证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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　　１．３ 公司年度财务报告已经京都天华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人（会计主管人员）郑博声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

　　■

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　单位：股

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　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

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　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

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　　■

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　１、报告期内公司经营情况的回顾

　　（１）报告期内公司总体经营情况

　　报告期内，公司下属４家购物中心开业，店铺数量和资产规模进一步增加，公司实现主营业务收入５．２４亿元，其中购物中心业务收入２．２８亿元，同比增幅达１９５％。２０１０年，经中国证监会审核通过，公司实施了非空开发行股份募集资金工作，资产总额迅速增加到５３．３１亿元，同比增幅达１０２％；净资产达３３．３９亿元，同比增幅８６％。

　　公司自２００８年转型完成后，明确了新的发展战略，致力于社区型购物中心的运营管理，通过购买、租赁、受托管理三种途径不断获得店铺资源，力争经过５年的时间成为社区购物中心的领导者。公司目前以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购物中心。对于国内经济较发达的大中型城市，公司在资金、管理有保障的前提下将逐步进行拓展。

　　主要财务指标及变动情况

　　单位：元

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　　变动分析：Ａ． 报告期内，经中国证监会核准，公司于２０１０年１２月１６日以非公开发行股票的方式向９名特定投资者发行了２５，０５６．８２万股人民币普通股。本次发行募集资金总额为１，６５３，７５０，１２０元。因此，报告期内，公司的货币资金、股本、资本公积等大幅增加。

　　Ｂ． 应收账款减少主要是因为收回应收租金所致。

　　Ｃ． 预付款项增加主要是预付项目收购款所致。

　　Ｄ． 存货期末减为０主要因为报告期内公司置出百货店业务，不再有存货。

　　Ｅ． 长期股权投资增加较多主要为公司报告期内新增对子公司投资所致。

　　Ｆ． 长期待摊费用大幅增加主要是报告期内将已完工的工程转入长期待摊费用所致。

　　Ｇ． 报告期内，因筹备新项目原因，公司借款额度大幅增加，导致公司短期借款、长期借款、应付利息、财务费用、筹资活动现金流量净额大幅增加。

　　Ｈ． 报告期内，公司新开四家门店，导致主营业务收入、营业税金、销售费用、管理费用、营业外收入均相应增加。

　　Ｉ． 资产减值损失减少主要是收回应收账款，调整前期计提减值所致。

　　Ｊ． 营业外支出减少主要是上一报告期公司处置门店资产涉及金额远高于本报告期。

　　Ｋ． 报告期内，因新开门店储备管理干部需要，公司管理费用大幅增加，经营活动产生的现金流量净额减少。

　　Ｌ． 报告期内，公司因支付新项目工程款及设立子公司导致投资增加，投资活动产生的现金流量净额同比减少较多。

　　（２）主营业务的范围及经营状况

　　公司目前的主营业务为购物中心的运营管理和销售百货。

　　主营业务分行业情况

　　单位：万元

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　　主营业务分地区情况

　　单位：万元

　　■

　　公司主要供应商、客户情况：

　　报告期内，公司向前五名供应商采购总额为３４１２．０１万元，占同类型业务比例的１１．５６％。公司供应商采购全部来自于成都百货店业务，公司目前的主营业务购物中心运营管理无供应商采购事项；公司客户主要为购物中心内的租户，报告期内，公司向前五名客户收取的租金为６８８９．６８万元，占主营业收入的１１．８０％。

　　（３）报告期公司资产和费用构成情况

　　资产构成情况：

　　单位：元

　　■

　　注：上述项目变动原因详见本节（１）部分。

　　费用构成情况：

　　单位：元

　　■

　　注：报告期内，因公司门店增加，导致相应的销售费用和管理费用增加较多；

　　报告期内，公司计缴减持华联综超股份应纳的所得税，导致所得税费用同比大幅增加。

　　公司报告期内仅有可供出售的金融资产采取公允价值计量，计量方法为期末最后一个交易日公司股票交易价格为计量基础。

　　（４）报告期公司现金流量的构成情况

　　单位：元

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　　注：上述项目变动原因详见本节（１）部分。

　　（５）公司主要子公司及参股公司的经营情况及业绩分析

　　单位：万元

　　■

　　２、对公司未来发展的展望

　　（１）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局

　　公司自２００８年开始实施战略转型，主营业务由百货店经营转为购物中心的运营管理。随后进行了一系列重大资产重组和非公开发行股份业务，置入购物中心资产，提高店铺规模和专业化水平。随着公司店铺的不断增加以及盈利水平的改善，公司已初步具备规模优势和竞争力。

　　购物中心作为零售业的新兴业态，在中国拥有广阔的发展空间，它是集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性商业建筑体。其收入来源为出租的租金收入及向租户收取的管理费。随着生活节奏的加快、汽车的普及、节约土地资源的要求，使得购物中心已成为各种零售店铺、休闲娱乐、餐饮等品牌商的首选经营场所。

　　购物中心具备观念和技术的先进性、开发过程的整体性、地点的便利性、景观的一致性、商品组合和功能的多样性、营销策略的灵活性等特点，具有更大的体量、更强的集客能力和更新更科学的运营方式，这决定了未来购物中心将占据零售业态的主导地位。

　　购物中心分为社区购物中心（Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）、市区购物中心（Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）和城郊购物中心（Ｓｕｐｅｒ－ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ）。其中社区型购物中心因其具备更深入社区、抗风险能力强、更适应国内消费习惯等特点逐步占据中国购物中心主导地位，也是公司的发展重点。

　　整体上看，中国购物中心业态尚处在发展期，即使是在经济发达的城市也远未达到饱和状态，而随着二三线城市的城市化进程加快和消费升级，给中国购物中心发展带来广阔的前景，因此，针对当前形势，购物中心运营商如能利用自身资金和管理能力优势，抢占优秀店铺资源，努力提升规模和盈利能力，将会获得迅速发展壮大的时机，从而树立自身的行业地位。

　　（２）公司发展战略及２０１１年度经营计划

　　①公司发展战略

　　公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过购买、租赁、受托管理三种途径获得店铺资源，力争经过５年的时间成为社区购物中心的领导者。

　　公司以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购物中心。对合肥、南京、沈阳、兰州等零售业务较发达的重点城市，公司在资金、管理有保障的前提下将进一步拓展。

　　②２０１１年度经营计划

　　第一、 确保２０１１年度新开业门店的筹备和运营管理；

　　第二、 全面推行资产管理报告，加强门店日常经营监控，不断减少空置率，优化租户结构，提高购物中心集客能力，以提升门店盈利水平；

　　第三、 引入战略合作伙伴，寻找店铺资源，加强新项目的市调和盈利测算，储备优质项目；

　　第四、 打造“国际化＋专业化”的管理团队，不断提高公司专业化管理水平，降低经营成本。

　　第五、 采取多种渠道，加强融资力度，为公司快速扩张提供资金保障；

　　第六、 努力控制总部各项费用和成本；

　　第七、 建设和完善公司信息系统；

　　第八、 持续完善业务培训工作，聘用、选拔、储备优秀的管理干部。

　　（３）资金需求、使用计划及资金来源情况

　　公司目前正处于快速扩张期，筹建项目较多且筹备期较长，公司将在严格控制成本前提下合理确定资金需求，拟订资金使用计划，利用自有资金、银行借款、资本市场融资等方式保障公司资金需求。

　　（４）风险因素分析

　　第一，宏观政策风险。

　　国家对宏观经济的调控可能给购物中心行业的发展带来风险。公司将及时跟踪国家宏观政策的变化，及时制定新的发展计划，并通过自身多年积累的零售业经验，规避政策变化给公司带来的负面影响。

　　第二、经济形势不稳定导致购买力下降的风险

　　全球金融危机尚未完全结束，经济尚处于恢复期，消费者的购买意愿尚未真正恢复。购物中心未来可能面临招租困难、租金收入下降和资产贬值的风险。公司选择受经济形势冲击较小的社区型购物中心为发展重点，不断提高规模和管理能力，抢占优质商圈，快速展店，提高自身竞争力。

　　第三、行业竞争风险

　　随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争可能加剧，从而有可能引起五家公司购物中心出租率下降而导致租金收入降低的风险。公司将利用自身多年积累的零售业经验，通过业种的优化配置，提高所持物业的聚客能力，吸引客流，提高经营者的收入，从而保证公司租金水平。

　　第四、财务风险

　　发展购物中心行业务需要大量的资金，公司未来建设新项目时，将面临融资需求问题，这给公司带来一定的财务风险。

　　公司将根据实际需要，谨慎制定扩张计划和资金安排，通过银行借款、股权融资等多种手段融资；同时，公司不断加强购物中心租户管理、物业管理和营销管理，促进现有物业增值，以提高租金收入和盈利能力，为公司未来发展提供资金保障。

　　第五、管理风险

　　公司刚刚转型为购物中心运营商，面临缺乏人才和经营技术的风险。公司将加大制度建设培训力度，并根据需要引入专业管理公司或专业管理人才，保障门店建设和运营的规范化运作。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

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　　６．３ 主营业务分地区情况

　　单位：万元

　　■

　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　６．５ 募集资金使用情况对照表

　　□ 适用 √ 不适用

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．２ 出售资产

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

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　　７．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

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　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

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　　其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额４，２０７．９０万元。

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　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

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　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额２０，６２５．４７万元，余额２０，０００．００万元。

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．５ 其他综合收益细目

　　(下转D51版)