证券时报多媒体数字报

(上接D9版)

报告期末公司总资产2,574,001万元，比上年期末减少2.34%。流动资产占公司总资产70.65%；存货占公司总资产58.86%，投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产29.11%。报告期末，公司负债1,639,084万元，其中预收账款为215,196万元，占负债总额13.13%；银行借款708,316万元，占负债总额的43.21%。公司资产负债率为63.68%。

2010年度公司实现营业收入556,413万元，实现利润总额43,635万元，同比减少54.70%。基本每股收益0.06元，同比下降64.71%。

由于报告期内投资物业经营面积大幅增加相应固定费用增加，同时受商品房开发结算周期和北辰福第（双限房部分）毛利率相对不高，利息费用不再资本化处理等因素共同影响，本期利润总额较上年同期下降54.70%。

6、计量属性

除特别说明采用公允价值、可变现净值、现值等计量属性之外，一般采用历史成本计量。

7、与公允价值计量相关的项目

公司不存在与公允价值计量相关的项目。

8、公司减值准备主要为应收款项坏账准备与存货跌价准备。

对于应收款项，公司于资产负债表日对其进行检查，当存在客观证据表明公司将无法按应收款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备；对于存货，公司按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定其可变现净值，将存货成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。

四、二零一一年经营环境展望及潜在影响

"十一五"的收官之年，我国成为了世界第二大经济体。"十二五"的开局之年，针对经济中还存在的结构性矛盾突出和增长内生动力不足等问题，国家将以"促增长、稳物价和调结构"为核心目标，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，通过流动性管理、通胀预期管理和加快经济结构调整步伐，不断增强宏观调控的针对性、灵活性和有效性，确保国民经济继续平稳健康发展。

就发展物业而言，二零一一年伊始相继出台的房产税试点和新"国八条"及各地方细则，预示着在资产价格未见明显松动之前，房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更加严厉和深入。随着我国经济增速的企稳，连续加息和提高存款准备金率，意味着稳健货币政策下的流动性收紧已成必然，房地产行业也将再次面临融资难度加大、资金成本上升和去杠杆化带来的销售压力。此外，由于保障性住房建设力度不断加大，消费者的预期变化导致观望情绪日渐浓厚，如果需求长期难以得到有效释放，房地产市场或将面临波动发展。受上述因素影响，房地产市场中短期走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，其间市场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销售带来负面影响。

就投资物业和商业物业而言，尽管部分业态供需矛盾依然存在，但随着国民经济的平稳健康增长和需求的稳步回升，市场已呈现出逐渐回暖态势。在未来一段时期内，政府的主要目标将是调结构和稳物价。为了削弱加息对经济结构调整和经济增长的负面影响，政府势必将大力加强对第三产业的支持，并加速发展服务市场与消费市场。根据政府主管部门和专业机构的判断，未来几年北京会展市场的整体需求将保持15%-20%的年均增长率。此外，"十一五"期间，北京已经把会展业定位为第三产业的支柱，而在"十二五"规划中，北京市明确提出建设"中国特色世界城市"的目标，其中对"国际活动聚集之都"的倾力打造，将为北京市服务经济和会展经济的快速发展带来巨大历史机遇，会展业对其他产业的带动作用也将愈发明显。公司持有并经营大量投资物业和商业物业，需求回升、市场回暖和北京加速建设"中国特色世界城市"，都将对公司产生积极影响，进而使存量物业的经营不断提升，新增物业的爬坡期相应缩短。

五、二零一一年管理层应对

公司将以提高经营能力为核心，通过深入研究宏观经济和政策的变化，不断加强新形势下对市场走势的预判能力和市场机遇的把握能力，在加速发展发展物业的同时，不断强化会展对其他业态的带动作用，着力提升收益水平，持续打造品牌竞争力，择机增加土地储备，进一步提高公司竞争优势和可持续发展能力。二零一零年面对巨大的经营压力，公司虽然经营业绩有所波动，但发展物业项目扎实推进，持有物业新增项目经营快速爬坡。二零一一年，随着可供结算的商品房资源增加和新增物业经营的快速提升，公司也将再次进入上升通道，并呈现加速发展的新局面。二零一一年，公司将继续强化和巩固专业化能力，夯实管理基础，有效提高内控管理水平，控制费用，继续压缩可控费用，使公司健康发展。

1、发展物业

公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划能力，全力推进现有项目高品质开发建设，着力提升产品销售速度，并采取有针对性的销售策略，重点加强已竣工项目的现房及车库销售和奥运媒体村北区6号楼住宅的整售，为公司收益水平的提高奠定坚实的基础。碧海方舟及长河玉墅2个低密度项目的二期工程，将继续加速推进各项手续的报批，力争尽早开工，实现对公司业绩的支持。

二零一一年，公司将继续加速长沙北辰三角洲的开发，全力推进项目的市场推广和销售工作。首开区一期住宅（D3区）力争年底完工，确保客户二零一二年顺利入住，首开区二期住宅（E5区）主体结构年中全面封顶，沿江商业公建和住宅组团（A1、D1区）克服临江施工和规模较大的困难，主体结构施工平均达到地上5层，并实现D2区31万平方米住宅年内启动。与此同时，公司还将充分总结项目开盘热销的经验，继续加大宣传推广力度，加速积累潜在客户，首开区二期住宅（E5区）根据市场状况择机开盘销售。此外，公司还将根据长沙房地产市场发展趋势和项目自身优势，不断优化和完善后期产品的规划设计，积极推进沿江商业公建组团（A1、D1区）的招商和商业商务氛围的积淀，持续提升产品的性价比和项目的综合竞争力，在为项目持续热销提供有力支持的同时，不仅要把北辰三角洲打造为长沙"一江两岸，山水洲城"人居理念的城市名片，更要将其建设成为"长沙市民的满意之所、购房置业者的满意之家以及政府和社会的满意之城"。

二零一一年，公司发展物业预计实现开复工面积220万平方米，新开工面积67万平方米，竣工面积12万平方米。受可售资源增加的影响，预计实现销售面积29.4万平方米，合同销售收入39亿元。

2、投资物业（含酒店）

公司将以北京建设世界城市为契机，充分利用存量和增量资产均集中处于亚奥核心区的地缘优势，继续深化并创新"会展联销"的经营模式，不断提高专业经营能力和综合运营能力，打造北辰品牌优势，培育公司投资物业"以会展带动其他经营业态共同发展"的核心竞争力。此外，公司还将根据投资物业产品不可储存的特点，重点加强市场开发力度，努力提高经营的边际效益，确保实现存量资产效益全面提升、新增资产全面盈利的既定目标，并为投资物业收益水平的持续上升奠定坚实基础。

3、商业物业

二零一一年，公司商业物业将加快完善北辰商业多店经营的运行模式和管理架构，进一步调整商品的品牌和品类组合，通过多项目的联合营销推广，不断提高北辰商业的品牌形象及影响力，稳步提升存量项目收益水平，努力缩短新开项目的经营爬坡期，全力推进商业物业经营业绩的增长。

4、融资工作和资本开支

公司将以提高经营能力为核心，在加速项目开发、加大营销力度、加快周转速度的同时，大力加强财务管理和全面预算管理，不断提高对现金流的分析和运用，充分利用"总部融资"模式，强化资金计划管理，着力提升资金的使用效率。此外，公司将重点研究宏观政策走向和资本市场变化，积极学习和借鉴行业内的先进经验，利用两地上市和业务结构独特的优势，大力探索多元化、多渠道融资模式，努力通过创新融资寻求公司新的发展机遇，进而确保公司在经营规模不断扩大的过程中保持良好的财务状况。

公司二零一一年预计固定资产投资2.7亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金和银行贷款，资金成本为同期银行贷款利息。

六、公司优劣势、面临问题和风险因素分析

1、公司发展的优势简要分析

公司的优势主要体现在准确的机会把握能力、独特业务结构的抗风险能力和综合运营能力。首先，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，能够有效降低不利因素的影响。其次，公司"物业开发+物业投资"的独特经营模式，既可以通过房地产开发获得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力优于单一业务的房地产开发企业。最后，公司集发展物业、投资物业和商业物业为一体的综合运营能力，三大业务互相促进、优势互补，使公司在大型和综合房地产项目的开发中具有明显优势。

2、公司发展的劣势简要分析

随着公司经营规模的不断扩大和大量持有型物业投入使用，对人才需求的快速上升和目前公司人才储备之间的缺口有待进一步弥补。

3、公司发展面临的问题和风险分析

公司发展面临的问题和风险，主要来自于市场风险和经营风险。

（1）市场风险。二零一一年伊始相继出台的房产税试点和新"国八条"及各地方细则，预示着针对房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更加严厉和深入。随着部分城市成交量的快速下跌，消费者的观望情绪日渐浓厚，如果需求长期难以得到有效释放，房地产市场或将面临波动发展。受上述因素影响，房地产市场的中短期走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，其间市场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销售带来较大的风险。

针对上述市场风险，公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划能力，全力推进现有项目高品质开发建设，着力提升产品销售速度，采取有针对性的销售策略，重点加强已竣工项目的现房及车库销售和奥运媒体村北区6号楼住宅的整售，在提升收益水平的同时，积极寻找市场机会，继续择机增加优质土地储备，不断增强发展物业的核心竞争力和可持续发展能力。

（2）经营风险。在发展物业方面，虽然碧海方舟及长河玉墅2个低密度项目二期的手续报批已经取得阶段性成果，但截至目前受政策影响仍尚未开工，致使公司可供结算的高毛利率产品减少，并对经营业绩产生影响。在投资物业新增资产方面，国家会议中心、北辰世纪中心写字楼等项目仍处于经营爬坡期，由于其规模庞大、投资额较高，每年均会产生约2亿元无法资本化的利息费用，因此在项目的经营爬坡期内，该费用将对公司经营业绩产生一定压力。此外，二零一一年二月，有关部门出台《关于严格控制在华举办国际会议的通知》，旨在加强对在国内举办的国际会议的管理和限制，可能对公司2个会议中心的经营产生一定负面影响。

面临上述经营风险，对于碧海方舟及长河玉墅2个低密度项目二期工程，公司将继续加速推进各项手续的报批，力争尽早开工，实现对经营业绩的支持。对于投资物业新增资产，公司将以开源节流、增收节支为核心，利用地缘优势和品牌优势，继续深化并创新"会展联销"的经营模式，培育公司投资物业"以会展带动其他经营业态共同发展"的核心竞争力，确保实现新增资产全面盈利的既定目标。对于2个会议中心，公司将通过认真分析和总结会议、展览厅室的使用特点，采用有针对性地价格策略和营销策略，重点加强市场开发力度，提高项目的使用效率、运营效率和边际效益，将政策的负面影响降至最低。

4、公司可持续发展能力分析

公司"进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展"的经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的616万平方米的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；120万平方米持有型物业持续经营所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的强力支持；三大主业互相促进、优势互补的"三位一体"综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，是公司可持续发展的根本基础。随着三大业务板块项目运作扎实推进，经营规模不断扩大，公司可持续发展能力也将持续提高。

6.3 主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

6．4 主营业务分地区情况表

单位：元 币种：人民币

6．5 募集资金使用情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

变更项目情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

6．6 非募集资金项目情况

□适用 √不适用

6．7 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6．8 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

每１０股派０．２０元（含税），不实施资本公积金转增。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7．１ 收购资产

√适用 □不适用

（１）本公司购买北辰集团持有的北京北辰饭店管理公司的１００％股权（已在２００８年年报进行披露），有关转让手续已于报告期内办理完毕。

（２）２０１０年７月，本公司从北京城市开发集团有限责任公司，以北京北方亚事资产评估有限责任公司按照公允评估定价原则采用成本法作出的资产评估报告净资产为转让价格的标准，受让了其持有的长沙北辰房地产开发有限公司４％股权，购买上述股权支付的对价为２６，４００，０００元。该交易不属于关联交易，上述股权均已完成过户。自收购日起至本年末，该４％的股权为上市公司贡献的净利润为－５２９，３２９元，占２０１０年上市公司净利润的比例为－０．４１％。截至２０１０年１２月３１日，本公司持有长沙北辰房地产开发有限公司的股权合计为１００％。

（３）２０１０年９月，本公司陆续从子公司北京北辰房地产开发股份有限公司的六家少数股东（分别为北京建筑材料经贸有限责任公司、北京金隅股份有限公司、中国航空技术国际工程有限公司、北京市市政工程设计研究总院、北京市政路桥建设控股（集团）有限公司和北京市建筑设计研究院），以北京岳华德威资产评估有限公司按照公允评估定价原则采用成本法作出的资产评估报告净资产为转让价格的标准，合计受让了其持有的北京北辰房地产开发股份有限公司１．３７％的股权（分别为０．２２％、０．２２％、０．０６％、０．２０％、０．４５％和０．２２％），购买上述股权支付的对价合计为１６，９７３，４２４元（分别为２，７５１，６６２元、２，７５１，６６２元、７４１，７００元、２，４７１，５００元、５，５０４，６００元和２，７５２，３００元）。上述交易均不属于关联交易，股权均已完成过户。自收购日起至本年末，上述六项股权收购对应的合计１．３７％的股权，为上市公司贡献的净利润为６２，９２７．５０元（分别为１０，２０１．５５元、１０，２０１．５５元、２，７４９．７９元、９，１６２．８７元、２０，４０７．８３元和１０，２０３．９１元），占２０１０年上市公司净利润的比例为０．０４９％（分别为０．００８％、０．００８％、０．００２％、０．００７％、０．０１６％和０．００８％）。截至２０１０年１２月３１日，本公司持有北京北辰房地产开发股份有限公司的股权合计为９８．４３％。

7．２ 出售资产

□适用 √不适用

7．３重大担保

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

本公司除按照房地产经营惯例为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保而形成的担保外，无其他形式的担保。

截至２０１０年１２月３１日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总额为１，３２８，２４０，０９８元。上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。

7．４ 重大关联交易

7．４．１ 与日常经营相关的关联交易

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额３，１１８，９１１元。

7．４．２ 关联债权债务往来

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额－８０１，６００元，余额５，１４０，６００元。

7．４．３ 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用√不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用√不适用

7．５ 委托理财

□适用√不适用

7．６ 承诺事项履行情况

7.６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

7．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用√不适用

7．７ 重大诉讼仲裁事项

□适用√不适用

7．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7．８．１ 证券投资情况

□适用√不适用

7．８．２ 持有其他上市公司股权情况

□适用√不适用

7．８．３ 持有非上市金融企业股权情况

□适用√不适用

7．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

□适用√不适用

7．９ 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。

§8监事会报告

8．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见

公司的决策程序符合有关法律法规及公司章程的规定，公司董事会、董事及高级管理人员遵守诚信原则，以股东最大利益为出发点行使职权。报告期内，公司没有发生违反法律、法规、公司章程及损害公司、股东利益的行为发生。

8．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见

报告期内，公司的财务状况良好，财务报告能够真实、客观的反映公司的财务状况和经营成果。

8．３ 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

２０１０年度，本公司募集资金使用的相关信息披露及时、真实、准确、完整。募集资金管理不存在违规情形。

8．４ 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

报告期内，公司收购资产的交易价格公平、合理，无内幕交易、损害股东权益或造成公司财产流失的情况发生。

8．５ 监事会对公司关联交易情况的独立意见

报告期内，公司发生的关联交易遵循价格公正、公平的原则，决策程序和披露程序符合法律、法规及公司章程的规定，没有发生损害公司及股东利益的情况。

§9 财务会计报告

9．１ 审计意见

9．２ 财务报表

合并资产负债表

２０１０年１２月３１日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

母公司资产负债表

２０１０年１２月３１日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

合并利润表

２０１０年１—１２月

单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

母公司利润表

２０１０年１—１２月

单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

合并现金流量表

２０１０年１—１２月

单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

母公司现金流量表

２０１０年１—１２月

单位：元 币种：人民币

法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉

合并所有者权益变动表

２０１０年１—１２月

单位：元 币种：人民币

单位：元 币种：人民币