证券时报多媒体数字报

　　2010

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　证券代码：００２１４６ 证券简称：荣盛发展 公告编号：２０１１－０１３号

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　年度报告摘要

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

　　■

　　１．３ 公司年度财务报告已经立信大华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人（会计主管人员）冯全玉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

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　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　单位：股

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　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　√ 适用 □ 不适用

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　　５．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　（一）报告期内公司经营情况

　　１、总体市场状况及管理层看法

　　２０１０年，中国房地产行业在政策与市场的激烈互动中一路前行。

　　从政策层面看，２０１０年是房地产行业的调控之年。中央政府为了遏制部分城市房价的过快上涨，抑制投资投机性购房需求，保证金融安全，先后出台了两轮严厉的行业调控政策，从信贷、土地、税收、限购、利率、存款准备金率等多方面着手，进一步完善和深化行业的调控，取得了一定的成效。

　　从市场层面看，２０１０年是房地产行业的发展之年。房地产市场承接２００９年的良好势头，克服了调控的不利影响，取得了优异的经营业绩，行业主要总体指标再创历史新高。

　　根据国家统计局的数据，２０１０年，全国完成房地产开发投资４８，２６７亿元，比上年增长３３．２％，其中，商品住宅完成投资３４，０３８亿元，增长３２．９％；房屋施工面积４０．５５亿平方米，比上年增长２６．６％，房屋新开工面积１６．３８亿平方米，增长４０．７％；房屋竣工面积７．６０亿平方米，增长４．５％，其中，住宅竣工面积６．１２亿平方米，增长２．７％。２０１０年，全国房地产开发企业完成土地购置面积４．１０亿平方米，比上年增长２８．４％，土地购置费９，９９２亿元，增长６５．９％。２０１０年，全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，比上年增长１０．１％。其中，商品住宅销售面积增长８．０％，商品房销售额５．２５万亿元，比上年增长１８．３％。

　　尽管行业在２０１０年继续保持增长，但与２００９年相比，还是发生了明显的变化。一是行业主要指标的增速除了开发投资、新开工面积两项之外，其余均低于２００９年，显示行业在经历了２００９年的爆发式增长后，随着行业调控政策影响显现，２０１０年回归正常增长。二是从地区结构上来看，东部地区商品房销售面积、销售额增速分别为４．１％、１０．１％，远远低于中部、西部地区１９．９％、３９．７％和１３．５％、３２．２％的增速，显示随着行业的不断发展，中西部地区的市场在不断成熟，中西部市场对调控的反应更加温和，市场重心在逐步转移。三是从衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”来看，在经历了２００９年３月以来的单边回升之后，该指数从２０１０年３月１０５．８９一路回落，１２月份为１０１．７９，显示了宏观调控的初步效果。

　　从全年市场的具体走势来看，全国商品房销售形势经历了年初的火热、二季度的回落以及年底的旺销三个阶段：年初至四月中旬，由于市场供应不足以及购房需求大幅释放等原因，销售出现了火热甚至过热的局面，房价、地价快速上涨，各地“地王”不断出现，引起了中央政府的高度关切。四月中旬以后，受严厉的调控政策影响，市场销售迅速降温，但各地幅度存在明显差异，二、三线市场承接力显著增强。９月之后，在新盘大量、集中上市的带动下，市场总体销售回升，特别是１２月份的销售量大幅增加。根据国家统计局公布的数据估算，２０１０年全国商品房成交均价达到约５０２９元／平方米，平均每平方米上涨３３４元，全年涨幅７．１％。

　　公司管理层认为，２０１０房地产市场状况较好地反映了政策与市场博弈局面，全年市场整体比较平稳，市场波动较过去三年明显减小。一方面，受城镇化加速、经济增长带来的收入提升、供应偏紧、人民币升值、通胀预期等因素的综合作用，市场销售保持了较好的增长势头，量价配合较好，销售面积、销售金额平稳增长，市场结构有所调整。另一方面，受限贷、限购以及多次加息、提高存款准备金率导致资金趋于紧张等因素的影响，全年销售呈现两头高、中间低的局面。管理层认为，这样的市场状况，有利于优势品牌企业充分发挥自身优势，扩大销售面积、提高销售价格、提高市场占有率，迅速做大做强。报告期内，国内地产公司中出现销售额超千亿企业就是一个明显的信号 。

　　这样的政策环境及市场，为公司提供了良好的发展机会，也对公司管理层提出了更高的挑战，公司也没有错过难得的发展机遇。２０１０年，经过公司上下共同拼搏，取得了良好的经营业绩，公司总资产、净资产、主营业务收入、销售回款、净利润等主要指标较上年同期均获得了良好的增长，特别是合同金额、净利润分别突破１００亿元、１０亿元大关，进一步缩小了公司与标杆房地产公司之间的距离，初步奠定了公司在二、三线城市房地产市场的地位。

　　２、报告期内公司总体经营情况的回顾

　　报告期内，在公司董事会的正确决策及管理层的强力执行下，公司积极应对市场变化，及时调整工作计划，专注年度工作重点，努力锻造全产业链，主要经济指标均取得了较好的增长，部分指标创出了历史最好成绩。

　　报告期内，公司实现营业收入６，５２７，１７６，２７１．０９ 元，同比增长９８．４５％，营业利润１，３６３，８００，８６６．９６元，同比增长７１．３９％，净利润１，０２１，３７５，８７３．６２ 元，同比增长６７．５６％。

　　报告期内，公司圆满完成了年初的各项生产经营计划：按照年初的计划，新开工面积２７５．６８万平米，支出４０亿元获取６００万平米左右的项目资源，销售回款７７．８４亿元，新增银行借款４３．４１亿元。报告期末，公司实际完成开工面积３５５．４６万平米，新购置地块１７个、规划建筑面积７０４．０３万平米，销售回款９６．０８亿元，通过银行、委托借款及信托等方式融资３７．６２亿元。

　　报告期内，公司根据市场状况及项目可售资源，按照“小步快跑”的原则及时调整销售价格，既保持了销售计划的顺利实现，也提升了公司项目利润。报告期公司结算产品的销售价格同比上涨了１０．３５％。

　　报告期内，公司紧紧抓住土地市场出现的机会，积极运作，多方位出击，通过股权收购、协议谈判、底价摘牌、公开拍卖等方式，新取得土地建筑面积７０４万平米，新增项目平均楼面地价１，０９２．８０元／平米。在获得大量低价、优质项目的同时，充分利用市场机制，实现了拿地方式的创新与突破。

　　报告期内，公司市场拓展获得了新的成就，公司分别在呼和浩特、唐山、秦皇岛、常州设立了项目公司，并且在临沂、唐山取得了项目。新区域的进入及相应项目的取得，为公司未来的成长拓展了新的空间。

　　报告期内，公司积极创新信贷融资模式，融资额度创新高。公司抓住国家适度宽松货币政策的有利契机，突破思维、创新方式，在传统商业银行融资的基础上，实现城市商业银行、信用社及信托融资，进一步丰富公司间接融资渠道。全年完成债权类融资３７．６２亿元，融资额度创历史新高。

　　报告期内，公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时，着手进行新产品的研究、开发。根据项目特点及市场需求，公司已经在徐州、蚌埠、沈阳、石家庄、南京等地建设、销售精装修房、低密度住宅产品，提升了项目利润，满足了客户差异化的需求，进一步丰富了公司的产品线。

　　报告期内，公司积极打造房地产开发全产业链。继上年投资设立廊坊荣盛酒店经营管理公司后，年内该公司已完成了前期的各项准备工作，接管了公司分别位于廊坊、沧州、聊城三家按五星级标准建设的酒店及部分沉淀的经营类资产，其中三家五星级酒店已开始营业。

　　报告期内，公司针对中、高层员工的长期激励机制和针对中低层员工的补充激励机制均已建立，有利于进一步调动员工的工作积极性和创造性，有利于吸纳更多的优秀人才与公司共同成长。２０１０年７月，公司２００９年度股权激励计划经中国证监会备案通过并经公司股东大会批准，相关股份的登记公司业于２０１０年１２月办理完毕。

　　报告期内，为拓展新业务，扩大融资渠道，降低融资成本，培育新的利润增长点，提升在地产行业影响力，公司在北京设立了专业的房地产基金公司—荣盛泰发地产基金管理公司。该公司已经完成了前期的筹备，完成了组织和机制建设，并与国内多家主要金融机构进行沟通接触、建立起业务联系。

　　报告期内，公司的规范运作水平及投资者关系管理水平有了进一步的提高，公司资本市场形象得到进一步提升，公司信息披露被深圳证券交易所评为“优”，公司董秘获得第六届“新财富金牌董秘”荣誉称号。

　　３、公司主营业务及其经营情况

　　（１）公司主营业务情况

　　公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业管理收入、建筑设计收入、园林装饰收入、酒店经营收入等。

　　报告期内，公司签订商品房销售合同面积１９５．３９万平方米，合同金额１０２．７７亿元，同比分别增长３６．５３％和６９．５０％。结算项目面积１３９．１４万平方米，同比增长８０．２７％；结算收入６４．４８亿元，同比增长９８．９５％；实现开工面积３５５．４６万平方米，同比增长８１．９０％；竣工面积１２１．２６万平方米，同比增长８０．６３ ％。实现营业收入６５．２７亿元，同比增长９８．４５％，营业利润１３．６４亿元，同比增长７１．３９％，净利润１０．２１亿元，同比增长６７．６５％。

　　其中，廊坊地区共结算面积１７．３１万平方米，来自廊坊江南水郡项目；沧州地区共结算１５．１２万平方米，主要来自沧州阿尔卡迪亚和文景苑项目；石家庄地区共结算１１．０１万平方米，来自石家庄阿尔卡迪亚项目；南京地区共结算２０．７２万平方米，主要来自南京阿尔卡迪亚、盛棠苑和华欧项目；蚌埠地区共结算１２．６１万平方米，来自蚌埠阿尔卡迪亚项目；徐州地区共结算２０．２４万平方米，主要来自邳州文景苑项目和徐州阿尔卡迪亚项目；长沙地区共结算７．７５万平方米，来自长沙财智广场项目；聊城地区共结算１８．２２万平方米，来自聊城阿尔卡迪亚和西湖馨苑项目；邯郸地区共结算１６．１６万平方米，来自邯郸锦绣花苑项目。

　　报告期末公司还有１３２．１８万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计７１．８４亿元。上述待结算资源大部分将在２０１１年进行结算，为公司２０１１年经营业绩的实现提供了良好的保障。

　　（２）经营环境分析

　　与２００９年相比，报告期公司经营环境发生了明显的变化，主要表现在以下几个方面：

　　一是一系列调控政策的出台，大大改变了行业的整体外部环境。以２０１０年１月１０日国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为开始，先后出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（３月１０日国土资源部，简称“国十九条”）、国务院常务会议确定的四项政策措施（４月１４日，简称“新国四条”）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（４月１７日国务院，简称“新国十条”）、《关于加强土地增值税征管工作的通知》（６月３日国家税务总局）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（住房和城乡建设部等７部门、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（中国人民银行、中国银监会，简称“新国五条”）、 国务院常务会议确定的八项政策措施（２０１１年１月２６日，简称“新国八条”）等一系列与房地产行业有关的调控政策。上述政策中，最主要的是限贷、限购、保障房建设、地方问责制等内容。相关政策的出台并落实，对房地产市场产生了重大的影响。

　　二是信贷政策的调整。２０１０年，国内金融机构人民币新增贷款８万亿元，较２００９年的９．５９亿元有明显下降。年内２次上调存贷款利率、６次上调存款准备金率，使得市场资金量及融资成本明显上升，加大了企业获取资金的难度和成本。

　　三是房地产市场长期制度化建设取得了新的突破：第一是保障房建设提速。２０１０年中央制定了５８０万套的保障房计划并得到初步完成。与此同时，中央有关部门先后出台了相关配套政策，就保障房建设的土地、资金等进行了详细的安排，２０１１年将建设１０００万套的保障房。通过加快建设保障性住房，将房地产市场严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，改变了过去单纯依靠市场解决住房问题的基本架构，可以解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。第二是房产税试点的正式开始，重庆、上海两市分别推出了房产税试点细则。虽然短期看房产税不会对市场产生明显的影响，但是保有环节税收的推出，必将对未来房地产市场的长期发展产生深远的影响。

　　四是环首都经济圈建设及河北沿海地区发展规划的推出并被列入国家“十二五规划”，将会对公司在上述地区未来业务发展产生积极影响。２０１０年１０月，河北省通过了《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》，计划在紧邻北京、基础较好、潜力较大的县（市、区）打造环首都经济圈，简称“１３县１圈４区６基地”。上述１３个县（区）中有６个位于廊坊市。随着该项工作的迅速推进，必将极大的改善廊坊的交通、基础设施、产业布局、人员流动格局，促进廊坊经济、社会的快速发展，也必将对公司的项目建设及公司在上述区域的发展产生长远的积极影响。而河北沿海地区发展规划的制定，也会有益于公司唐山、沧州等沿海地区项目建设。

　　公司管理层认为，上述几方面的经营环境变化，将从不同方面对公司的生产经营产生影响，公司将认真研究有关政策动向，采取积极有效的应对措施，把环境变化对公司的不利影响控制在可接受的范围内，抓住市场变化带来的机遇，加快项目拓展和建设，为公司稳定、健康发展提供支持。

　　（３）困难与优势分析

　　自公司成立并从事房地产开发业务以来，经过十多年的不懈努力，公司确立并不断形成了具有自身特色的经营特点和竞争优势，主要体现在以下几方面：

　　①公司独特的市场定位

　　通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。随着城市化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟，中等城市房地产市场将会获得更好、更快地发展。

　　报告期内，公司在加大对原有城市的投资力度的同时，不断拓展新城市的同时，通过深耕京沪高铁、京广高铁、京哈高铁等快速客运通道沿线中等城市，进一步完善、强化了公司的市场定位。

　　②公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出

　　公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本上是普通商品住宅。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。为此，公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业管理等与房地产开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、徐州、南京六合、邯郸、聊城等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。

　　③较快的存货周转和良好的费用控制水平

　　多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。首先，公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、高效。其次，公司对产品市场定位准确，且一贯秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司２００７年、２００８年、２００９年、２０１０年的期间费用率分别为为３．０６％、４．８２％、４．１５％、５．９１％，低于行业同期平均期间费用率水平。

　　④公司土地储备充足

　　报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在廊坊、沧州、南京、徐州、沈阳、湛江、临沂、唐山、成都等９个城市获得土地１７宗，总占地面积约４６６．３７万平方米，规划建筑面积７０４万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积超过１，７００万平米，可以满足公司未来三年左右的开发需要。

　　⑤公司异地业务拓展取得明显成效

　　报告期内，公司先后在常州、唐山、呼和浩特、秦皇岛、长沙等城市新设立项目公司从事房地产开发业务。公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等省的１５个城市。特别是最近几年，徐州、南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、邯郸等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件

　　⑥公司长期激励机制的建立已经起步

　　报告期内，公司股票期权激励计划获得证监会备案通过并经公司股东大会批准，公司向包括公司高级管理人员、核心管理人员、核心技术（专业）骨干在内的６８名激励对象授予４，５２３．２万份股票期权。

　　通过建立公司股票期权激励计划，将有利于完善公司法人治理结构，建立健全激励与约束相结合的中长期激励机制，充分调动、提高激励对象的积极性和创造性，将股东利益、公司利益和员工个人利益有效地结合在一起，促进公司业绩持续增长，并使员工分享公司发展成果，实现公司与员工的共同发展。

　　随着公司的快速成长，公司也面临着不少的问题和挑战，比如：项目数量及地域分布的迅速扩大，增加了管控的难度；公司的知名度还不高，给吸引高层次重要岗位管理人员带来一定的难度等等。

　　报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等等，都为公司未来经营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的市场定位、产品定位，强化现有的优势，打造新优势，加强对公司管理及内外部各种资源的整合力度，强化对区域市场及区域经济的研究，强化成本控制，公司就一定能够在未来的可以预见的时间里，保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。

　　（４）经营计划或盈利预测完成情况

　　２０１０年市场继续延续２００９年度的较好行情，虽然受到了房地产调控政策的影响，但整体趋势向好。全年完成新开工面积３５５．４６万平米，完成年度经营计划的１２６．６４％，竣工面积１２１．２６万平方米，完成计划的１００．９０％，实现销售回款９６．０８亿元，完成计划的１２３．４３％，实现债权类融资３７．６２亿元，完成年度计划的８６．６６％。

　　公司２０１０年第三季度报告对２０１０年全年经营业绩进行的预测为：预计２０１０年度归属于母公司所有者的净利润较上年增长５０％以上。根据经审计的２０１０年度财务报告，公司实现的归属于母公司所有者的净利润１，０２１，３７５，８７３．６２元，较上年同期增长６７．５６％，符合上述预测。

　　（二）对公司未来发展的展望

　　１、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局

　　２００９年年底以来，为了遏制部分城市房价快速上涨的势头，抑制投资投机性购房需求，保持房地产市场的平稳健康发展，保障金融安全，国务院及有关主管部门陆续出台了一系列严厉的行业调控政策。

　　２０１０年１月１０日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）。４月１４日国务院常务会议确定四项政策措施（“新国四条”）。４月１７日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）、９月２９日中国人民银行、中国银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（“新国五条”）、 ２０１１年１月２６日国务院常务会议确定八项政策措施（“新国八条”）。上述调控政策最核心也是对市场短期影响最大的主要是两项：一是差别化的信贷政策，提高第二套房贷首付比例（从４０％到６０％）和利率（不低于基准利率的１．１倍），停止发放第三套房贷；二是限购，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和制定限购措施。

　　（下转D104版）