证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事会会议。

　　１．３ 希格玛会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否

　　１．６ 公司负责人俞向前、主管会计工作负责人李炳茂及会计机构负责人（会计主管人员）王乃斌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

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　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　■

　　限售股份变动情况表

　　□适用 √不适用

　　４．２ 股东数量和持股情况

　　单位：股

　　■

　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　西安高科（集团）公司持有西安高新技术产业开发区房地产开发公司１００％的权益，是西安高新技术产业开发区下属的大型国有企业集团，是西安高新区下属从事城市配套和基础设施建设的主要实体，两次入选中国最大企业集团５００强企业。

　　４．３．２．２ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

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　　４．３．２．３ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

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　　４．３．３公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　2010年，对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年。为打击投资投机炒房，遏制部分地区房价的快速增长，中央政府连续发起的两轮宏观调控贯穿全年始终，从"限贷令"到"限购令"，政策密集程度和严厉程度空前，房地产行业面临着前所未有的复杂经营环境。

　　面对各种不利因素，公司紧紧抓住"品质提升·精细致远"的发展主题，敏锐把握市场变化，创新工作方法，在经营策略上积极调整应对，全面超额完成了各项经营任务，公司盈利较上年有了较大幅度提高。

　　（1）全面完成各项经营指标

　　报告期内，实现销售收入20.50亿元，同比增长10.32%；实现净利润（归属于母公司）1.90亿元，同比增长33.60%。全年实现新签合同25.14亿元，实现资金回收26.35亿元；新开工面积39.34万平方米，竣工面积33.8万平方米。截止2010年12月31日，公司总资产为76.99亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为17.14亿元，每股收益 0.2632元，加权平均净资产收益率为11.61%。

　　（2）公司战略持续推进

　　一是通过推行精细化施工管理和精装修试点，公司精工战略引向深入；通过强化物业服务培训、优化调整服务流程、丰富社区文化活动等工作，使精工服务再上新台阶；二是完成了现代中高端产品线设计，编制形成了《天地源建筑规则》等12个主要设计管理文件，下发了《天地源业务流程体系（2010版）》，标志着标准化战略又取得实质性的推进；三是基本形成从选择、评价、动态管理到战略合作全流程的供应商管理体系，价值网络战略推进显著；四是各区域公司新项目策划设计前移，迅速开展报批报建，项目的开发节奏明显加快，资产周转速度得以提高，高效运营战略取得成效。

　　（3）融资创新取得重大突破

　　2010年，公司创新融资方式，共获取融资规模23.9亿元，其中，通过信托方式融资4笔共11.5亿元。为公司加大土地储备，早日实现战略规划目标提供了有力的保障。

　　（4）土地储备量呈现跨越式增长

　　2010年，公司的土地储备工作取得重大进展，分别在西安、苏州、天津、惠州取得或落实土地储备，为公司今后的持续快速发展打下了坚实的基础。

　　（5）人力资源状况明显改善

　　公司坚持"以人为本"的理念，实施一系列新的人力资源管理制度，广聚各方人才，增强团队凝聚力。2010年，总部及各区域公司专业技术人员总共到岗43人。这些关键岗位专业技术人才的及时补充，为项目正常运营和公司下一步发展提供了保障。

　　（6）公司项目运营能力显著提升

　　随着公司战略的持续推进和各区域公司经营团队的日趋成熟，公司项目运营能力显著提升。具体体现在：各公司工程团队以精细化施工为落脚点，通过工程施工前、施工过程中、完工后的一系列质量管理控制措施，提升了产品品质；各公司销售团队把握住了2010年的市场机遇，同时，深入挖掘自身项目优势，突出产品品质及附加值，保持了各项目的良好销售态势；苏州公司水墨三十度精装房上市后受到了市场的青睐，公司精装修试点取得了阶段性成功；天津公司通过方案优化、严格选型等措施，节约了建设成本；苏州平江项目土地获取后，短短6个月项目开工，为公司快速开发树立了新标杆；枫林意树一期及水墨三十度一期顺利交房，全年交房1955套，实现了交房零投诉，赢得了业主的高度评价。

　　（7）公司治理进一步加强

　　2010年，公司继续加强治理制度体系建设，相继制定和修订了《年报信息披露重大差错责任追究制度》等五项制度。全年完成来内部各项稽核审计报告28份，组织四次公司治理规范内部检查和培训，进一步提升了公司规范运作和管理水平。

　　2010年，公司荣获第六届中国上市公司优秀董事会"金圆桌奖"。

　　2、公司未来发展展望

　　（1）行业发展趋势

　　2010 年以来，房地产行业经历了从观望到回暖，再由快速反弹到持续调控的过程。在政府严厉的组合拳调控下，市场有所降温，房价自2010年4月70个大中城市同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，12月已降至6.4%。可以说，"遏制部分城市房价过快上涨"的目标初见成效，不过离中央政府预期效果尚有距离。2011年，房地产调控预计将持续引向深入，而房产税开征试点、保障性住房建设加大力度、信贷和货币政策调整等政策动向将给房地产行业未来发展增添不确定因素。

　　（2）2011年公司经营计划

　　2011年，是天地源发展战略实现提升的重要一年，也是充满前进动力和发展机遇的一年。公司将按照"打造核心竞争力"的年度发展主题，围绕"精专业、重细节、塑团队、快发展"的指导思想开展工作，努力实现公司综合竞争能力的全方位跃升。2011年，预计实现销售收入20.06亿元，实现新签合同17.53亿元，实现销售回款17.86亿元，开工面积63.59万平方米，竣工面积37.44万平方米，全年无重大质量安全事故。

　　2011年工作思路和措施：

　　一是以客户价值感知为核心，实现产品和服务品质的跃升。重点工作是加大产品线应用和推广，加强以客户价值感知为源头的产品设计策划；关注工程细节管理，夯实以客户价值感知为基础的工程管理；提高客户满意度，建立以客户价值感知为核心的客户服务标准；以丰富社区活动为载体，完善以客户价值感知为重点的客户关怀体系。

　　二是以文化彰显品味为途径，实现企业和项目品牌的塑造。重点工作是以品牌战略规划为指导，建立科学规范的品牌推广体系；以品牌培训宣贯为主线，增强全员建设和维护品牌的意识；以品牌推广活动为依托，扩大品牌在全国范围的知名度；

　　三是以能力、和谐、责任为要求，实现员工和专业团队的凝聚。重点工作是以动态成本数据库为主线，提升成本管理水平；建立公司新的更宽的融资平台；以专业能力提升为重心，完善人力资源储备配置；以和谐感恩执行为目标，改进团队和工作作风建设。

　　四是以均衡快速发展为目标，实现区域公司经营质量的跃升重点工作是建立拓展新区域的选择标准和操作指引，为公司长远发展打好管理体系基础；各区域公司根据发展战略目标进行合理土地储备，确保5年发展战略指标任务得以落实；继续缩短项目开发周期，争取每个项目都做到当年拿地、当年开发，保证项目运营快速高效当前；根据战略需要，各下属公司尽快实现从项目公司向城市公司再向区域公司的转变。

　　3、资金需求、使用计划和来源情况

　　2011 年，公司的资金主要来源于项目销售回款和向金融机构融资。为保证2011年经营计划的顺利实施，公司将继续保持与银行、信托等金融机构已有的良好合作关系，探索融资新途径，做好项目融资工作。同时，将加快项目开发节奏，加大营销推广力度，提高资金周转效率。

　　4、风险因素及应对策略

　　（1）宏观调控风险。房地产行业与国民经济状况联系密切，受经济周期和国家宏观政策影响较大。近年来，国家出台了一系列的政策法规，通过行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，可能会对房地产开发业务产生一定的影响。对此，公司将认真研究政策导向和房地产市场形势，合理调整开发节奏，通过深入研究客户需求、提高产品品质和服务品质等方式，提高项目的盈利能力，积极应对市场变化。

　　（2）资金、财务风险。货币政策、信贷政策的调整，将对公司的外部资金筹措产生影响。目前公司收入主要来源于住宅开发项目的销售，房地产行业的调整会给公司的经营带来一定压力。为此，公司一方面将扩展多元化融资渠道；另一方面，通过加快项目开发节奏，为公司的健康发展提供资金支持。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　６．３ 主营业务分地区情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　６．４ 募集资金使用情况

　　□适用 √不适用

　　变更项目情况

　　□适用 √不适用

　　６．５ 非募集资金项目情况

　　□适用 √不适用

　　６．６ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□适用 √不适用

　　６．７ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　考虑到公司经营发展，以及２０１１年度土地储备和项目开发的需要，同时兼顾股东长远利益。经公司２０１１年３月２２日第六届第十六次董事会审议，公司拟定２０１０年度不进行利润分配或资本公积金转增股本。该事项需经２０１１年４月２２日公司２０１０年度股东大会审议批准生效。

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□适用 √不适用

　　§7 重要事项

　　7．１ 收购资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　7．２ 出售资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　7．３ 重大担保

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　7．４ 重大关联交易

　　7．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

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　　7．４．２ 关联债权债务往来

　　□适用 √不适用

　　7．４．３ 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

　　□适用 √不适用

　　截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

　　□适用 √不适用

　　7．５ 委托理财

　　□适用 √不适用

　　7．６ 承诺事项履行情况

　　7．６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

　　□适用 √不适用

　　7．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

　　□适用 √不适用

　　7．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□适用 √不适用

　　7．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　7．８．１ 证券投资情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．３ 持有非上市金融企业股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□适用 √不适用

　　§8 监事会报告

　　8．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见

　　２０１０年度，公司监事会成员通过列席公司各次董事会和股东大会会议，参与了公司重大经营决策讨论，对公司的决策程序、内控管理、董事和高管履职情况进行了监督，并参与了公司治理规则体系的建设与实施。

　　监事会认为，公司能严格按照《公司法》、公司《章程》及相关规定规范运作，不断改进和完善管理体制和运行机制。公司董事、高级管理人员在履行职务时，均能勤勉尽职，未发现有违反法律、法规、公司《章程》、股东大会决议或损害公司利益的行为。根据中国证监会规定，公司独立董事能够运用专业知识，促进公司规范运作，发挥了独立董事监督指导作用。

　　8．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见

　　２０１０年度，监事会审核了公司提交的２００９年度报告、２０１０年第一季度报告、２０１０年中期报告、２０１０年第三季度报告等定期报告及其他文件。

　　监事会认为，公司２０１０年度的财务状况良好，财务报告及希格玛会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告，能够真实、准确、客观地反映公司的财务状况和经营成果。

　　8．３ 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

　　报告期内，公司收购出售资产的行为均严格履行法定决策程序，交易资产的价格公允、合理，有利于公司调整产业结构，优化资源配置，提高盈利能力，增强竞争力，符合公司发展长远利益，不存在利用资产交易损害公司及股东利益的情形。不存在内幕交易以及损害公司及股东特别是中小股东利益的情况。

　　8．４ 监事会对公司关联交易情况的独立意见

　　监事会认为公司２０１０年度的关联交易均本着“公平、公正、互利和自愿”的原则进行，能够严格履行关联交易审议程序，信息披露及时、充分，没有损害公司和股东利益，符合监管部门的有关规定。同时，不存在控股股东及其它关联方非经营性占用公司资金的情况。

　　§9 财务会计报告

　　9．１ 审计意见

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　　9．２ 财务报表

　　合并资产负债表

　　２０１０年１２月３１日

　　编制单位：天地源股份有限公司

　　单位：元 币种：人民币

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　　法定代表人：俞向前 总裁：李炳茂 财务总监：王乃斌

　　（下转D19版）