证券时报多媒体数字报

§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２ 公司年度财务报告已经中审国际会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

１．３ 公司董事长朱新宏、总经理谭华森、财务总监尹善峰及财务部总经理李自祥声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 公司基本情况简介

２．１ 基本情况简介

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２．２ 联系人和联系方式

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§３ 会计数据和业务数据摘要

３．１ 主要会计数据

单位：元

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３．２ 主要财务指标

单位：元

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非经常性损益项目

√ 适用 □ 不适用

单位：元

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３．３ 境内外会计准则差异

□ 适用 √ 不适用

§４ 股本变动及股东情况

４．１ 股份变动情况表

单位：股

■

限售股份变动情况表

单位：股

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４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

□ 适用 √ 不适用

４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

■

４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§５ 董事、监事和高级管理人员

５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□ 适用 √ 不适用

５．２ 董事出席董事会会议情况

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连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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§６ 董事会报告

６．１ 管理层讨论与分析

一、２０１０年经营工作回顾

２０１０年是“十一五”收官之年，也是房地产调控政策最为密集、力度空前的一年。面对复杂的市场环境，公司按照年初计划目标，迎难而上，积极应对，克服了各方面困难，取得良好的经营业绩。

（一）、主要财务指标

单位人民币：万元

项 目 本年数 上年同期数 增减额 增减率

营业收入 １４４，７３４．２６ ２０４，０７２．６７ －５９３３８．４１ －２９．０８％

利润总额 ４６，２１３．５２ ３５，１５８．６５ １１，０５４．８７ ３１．４４％

归属于母公司所有者的净利润 ３６，１９３．３２ ２６，６６３．５８ ９，５２９．７４ ３５．７４％

（二）、主要经营管理工作回顾

１、房地产销售完成较好，非房地产业务稳步增长，形成良性互动之势

针对上半年的不利局面，公司在下半年确立了平价促销、加快住宅和商业销售的策略，加强成都半岛城邦一期，上海中环墅及瓦房店世纪华府尾盘销售；推售成都、上海、大连三地社区商业及车位；做好成都半岛城邦二期销售预案，保证顺利开盘。上述措施加速了资金回笼，全年房地产销售收入占公司总收入的８０％，为公司完成预算目标提供了有利支持。

公司非房地产企业走出低谷，取得良好业绩。圣廷苑酒店营业利润较上年同比增长５０％；长城物流公司营业收入同比增长１２％；长城置业公司平均出租率达９９％，收入创下历史最好水平。

２、重大项目建设取得突破，房地产项目进展顺利，遗留问题逐步解决

笋岗物流项目被列为深圳市首批城市更新项目，年内完成了规划审批和土地确权，签订了土地使用权出让合同。

成都半岛城邦一期实现年内竣工入伙。成都半岛城邦二期、上海南汇一期、东莞松山湖二期、大连香樱谷项目完成结构正负零；南山超高层项目均达到预定节点，完成年度施工计划。黄金台项目已经明确由市政府按照等价值原则进行原地置换，相关方案正在与政府谈判，努力争取公司利益最大化。龙华“双限房”项目进展顺利，预计２０１１年上半年销售。

３、加强工程成本管理，强化质量安全管理，房地产开发管理水平得到提高

加大初期成本管理力度，严控现场签证、变更管理；改革招投标管理模式，实施预选承包商荐、选分离；扩大集中采购范围，加强结算审核。

完成质量安全制度修订和工程管理权责体系编制。开展“工程质量年”活动，组织了多轮质量与安全生产巡检，对在建项目进行全面深入检查，督促整改，消除隐患，确保在建项目的质量安全。

加强对业务一线的技术支持和设计管控。重点完成了长城物流改造项目设计招标工作，南汇一期立面设计调整及二期新设计单位选择；开展了大面积水系处理技术、太阳能应用等专项研究。

４、推进“对标管理”，编制“十二五”规划，明确公司发展定位

调整了“对标管理”三年总体方案，制定了２０１０年管理方案并推进实施。通过与优秀企业对标不断提升管理水平，缩小与标杆企业的差距。编制完成公司“十二五”（２０１１－２０１５）发展战略规划，并经专家评审通过。规划提出推进房地产开发和经营“双轮驱动”战略，为下一步发展指明了方向。

５、优化管理架构，加强团队建设，人力资源建设持续深化

为加强质量管理，公司成立了工程管理部，在工程进度、质量安全、预选承包商管理等方面逐渐发挥出作用。优化了招投标管理程序，初步形成分工协作、相互监督的制约机制。

对直属企业和总部管理岗位进行了调整、充实，部分岗位实行了公开竞聘。针对公司专业力量薄弱的情况，公司加强了高端专业人才猎取力度，总部全年新入职人员８０％以上为专业岗位，专业技术力量得到增强；颁布了新的职位体系管理办法，为员工晋升和职业生涯规划提供了依据；积极推动薪酬调整并实施。

６、加强基础管理，规范化运作水平得到提升

加强内控制度和档案管理，修订、整理各类规章制度９０多项；开展直属企业流程和档案管理巡查，档案基础管理的规范性得到提高。

重点推进监管部门关注的事项，年内收回了宝安２６区项目欠款２．１２亿元，惠州项目工程垫资款３５８０万元及利息，规避了财务风险；制定了历史遗留房产问题处置方案。

７、履行社会责任，实施员工关怀，企业文化建设再上新台阶。

参与公益活动和实施人文关怀，开展了“手挽手？心连心”帮扶活动，完善了“员工互助基金会”。深入推进企业文化建设，推出《企业文化考核办法》和《长城行动—长城人职业行为指引》。２０１０年公司荣获“广东省企业文化十佳单位”称号 ，展示了长城企业文化和品牌形象。

二、公司未来发展的展望

（一）经营环境分析

从外部经营环境看，既有挑战也有机遇。国家调控房地产的决心，密集出台的政策，使房地产开发企业在供需、资金、监管、竞争、成本等方面面临较大压力；限贷、限购、大规模保障房建设等，使供需结构面临重大调整；信贷政策收紧，销售萎缩，资金面将面临考验；严查土地闲置、土地增值税征管等，监管力度越来越大；行业集中度加大，中小企业生存空间受到挤压；土地价格高企，原材料价格及人工成本上涨，开发成本上升。但同时从政策层面看，调控的目的是遏制房价过快上涨，而不是限制行业发展。从长期来看，城镇化趋势，居民住房消费结构升级，大规模城市更新改造，人民币升值和通货膨胀趋势，将推动土地、房产等资产价格上涨，房地产业的机会还是存在的。

从内部来看，通过发展积累，公司资产优良，管理规范，风险控制能力较强，物业经营利润稳定，部分土地成本低廉，后续发展有潜力。同时公司也存在一定不足：比较突出的问题一是资金，今年资金流入不确定，对公司土地拓展和后续发展会有影响；二是土地，部分区域出现储备不足的问题，如不尽快获取新项目，区域化发展战略将会受到影响；三是人才，高端专业技术和管理型人才缺乏，无法满足业务发展需求。

（二） ２０１１年工作指导思想、目标及主要措施

２０１１年总体工作思想：围绕“一个规划”，完成“两大核心任务”，加强“八项重点工作”。把握经营发展大局，整体推进，重点突破，取得良好业绩。

２０１１年关键财务指标：资产负债率不超过６５％，收入和利润指标争取超预算完成。关键业务指标：完成房地产销售面积２１．９４万平米，合同销售金额２１．５１亿元；完成房地产开发投资约２１．０７亿元。

１、“一个规划”

即“十二五”规划，作为今后几年的纲领性文件，公司下一步着重调整资产结构，整合内部资源，加快发展步伐，在竞争激烈的房地产行业抢占一席之地。确保完成２０１１年各项经营指标，为“十二五”发展打好基础。

２、“两大核心任务”

（１）完成年度销售任务，确保经营业绩

２０１１年，公司房地产在售项目较多。我们将密切关注政策变化，采取更为灵活和针对性的策略，加大销售力度，加快回笼资金。做好成都半岛城邦三期、大连香樱谷项目、上海中环墅二期、上海南汇一期、龙华“双限房”等５个新售项目的营销准备，确保开盘成功；做好成都半岛城邦、大连世纪华府、松山湖二期等项目的营销方案，尽快推售。

（２）拓展新的土地项目，保证后续发展

土地拓展总的原则是立足现有区域，包括大连、上海、成都、深莞惠地区，其他区域如有特别好的项目也可考虑，但战线不宜太长。

３、“八项重点工作”

（１）加强开发计划管理，确保重点项目建设

一是保证在建项目进度。成都半岛城邦二期年底实现交付入伙，成都半岛城邦三期年底前主体封顶；大连香樱谷年内主体完工，五期完善手续后开工；南汇一期、中环墅二期年底前完成竣工备案验收，二期９月份开工；松山湖二期最晚８月中旬完成竣工备案，龙华“双限房”项目按期交房。南山项目消除不利因素影响，争取进度不出现大的延误。二是盘活存量土地资源。惠州项目在２０１１年底完成规划设计；加快推进黄金台项目土地手续办理。

（２）加强精细化管理，提高核心业务竞争力

强化质量安全管理。一是将工程巡检形成制度，包括定期和不定期检查。二是加强内部交流，总结经验教训，为今后工作提供借鉴指导。三是落实奖惩措施。重点关注南山超高层项目，龙华“双限房”保障房项目的质量安全管理。

强化成本管理。一是进一步规范招投标管理，完善操作、监督环节分离的管理模式；二是深入开展全成本管理，加强设计阶段的成本控制；三是增强部门协作，加大现场签证、变更管理力度；四是加强预选承包商管理和集中采购，建立预选承包商资料库。

强化设计管理。一是现有重点项目的设计管控包括笋岗物流项目、南汇二期；二是对过往项目进行总结，形成高端住宅产品工程经验资料库，建立长城产品标准体系；三是继续进行太阳能应用、“绿色建筑”等新技术研究，适应行业发展趋势；四是继续加强对直属企业特别是技术力量薄弱企业的技术支持。

（３）加强重大风险防范，积极尝试多渠道融资

结合内外部形势变化，对２０１１年企业重大风险进行跟踪、评估；加大历史遗留问题处理，加强应收款清收，重视防范资金链风险，争取拓宽融资渠道。

（４）加强物业经营管理，落实“双轮驱动”战略

提高商业地产开发比重。落实笋岗物流项目的定位、设计以及前期招商工作；做好南汇项目酒店的策划定位和布局调整；做好南山项目酒店、写字楼的经营准备及公寓售前准备。

提高物业经营性收益，积极开拓新的经营业务。

（５）加强人才队伍建设，完善激励约束机制

打造人才梯队，丰富人才储备；确保核心岗位人才引进到位；加强后备人才管理，推进人才培养与考核评估，打造内部人才供应链；实施薪酬动态管理，建设长效激励机制；积极推进基于ＥＶＡ的奖励模式，实现企业经营者薪酬的动态化管理和多元激励；加强培训工作，提升员工素质。

（６）加强品牌整合推广，重视客户服务管理

整合内部资源，加强品牌推广。统一控股公司和区域公司的品牌管理，统一宣传规范；利用项目推售契机，确定项目的品牌传播计划，达成阶段性的品牌传播任务；充分利用大运会举办的契机，提高圣廷苑酒店品牌影响力，以及与长城地产品牌的联动。

加强物业服务，提高客户满意度。建立客户管理体系，统一各直属企业的客户关系管理，强化客户资源利用和公司形象宣传。

（７）加强信息化建设，提高综合运营效率

一要根据需求调研，明确实施步骤；二要加大投入力度，有前瞻性，要重点论证跨区域信息销售平台；三要加强培训，提高应用能力。通过搭建企业内部知识信息库，达到促进知识管理体系建设，提高企业运营效率的目的。

（８）加强企业文化建设，规范员工职业行为

一是抓好《长城行动》的落实，对员工切实起到引导、约束和激励作用；二是加强员工关怀，创造良好氛围，促进团队建设；三是鼓励或组织员工，参与更多公益活动，树立有责任感的企业形象；四是提高员工活力，增强外部交流，学习借鉴先进经验。

６．２ 主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

■

６．３ 主营业务分地区情况

单位：万元

■

６．４ 采用公允价值计量的项目

□ 适用 √ 不适用

６．５ 募集资金使用情况对照表

□ 适用 √ 不适用

变更募集资金投资项目情况表

□ 适用 √ 不适用

６．６ 非募集资金项目情况

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

■

６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

□ 适用 √ 不适用

６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

■

公司最近三年现金分红情况表

单位：元

■

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

§７ 重要事项

７．１ 收购资产

□ 适用 √ 不适用

７．２ 出售资产

□ 适用 √ 不适用

７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

■

７．３ 重大担保

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

■

７．４ 重大关联交易

７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

■

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额０．００万元。

■

７．４．２ 关联债权债务往来

□ 适用 √ 不适用

７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

□ 适用 √ 不适用

７．５ 委托理财

□ 适用 √ 不适用

７．６ 承诺事项履行情况

上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

√ 适用 □ 不适用

■

７．７ 重大诉讼仲裁事项

√ 适用 □ 不适用

■

７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

７．８．１ 证券投资情况

□ 适用 √ 不适用

７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

■

７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

□ 适用 √ 不适用

７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

□ 适用 √ 不适用

７．８．５ 其他综合收益细目

单位：元

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§８ 监事会报告

√ 适用 □ 不适用

■

§９ 财务报告

９．１ 审计意见

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９．２ 财务报表

９．２．１ 资产负债表

编制单位：深圳市长城投资控股股份有限公司 ２０１０年１２月３１日 单位：元

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９．２．２ 利润表

编制单位：深圳市长城投资控股股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：０．００元。

９．２．３ 现金流量表

编制单位：深圳市长城投资控股股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

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9.2.4 合并所有者权益变动表（附后）

9.2.5 母公司所有者权益变动表（附后）

９．３ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

□ 适用 √ 不适用

９．４ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

□ 适用 √ 不适用

９．５ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

√ 适用 □ 不适用

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深圳市长城投资控股股份有限公司

董事长：朱新宏

二〇一一年四月十一日