证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司年度财务报告已经德勤华永会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告。

　　本公司法定代表人孙承铭、财务总监黄培坤和财务部经理徐义霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　１．３本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　（单位：元）

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　　３．２ 主要财务指标

　　（单位：元）

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　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：元）

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：元）

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　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　（单位：股）

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　　限售股份变动情况表

　　（单位：股）

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　　说明：

　　１、有限售条件的股份包括：蛇口工业区直接持有的Ａ股６９３，４１９，３１７股和间接持有的Ｂ股１９７，７０９，４４０股；高管持有的Ａ股２７２，１７６股，Ｂ股１９３，２７５股。２００７年，蛇口工业区因增持本公司非公开发行股份，承诺在２０１０年９月２４日前不出售其持有的（包括直接和间接持有）本公司股份。截止本报告日，公司尚未收到蛇口工业区要求解除限售股份的通知。

　　２、招商证券香港有限公司持有的４９，２４２，２４５股系由达峰国际委托买入。达峰国际、全天域投资、ＦＯＸＴＲＯＴ ＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮＡＬ ＬＩＭＩＴＥＤ、ＯＲＩＥＮＴＵＲＥ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴ ＬＴＤ均为蛇口工业区的全资子公司。

　　３、漳州开发区因２００８年认购本公司公开增发股份，且被视为本公司控股股东的一致行动人，其限售时间参照蛇口工业区的限售期确定，即在２０１０年９月２４日前不出售其持有的本公司股份。２０１０年１１月，漳州开发区根据深交所相关规定申请解除限售并经深交所批准，其持有本公司的股票解除限售，可上市流通日为２０１０年１１月１８日。

　　４、有限售条件的股份中，报告期高管持股变化数为本年新增高管孟才所持公司Ａ股４４，６８２股，其中按相关规定限售股份为３３，５１２股。

　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表 （单位：股）

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　１、控股股东：蛇口工业区

　　法定代表人：傅育宁

　　注册时间：１９９２年２月

　　注册资本：人民币２２．３６亿元

　　经营范围：交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、房地产、邮电通讯、旅游、文艺演出、有限广播电视业务、酒店和其它各类企业的投资和管理；码头、仓储服务；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；提供与上述业务有关的技术、经营、法律咨询和技术、信息服务。

　　２、实际控制人：招商局集团

　　法定代表人：傅育宁

　　注册时间：１９８６年１０月

　　注册资本：人民币６３亿元

　　经营范围：水陆客货运输及代理，水陆运输工具、设备的租赁及代理，港口及仓储业务的投资和管理，海上救助、打捞、拖航；工业制造；船舶、海上石油钻探设备的建造、修理、检验和销售；钻井平台、集装箱的修理、检验；水陆建筑工程和海上石油开发工程的承包、施工及后勤服务；水陆交通运输设备及相关物资的采购、供应和销售；交通进出口业务；金融、保险、信托、证券、期货行业的投资和管理；投资管理旅游、酒店、饮食业及相关服务业；房地产开发及物业管理、咨询业务；石油化工业务投资管理；交通基础设施投资及经营；境外资产经营。开发和经营管理深圳蛇口工业区、福建漳州开发区。

　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５现任董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　１、根据招商局集团的工作安排，公司原第六届董事会董事长孙承铭辞任董事长，公司于２０１１年２月１５日召开第六届董事会第十九次会议，选举林少斌为公司董事长，选举杨天平为公司副董事长。

　　２、林少斌辞任公司总经理，董事会聘任贺建亚为公司总经理。

　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　（一）２０１０年经营环境分析

　　回顾２０１０，中国经济成功抵御了全球金融危机的冲击并实现从回升向好到稳定增长的过渡。全年ＧＤＰ同比增长１０．３％，增速较上年同期加快１．１个百分点。伴随着主要经济体经济的复苏，过多的市场流动性、加上个别地区极端气候和地缘政治动荡等因素的影响，全球基础商品的价格快速上涨，管理通胀成为中国经济需面对的主要难题。

　　对中国房地产市场而言，２０１０年更是不同寻常。这一年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。但纵观全年，房地产市场在跌宕中平稳高走。统计数据显示，总体上看全年房地产投资增速有所增加、新开工面积增长、房地产企业购买土地热情不减、房价依然处于上涨趋势。随着宏观调控的作用逐步显现，房价涨幅逐渐趋缓、成交量增幅回落、各区域市场表现开始出现分化，这一切构筑了２０１０年房地产市场的主要运行轨迹。

　　（二）公司管理回顾

　　２０１０年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。

　　全面提升客户服务、销售、策划设计、工程管理和成本管理五项专业能力是公司培养核心竞争力的重中之重。２０１０年，公司将客户服务能力确立为核心能力之一，继续推进“郁金香行动”。公司将北京管理总部作为服务体系示范区域，启动了更高标准的服务体系实施方案－－“枫叶行动”，服务贯穿了产品设计、施工工程质量管控、产品营销、售后服务、物业管理等各个环节。据统计，２０１０年公司业主总体满意度达到历史最高水平。

　　面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。截止报告期末，公司中长期借款占总借款额的比例为７７％，其中３年期以上的借款占总借款的比例为６７％，且大部分已锁定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资成本高的影响。

　　公司坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为。年内，公司主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，拓展新的项目资源１７６．７４万平米。

　　公司首倡并始于七年前的绿色地产实践与当今的低碳经济大潮历史性地相吻合。绿色技术在公司众多项目中推广运用，“绿色”已成为公司独特的竞争优势。２０１０年９月，以公司为主体的投标联合体，按照绿色建筑评价体系要求编制了投标文件，并以总分第一中标了深圳市目前最大的保障房项目——深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目。这次成功中标，是公司首次以绿色技术形成商业竞争力的实例。报告期内，为将“绿色地产，低碳生活”理念系统性地融入到企业行为，公司推出了《员工绿色行为准则》，将绿色理念的应用领域，从以设计、生产环节为主，扩大到设计、采购、生产、营销、客服、管理全流程中。

　　公司积极参加保障性住房的建设，报告期内除了中标总建筑面积５３．９６万平米的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目外，在北京，溪城家园２３万平米的保障房已建成并交付使用；在深圳，澜园３．１５万平米的保障房已建成并交付给政府。

　　近年来，公司不断深化对创新商业模式的研究并开始付诸实践。报告期内，公司的滨水综合体样板项目——海上世界综合体，成为深圳经济特区建立３０周年的五大领域六十大项目开工典礼的主会场，广受关注。海上世界综合体项目建设的全面推进，是公司创立商业品牌，塑造有招商地产独特优势、可复制的商业开发模式的重要尝试。此外，公司注重综合社区模式的创新与推广，公司建造的以花园城数码大厦、科技大厦二期为代表的科技研发型写字楼，着力于打造互联网电子商务产业基地－－“蛇口网谷”。目前已有４０多家优秀的互联网及电子商务企业进驻“蛇口网谷”，成为南山区及深圳市重点支持的重要项目。

　　管理方面，公司继续贯彻落实“持续改进”的理念，提出了加强全员全过程精细化管理和信息化建设的工作要求，加快了ＥＲＰ系统和知识管理系统的创建与应用，进一步提升了公司信息化管理水平，为建设学习型组织奠定了基础。

　　（三）公司总体经营情况

　　２０１０年，在一系列房地产市场调控政策的作用下，全国商品房销售增速前高后低。面对房地产行业的这一形势，公司适时调整开发节奏和销售策略，采取了贴近市场的价格策略，取得了良好的经营业绩。全年实现营业收入总额１３７．８２ 亿元，归属于上市公司股东的净利润２０．１１亿元，较上年同期增长２２％。营业收入中：

　　商品房销售收入１１９．８３亿元，结算面积９２．６１万平米。商品房销售收入含按建造合同确认的尚未结算的项目收入０．３５亿元；

　　投资性物业租赁收入５．１７亿元，租赁面积累计达７０３万平米；

　　园区供电销售收入６．２２亿元，售电８１，０４３万度；

　　报告期内，公司实现房地产签约销售金额１４６．２５亿元，销售面积９５．１７万平米，平均售价约１５，３６７元／平米，同比上涨２５．４８％。

　　公司主营业务经营情况

　　房地产开发与销售

　　报告期内，２０１０年公司新开工项目２２个，开工面积１４２万平米，竣工面积１４３万平米，年末在建面积２９５万平米（总建筑面积３９４万平米）。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　（单位：万元）

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　　６．３ 主营业务分地区情况

　　（单位：万元）

　　■

　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：万元）

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　　６．５ 募集资金使用情况对照表

　　√ 适用 □ 不适用

　　１． ２００７年非公开发行Ａ股股票募集资金投资项目、项目进度及收益情况 （单位：万元）

　　■

　　德勤华永会计师事务所有限公司对公司非公开发行股票的募集资金使用情况进行了审阅，出具了德师报（核）字（１１）第Ｅ００１０号。审核意见认为：公司募集资金使用情况报告已经按照证监会证监发行字［２００７］５００号《关于前次募集资金使用情况报告的规定》的规定编制，在所有重大方面真实反映了公司非公开发行股票募集资金的实际使用情况。

　　２．２００８年公开发行股票募集资金投资项目、项目进度及收益情况 （单位：万元）

　　■

　　德勤华永会计师事务所有限公司对公司２００８年公开发行Ａ股股票的募集资金使用情况进行了审阅，出具了德师报（核）字（１１）第Ｅ０００９号。审核意见认为：公司募集资金使用情况报告已经按照证监会证监发行字［２００７］５００号《关于前次募集资金使用情况报告的规定》的规定编制，在所有重大方面真实反映了公司公开发行Ａ股股票募集资金的实际使用情况。

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　（二）非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况 （单位：万元）

　　■

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　（单位：元）

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　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：万元）

　　■

　　７．２ 出售资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：万元）

　　■

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

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　　７．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　（单位：万元）

　　■

　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供劳务（承包工程）的关联交易金额１０，８１７．００万元，获得总包管理费１０８．１７万元。

　　■

　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额１３，０５９．００万元，余额４３，９７０．００万元。

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

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　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　□适用 √不适用

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

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　　§８ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

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　　§９ 财务报告

　　９．１ 审计意见

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　　９．２ 财务报表

　　９．２．１ 资产负债表

　　编制单位：招商局地产控股股份有限公司 ２０１０年１２月３１日 （单位：元）

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　　(下转D66版)