证券时报多媒体数字报

　　编者按：去年以来国家出台了一系列房地产调控措施，部分城市房价的过快上涨得到初步遏制，但是市场期待的房价下跌并未出现，各种深层次的问题仍没有解决，当前的市场状况让很多人看不清楚。

　　为此，证券时报记者采访了住建部政策研究室副主任王珏林、北京大学房地产研究所所长陈国强、SOHO中国董事长潘石屹、国泰君安证券房地产行业首席分析师孙建平这四位行业资深人士，请他们为大家剖析房地产行业的深层次问题，与大家共同探讨这个市场。

　　二三季度或现房价拐点

　　证券时报记者 张达

　　证券时报记者：随着年初新“国八条”和升级版限购令以及房产税试点的集中出台，房地产调控政策的效果开始显现，首先表现的是成交量的持续明显下跌，但价格始终没有明显下降，这其中的根本原因是什么？

　　王珏林：由于新的房地产市场调控政策出台后，各地正处于贯彻落实当中，按照以往经验，目前属于观望期，买房卖房都不会轻易出手，都在观察调控政策落实情况和市场发生的变化，因此市场显现出来的是量降、价稳。

　　陈国强：历次调控的最先表现都是这样，因明显观望导致成交量下滑，这与限购令有很大关系。一季度北上广深一线城市的成交量降了四成，表明政策调控的初步效果开始显现，这也是市场消化政策过程中的正常表现，接下来会是价随量走的阶段。

　　潘石屹：目前市场信号比较混乱，购房人持币观望，希望降价后再购买；中央政府希望能够把房价的上涨控制在一个合理的范围；地方政府以土地财政为动力，希望高的房价能够促进土地的销售；房地产开发商希望在政策多出、市场波动、成交量大幅度下降的情况下，采用最保守的策略，能够保护自己的资金链；银行也担心给地方政府和开发商的贷款在房价下跌时能不能收回。

　　孙建平：从市场本身来说，成交量下降传递到房价下降有一个过程，成交量的持续明显下降最终会反映到开发商的销售资金回笼压力上，进而对楼盘定价策略产生影响。房价下降压力除了和开发商资金链压力有关外，还和开发商对政府房地产调控政策及其效果的预期、政府对行业调控的持续性和最终态度、宏观经济中期前景判断等有关。

　　证券时报记者：房价拐点预计何时出现？

　　王珏林：当各地调控政策全部出台，而且认真贯彻执行后，调控政策的效果就会逐步显现出来。下半年房地产市场会有所好转，发展趋势还会保持前两年的平均水平。

　　陈国强：总体来看，今年的成交量与去年比肯定是下滑的，但价格是否回落，不同城市表现不同。房价拐点何时出现可能会有突发性的外部因素，因而不好判断。

　　潘石屹：目前尘埃未定，住宅价格要降多少很难预计。从“京十五条”公布之后，我们每天都在观察北京住宅销售的情况，一直非常低迷，这种低迷如果再持续一段时间，资金链比较紧张的环节一定会出现变化，这种变化包括房地产开发商的降价促销。上海住宅销售价格已经下降了，北京快到住宅价格下跌的临界点了。

　　孙建平：从全国范围看，我们预测今年行业销量将会下降，房价走势稳中有跌。尤其是投资需求占比较高、被政策严格限购或具有行业风向标意义的一二三线典型城市，量价向下调整的概率越来越大。政策调控效果在近期成交量下降上已经得到一定的体现，如果今年一季度这种在需求、资金等方面严厉调控的政策延续，地方在执行上没有大打折扣，那么政策效果最终会体现到房价调整上来。从目前态势看，今年二三季度是房价最容易出现松动或者拐点的敏感时间窗口。

　　证券时报记者：下一步还可能从哪些方面出台调控政策？

　　王珏林：目前还是以新“国八条”为重点，只有全面、扎实贯彻好国家调控政策，才能缓解房地产市场供求矛盾，才能保持房地产市场稳定发展。

　　陈国强：调控加码应该是反映在对前期已出政策的执行力度上，不见得是有新政策补充。对已出政策地方在执行操作上是有保留的。如房价有异动，住建部将强化执行环节力度，储备政策会有一些，但何时拿出来不得而知，这取决于政策的落实情况。

　　潘石屹：刚颁布的一房一价的政策包括明确代办收费和物业费的标准，这个政策出台后，许多人都认为是为了控制房价，但我认为这是在加强对房地产行业的管理。

　　孙建平：如果调控再加码，那一定是房价出现了新的异动，就可以确定在一定程度上地方政府在中央调控政策执行上出现了问题。如果中央政策要加码，为了在更短时间内取得更好的调控效果，为了弥补前几次调控失败对中央权威性和严肃性的损失，中央政府可能采用更直接的手段，例如从货币总量上严格控制开发贷款和个人住房按揭贷款数量，对个人转让投资性住宅差价所得征收个人所得税，或者真的出现地方行政首长因为房价而被问责甚至下台的案例。