证券时报多媒体数字报

　　编者按：去年4月17日，国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出十条措施治理高房价，被业内称作“新国十条”，更成为人们心目中“史上最严”的房地产市场调控政策。如今，政策实施将满周年，各地调控成果究竟如何？还有哪些问题亟待解决？带着这些问题，证券时报记者分赴上海、北京、深圳、广州等国内一线城市进行了采访。

　　上海：楼市成交减量不减价

　　证券时报记者 孙玉

　　走进浦东房地产交易中心大厅，已很难让人回忆起一年之前这里熙熙攘攘的场景。中午通常是小高峰，但空荡荡的交易大厅里，只有十来个人在等待办理手续。

　　去年4月17日“新国十条”的出台，只是房地产调控的开始。上海随后相继出台了一系列政策措施，显示了政府控制上海房价过快上涨的决心。从杀伤力来看，直接从购买环节调控的限购限贷调控，效果显然远超从财政税收环节入手调节的房产税。同时，加息也成为被动性的杀伤性武器，迫使一部分投资者退出市场，由此带来上海房地产市场交易量的锐减。

　　但房价依旧没有松动。2010年上海市全年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，较2009年增长了13%；2010年12月的环比涨幅为11%，同比涨幅为27%。“去库存”阶段的房地产开发商，并没有十分强烈的打折销售意愿；跟随GDP（国内生产总值）8%增长目标挂钩的上海房价调控目标，实际成了投资者眼中的“涨价目标”，使得人们对通胀预期和房地产调控力度的担忧依旧不减。

　　土地市场上，土地成交溢价率的下降，显示处于观望阶段的开发商拿地更为谨慎。2010年，上海住宅用地出让金为969亿元，住宅用地出让金同比增加了36.0%，规划建筑面积同比增幅为53.9%；从土地成交溢价率来看，2010年十大城市中，上海的住宅用地成交溢价率较2009年下降了大约40个百分点。2010年楼面地价均价出现同比下降，为6632元每平米，降幅为16.5%，从而使得上海成为2010年土地出让金前十大城市中，唯一一个楼面地价同比下跌的城市。

　　商品住宅市场的冷暖，中介公司感受最深。那些难以为继的房地产中介公司不得不关门，销售人员开始自谋职业，勉强撑下去的中介公司则开始承接租房生意，或者改做商业项目。

　　北京：成交均价“技术性”下跌

　　证券时报记者 张达

　　作为本轮调控政策力度最大的城市，北京楼市一年来深陷观望格局中，成交量持续萎缩，并开始出现从量变到质变的苗头。不过，记者从多个楼盘项目、房产中介和购房人处了解到，虽然目前个别新房开盘价较去年有所下降，但降价项目并不多，成交均价的下跌系成交结构变化所致。

　　记者在对北京一些楼盘进行采访时了解到，除远洋地产的一个项目今年3月的开盘价比去年降了4000元外，其他新老项目后期降价的并不多。而一些50年产权的商住项目由于不受政策限制，价格较去年还有所上涨。

　　同时，由于今年以来大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区推出的住房产品主要是中低价位、中小套型商品住房，在市场整体成交明显萎缩的形势下，这些区域交易十分活跃，特别是3月份，这4个城区成交量占到全市总成交量的七成以上。

　　在采访中记者了解到，目前部分二手房价格确实有所下降，并且议价空间明显加大，但接受采访的业内人士认为，房价下跌的空间并不大。

　　记者从链家地产了解到，目前空置房业主开始出现急售心理，而在租房源并不“急卖”。部分业主并不急于售房，而是选择出租房屋，由租转售的房源占比明显下降。

　　在对购房人的采访中，记者发现认为房价会下跌的购房人不在少数。搜房网最新调查显示，超七成的网友认为二季度北京房价会下跌，成交量也不会回升，并且有一半网友预计全年北京房价将下降15%以上。

　　对于北京未来的房价走势，亚豪机构市场总监郭毅认为，北京连续2个月（2月、3月）新房成交量处在低谷，月均在3000套～4000套左右，如果成交量连续6个月～9个月都低于5000套，就会有更多的开发商降价。“降价只是时间问题。”她说。

　　深圳：供应不足导致楼价难降

　　证券时报记者 李坤

　　如果单纯从公开的成交均价看，号称史上最严厉的“新国十条”确实对稳定深圳楼价产生了较大影响。深圳房地产信息网数据显示，今年3月，深圳市新房成交均价为19423元/平方米，环比下降6%，同比下跌约5%。

　　不过，如果仔细回顾一年来深圳楼市的变化，却是另一番景象：调控政策对深圳楼市的短期效应明显，而长期效果则难以预料。根据深圳市房地产信息网所做的新房量价走势分析，自“新国十条”出台之后，成交量和成交均价同时出现明显下降，2010年5月份的成交量较4月份下降近六成，6月份的成交均价下跌约18%。然而新政出台3个月之后，深圳楼市又进入了量价齐升阶段。2010年10月份限购政策出台，11月份成交和均价应声下跌，但随后的12月以及今年1月，楼市又回到价量齐升的轨道。

　　深圳市房地产信息网研究部吴上锦向记者表示，深圳楼市在调控政策下的起起伏伏不完全是“新国十条”的作用，限购令的影响更为关键。此外，央行不断上调存款准备金率和利率也产生了累积效应。但这些政策主要是对深圳楼市的成交量产生了明显的压制作用，房价其实并没有出现明显下降。今年3月份深圳房价的下降其实就是一种“假摔”，因为这主要是由于低价楼盘大量成交引起的，事实上单个楼盘的价格并没有出现下跌。

　　“供应不足是深圳楼价难以下降的根本原因。”吴上锦表示，深圳是一个缺地的城市，土地供应一直比较紧张。深圳房地产信息网的监测显示，2010年深圳市住宅推售面积333.13万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数39007套，同比减少24.7％，并且主要集中在龙岗、宝安、南山三个区，占总量的九成，福田、罗湖等区普通住宅的供给量大幅萎缩，导致这些区域近期新开盘的房价很少低于每平方米3万元。

　　深圳土地供应紧张的问题也可以从二手房成交上得到部分印证。2010年二手房交易仍然是深圳楼市的绝对主力，成交量是新房的3.5倍，其中以福田区和罗湖区最为突出，去年罗湖区的二手房成交量是新房的32.4倍，福田区是18.3倍。

　　此外，吴上锦认为，深圳特区一体化、前海金融中心获批以及多条地铁线即将开通、大运会即将开幕等利好因素，导致部分区域内炒作盛行，也是深圳房价居高不下的主要原因。

　　对于深圳楼市的发展，吴上锦表示，在限购令持续以及加息预期下，深圳楼市又进入了一个敏感时期，开发商在新盘定价方面也比较谨慎。但在深圳庞大的购房需求面前，深圳楼价大幅下降的可能性并不大。

　　普通购房者对深圳楼价的上涨也有很高预期。一位刚买了二手房的朋友向记者表示，在半年的看盘过程中从未见过房价下跌。统计也显示，自2010年7月份以来，深圳二手房价就一直处于上涨过程中，而今年3月30日深圳市政府出台的房价控制目标，也表述为涨幅不能超过10%。