展机遇、挑战和发展战略

　　从整体来看，我国房地产住宅市场的刚性需求在未来将保持强劲，是中国房地产开发企业保持长期稳定发展的根本保障。公司将顺应宏观经济发展和房地产调控的形势，进一步加强市场研究，利用自身优势，抓住机遇，保持公司健康持续发展。首先，在行业发展长期向好的大环境中要积极参与城乡一体化进程建设，扎根北京分享世界城市的建设机会；其次，在房地产行业调整阶段，审时度势，以合理成本增加公司优质土地储备，适时通过兼并收购等方式扩大公司规模；再次，抓住政策变化契机，适度加大保障性住房规模，为保障和改善民生贡献公司的一份力量。

　　在诸多发展机遇面前，公司也面临着一些挑战。除了房地产调控的外部挑战以外，公司当前也存在一些制约发展的内部问题，主要有：１）目前，公司对调控形势和市场走势的判断和应对能力有待于进一步的提高；２）公司项目定位、项目整体运作及溢价能力有待于进一步提高；３）公司应加快适应产业布局和开发规模不断扩大的现状，管理能力和区域管控能力有待于进一步提高；４）公司应在人力资源方面加强对京外快速拓展的支撑作用，市场化的用人机制有待于进一步的提高。

　　基于行业外部形势和公司内部资源与能力分析，着眼于公司未来可持续发展，公司确定２０１０－２０１５年的总体发展战略是：肩负“践行责任地产、构筑美好生活”的企业使命，坚持以“以人为本，责任为先，追求卓越，创造价值”的核心价值观为指导，致力于成为中国最受信赖与尊敬的房地产企业；到２０１５年，实现合同销售规模达到３００亿元。在业务结构上，实现房地产开发和持有型物业两大业务的协调发展和良好互动；在经营模式上，形成资本运营与产业经营的协调发展和相互促进；实施“转型、强体、跨越”三步走的战略部署，通过全面市场化转型，强化提升战略指导、产品溢价、成本控制和开发速度等核心竞争能力，全面提升首开品牌价值；在区域选择上，坚持“巩固根基、择机布点、选点带面”的区域发展战略。

　　（３）公司２０１１年度业务发展计划及措施

　　公司２０１１年度业务发展综合计划是：实现开复工８５１万平米左右，其中新开工３８１万平米左右，竣工１００万平米左右，销售面积１７７万平米左右，实现新增建筑面积２００万平米以上的项目储备。（详见公司２０１１年度主要开发和合作项目生产经营计划表）

　　为确保２０１１年计划的全面实现，公司拟采取的措施有：

　　１）强化战略指导作用，根据公司“十二五”总体发展战略，编制２０１１年度综合计划作为公司的年度战略目标，以此为作为公司内部各经营单位、各职能部门的考核指标。

　　２）加强项目营销工作。加大对价格策略的把握，提高项目推广的效果和力度。

　　３）加强资金与融资管理。按照年度计划统筹安排资金，保证资金安全；加强资金集中管理，统一融资管理，降低资金成本；建立风险保证金制度，抵御资金风险；进一步完善全面预算管理。

　　４）完善项目管控模式，积极推进业务拓展，加快提高项目开发速度。

　　５）强化基础性管理。在人力资源、绩效激励、产品质量控制、风险控制等方面，坚持以制度为保障，创新为动力，进一步提升基础管理水平。

　　公司２０１１年度主要开发项目生产经营计划表 单位：万平方米

　　■２０１１年度主要合作项目生产经营计划表

　　单位：万平方米

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　　注：项目储备＝项目规划建筑面积－截至２０１０年末累计竣工面积。标＊号的项目储备指的是地上建筑面积。

　　6．５ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

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　　6．５ 主营业务分地区情况表

　　单位：元 币种：人民币

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　　6．５ 募集资金使用情况

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

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　　变更项目情况

　　□适用 √不适用

　　6．５ 非募集资金项目情况

　　√适用 □不适用

　　6．５ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□适用 √不适用

　　6．５ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　以２０１０年１２ 月３１ 日公司１，１４９，７５０，０００股总股本为基数，每１０股派发现金红利２元（含税），共计派发现金红利２２９，９５０，０００元，同时以资本公积金每１０ 股转增３股。本次分红预案实施后母公司未分配利润余额为１９１，２０７，８７５．０１元，全部结转以后年度分配。本次分红预案需经公司２０１０年度股东大会通过后方可实施。

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□适用 √不适用

　　§7 重要事项

　　7．５ 收购资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

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　　7．５ 出售资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

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　　(下转D19版)