证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

　　■

　　１．３ 公司年度财务报告已经立信大华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人黄劲民及会计机构负责人（会计主管人员）肖义平声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

　　■

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　１、总体市场环境分析

　　２０１０年是我国经济发展历程中达到新的里程碑的年份，全年实现国内生产总值３９．８万亿元，同比增长１０．３％，一跃成为仅次于美国的世界第二大经济体，这是我国政府在面对国内外复杂严峻的经济环境，坚持深入贯彻科学发展观，加快转变经济发展方式，审时度势，实施了积级的财政政策和适度宽松的货币政策的结果。自２００９年以来实施的一揽子经济刺激计划成功的抵御了国际金融危机的冲击，实现了经济的持续增长，但刺激政策的负面效应逐步显现。针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐步由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转为稳健，报告期内２次加息、６次提高存款准备金率已向市场释放出强烈的信号。

　　房地产行业作为我国经济重要的支柱产业之一，与国家整体宏观经济形势密切相关。回顾２０１０年，中国经济良好的发展势头为房地产业的发展奠定了前提条件，全国的房地产市场继续保持快速增长的发展态势。全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，同比增长１０．１％，商品房销售额５．２５万亿元，同比增长１８．３％；２０１０年全国房地产开发投资４８２６７亿元，同比增长３３．２％，房屋新开工面积１６．３８ 亿平方米，同比增长４０．７％。房地产市场从年初开始即出现过热的局面，各地“地王”频现，重点城市房价屡攀新高，市场出现非理性的发展状况。

　　为了打击投资投机行为、抑制房价过快上涨、确保房地产市场健康发展，４月份，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，拉开了新的一轮调控的大幕，９月份，国家有关部委又从供需、信贷、税收、市场监管等多面出台多项调控措施，如：首套房贷首付比例提高至３０％，二套房贷首付比例提高至５０％，三套以上房贷停止发放；房贷利率全面上调；房地产交易环节的契税优惠政策全面取消；一二线十多个城市实施住房限购；加快保障性住房建设等。２０１０年成为房地产业的调控之年，市场调控将成为一种常态，将在未来持续下去，以维持市场平稳有序发展。

　　持续的大力度的调控逐步使市场回归理性，而回归意味着短期内市场发生了波动。但我们应该非常清楚的看到，支撑我国房地产业未来相当长一段时期持续发展的基础从未动摇，这个基础就是中国经济的持续增长和城镇化的不断推进。２０１０年我国人均国民生产总值已经达到４５００美元，城镇化率远低于发达国家在同等发展水平时的城镇化率。国家“十二五规划”明确提出统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，这标志着未来我国的城镇化进程将提速；同时随着建立扩大内需的长效机机制、提高居民收入、改善民生等关乎民生的发展规划的落实，都将给房地产行业的发展带来巨大的空间。

　　在中国，房地产业一直倍受关注和争议。一方面，它为国民经济的发展做出重大的贡献；另一方面，由于房子关系民生，它始终是政策调控的首号对象。市场的发展不仅取决于供求关系，同时还受政策因素、甚至是政治因素深度影响。２０１１年的调控将继续以抑制投资、大量建设保障性住房以增加供给、加强监管以保证市场平稳发展为目标，房地产业将在政策和市场的博弈中继续前行。

　　基于上述分析，我们认为市场的机遇和压力同时存在，我们应该根据公司的发展规划和实力，有取有舍，继续以普通住宅开发为发展主线，在熟悉的市场适当扩大经营规模，进一步明确发展布局，以应对更加复杂多变的市场环境。

　　我们将继续保持谨慎乐观的态度，谨慎是因为行业的外生因素错综复杂；乐观是因为支撑行业持续发展的因素长期确定。我们需要做的就是积极面对市场，准确解读政策，公司自我调整以适应各时期的行业生态，以积极的心态，稳健的运作不断将公司推向新的发展高度。

　　报告期内，公司的房地产项目集中于珠海地区。珠海市２０１０年房地产市场的发展状况也印证了我们之前对该区域市场健康发展的判断。２０１０年珠海市商品房销售面积２５７．３８万平方米，同比增长－１１．２％，商品房销售额２７５．２１亿元，同比增长２８．２％。珠海房地产市场的持续健康发展得益于珠海不断提升的城市价值和不断改善的投资环境：２０１０年６月，十字门中央商务区破土动工，标志着第三个国家级新区——珠海横琴新区的开发正式拉开帷幕；２０１０年８月，国务院批复同意珠海经济特区范围扩大到全市，为珠海在更大空间和平台上发挥示范带动作用奠定了重要基础；２０１０年１２月，珠海市西部中心城区开发建设启动，新城区横跨斗门区、金湾区和高栏港经济区，总面积１９３平方公里，规划人口１４０万，为珠海城市规模的发展打开了巨大的空间；２０１１年１月，广珠城际铁路正式通车，珠海和广州之间的时间距离由２小时缩短至１小时以内。珠海目前正面临着新一轮历史性发展机遇，整个城市将在一个较长的时间里保持规模扩张、功能提升、人口扩容的局面，这为本地房地产行业的发展奠定了坚实的基础。

　　珠海市房地产市场健康的发展现状和特有的发展条件消减了受政策调控的影响程度，为公司的房屋销售提供了市场保障。公司将继续以珠海为主战场，充分分享珠海房地产未来发展的成果，巩固企业和开发项目的品牌知名度，为未来跨区域发展夯实基础。

　　２、报告期内公司总体经营情况回顾

　　报告期内，公司继续专注于房地产主业的发展，面对复杂多变的市场形势，公司紧紧围绕项目开发和销售、产业链打造两条主线开展各项工作，取得了较好的经营业绩。期内结转营业收入７１９，４３１，３２３．１６元，实现利润总额１７２，８９０，３６７．９５元，同比增长２６．１０％和１４．１０％。至报告期末，公司总资产达１，９１９，９６６，８９０．６２元，归属上市公司股东所有者权益达８５６，９８１，８６１．５６元，同比增长２．３３％和１２．３４％，公司的经营规模和资产质量进一步提升。

　　报告期内，公司的开发经营管理能力显著提高，新开工建筑面积约１９万平方米，管理建筑面积达４７万平方米，实现多组团同时开工建设，并开始开发精装修房，产品得到市场的高度肯定。

　　报告期内，公司先后成立了营销公司、物业公司，收购了建筑公司、园林公司，基本形成了以房地产开发为主，装饰设计、地产营销、物业管理、工程承建、园林绿化等相关多元化业务的发展格局，完成了房地产开发产业链的打造，有助于提高公司的整体经营能力和盈利水平。

　　报告期内，公司加强注重企业品牌建设和企业文化建设，公司继续秉承“自然相伴，人本生活”的经营理念；坚持品以客户价值为本，实现生态人居的生活理念，以员工发展价值为本，实现企业与员工共同成长。对内营造积极上进、和谐互助工作氛围，对外传播生态人居的生活理念。经多年努力，现在公司的品牌形象在本区域市场得到高度认可。

　　报告期内，公司未新增土地储备，一方面是为了更好的把控风险，另一方面公司现有在珠海的土地储备相对比较充分。

　　３、公司主营业务及其经营情况

　　公司的主营业务为房地产开发经营，主要产品是普通商品房住宅，以及配套的少量商铺。报告期公司实现营业收入７１９，４３１，３２３．１６元，同比增长２６．１０％，净利润１２９，６０６，４４２．１６元，同比增长２１．０３％，归属于上市公司股东的净利润９４，１２５，７１５．３４元，同比增长２９．８８％。

　　报告期，公司项目开发经营情况如下：

　　（１）完成了总建筑面积为１７．４８万平方米的“里维埃拉”一期“锦绣荣城”第３区的所有建设工作，于２０１０年９月向业主交付使用。

　　（２）完成了“里维埃拉”二期“翠湖苑”一区的主体工程建设，该区总建筑面积１１．４９万平方米，可销售商品房及商业面积１０．７万平方米。该区于２０１０年５月开始预售，按计划将于２０１１年底前交付使用。

　　（３）全面开工建设“里维埃拉”二期“碧水岸”一区，该区总建筑面积１９．４７万平方米，可销售商品房面积１７万平方米，按计划将于２０１１年４月份开始预售。

　　（４）完成“里维埃拉”三期“蓝湾半岛”约３０万平方米土地的填土工程，并开始规划设计和报建工作，为２０１１年下半年开工建设做好前期准备工作。

　　４、非经常性损益情况

　　报告期公司非经常性损益为８３０．３２万元，主要项目为：取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益６２４．５０万元，即，报告期公司以２００万元的价格收购了珠海市绿怡居园艺工程有限公司１００％的股权，至合并报表日其账面净资产为８２４．５０万元；出售宿舍楼产生收益６１．０３万元；报告期公司基于Ｂ超图像的肝疾病严重程度的量化分析设备研制项目结题验收后按规定结转的政府补助１７．６１万元；公司购买的股票因股价下跌而产生的亏损８．７９万元；收违约金１０３．２８万元；不须支付的应付款核销５４．４１万元；对外捐款５７万元。

　　５、行业比较分析

　　（１）行业发展趋势和市场竞争格局

　　因为城市化进程是一个漫长的过程，所以中国的房地产行业在一个较长的时间段里也必将维持着比较繁荣的局面，不断增加的住房需求为房地产行业提供着广阔的市场。但我们也意识到，最近几年里，房地产行业经历了一个爆发式的增长，这种快速增长既有需求因素的推动，也有运行机制的不健全因素所导致的一定程度上的非理性增长。运行机制上的不健全已经被逐渐发现，持续不断的调控政策即可视为对原有机制的一种修正，房地产行业的调控将成为一种常态，行业的发展态势也将由爆发式增长逐渐过度到稳步增长，这也将有利于行业的长期健康发展。

　　中国的房地产行业目前处于初级发展阶段，其特点是规模快速扩张，而行业集中度处于较低水平，２０１０年全国前十大房地产开发企业的合计销售金额占全国比重刚超过了１０％，远低于发达国家的行业集中度。美国房地产市场经历了前十大房企集中度由１９９０年代的１０％发展至如今的３０％，根据经验，中国房地产企业的集中度仍将有相当大的提升空间，但这会是一个比较漫长的过程，所以，在一个可预见的时间段里，中国的房地产市场仍将维持着比较分散的格局。

　　（２）公司存在的优劣势分析

　　公司在区域市场仍然保持着较强的竞争优势，主要表现在：

　　① 土地储备和成本优势：公司的土地储备规模在区域市场处于领先地位，确保公司可持续发展；公司现有土地取得成本较低，具有明显的开发成本优势。

　　② 具有广泛影响力的品牌优势：公司秉承“自然相伴、人本生活”的理念，致力于向客户提供高品质的宜居产品，经过几年的精心打造，公司开发的超大型社区项目——里维埃拉已逐渐成为珠海的一张城市名片，在全国多个省份也具有广泛的品牌知名度，日益彰显的项目品牌有力推动了企业品牌的提升，公司区域性的品牌影响力已得到市场认可。

　　公司的相对劣势表现在：

　　目前经营规模偏小，项目集中度较高，受政策因素和市场因素影响程度较大。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

　　■

　　６．３ 主营业务分地区情况

　　单位：万元

　　■

　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　６．５ 募集资金使用情况对照表

　　□ 适用 √ 不适用

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．２ 出售资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

　　■

　　７．３ 重大担保

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额０．００万元，余额０．００万元。

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　证券投资情况说明

　　■

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

　　■

　　§８ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　§９ 财务报告

　　９．１ 审计意见

　　■

　　９．２ 财务报表

　　９．２．１ 资产负债表

　　编制单位：广东世荣兆业股份有限公司 ２０１０年１２月３１日 单位：元

　　■

　　■

　　９．２．２ 利润表

　　编制单位：广东世荣兆业股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

　　■

　　本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：０．００元。

　　９．２．３ 现金流量表

　　编制单位：广东世荣兆业股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

　　■

　　９．２．４ 合并所有者权益变动表(附后)

　　９．２．５ 母公司所有者权益变动表(附后)

　　９．３ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　９．４ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

　　□ 适用 √ 不适用

　　９．５ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　广东世荣兆业股份有限公司

　　董事长：梁家荣

　　二〇一一年三月三十一日

　　合并所有者权益变动表

　　编制单位：广东世荣兆业股份有限公司 ２０１０年度 单位：元

项目 本期金额 上年金额

归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计

实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他

一、上年年末余额 ４６１，４９６，８８０．００ ６１，５２２，５４２．１６ ９，４０３，７６７．１０ ２３０，４３２，９５６．９６ １９７，０６２，１４０．１１ ９５９，９１８，２８６．３３ ３８４，５８０，７３４．００ １３８，４３８，６８８．１６ ９，４０３，７６７．１０ １５７，９６３，３８４．３６ １６２，４４７，６９４．５８ ８５２，８３４，２６８．２０

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年年初余额 ４６１，４９６，８８０．００ ６１，５２２，５４２．１６ ９，４０３，７６７．１０ ２３０，４３２，９５６．９６ １９７，０６２，１４０．１１ ９５９，９１８，２８６．３３ ３８４，５８０，７３４．００ １３８，４３８，６８８．１６ ９，４０３，７６７．１０ １５７，９６３，３８４．３６ １６２，４４７，６９４．５８ ８５２，８３４，２６８．２０

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） ９４，１２５，７１５．３４ ３５，４８０，７２６．８２ １２９，６０６，４４２．１６ ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００ ７２，４６９，５７２．６０ ３４，６１４，４４５．５３ １０７，０８４，０１８．１３

（一）净利润 ９４，１２５，７１５．３４ ３５，４８０，７２６．８２ １２９，６０６，４４２．１６ ７２，４６９，５７２．６０ ３４，６１４，４４５．５３ １０７，０８４，０１８．１３

（二）其他综合收益

上述（一）和（二）小计 ９４，１２５，７１５．３４ ３５，４８０，７２６．８２ １２９，６０６，４４２．１６ ７２，４６９，５７２．６０ ３４，６１４，４４５．５３ １０７，０８４，０１８．１３

（三）所有者投入和减少资本

１．所有者投入资本

２．股份支付计入所有者权益的金额

３．其他

（四）利润分配

１．提取盈余公积

２．提取一般风险准备

３．对所有者（或股东）的分配

４．其他

（五）所有者权益内部结转 ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００

１．资本公积转增资本（或股本） ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００

２．盈余公积转增资本（或股本）

３．盈余公积弥补亏损

４．其他

（六）专项储备

１．本期提取

２．本期使用

（七）其他

四、本期期末余额 ４６１，４９６，８８０．００ ６１，５２２，５４２．１６ ９，４０３，７６７．１０ ３２４，５５８，６７２．３０ ２３２，５４２，８６６．９３ １，０８９，５２４，７２８．４９ ４６１，４９６，８８０．００ ６１，５２２，５４２．１６ ９，４０３，７６７．１０ ２３０，４３２，９５６．９６ １９７，０６２，１４０．１１ ９５９，９１８，２８６．３３

　　母公司所有者权益变动表

　　编制单位：广东世荣兆业股份有限公司 ２０１０年度 单位：元

项目 本期金额 上年金额

实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计

一、上年年末余额 ４６１，４９６，８８０．００ １３７，７６２，３３８．１８ ９，４０３，７６７．１０ －６９，９６８，９７８．９０ ５３８，６９４，００６．３８ ３８４，５８０，７３４．００ ２１４，６７８，４８４．１８ ９，４０３，７６７．１０ －２６，２６１，５９７．２７ ５８２，４０１，３８８．０１

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年年初余额 ４６１，４９６，８８０．００ １３７，７６２，３３８．１８ ９，４０３，７６７．１０ －６９，９６８，９７８．９０ ５３８，６９４，００６．３８ ３８４，５８０，７３４．００ ２１４，６７８，４８４．１８ ９，４０３，７６７．１０ －２６，２６１，５９７．２７ ５８２，４０１，３８８．０１

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） －１９，０８９，９５１．３３ －１９，０８９，９５１．３３ ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００ －４３，７０７，３８１．６３ －４３，７０７，３８１．６３

（一）净利润 －１９，０８９，９５１．３３ －１９，０８９，９５１．３３ －４３，７０７，３８１．６３ －４３，７０７，３８１．６３

（二）其他综合收益

上述（一）和（二）小计 －１９，０８９，９５１．３３ －１９，０８９，９５１．３３ －４３，７０７，３８１．６３ －４３，７０７，３８１．６３

（三）所有者投入和减少资本

１．所有者投入资本

２．股份支付计入所有者权益的金额

３．其他

（四）利润分配

１．提取盈余公积

２．提取一般风险准备

３．对所有者（或股东）的分配

４．其他

（五）所有者权益内部结转 ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００

１．资本公积转增资本（或股本） ７６，９１６，１４６．００ －７６，９１６，１４６．００

２．盈余公积转增资本（或股本）

３．盈余公积弥补亏损

４．其他

（六）专项储备

１．本期提取

２．本期使用

（七）其他

四、本期期末余额 ４６１，４９６，８８０．００ １３７，７６２，３３８．１８ ９，４０３，７６７．１０ －８９，０５８，９３０．２３ ５１９，６０４，０５５．０５ ４６１，４９６，８８０．００ １３７，７６２，３３８．１８ ９，４０３，７６７．１０ －６９，９６８，９７８．９０ ５３８，６９４，００６．３８