证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

１．３ 德勤华永会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

１．６公司董事长凌克、总裁黄俊灿、财务总监韦传军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 公司基本情况简介

２．１ 基本情况简介

２．２ 联系人和联系方式

§３ 会计数据和业务数据摘要：

３．１主要会计数据

单位：元 币种：人民币

３．２ 主要财务指标

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

注：报告期内，公司实施２００９年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每１０ 股股份转增８股，公司２００９ 年、２００８ 年每股收益相应调整。

§４ 股本变动及股东情况

４．１ 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

注：报告期内公司实施了２００９年度资本公积金转增股本方案，导致上述股东报告期内限售股份增加。

４．２ 股东数量和持股情况

单位：股

４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

４．３．２控股股东及实际控制人具体情况介绍

４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

截止本报告期末公司无持股在百分之十以上的股东，无控股股东及实际控制人。公司的单一第一大股东是深圳市福田投资发展公司，持有公司股份３５１，０６０，８５４股，占公司总股份的７．８５％。

４．３．３ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§５ 董事、监事和高级管理人员

５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

注：上述董事、监事和高管人员所持公司股份皆来自于二级市场买入，其持股行为符合证监会及上交所有关董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动的管理规定。

董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

单位：万股

§６ 董事会报告

６．１ 管理层讨论与分析

（１） 主要政策和市场变化

２０１０年房地产市场调控贯穿全年，从１月份的“国十一条”开始，到４月份出台“新国十条”，１０月份出台更为严厉的“国五条”，房地产市场政策调控成为２０１０年房地产市场主题。在国家大的调控政策指导下，各地方政府纷纷出台细则，年内共有１８个城市颁布了房地产调控细则，其中１６个城市出台了限购令。在一系列的政策密集调控下，房地产市场有所降温。主要大中城市房地产价格快速上涨的势头明显回落，开发商囤地现象得到初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到初步控制，调控政策的影响效果已经显现。

同时，支持２００９年房地产市场复苏并快速增长的经济刺激政策已完成阶段性历史使命，２０１０年底的中央经济工作会议进一步指出，２０１１年将以加快转变经济发展方式为主，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。年内，央行六次提高银行准备金率至历史高点，并于年底两次加息，流动性紧缩趋势明显，房地产企业的资金面将受到更加严峻的考验。此外，中央经济工作会议提出要形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，住建部指出２０１１年将计划建设保障性住房１０００万套。可见政府将继续从源头上改善房地产市场供需矛盾。政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度，将进一步决定２０１１年房地产经济及房价走势。

尽管房地产业面临经济紧缩及行业调控双重压力，我们仍然坚信，中国房地产市场仍处于蓬勃发展阶段，而处于不同经济发展阶段的不同区域和城市，房地产市场有着显著的差异特点：一线城市因城市集群、资本积聚、人才聚集而具备高购买能力；二线城市则在高（地）铁、旧城改造、产业升级等因素推动下，房地产市场普遍处于快速发展阶段；而对国家政策重点倾斜的广大处于大城市群或城市圈内的三、四线城市而言，城市化进程及房地产市场才刚刚启动，未来增长潜力无限。我们愿意在此重申我们的一贯观点，中国高速推进的城市化进程和日益增长的居民收入催生的庞大市场需求，是中国近年房地产市场尽管起伏波折不断，但整体向上趋势不改的根本原因。

报告期内，在经历了上半年存货严重不足和受到严厉的政策调控影响下，公司一度在中期面临着销售面积和销售额同比大幅下降的严峻局面。为了完成全年销售任务，公司逐个对项目进行梳理，采用各种措施促进销售。由于及时增加了可售资源和调整经营管理策略，最终取得了全年销售额同比增长３４％的佳绩。

经历了多年的宏观政策调控，房地产行业发展面临内外部环境纷扰复杂，企业经营不确定性显著增多。在复杂形势下，公司始终坚持以更为理性的态度和更为前瞻的眼光去解读市场。我们在０９年末预测一线城市将面临较大调整压力，在此基础上谋定了２０１０年的投资布局策略；２０１０年中，根据急剧变化的市场态势，快速调整了公司考核政策和考核频率，改季度考核为月度考核，并突出以销售和回款为核心的经营重点，确保公司全年的销售额快速增长和保持稳定的现金流；年末，公司根据土地市场最新发展趋势，在土地市场上大举发力，获取数宗优质地块为公司未来业绩增长打下坚实基础。

面对未来可能出现的经济增长放缓及行业空前密集的调控，公司将继续秉持一贯坚守的稳中求发展的原则，以稳键的现金流为基础，以更加谨慎的态度研究市场，争取把握更加“智慧”的土地机会，获取更持续的销售增长。放眼长远，经历了数年调控的房地产行业发展将更加健康，我们对行业长远发展更有信心，对企业未来发展方向也更为清晰。公司将牢牢把握中长期的行业发展机遇，并将我们的战略深深地根植于行业发展的主旋律之上。

（２）公司战略实施

报告期内，公司战略架构在原基础上实现重大突破，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略，并根据战略规划成果建立和完善相应的组织架构和业务流程。

报告期内，公司贯彻“智慧投资”理念，拓宽投资渠道、均衡区域布局，防范局部市场风险，除关注已进入的区域和城市外，在核心城市群内的二、三线城市进行了适度扩张。报告期内，公司新增了北京、上海、深圳、武汉和沈阳等城市优质土地资源，又新进入大连、烟台、长沙和常州等大城市圈内的二线核心城市，为公司未来业绩增长打下良好基础。

公司认为提高产品竞争能力是有效应对政策调控，在逆市中赢得市场的关键，报告期内，通过长达半年的对客户、公司战略及市场竞争三个方面的系统研究，新产品系列的研发工作取得重大进展，新产品系列的研发应用将大大提升公司产品竞争力，同时缩短项目开发周期。为确保公司产品研发成果在具体项目中的运用，报告期内集团更加广泛地实施统一采购的战略，对统一产品品牌、提高产品的整齐度起到重要作用，同时降低生产成本，提高产品效率。

报告期内，公司还大力介入保障性住房领域，希望能为更多家庭提供更好住房。保障性住房建设是未来住宅开发的一个重要业务领域，也是实现企业社会责任的途径之一。报告期内，公司在北京和深圳均已开始保障性住房建设，希望将商品住宅的开发经验应用于保障性住房，为社会提供更多更优质的住房。

２０１０年，公司正式搭建商业地产业务发展平台，商业地产业务正式进入创业实操阶段，标志着集团多年来商业发展战略的成功落地。

报告期内，公司继续开拓地产多元化融资渠道。在信贷全面紧缩的环境下，实现新增银行贷款７５亿元；并在多个项目上进行股权合作。同时，公司积极深化与ＵＢＳ、平安信托等伙伴的战略合作关系，在沈阳、武汉、深圳等多项目上开展合作，为公司快速发展提供充足资金保障。

（３）公司各项目开发成果

２０１０年，公司共获取１４个项目、３６８万平方米的土地储备，完成１１５亿元的投资额。报告期末，公司土地储备达到１，６８７．５万平方米，其中：公司权益土地储备１，４４３．２万平方米，将在未来推动公司的新一轮增长。

截止到年报披露时，公司新获取的项目如下：

注：部分项目名称改为项目推广名（以下同），括号内为曾用名称（以下同）。

报告期内，公司新开工面积３７９．５６万平方米，比上年增加１６８．１１％；竣工面积１４６．５４万平方米，比上年增加４６．７１％。报告期内，公司共有在开发项目（包括处于前期规划的项目）５４个。报告期内，公司完成营业收入共计人民币１９５．９３亿元，较上年增长６１．９５％，其中：房地产结算收入为１９０．３５亿元，较上年增长６３．２１％。报告期实现权益净利润人民币２６．９４亿元，比上年增长５１．６７％；基本每股收益０．６０元，较上年增长３９．５３％。

２０１０年主要在建房地产项目一览表

单位：平方米

注：除以上主要在建项目外，报告期内处于项目前期阶段的还有天津团泊、杭州萧山、北京房山、宁波慈溪、上海航头、常州飞龙２号地、常州飞龙３号地、长沙观音岩、武汉东湖高新、深圳宝荷路、大连民主广场、沈阳大东等１２个项目。

２０１０年，公司继续坚持快速开发和快速销售回款的经营策略，随着下半年推盘项目的增加，销售状况迅速扭转，实现全年销售面积２２９．０５万平方米，销售金额２８３．３８亿元，分别比上年增长１６．４５％和３４．４１％。

年内，公司各区域项目销售呈现均好性特点，出现了更多大盘项目。其中，单个项目销售面积超过１０万平方米的项目共８个，分别是天津格林世界、上海格林世界、杭州自在城、南京自在城、武汉格林春岸、武汉西岸故事、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区；销售金额在１０亿元以上的项目有１０个，分别是北京仰山、天津格林世界、上海格林世界、上海湾流域、杭州自在城、南京自在城、上海天御、深圳上塘道、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区。

经过多年的发展，公司各地项目在所在城市市场份额逐步扩大，特别是在多个二线城市，获得了更多的市场份额。经统计，２０１０年，从销售额所占当地住宅市场份额看，公司在西安和沈阳的市场占有率分别达４．８８％和４．１８％、在南京和武汉的市场占有率分别达３．３６％和３．３２％，在东莞和杭州分别达３．０８％和３．０７％。多个项目销售指标位居所在城市销售前列，如西安湖城大境、沈阳滨河国际、杭州自在城和南京自在城，报告期内在所在城市单盘的销售金额或销售面积位居首位。

（４）社会认同度

２０１０年公司谨慎应对市场调控、勇于直面各种经营管理中的困难，保障了公司业绩的持续增长，更赢得了社会的认同和赞誉。

报告期内，公司连续第七届荣获经济观察报评选的“蓝筹地产”殊荣；连续第八年跻身国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同评选的“中国房地产上市公司综合实力１０强”之列，其中，在２０１０沪深房地产上市公司综合实力ＴＯＰ１０中公司位列第８名、在经营规模ＴＯＰ１０中位列第３名、在投资价值ＴＯＰ１０中位列第３名、在２０１０园区开发上市公司竞争力ＴＯＰ１０中位列第５名。同时，公司在由２１世纪经济报道主办的２０１０年中国地产风尚大奖评选中荣获“２０１０中国最具价值地产上市企业”殊荣、凌克董事长荣获了“２０１０中国最具影响力地产人物”。

公司的品牌价值进一步获得认可。报告期内，公司以４２．２５亿元荣登２０１０中国房地产公司（混合所有）品牌价值ＴＯＰ１０；金地物业荣膺“２０１０中国物业服务品牌价值企业”全国前三甲殊荣，并取得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主办评选的“２０１０中国物业服务百强企业服务质量ＴＯＰ１０”全国第二名。

报告期内，公司的董事会治理和信息披露获得了社会的认可，在由理财周报发起的中国上市公司最佳董事会评选中，公司董事会荣获２０１０中国主板上市公司最佳董事会（５０强）；在“首届深报指数优质上市公司评选”中，获得深报指数最具成长前景上市公司、最佳媒体形象上市公司、最佳投资者关系上市公司三项大奖；在由北京师范大学经济与工商管理学院公司治理与企业发展研究中心推出的中国上市公司信息披露指数（２０１０）的上市公司信息披露指数排名中，公司信息披露指数在一线房地产商中排名第一；另外，公司还荣获由每日经济新闻、网易主办，中国商业联合会协办的２０１０中国企业诚信榜评选活动的“诚信企业”称号、获得由理财周报评选的２０１０年度地产财富势力榜——中国机构投资者首选地产企业。

报告期内，公司积极履行社会责任。公司通过深圳市慈善会成立网球扶贫基金，支持贫困山区少数民族体育事业，提高中国青少年网球水平；深圳区域公司携手业主，设立金地“小桔灯”助学基金，在广东潮阳地区开展公益助学活动；深圳上塘道项目举办“一路向北”可可西里体验之旅，向玉树灾区学校传递爱心，实地走访困难家庭。年内，公司获得经济观察报评选的“２０１０中国最具社会责任房地产企业Ｇ２０”称号，在２０１０’ＣＳＲ（中国）领袖总评榜评选中，公司荣获最佳践行企业奖，是唯一获奖的房地产企业。

６．２ 主营业务情况

报告期内，公司房地产项目结算面积１５４．５６万平方米，同比增长３２．８４％；结算收入１９０．３５亿元，同比增长６３．２１％；房地产业务的营业利润率约为２８．１８％，比上年增加０．８８个百分点。

６．２．１ 主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

６．２．２ 主营业务分地区情况表

单位：元 币种：人民币

６．２．３ 房地产销售业务分地区情况表

单位：元 币种：人民币

注：武汉国际花园本期纳入合并范围的结算面积为１２７平方米。

６．２．４ 报告期内各主要项目楼盘结算情况和销售如下表：

注１：上海未来域系公司的联营公司开发的项目，未纳入合并范围。

注２：２０１０年８月２６日，金地集团武汉房地产开发有限公司受让沃德商务有限公司所持有的武汉金地辉煌房地产开发有限公司之１２％股权，并于２０１０年１２月２９日完成相关股权转让手续。本年末公司已合计持有武汉金地辉煌房地产开发有限公司１００％股权，该公司在本报告期已纳入合并财务报表的合并范围。本报告期的合并利润表和合并现金流量表仅反映该公司自股权收购完成日至２０１０年１２月３１日止的经营成果和现金流量，而上表武汉国际花园的结算和销售数据为２０１０全年数据。

６．３ 对公司未来发展的展望

６．３．１ 公司未来战略规划及２０１１年经营策略

基于对未来地产行业发展的长远趋势把握，在保持合理的效益水平下，规模增长将是金地公司未来几年发展的战略主线。在此战略目标导向下，公司将继续做大做强住宅业务，还将发力于商业地产领域，并继续大力推进地产金融业务，为公司长远发展拓宽产业路径。

在住宅主业方面，将致力于通过区域扩张、金融资源的高效利用，以及新的业务领域的探索，实现规模增长。同时，通过产品线的运用缩短开发周期，加快总资产周转率；通过系统化的创新提高产品的溢价水平，在激烈的市场竞争环境下，确保净利润率的提升。

为此，２０１１年，公司的经营策略将重点体现在以下几个方面：

投资方面，公司将继续根据市场形势发展变化和公司的战略要求，在风险可控的情况下积极进行土地投资。而在具体投资区域布局上，公司仍将坚持区域“深耕策略”，已进入区域和城市仍是公司未来投资重点，在资源允许的情况下将适度考虑现有区域内的新城市及新区域拓展，同时加快研究尚未进入的新兴城市群，把握市场进入时机。初步建立一二级联动开发模式，获取优质土地资源，保障规模增长的需要。

产品开发方面，公司将一如既往地继续鼓励创新，持续提高产品质量。加强对于住宅产品开发经验的积累和能力的深化，建立激励体制，打造具有系统创新能力的组织，提高公司产品的溢价水平；通过产品线的运用提高项目开发速度和总资产周转率；建立严格的产品质量和服务质量管理体系，提供全面和具有特色的物业服务，增强公司的产品和服务竞争力。

融资方面，在国内资本市场偏紧的情况下，继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作，同时，也将进一步提速房地产金融业务，逐渐形成金地的地产金融模式，提高基金的独立投资能力。

商业地产发展方面，我们将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分的倾斜。

内部管理方面，公司将会进一步优化集团与区域公司，区域公司与项目之间的分级授权管理机制，权责匹配，提高效率。同时，公司将继续推进激励体系建设，使之与公司业绩表现更为紧密挂钩，提高公司项目投资的质量，确保高速发展中的风险可控。此外，为了支持公司战略管控的需求，我们还将加强公司内部的知识管理，重点推进知识分享、知识转化和应用工作，有效提高公司的劳动生产率。

６．３．２ ２０１１年经营计划

２０１１年，公司主要开发项目共４６个，计划新开工面积２８３．８８万平方米、计划竣工面积２２０．５４万平方米。

计划开发的主要项目如下：

单位：平方米

６．４ 募集资金使用情况

√适用 □不适用

６．４．１、募集资金总体使用情况

单位：万元 币种：人民币

说明：公司于２００９年８月５日以非公开发行新股的方式募集资金４０９，７３９万元，本期已使用２０８，７１８万元，截止２０１０年１２月３１日尚余２１，８２１万元未使用。

６．４．２、承诺项目使用情况

单单位：万元 币种：人民币