证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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　　１．３ 公司年度财务报告已经中准会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人张丽萍、主管会计工作负责人朱平君及会计机构负责人（会计主管人员）裴雪梅声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　３ 致股东

　　必须承认，虽然亿城在２０１０年度依然保持了３０％的利润增长，但在万科已成千亿传说、数十家房地产公司年销售额过百亿的大背景下，公司全年的绩效增长并不算跑赢大市，更远远没有达到自己的预期，有负于广大股东的托付。

　　回顾

　　在去年经营中，公司出现的最大问题是主力项目西山公馆未能如期取得销售许可证，致使公司全年的销（预）售收入不仅没有跟随大市大幅增长，反而出现了同比萎缩。直接的后果就是公司资产周转率下降，以及在土地储备上被迫放慢步伐，年初确定的快速周转和增厚二线城市土地储备这两个战略目标均未完成。这一结果，实际上反映了公司现阶段业绩过于依赖北京市场、过于依赖个别明星项目的结构缺陷——当某个项目结果出现波动时，公司短期业绩就受到巨大影响。

　　结果有时只是随机因素的产物，简单构建因果关系往往并不能反映事情的全貌。西山公馆因为政策原因开盘晚了一年，导致公司业绩未达预期，很大程度上是一种偶然，并不能由此否定公司内在能力的大幅提升。过去的一年，公司以知行合一为准则，坚持将自己对行业和对自身定位的战略思考融入具体的经营工作，努力做一个“聚焦实惠高端”、“理性做多”的“快”周转公司，包括：以“谨慎投资、稳健财务”的理性多头心态积极介入二三线城市的土地拓展；通过研发前置、严格计划、强调快速去化，努力让公司变得更“快”；坚持“聚焦实惠高端”的产品定位战略，加快公司既定产品线复制能力和运作能力的积累和提高。可以预见的是，这些努力将使公司２０１１年的可推售房屋数量、销（预）售收入和土地储备获得大幅增长。而且，随着今年北京区域以外各个项目的全面开盘，公司将历史性地摆脱业绩过于依赖北京市场的格局。

　　思考

　　在快速转型的当代中国，一个企业要想给股东带来长期持续稳定的回报，不仅要及时捕捉市场变化带来的机会，还要主动适应政策环境的快速变化。去年，房地产行业迎来了史上最强的宏观调控。出台“限购令”、规定土地获取方式以投标为主、对预售价格实行窗口指导等一系列行政措施，使得一线城市尤其是北京的房地产市场，进入了严格的管制状态。对此，我们无意从“应然”的角度进行评论，因为这并不能给股东价值的增长带来任何帮助。“现实主义不是一种哲学，而是一种方法”，从“实然”的角度想清楚我们能做什么，可能更为重要。

　　在一个纯市场环境里，企业以价格变化为信号判断供求关系，进而决定自己的资源配置。价格升，说明供不应求；价格降，反映供大于求。虽然有时信息不对称会造成短暂的市场失灵，或者“羊群效应”会引起资产价格的大幅波动，但是，无论是在理论还是实证层面，价格都被证明为一个最能有效反映供求关系并且能够度量的客观信号。目前，市场被管制，价格信号受到干扰，则我们需要对决策的变量进行一些调整。如果把当下的房地产市场用博弈工具进行建模，我们会发现，政府不仅是这场博弈的参与者，更是规则的制定者。我们唯一的选择，就是和规则制定者保持一致的利益取向。这意味着，在项目策略上，要“不惜售、快速去化、不‘顶牛’”；在区域选择上，要果断地把未来的资源投入方向调整为城市化建设进程刚刚进入中期的二三线城市。虽然我们在北京市场还有超过百亿的可推售量，足以支撑公司最近几年的业绩增长，但我们必须看得更远。无须讳言，大型房企进入二三线城市的步伐要比我们早得多，但是，作为一个右侧投资者，我们认为，目前仍然是风险最低、前景最清晰的有效时间窗口。

　　二三线城市的城市建设特点决定一个成功的开发商不仅仅是简单的买地盖房，还要承担部分城市社会资源升级的任务。公司计划在２０１１年参股一系列教育、体育、医疗、酒店管理行业的优势机构，与其形成战略合作关系，共同进入二三线城市。与巨人同行，一方面可以使公司项目获得复合价值支撑，与对手形成差异化竞争，另一方面还能有效取得地方政府的政策支持，降低公司获取项目的财务成本。从去年开始，公司已开始了这方面的尝试，已成功承办国际拳联系列比赛、获得苏格兰圣安德鲁斯老球场总代理权等等。在可预见的未来，这些优质体育资源将对公司的项目拓展形成直接支持。

　　各位股东，在历史的长河里，一切都是那么渺小，个体的沉浮都可归于随机的一瞬间。但是，你们的托付和客户的信任，让我们深深觉得，一切并非虚无，肩上的责任具体而清晰，所有的努力都富有意义。

　　董事长：张丽萍

　　２０１１年４月７日

　　§４ 会计数据和业务数据摘要

　　４．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　４．２ 主要财务指标

　　单位：元

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　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　４．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§５ 股本变动及股东情况

　　５．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　单位：股

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　　５．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　５．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　５．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　√ 适用 □ 不适用

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　　５．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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　　５．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§６ 董事、监事和高级管理人员

　　６．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　§７ 董事会报告

　　７．１ 管理层讨论与分析

　　一、报告期内公司经营情况的回顾

　　（一）对市场环境和政策变化的分析与应对

　　２０１０年，中国经济继续高速平稳发展，全年ＧＤＰ增长１０．３％，增速比２００９年提高１．１个百分点，中国已经成为仅次于美国的世界第二大经济体。由２００８年末开始实施的包括宽松货币政策在内的经济刺激政策，对中国经济在全球金融危机后保持高速增长功不可没，但其负面效应已经开始显现。２０１０年，充裕流动性推动物价上涨，通胀开始抬头。为回收流动性，央行２０１０年六次提高存款准备金率，并分别在１０月和１２月两次上调基准利率各０．２５个百分点。２０１０年１２月，中央经济工作会议决定实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

　　２０１０年年初，全国房地产市场延续２００９年的快速增长趋势，市场需求旺盛，去化库存迅速，房价快速上涨。为了抑制过热的市场环境，政府出台了一系列房地产调控政策。从２０１０年１月份发布“国十一条”确定宏观调控基调开始，政府接连出台４月１７日“新国十条”和９月２９日“新国五条”，辅之以年底各部委密集出台的一系列政策文件，从供需、信贷、税收、市场监管等多方面全面展开房地产调控。此轮调控政策出台的密度和力度前所未有，但在充裕流动性和刚性需求的支撑下，２０１０年房地产市场仍然实现了较快增长，全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，销售金额５．２５万亿元，分别比上年增长１０．１％和１８．３％。

　　２０１１年，房地产市场的调控仍在持续。１月，国务院推出“新国八条”，诸多城市随后密集出台细则，其中以“京十五条”最为严厉。此外，上海、重庆已经开展房产税试点工作。调控将继续成为房地产市场的常态。

　　对于市场前景和政策变化，公司一如既往地认为，中国房地产的发展仍然处于人口红利和城市化带来的上升通道中，行业调控有助于市场健康理性地发展，具有清晰的发展战略、快速应变的经营策略和多元融资能力的品牌房地产企业将在未来竞争中占据优势。

　　在２０１０年的宏观调控中，公司不断学习和成长。报告期内，公司秉承“聚焦实惠高端市场，聚焦环渤海区域”的发展战略，坚持以市场需求为中心，快速顺应市场变化，着力进行市场开拓，并持续进行管理创新和流程优化，不断提升企业融资、投资、研发、建造、营销、物业管理等专业能力，夯实了长远发展的基础。同时，更加强化公司的客户意识，不断以客户满意度提升作为公司经营的衡量标尺，并通过公司组织架构和权责体系的变革提升公司的经营能力。

　　（二）报告期总体经营情况

　　１、公司盈利能力持续提高，财务状况稳健

　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润５４，６５８．８９万元，同比增长３０．１％。公司财务状况稳健：报告期末，公司货币资金余额１８７，６１４．０８万元，现金占总资产比例为２０．５３％；公司负债总额５６８，５９４．１２万元，资产负债率６２．２２％，负债比例保持在合理范围内。

　　２、房地产业务运行稳健

　　２０１０年公司各项目开发有序进行，燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目如期开工，西山华府南区、苏州亿城新天地二期按期竣工，全年实现开工面积３０万平方米，竣工面积２８．３万。受到西山公馆销售延期的影响，２０１０年公司合同销售金额２１．２２亿元，销售回款２２．０１亿元，较２００９年有所下滑。

　　３、公司持续发展能力有所提升

　　报告期内，公司抓住时机，新增秦皇岛项目二期地块，增加储备约３２．５３万平方米。截止报告期末，公司拥有在建及储备面积约２００万平方米。同时，公司顺应各地土地取得方式的特点，探索采用“一二级联动”的模式，并已初步收获成果。２０１０年１２月和２０１１年１月，公司成功签署唐山两项一级开发合作协议，涉及土地近８００亩。

　　４、积极拓展多元化融资渠道

　　报告期内，公司继续坚持多元化融资的思路。２０１０年，公司通过深化银企合作，全年新增银行贷款５．４亿元。公司也加强了与其他金融机构的合作，２０１０年成功实现信托融资８．５亿元，获取了宝贵的发展资金。

　　５、管控调整和流程梳理为进一步发展奠定基础

　　报告期内，为满足公司多项目管理和战略发展的需要，提高项目管理和运营效率，公司于２０１０年下半年进行了管控调整，逐步由操作管控型的管理模式过渡到运营管理型的模式，并进行了全面的流程梳理，进一步明确了集团和子公司之间、各职权部门之间的职责权限，为公司的持续发展奠定了组织和制度基础。

　　６、通过产品建设和后期服务提升品牌价值

　　２０１０年，公司在保持原有产品特点的基础上，对产品形式进行大胆创新，优化了产品结构，并通过加强样板区管理、精装修管理等工作，在具体的产品打造上精益求精，从产品的宽度和深度两个维度不断提升产品价值。同时，公司通过加强客服会建设和提升物业管理工作，持续从后期服务的角度提升了品牌价值。

　　７、职业化经理人和操心员工队伍建设卓有成效

　　２０１０年，随着战略布局的有序推进、各项流程制度的完善，以及以分权授权机制为目标的组织架构的调整，公司对人力资源工作提出了更高的需求。为此，公司启动Ｑ１２项目，即“打造职业化经理人和操心员工的高效团队项目”。项目围绕提升经理人“领导力”和骨干员工“职业化”展开，经过近一年的培训学习和内部贯彻，公司在团队氛围营建、管理能力提升上均取得明显成效。

　　８、成长潜力、财富创造能力和公司治理获得市场认可

　　报告期内，公司被中国房地产测评中心评为２０１０年中国房地产公司成长能力第二名，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评为２０１０年沪深房地产上市公司财富创造能力第１０名。公司还以良好的公司治理获得中国上市公司投资者关系管理中心颁发的中国上市公司投资者关系百强奖。

　　二、对公司未来发展的展望

　　（一）行业趋势与公司策略

　　随着“新国八条”和各地细则的实施，２０１１年市场调整已毋庸质疑，但我们仍然对中国房地产市场的中长期发展充满信心，认为整个中国房地产的发展仍然处于人口红利和城市化带来的上升通道中。

　　在行业风险上，我们需要重点防范的是在市场发生波动中企业经营不规范、投资不理性、财务不谨慎、专业不提升而导致的个体风险。

　　在市场结构上，我们认为，中国房地产市场“豪宅不贵，普宅难求”的需求结构并未改变，决定市场将长期处于“政府管保障，市场管改善”的二元结构，公司的产品创新仍大有空间。

　　在发展模式选择上，我们认为，开发－售出模式相对于开发－持有模式是占优战略，高周转模式相对于捂盘惜售模式是占优战略，住宅开发公司的占优战略是跨区域、大规模复制开发，其中一线城市是品牌高地，二线城市布局决定规模与中期效益。

　　在对２０１１年总体形势进行分析的基础上，我们将对既定战略进行持续优化、细化，继续坚持“聚焦实惠高端，聚焦环渤海区域”。投资上，保持谨慎态度，强调财务稳健性，抓住房地产市场调整过程中土地市场的机会。经营上，坚持“复合价值引领差异化”，差异化竞争是规模不占优势的公司在市场上取胜的关键，我们将通过创造高附加值产品提高在细分市场上的竞争力。

　　（二）２０１１年度经营计划

　　２０１１年，公司将以“专注目标，夯实专业、提高效率”为行动指南，重点做好以下方面工作：

　　１、加强项目销售力度，保持经营业绩持续增长。２０１１年公司将在北京、天津、苏州、秦皇岛等城市陆续推出新项目，各个项目将根据不同的城市、不同的物业类型制定各自针对性的营销策略。总体而言，公司将根据市场变化及时调整销售策略、加大专业的支持力度、固化产品线营销方式、建立规范化营销标准；实现营销经验分享；提高市场研究报告的质量和针对性，深度掌握竞品项目的动态信息，根据市场及竞争对手情况，实施灵活的价格调整策略，实现快速成交，加快资金回笼，确保经营业绩持续增长。

　　２、加强运营管理质量建设，提升专业能力。公司将加大对项目关键业绩目标和关键节点的引导力度，并做好和绩效考核的对接；加强产品前期定位研究、产品研发和成本配置及成本测算的协同，保证项目的成本、售价与利润的匹配性；加强工程巡检工作，提升工程质量建设。

　　３、全面加强资金统筹，积极探索多元化融资方式。２０１１年，公司将根据项目开发和项目投资的状况，全面加强资金的统筹管理，提高资金使用效率。同时，在政策及市场允许的情况下，充分利用各种金融工具和手段，在控制风险和成本的前提下，努力拓宽融资渠道，结合自有资金以保证对公司发展的资金支持。

　　４、认真研究市场环境和行业动向，增大公司土地储备。２０１１年，公司将在严格控制风险的前提下，积极稳妥推进市场开拓工作，不断扩大土地储备规模，完善区域市场布局，为公司的长远发展奠定基础。

　　７．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

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　　７．３ 主营业务分地区情况单位：万元

　　■

　　７．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．５ 募集资金使用情况对照表

　　□ 适用 √ 不适用

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 非募集资金项目情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§８ 重要事项

　　８．１ 收购资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．２ 出售资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

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　　８．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　８．４ 重大关联交易

　　８．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．４．２ 关联债权债务往来

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

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　　８．７ 重大诉讼仲裁事项

　　√ 适用 □ 不适用

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　　８．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　８．８．１ 证券投资情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　证券投资情况说明

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　　８．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　８．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

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　　§９ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

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　　§１０ 财务报告

　　１０．１ 审计意见

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　　（下转D35版）