证券时报多媒体数字报

　　高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲，而是缺乏制度性设计，如果不从体制和机制上做根本性的改革，就会陷入“为房价而治房价”的怪圈。中国房地产市场的乱象是综合矛盾的体现，因此，控房价就需要把房地产市场作为综合改革实验区，着力解决触及房地产市场发展的制度性问题和核心问题。

　　高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲，也是影响中国未来可持续发展和国家经济安全的重大问题。当前中国房地产的根本问题是缺乏制度性设计，从长期来讲，中国房地产业面临深层次的制度改革和政策的重新思考。

　　去年以来，为遏制过快上涨的房地产价格，国家密集出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到各种限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，房地产市场也似乎进入了一场各方相互博弈的胶着期；然而，如果不从体制和机制上做根本性的改革，就会陷入“为房价而治房价”的怪圈。中国房地产市场的乱象是综合矛盾的体现，因此，控房价就需要把房地产市场作为综合改革实验区，着力解决触及房地产市场发展的制度性问题和核心问题。

　　重新思考房地产市场的定位

　　要重新思考中国房地产市场的定位问题。当前房地产市场上投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这么多？主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。与其他商品不同，住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为投资品时，作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越涨越高。

　　目前，我国房地产被视为经济领域的一部分，而非社会领域的一部分。把房地产视为经济领域，其国内生产总值（GDP）功能，对经济增长的贡献被凸显出来；而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会被忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，仅从一个纯粹市场角度而不是从公益性角度，是无法解开住房市场的问题之谜的。

　　全面解决公共政策缺失问题

　　要全面解决中国房地产公共政策的缺失问题。中国住房制度改革已经历了30年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段,但是与之相对的住房公共政策体系一直就处于一个比较盲目被动的、应对房价上涨的短期通道中，尚未形成有效的住房公共政策体系。中国住房市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等都没有明确的划分与定位，作为一个庞大产业，应该科学合理地构建完善的政策体系，不能总是应急式的短期疾风暴雨的调控，因为这不仅无法让人们产生明确的预期，而一旦政策有所松动，房价有可能产生报复性反弹，进而形成了极具中国特色的房地产周期。

　　要真正触及核心制度问题

　　要真正触及中国房地产市场的核心制度问题。中国房地产制度与香港制度模式极为相似——那就是对“土地财政”的高度依赖。香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策带着历史的烙印，是当年殖民地土地批租制度的延续，亚洲金融危机后，香港为遏制房价下跌，开始实行一种新的土地供应方式，用地申请表，即“勾地制度”，希望通过减少土地供给抬高价格。香港财政对土地收入的依赖度越来越高，随着香港经济增长和居民收入增加造成住房刚性需求不断增加，形成了强烈的房价上涨预期，造成房地产投机行为盛行，甚至出现“全民炒房”现象，又进一步推高了房价。而香港政府对于房地产市场上的投机行为以及房地产泡沫，并不从供给方着手寻求解决办法，而是采取打压需求的办法，至今效果不佳。

　　从中国房地产与土地供给制度的链条看，土地财政和土地金融是推高房价的两大重要推手。一方面是地方政府的财源来自土地，数据显示2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%(北京为1628亿元, 上海为1513亿元，大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。很显然，地方政府是最大的受益方。

　　另一方面是金融机构的现金流，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。国土资源部公告显示，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款超过3万亿元。在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，地根吸住了银根，地根银根推升房价，三者环环相扣，已经成为牢牢的利益链条，最后只是地方政府、金融机构以及房地产商形成的卖方垄断，买方根本没有参与定价的任何权力，供给的完全垄断与需求的绝对市场化之间冲突，导致了中国房价的非理性上涨。

　　当前是该转变中国房地产市场发展思路的时候了，房地产市场需要有明确的发展定位和长期发展战略，如果不给房地产市场正本清源，不改变房地产市场的根本性制度问题，不对中国房地产市场的住房保障制度进行更为长远的规划，房价回归合理价位非常难，调控房地产市场需要有更大的勇气和更深层次的制度改革。　（作者系国家信息中心预测部副研究员）