证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事会会议。

　　１．３ 立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

　　否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

　　否

　　１．６ 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）许立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

　　■

　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

　　■

　　限售股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

　　■

　　４．２ 股东数量和持股情况

　　单位：股

　　■

　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　２００６年７月２５日经深圳市工商行政管理局的正式核准，公司的控股股东深圳华业发展有限公司的企业名称、股东、法定代表人、经营范围变更，公司名称由“深圳华业发展有限公司”变更为“华业发展（深圳）有限公司”；公司法定代表人由 “周文焕”变更为“ＺＨＯＵ ＷＥＮ ＨＵＡＮ”；公司经营范围由“在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务，物业管理”变更为“在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务”。

　　４．３．２．２ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　４．３．２．３ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：美元

　　■

　　○ 自然人

　　■

　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　■

　　４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

　　□适用 √不适用

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股

　　■

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　北京华业地产股份有限公司

　　２０１０年董事会工作报告

　　（一）、管理层讨论与分析

　　１、市场形势分析

　　２０１０年宏观经济方面，国内经济在季度月度范围内，主要经济指标已经二次探底，或者正在延伸中，而有些指标已经出现结构性变化。外部环境的变化、劳动竞争力的消失、房产需求的弱化和城镇化速度的放缓是ＧＤＰ年增长减缓的主要原因。

　　２０１０年底开始货币政策也已发生明确转向。２００９ 年实行宽松的货币政策是当前国内流动性过剩的主要原因。在信贷投放过量的情况下，市场上流动资金量偏大，导致国内资产价格不断上涨。在这种情况下，政府在２０１０年１０月２０日首次提高基准利率，标志着货币紧缩周期正式启动，在之后短短半年时间内，央行再度２次加息、５次上调存准率，频度之高、力度之强，历史罕见。以上价、量两方面的总量紧缩宣告国内货币政策将回归常态，而这种“常态”将是回归“稳健的货币政策”。

　　２０１０年４月开始，虽然房地产行业调控保持高压态势，但地方政府在执行上的“高举轻落”，使“历史上最严厉行业调控”的效力有所削减。加之遭遇“流动性充足”和“供不应求市场格局”，从调控至今房价实质性上涨幅度仍创历史新高。２０１０年９月底，《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，标志着新一轮房调再次拉开序幕，在中央决心下，房贷、税收、土地、限购、促市场供应等迅速构建了一个“立体房调”的新局面。９月房调新政力度再度加强，措施进入“全面行政打压”。并且，由于政治压力，预计政策执行力将深入影响市场。同时，房地产制度建设也已启动：保障房强化、住宅双轨制成型、预售资金管理、房产税试点等，也将对房地产市场和行业发展产生深远影响。相关统计数据表明，自２０１０年９月底的第二轮调控政策出台后，国内主要城市的每周房地产销量持续下滑。在截至２０１０年１１月中旬，房地产销量总体下降，深圳周环比跌４０％、广州降１５％、珠三角区降２８％、长三角区降３％、环渤海区降１７％而其他城市下跌１３％。

　　虽然行业的调整格局已经确立，但在《十二五规划建议》中，首次单独成段提出房地产发展建议，体现了中央对房地产的重视，也体现出政府稳定房地产市场的决心。

　　２、报告期内公司经营情况

　　⑴公司报告期内总体经营情况

　　报告期内，继续保持稳步扩张的整体经营思路，继续加大对重点城市的投资力度。６月，公司新出资设立的控股子公司通过挂牌出让的方式成功竞得大连沙河口区（２０１０）－２１号地块的开发权； ８月，公司与北京通州区梨园镇东小马等自然村签署《土地一级开发合作协议》，该一级开发项目占地约６００亩；９月，公司通过公开招标方式，成功竞得北京市通州区运河核心区ＩＶ－０２、０３多功能用地国有建设用地使用权；１０月，公司通过股权收购的方式获得武汉市东湖新技术开发区钢铁村荷叶山庄项目的开发权；１１月，公司通过股权收购的方式，获得深圳市龙岗区龙城爱莲片区旧城改造项目的实施权。上述土地储备的获取，极大地增加了公司在一线城市的土地储备量。同时，公司根据宏观经济及行业发展环境的变化，针对自身的优势及特点，进一步明确了公司总体发展战略、经营理念及企业文化的定位。公司的战略是在核心城市的核心地理位置进行布局，扩张方式不是过多进入其他城市，而是将重点资金投入到重点项目之中。在提高对北京、大连、深圳、武汉等市场渗透的基础上，在三至五年内，通过开发新产品、新市场，实现公司的可持续增长。

　　报告期公司实现营业收入 ２２．４９ 亿元，较上年同期增加 ８５．９０％；实现利润总额３８，０１１．３８万元，较上年同期增加 １１３．７９ ％；实现净利润 ２９，２１０．６３ 万元（归属于母公司所有者的净利润），较上年同期增加 １４９．６１ ％；

　　报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各建设项目均进展顺利。报告期内公司房地产业务共完成结算面积约 ２４．８５ 万平方米，实现商品房销售收入２２．１８ 亿元，较上年同期增加 ２７４ ％ 。其中：

　　① 公司全资子公司－北京优孚房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰郡”项目已全部销售完毕。报告期内实现结算面积约０．７ 万平方米，实现商品房销售收入０．７６ 亿元。

　　② 公司全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的大连“华业玫瑰东方”项目按计划全部竣工，并顺利完成竣工备案手续。报告期内实现结算面积约 ５．０９万平方米，实现商品房销售收入７．６５ 亿元。

　　③公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目三期在建工程进展顺利，施工进度符合计划要求。报告期内实现结算面积约４．８７ 万平方米，实现商品房销售收入３．１ 亿元。

　　④公司全资子公司深圳市华盛业投资有限公司负责开发的深圳“华业玫瑰郡”项目为募集资金收购项目，该项目于２００９年５月开盘发售，截止报告期末基本销售完毕，报告期内实现结算面积约 １４．１９ 万平方米，实现商品房销售收入１０．６７ 亿元。

　　⑵公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析

　　公司具备的优势主要体现在：

　　①通过启动品牌建设公司的战略方针更加清晰。

　　宏观经济环境的变化，行业发展的不同阶段，都需要行业的参与者主动调整自身的发展方向以求取得持续稳健的发展。报告期内公司通过启动品牌建设，进一步明确了公司的发展方向：以中高档住宅开发为主体，加快发展商业地产，丰富经营模式和产品业务组合，通过全国市场布局和重点区域市场聚焦的总体发展战略，推动城市区域价值提升和中国城市化进程，逐步实现华业地产由专业的住宅地产开发商向城市综合运营服务商的跨越式发展。明确战略发展方向，使得公司可以在纷繁变化的外部环境中始终保持稳健的发展。

　　②土地储备成本优势

　　房产作为一种商品，宏观经济的波动，行业发展的周期，供求的变化等因素始终左右着这种商品的价格。作为任何商品，控制较低的成本总是生产者追求的方向之一，拥有较低的成本意味着不论售价的高低总可以获得更高的经营安全边际。公司始终坚持控制取得土地的成本，这使得公司经营风险较低。

　　③精细卓越的产品品质。

　　随着行业竞争的日益加剧，不动产消费理念的不断变化，作为房地产开发企业，提供给市场的产品应该不仅仅是具备某种功能的钢筋水泥结合体，而更多的是一种高品质的生活方式和居住体验。品质是公司品牌立足的根基，它令我们最终赢得客户。对品质执着思考、深入探索已成为我们的习惯。公司始终坚持将产品开发、规划设计、园林景观、室内装修、物业服务等与客户的需求和体验紧密结合，努力创造人性化的、有亲和力的人居环境，培育经得起时间考验、有生命力、有情感的“第一居所”。

　　公司面临的主要困难：保障房、限购、房产税试点、货币紧缩，一系列的政策调控使业内在２０１１年开局之时，对形势研判似乎难以乐观。首先，预计一线城市的调整周期将偏长，或许达２ 年时间。且信贷和限购基本可预期会导致价格调整。基于企业自身资金链情况，可能需要进行营销策略调整。其次，国内住宅双轨制和行政化，在中期内仍会加强，保障房市场份额和策略性参与的综合效应，成为必修课。对于公司而言，是否调整战略发展方向和关注点是公司管理层需要考虑的重点问题。

　　公司可持续经营能力的简要分析：过去的一年，公司基本完成了既定的土地储备目标，２０１１年公司的重点工作是加快项目建设速度，提高在售项目的去化速度，加快资金回笼速度，增加财务安全边际。同时拓宽投资渠道，适当增加商业地产的投资力度，调整公司资产结构。结合公司品牌战略的实施，逐步实现公司的愿景：“我们将以推动城市区域价值提升和城市化进程为己任，致力于成为中国专业的新城市品牌运营服务商。”面对不断变化的行业调控、结合行业发展趋势，努力提升内部运营能力，方可使公司保持稳健发展。

　　３、公司主营业务及其经营状况

　　（１）主营业务分行业情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　（２）主营业务分产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　（３）主营业务分地区情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　报告期内，公司北京地区收入主要为所开发的“ 北京华业玫瑰郡”项目的销售收入、“华业国际中心”房产租赁收入；长春地区收入为所开发的“华业玫瑰谷”一期、二期的销售收入；深圳地区收入主要为所开发的“深圳华业玫瑰郡”项目的销售收入及“彩虹新都”商场、“太平洋大厦”的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的“华业玫瑰东方”项目的销售收入。

　　４、报告期内公司总体财务情况

　　报告期内，公司经营状况良好，项目销售平稳，业绩保持了一定增长。报告期内，公司开发的深圳“华业玫瑰郡” 项目已基本销售完毕，实现销售收入１０．６７亿元，回笼资金约 ２ 亿元；长春“华业玫瑰谷”项目销售顺利，实现销售收入３．１ 亿元，回笼资金约４．０６亿元；大连“华业玫瑰东方”项目，实现销售收入 ７．６５ 亿元，回笼资金约 １０．３８ 亿元；北京通州“东方玫瑰家园”项目预售回笼资金约１．７６亿元，以上各项目的顺利开发与销售为公司后续项目开发及土地储备提供了有力的资金支持。

　　５、公司主要资产和费用变动情况分析

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　（１）货币资金

　　货币资金期末余额为１３．３０亿元，比期初增加１．１０亿元，增长９．０４％，主要是销售回款和取得银行贷款。

　　（２）应收帐款

　　应收帐款报告期末余额为零，比期初减少５９，４２４．７３万元，主要是年初应收土地一级开发补偿款全部收回。

　　（３）预付账款

　　预付账款报告期末余额为４，３０７．０３万元，比期初减少２，２９９．０９万元，主要是报告期内部分预付账款结转至开发成本。

　　（４）存货

　　存货报告期末余额为６５９，８３０．５０万元，比期初增加２２５，２６６．３０万元，增长５１．８４％，主要是报告期内新增子公司北京华恒业房地产开发有限公司通州运河核心区一期项目（暂定）、武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司荷叶山庄项目、大连海孚房地产开发有限公司解放广场项目、北京高盛华房地产开发有限公司东小马土地一级开发项目，从而导致存货增加。

　　（５）短期借款

　　短期借款报告期末余额为零，比期初减少８５，０００．００万元，主要是公司偿还贷款。

　　（６）应付票据

　　应付票据报告期末余额为零，比期初减少３１６．５９万元，减少１００％，主要是报告期内银行承兑汇票全部承兑。

　　（７）应付账款

　　应付账款报告期末余额为１１０，１８４．２４万元，比期初增加８１，９３４．６８万元，主要是报告期公司在建项目增加。

　　（８）预收账款

　　预收账款报告期末余额为９６，９５２．６５万元，比期初减少３５，９９３．５９万元，主要是报告期内确认收入导致预收账款减少。期末预收账款余额，报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。

　　（９）应交税费

　　应交税费报告期末余额为７６８．４２万元，比期初增加１３６．４４万元，主要是税款清算导致应交税费增加。

　　（１０） 其他应付款

　　其他应付款报告期末余额为６２，８８２．３１万元，比期初增加４２，８７１．９３万元，主要是报告期内子公司其他股东提供的借款。

　　（１１） 长期借款

　　长期借款报告期末余额为３１６，５７９．７５万元，比期初增加１５４，４５７．００万元，主要是公司经营规模扩大，增加长期借款。

　　（１２）营业收入、营业成本

　　报告期内营业收入２２４，９４１．２４万元，较上年同期增长８５．９０％，增加１０３．９３７．０９万元。其中：商品房销售收入增加１６２，５５１．６８万元。

　　报告期内营业成本１６０，４４９．１１万元，较上年同期增长７６．３６％，增加６９，４６９．６３万元。

　　（１３）销售费用

　　报告期内公司销售费用３，１０７．４７万元，较上年同期增加１，５８６．０４万元，主要是报告期内公司销售规模增加所致。

　　（１４）管理费用

　　报告期内公司管理费用４，７２０．３８万元，较上年同期增加５０５．７２万元，主要是公司经营规模扩大所致。

　　（１５）财务费用

　　报告期内公司财务费用１，５０２．１５万元，较上年同期减少１，０８１．７８万元，下降４１．８７％。

　　６、报告期内公司现金流量情况分析

　　■

　　报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约２４．６６亿元。

　　报告期内，公司银行贷款累计净增加５．５５亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。

　　７、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　报告期内公司经营稳定，各建设项目均进展顺利，各项目进展情况如下：

　　⑴ 报告期内，公司控股的长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目工程进展顺利，截止报告期末项目一期、二期均已办理完竣工备案手续，项目三期已全部完成主体结构封顶，报告期内实现结算面积约 ４．８７ 万平方米，实现商品房销售收入 ３．１ 亿元。

　　⑵报告期内，公司控股的深圳市华盛业投资有限公司负责开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已于２０１０年１月完成竣工备案手续办理，并于年内交楼入住，截止报告期末已基本销售完毕。报告期内实现结算面积约 １４．１９ 万平方米，实现商品房销售收入１０．６７亿元。

　　⑶报告期内，公司控股的大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的大连“华业玫瑰东方” 项目工程进展顺利，销售情况良好，该项目于２００９年１０月起开盘发售，截至目前已完成销售比例７１ ％，截止报告期末项目已全面竣工并已完成竣工备案手续办理。本报告期内实现结算面积 ５．０９万平方米，结转收入７．６５ 亿元。

　　⑷报告期内，公司控股的北京君合百年房地产开发有限公司负责开发的“北京通州东方玫瑰”项目Ａ、Ｂ区住宅工程已全面开工，年内开工面积达４０万平米，目前工程进展顺利，截止报告期末大部份单体楼幢已完成主体结构封顶。

　　⑸报告期内，为加大二线城市的投入力度，本公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司与昊宇投资有限公司共同以货币资金出资设立大连海孚房地产开发有限公司。大连海孚公司成功竞得大连市建设用地编号为（２０１０）－２１号地块的土地使用权。目前正在办理项目前期手续，预计该项目于２０１１年６月开工建设，相关工作进展顺利。

　　⑹报告期内，公司成功竞得北京市通州区运河核心区ＩＶ－０２、０３多功能用地国有建设用地使用权，为方便该地块项目的开发建设，本公司以货币资金出资设立全资子公司北京华恒业房地产开发有限公司负责上述项目的开发建设。目前正在办理前期手续，相关工作进展顺利。

　　⑺报告期内，公司收购了武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司，该公司拥有位于东湖经济开发区“荷叶山庄”项目开发权，该项目目前处于整体方案规划及前期筹备阶段，计划将于２０１１年６月开工建设。

　　⑻报告期内，公司收购了深圳亚森文化实业有限公司，该公司拥有深圳市龙岗区龙城爱莲片区旧改项目的实施权。＠？＠（二）、公司未来发展的展望＠１、所处行业发展趋势及市场竞争格局

　　以２０１０年９月底，《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》为开始，新一轮房调再次拉开序幕，房贷、税收、土地、限购、促市场供应等迅速构建了一个“立体房调”的新局面。９ 月房调新政力度再度加强，措施进入“全面行政打压”。并且，由于政治压力，预计政策执行力将深入影响市场。上述调控的意图在于：遏止房价上升势头，阶段性市场降温，平衡供求关系；后续房地产制度建设接力。同时，房地产制度建设也已启动：保障房强化、住宅双轨制成型、预售资金管理、房产税试点等，将对房地产市场和行业发展产生深远影响。

　　① 货币政策调整对房地产成交量和价格影响预计显著。

　　２００９ 年和２０１０ 年货币超发导致的市场流动性强劲。全国商品房销售额从２００８ 年的２．５ 万亿元，上涨为２００９ 年的４．４ 万亿元，２０１０年的５．３ 万亿元，流动性对房地产的推动显著。２０１１年，伴随货币政策回归稳健，房调在限购与房贷上的深入，虽然市场存量的流动性依然充足，但在房地产领域资金情况不容乐观。在房地产资金由过度支持转向显著收缩后，对短期房地产成交和价格影响预计将非常显著。

　　② 保障房建设的机遇和挑战

　　当前，住房双轨制思路成型：“十二五”规划把“保障和改善民生作为转变经济发展方式的出发点和落脚点”， 同时也符合内需启动方向。目前保障性房仅覆盖６％城镇家庭，根据规划，“十二五”期间将建设保障性住房３６００万套，住房覆盖率２０％。简单测算，如果完成３６００ 万套保障房建设计划，仅建设成本已经超过了２００８ 年出台的四万亿经济刺激计划，加之对产业链拉动对经济的作用将非常巨大。但是保障房建设真正的问题不在于开工难，而在于将来谁偿还项目所用的贷款资金。目前政府加大保障房建设力度面临两难选择——保障房一方面需要大量投资，同时保障房用地挤占商品房用地，土地出让收入的下降，地方政府依靠的土地财政仍未形成新的替代渠道。

　　③ 行政限购对市场的影响

　　“新国八条”通过保障房建设、行政调控、信贷金融、税收政策和土地政策综合调控房地产市场，其中预计最强的是前两者。“禁三限二禁一”是国八条中的“原则性”规定，各地方限购令基本上遵循这个思路。总体看来，政策对投资性需求采取完全抑制；对改善性需求采取限制。截止到２０１１ 年２ 月２３ 日，颁布新地方限购细则的城市已经达到１７ 个，其中除去北京、上海、广州外，二线城市达到１４ 个。但是根据国八条规定，全国４个直辖市，５个计划单列市，２６个省会级城市和房价过高、上涨过快城市，也就是说，在全国范围内规定的３５ 个城市中，还有相当城市未出台房地产调控细则。从限购政策的影响看：一线城市中北京、上海影响比较显著。二线城市受影响程度将分化，部分楼市供应处于高峰期、并且限购严厉的城市，预计将导致楼市的中小幅度调整。而部分不受限购影响的二三四线城市，将承接转移的住宅投资性需求。受保障房挤占土地供应、行业资金偏紧，以及房地产新开工面积结构性向三四线城市转移的影响，一线城市的住宅商品房供应将保持低位。＠２、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划

　　⑴ 公司面临的新机遇、挑战及对策

　　《十二五规划建议》首次单独成段提出房地产发展建议 “加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。”预计后续各级政府部门都将就该条建议落实具体的政策措施，通过土地、财税、金融等复合手段调节市场，而未来一段时期的政策重点仍将围绕“合理引导住房需求”和“加大保障房建设”。由于中央已经将保障性住房提高到了前所未有的政治高度，地方政府此次对待保障性住房的态度和政策执行力度将不同于消极对待调控政策的以往。五年３６００万套保障性住房，“十二五”末保障性住房将覆盖２０％人口的目标。如此巨量的保障性住房将对目前的普通商品房市场造成巨大的冲击。结合当前非常严厉的“限购”以及差别化贷款利率政策，房地产行业在经历了过去１２年的大发展后，将进入一个前所未有的严酷的生存环境。

　　同时，行业发展周期的研判也促使公司思考自身发展模式：房地产行业是一个强周期行业，波动是一种常态，特别是２００７年以来房地产市场的波动幅度和频率明显加大。行业的大起大落极大的考验着企业的应对策略和抗波动能力。面对房地产市场短期内极其复杂的变动，管理层也在不断思考和寻找适合自身的发展模式。

　　① 保障房和商品房双轨制下的投资选择

　　市场公开数据显示，国内目前保障性住房套数占整个存量住宅的比重６％左右，也就是说保障性住房供应量不到十分之一，而业界一般认为保障性住房至少应覆盖２０％－３０％的家庭。因此保障房建设任务艰巨，其市场潜力巨大。但是，资金来源少是制约保障性住房发展的最现实问题。在经济适用房、廉租房、公租房三类保障新住房中，土地均由政府提供，其中，经济适用房由开发商建造并赚取不超过３％的利润。较低的收益水平是房企对保障房的参与度不高的原因。但随着各类保障性住房的用地供应不得低于住房用地总量的７０％的硬性规定出台，房企开发保障房银行融资门槛的降低，从某种程度上讲，房地产开发公司即便不主动参与，保障房建设也是大部分房企不能回避的选择。公司管理层也在积极思考如何应对这种行业变化。

　　② 商业地产的投资机会

　　随着经济的快速发展，城市人口大量增加，城市规模越来越大，居民收入稳步提高，为商业地产的发展提供了良好机遇。同时全球流动性充溢，人民币升值预期强烈。商业地产的价值将受益于人民币升值。国内通货膨胀短期内难以消除，商业地产作为重要的资产，在通胀预期下，其投资属性也得到加强。上述宏观经济环境有利于商业地产的稳步发展。同时，本轮一系列的房地产调控政策主要针对住宅市场，对于园区开发、商业地产等非住宅类地产影响相对较小。２０１１年，随着宏观经济巩固企稳、经济结构调整进一步深化，预计商业地产会迎来更大的发展机遇。商业地产具备很强的“区位”属性，土地的稀缺性和区位特性直接影响到商业地产的价值。２０００年以来，伴随着一线城市规模的扩张，轨道交通和基础设施的不断完善，一线城市副中心的商业价值凸显。公司管理层在报告期初就意识到上述投资热点的变化，先后在近期通过公开招标的方式，成功竞得北京市通州区运河核心区５块多功能用地国有建设用地使用权。管理层希望以上述方式拓宽投资思路，借助城市区域价值的提升实现项目利润的最大化及公司资产结构的优化。

　　⑵ 公司新年度经营计划

　　公司的战略规划是以中高档住宅开发为主体，加快发展商业地产，丰富经营模式和产品业务组合，通过全国市场布局和重点区域市场聚焦的总体发展战略，推动城市区域价值提升和中国城市化进程，逐步实现华业地产由专业的住宅地产开发商向城市综合运营服务商的跨越式发展。

　　围绕上述战略目标，２０１１ 年公司经营计划为：

　　（１）进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。具体项目开发计划如下：

　　① 全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责的 “北京通州东方玫瑰”住宅项目完成４０万平方米的工程施工；新增开工面积约３０万平方米。同时完成不低于２０万平方米的销售任务。

　　② 全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责的 “大连华业玫瑰东方”住宅项目：完成剩余面积的销售。

　　③ 全资子公司长春华业房地产开发有限公司开发的 “长春华业玫瑰谷”项目完成三期的全部面积施工并完成竣工备案。

　　④ 控股子公司武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司开发的“荷叶山庄”项目施工全面启动，同时力争年内开盘销售。

　　⑤ 控股子公司大连海孚房地产开发有限公司开发的“解放广场”住宅项目全面开工。

　　（２）把握项目开发节奏，力争快速开发、快速销售、快速回笼资金，加快资金周转速度，做好已开售和准备开售项目的销售工作，主要是：全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司开发的北京通州“东方玫瑰”项目一期住宅；全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司开发的“大连华业玫瑰东方”住宅项目剩余面积；全资子公司长春华业房地产开发有限公司开发的“长春玫瑰谷项目”二期剩余面积，三期住宅；控股子公司武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司开发的“武汉华业玫瑰谷”项目。

　　（３）完善公司架构和经营管理机制，加强跨区域管理，提高管理水平。在项目管理方面，公司将按照精细化管理要求，推行管理标准化、专业化、科学化。加强公司总部对项目公司的指导、监督和管控，加强上市公司各职能部门对各项目公司的垂直管理能力。同时严格执行全面预算管理制度，从严控制各项费用和支出，开源节流，增强公司抵御各种风险的能力。

　　（４）在２０１０年引入品牌管理咨询公司，全面启动公司品牌建设的基础上。２０１１年公司将引入客服管理咨询机构对公司的客户关系管理进行全面的梳理，完成客户管理的第三方诊断工作，建立《华业地产客户投诉、客户活动管理规范方案》、《华业地产ＣＲＭ组织架构及岗位职责规范方案》、《华业地产ＣＲＭ操作规范方案》。

　　（５）继续积极推进产品的标准化工作，确保工程管理标准化、产品研发标准化。在已有的高端住宅产品“玫瑰系列”的基础上，进一步吸取国内知名房地产企业的工程管理模式、流程和经验等，制订和完善项目建设管理工作中的一系列制度、流程和指引，规范各项管理工作，统一研究制订出住宅产品系列标准指引文件。

　　（６）２０１１年，公司将继续聘请相关中介机构，参照上市公司的内控标准，对公司层面、业务层面、以及业务流程和财务流程的衔接中所涉及的内部控制进行治理并实现以下目标：全面修订管理制度； 编制业务流程控制矩阵、流程图和操作表单，将控制点和风险点，嵌入到各个流程中，规范公司流程操作； 形成《内部控制手册》，作为公司内控工作的指导文件； 编制《内部控制自我评价手册》，作为检查内控执行情况的依据和方法； 提供内控文档使用和评价的培训，实现知识转移，建立公司内控团队。

　　（７）加强资金管理，寻找多元化融资渠道，保障公司平稳运行。加强资金管理对于开发企业而言可以在行业低谷时期保证企业的运行安全。同时公司在股权融资、债权融资、项目融资的基础上将密切关注房地产信托投资基金，房地产股权投资基金等融资方式的可参与程度，尽可能的拓宽融资渠道，打造符合公司未来发展的金融战略。

　　３、资金需求、使用计划和来源情况

　　公司目前的主要资金需求为现有项目的开发和新增土地储备。为保证公司的发展，解决发展过程的资金需求，公司将从以下几方面来解决：

　　① 有效应对市场变化发展，提高产品品质、丰富产品种类，扩大市场有效需求，促进资金回笼；

　　② 积极拓展商业地产合作开发模式，合理使用财务杠杆，扩大资金来源渠道；

　　③ 加强资金计划和预算管理，保证资金有效使用和安全。

　　４、经营中的主要风险因素及公司应对策略

　　⑴ 宏观政策的风险

　　当前，国家为房地产行业拟定的总发展基调是：“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。总体而言２０１１年房地产行业的政策环境仍可能适度偏紧。面对严峻的行业环境，公司将从以下几方面调整思路，应对风险：加快周转速度加快资金回笼；加强客户需求分析，行程自身鲜明产品线；积极拓宽融资渠道，稳定公司资金来源；丰富产品组合，抵御行业波动。

　　⑵ 财务风险

　　２０１１年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，可能导致房地产市场出现阶段性波动；公司将密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化，通过加大市场营销，促进资金回笼，拓展合作开发，扩大融资渠道，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，保证资金的绝对安全。

　　⑶ 成本控制风险及应对措施：

　　① 人工费涨价对已签合同的影响：影响劳务队伍的稳定，人员流失现象严重，尤其是技术含量较高的工种市场变化对其诱惑和影响较大，造成合同工期无法保证，工期延长增加开发成本；人工费的涨价直接导致成本大幅增加，造成利润目标的变化；工期拖延，从而增加投入资金，增加资金利息、增加管理费，增加开发总成本。

　　② 钢材、砼等建筑材料的影响：阶段出现货源紧张，供给不平衡；影响工程工期滞后，加大开发间接成本支出；因货源不稳定，一度改变资金付款方式，导致资金成本加大，从而增加开发总成本。

　　应对措施

　　① 与合作单位建立长期战略合作关系，以整建制劳务队伍作为合作的第一要素，确保劳务人员稳定，合作单位具有市场抗风险综合能力；

　　② 在制定项目目标成本时增加一定比例的“不可预见费”预算，作为对市场重大变化调整的应对办法，第一时间协商解决人工工费问题，保证队伍的稳定；

　　③ 公司已具有长期合作的供货商资源，最大限度的发挥其作用，同时，将总包方的资源有机的结合，两条腿走路，能够保证项目主要正常运转。

　　⑷ 经营风险

　　在外需不稳定、工贸利润下降、城市化潜力巨大、流动性泛滥的背景下，越来越多的外行业开始涉足房地产，未来的房地产行业将会出现更多各具特色的经营房地产业务的企业。随着行业竞争不断加剧，房地产的人文社会科学属性也在不断加强，这就需要房地产企业加强研发：如高铁时代对行业的影响、老年化社会居住模式问题、城镇化政策的变化与调整、人口拐点对行业的影响等，公司将加强对行业变化的研究，尽可能为管理层决策提供支撑。

　　公司管理层深深意识到已经不能把房地产理解成一个简单的传统行业，它已经是一个需要大量人文社会理论知识支撑的“高知行业”，一个逐步成为科技密集型的“新兴行业”，同时也已经逐步成为一个金融创新集中的“准金融行业”。公司将密切关注宏观形势及行业变化，加强行业研究，调整发展思路，最大限度的为全体股东创造价值。

　　北京华业地产股份有限公司

　　董事会

　　２０１１年４ 月６日

　　6.2 主营业务分行业、产品情况表

　　请见前述６．１

　　6.3 主营业务分地区情况表

　　请见前述６．１

　　6.4 募集资金使用情况

　　□适用 √不适用

　　变更项目情况

　　□适用 √不适用

　　6.5 非募集资金项目情况

　　√适用 □不适用

　　6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□适用 √不适用

　　6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　√适用 □不适用

　　■

　　§7 重要事项

　　7．１ 收购资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　7．２ 出售资产

　　□适用 √不适用

　　7．３ 重大担保

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　■

　　7．４ 重大关联交易

　　7．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　□适用 √不适用

　　7．４．２ 关联债权债务往来

　　□适用 √不适用

　　7．４．３ 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

　　□适用 √不适用

　　截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

　　□适用 √不适用

　　7．５ 委托理财

　　□适用 √不适用

　　7．６ 承诺事项履行情况

　　7．６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

　　√适用 □不适用

　　■

　　7．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

　　□适用 √不适用

　　7．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□适用 √不适用

　　7．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　7．８．１ 证券投资情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．３ 持有非上市金融企业股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□适用 √不适用

　　7．９ 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。

　　§8 监事会报告

　　8．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见

　　报告期内，公司决策程序合法，建立了较完善的内部控制制度。公司严格执行国家法律、法规、规范运作。公司董事、经理及其他高级管理人员能够认真执行股东大会和董事会的决议，尽职尽责，未发现上述人员在执行公司职务时有违反《公司章程》或其他法律法规的行为，也没有损害公司及股东利益的情况。

　　8．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见

　　报告期内，监事会对公司财务制度和财务状况进行了认真审查，监事会认为公司财务制度是规范的、健全的，执行是合理有力的。２０１０年度财务报告能够客观、公正、真实地反映公司的财务状况和经营成果，立信大华会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。

　　8．３ 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

　　公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致，募集资金的存放与使用情况符合《上海证券交易所上市公司募集资金管理规定》及《募集资金管理制度》的要求。

　　8．４ 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

　　报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权益或造成公司资产流失的情况。

　　§9 财务会计报告

　　9．１ 审计意见

　　■

　　9．２ 财务报表

　　合并资产负债表

　　２０１０年１２月３１日

　　编制单位：北京华业地产股份有限公司

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

　　母公司资产负债表

　　２０１０年１２月３１日

　　编制单位：北京华业地产股份有限公司

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

　　(下转D31版)