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开发压力加大 购房成本提高 TitlePh

谨慎逢低介入地产股

2011-04-07 来源:证券时报网 作者:刘昆 苏绪盛

  

  央行自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,个人住房公积金贷款利率相应调整。再次加息预示着银根进一步紧缩,开发贷款和购房贷款难度都加大。

  加大开发企业资金压力。此番利率调整,一年期调整幅度为0.25个百分点,三年以上调整幅度为0.2个百分点,唯独一到三年贷款利率调整幅度为0.3个百分点,此举意味深长。房地产项目的开发周期一般为1~3年。同时,据我们了解,现实中开发企业长期借款中也确实大部分处于该区间。根据统计局的数据,今年1~2月,房地产开发企业资金来源中国内贷款占比约23.8%,定金、预收款及个人按揭贷款约37.1%,开发企业来自银行的资金实际超过50%,加息将进一步加大开发企业的资金压力,开发企业或将主动降价促销,以实现快速销售回款,保持资金链的安全。

  购房成本再次提高。四次加息过后,5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.80%,加上房贷优惠利率基本取消,购房者贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例,按8.5折优惠利率计算,4次加息后月均还款额增加6.2%;按基准利率计算,4次加息后月均还款额增加7.1%。目前购房贷款100万元比去年10月20日首次加息前及8.5折首付优惠利率的情况下,月供要多出1006.74元。

  楼市现阶段呈现“量缩价滞”的状态,考虑到未来依然不排除加息可能,连续加息将与一系列地产调控政策将形成“合力”,对调控中的楼市形成深远影响,量变转为质变将是必然之势。我们同时注意到,中国房地产指数系统百城价格指数显示,3月全国100个城市房价较上月平均上涨0.59%,其中82个城市价格环比上涨。若二季度楼市再现量价齐升,也不排除再次出台调控政策的可能。目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情,房价并未回落,加息利空将对板块形成一定冲击,建议投资者谨慎逢低介入。  (作者系长城证券分析师)

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