证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事会会议。

　　１．３ 立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

　　否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

　　否

　　１．６ 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人董涛及会计机构负责人（会计主管人员）邹文红声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

　　■

　　２．２ 联系人和联系方式

　　■

　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　３．２ 主要财务指标

　　■

　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

　　■

　　限售股份变动情况表

　　□适用 √不适用

　　４．２ 股东数量和持股情况

　　单位：股

　　■

　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　法人控股股东情况：南方香江集团有限公司，法定代表人为翟美卿，注册资本６００，０００，０００元，１９９４年１月１９日成立，经营范围：项目投资、策划及企业管理咨询（以上各项不含限制项目）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；计算机软硬件的技术开发；家俱的生产（生产场地另行申报）。

　　法人实际控制人情况：香江集团有限公司，法定代表人为翟美卿，注册资本３２５，０００，０００元，１９９３年７月２日成立，经营范围：项目投资；策划；企业经营管理；批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。

　　４．３．２．２ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　４．３．２．３ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　○ 自然人

　　■

　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　■

　　４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

　　□适用 √不适用

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股

　　■

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　１、报告期内公司经营情况回顾

　　（１）香江控股紧紧围绕＂推行住宅地产与商业地产业务并重的发展思路，在发展住宅地产的基础上大力发展商业地产，形成有香江特色的住宅与商业地产＂的战略发展目标有序高效地开展工作，并根据行业形势变化，及时灵活调整发展节奏，２０１０年业绩如下：

　　截至２０１０年期末，公司总资产为７３２，５１７．６２万元，净资产为１３７，３３８．６９ 万元，与年初数相比增加了１９．６８％和１．９８％。本年度公司实现主营业务收入１９１，８９２．０２万元，与去年同期相比减少１１．４９％；实现净利润 ２４，０９４．６２万元，与去年同期相比减少３６．８０％；归属于母公司净利润 １４，４０１．３４ 万元，与去年同期相比减少４３．６５％。

　　２０１０年公司实现房地产销售面积约２５．７４万平方米、销售金额约２１．０１亿元，上年同期公司实现房地产销售面积约２６．３５万平方米、销售金额约为１５．５９亿元，同比增长－２．３１％和３４．７７％。

　　公司结算面积约２０．６９万平方米、结算收入约１６．３８亿元，上年同期公司结算面积约３４．３５万平方米、结算收入约 １９．７４亿元，同比下降３９．７７％和１７．０２％。

　　截止２０１０年１２月３１日，尚有已售未结算面积１２．１９万平方米，金额合计约７．８４亿元。

　　（２）对于住宅地产，香江控股以打造生态自然高端环境形象社区的＂锦绣香江＂为品牌，开发环境优美、配套完善以及优良物业管理的高品质住宅产品。

　　２０１０年，广州番禺锦江房地产有限公司、增城香江房地产有限公司、恩平市锦江新城置业有限公司、连云港锦绣香江置业有限公司在原有基础上，根据总部的统一部署，按计划推进各项工作：广州番禺锦江房地产有限公司顺利完成Ｂ９地块及Ｂ９地块板房区的开发建设工作，加强品牌推广；推出布查特国际公寓，赢得了市场的高度关注与热捧，同时推进Ｂ７地块１７栋公寓的装修和交楼工作；稳步开展新一期Ｂ５、Ｂ１０地块的设计规划报建。增城香江房地产有限公司重点开展八期和九期的工程施工建设，积极营销，成功将凡尔塞庄园推向市场，销售业绩喜人；同时推进五期、六期的基坑和土方工程以及七期、十期的专业图纸设计。恩平市锦江新城置业有限公司努力完成项目销售任务，顺利办理各项证照，做好首期工程的收尾及各项结算工作；同时加强公司内部行政、人力资源和财务管理，做好物业管理的各项工作。连云港锦绣香江置业有限公司完成开工奠基，加快工程进度，强化施工协调、管理工作，办理开发前所需证照，做好项目开盘前一系列推广工作，同时加紧项目融资步伐。武汉锦绣香江置业有限公司＂锦绣香江－紫菱湖＂项目与相关合作单位达成合作意向，并确定投资计划及合作方案签订合作协议，有序地开展前期拓展、前期工程策划实施、融资推进、规范化管理、团队组建、制度导入等一系列前期准备工作。

　　（３）对于商业地产，香江控股以＂充分发挥多年来在商贸流通领域的优势，集中资源，快速发展，把商业地产做大做强，形成具有香江特色的商业地产＂为战略目标，进一步提升商业项目的开发与运营能力。

　　南昌香江商贸有限公司积极推进商铺卖场的出租，不断提高物业收益。景德镇市香江商贸有限公司提高市场整体管理水平，实现物业管理规范化，繁荣市场，努力提高市场开门率，同时完成开发公司后续工作，出租剩余物业，盘活资产。进贤香江商业中心有限公司提高物业收益，积极应对诉讼，力争收回二号楼超市，维护公司的最大利益。郑州郑东置业有限公司全面展开自营商铺的租金收取工作，推动大卖场的招商工作，开源节流，控制成本费用，同时，严格按照新的工程管理流程，完成Ｅ１、Ｅ３的预算，做好物业服务，实现物业价值最大化。成都香江置业有限公司提升品牌效应，积极营销，大力招商，做好排铺与卖场的销售工作；加强工程和内部管理以及风险控制，确保项目运营的顺畅和流转。武汉金海马置业有限公司完成工程各项单体及综合验收备案和各项结算工作，并通过各种形式促进市场繁荣，保证市场招商率和市场开门率。新乡市光彩大市场置业有限公司努力推进Ａ区的施工开发，为明年销售做好准备，提高物业管理水平，完善人才队伍建设。聊城香江光彩大市场有限公司做好一、二期招商销售的收尾工作，开展三期项目的开发论证。临沂香江商贸开发有限公司市场整体经营状况大为提升，物业管理费用收取率提高，加强营销工作，拉动租金上扬，为明年香江大厦销售做好充分准备。保定香江好天地房地产开发有限公司做好工程收尾以及消防验收工作，组织营销推广活动，安装中央空调，改善经营环境，促进市场繁荣，实现由工程建设到商业运营的转型。长春东北亚置业有限公司主要解决工程遗留问题，清理收取商户多年欠费，逐步完善公司内部制度建设，重点推进Ｂ区的收尾工程和验收以及完成工程的结算、审核工作。

　　（４）为配合住宅地产和商业地产的快速发展，公司在部分区域进行一级土地开发工作，同时公司也积极推进旅游地产的开发工作。

　　根据发展需要，公司在河北香河、成都、惠州博罗等区域拓展新项目，目前香河、成都和惠州博罗已成立注册项目公司。香河锦绣香江房地产开发有限公司已与河北建设集团及家具管委会签订协议进行一级土地开发工作，流转用地规模控制在２０００亩。成都香江家具产业投资发展有限公司完成２期工业用地１２０亩、９３亩住宅用地、２２５亩商业用地的土地整理工作，实现住宅用地调规及３期河道规划调整，完善园区内市政建设，全面提升园区三期地段的土地价值；同时，持续进行与政府及对外关系协调工作，为成都项目ＣＢＤ的顺利建设及成功招商、开盘工作提供了有力的保障。博罗香江旅游置业有限公司已签订整体合作协议并正式启动项目第一期用地拆迁工作。广州大瀑布旅游开发有限公司稳步推进工程建设，基本完成酒店装修，完善内部管理建设，做好酒店的各项筹备工作。

　　２、公司自身发展现状的分析

　　经过多年的积累，香江控股在企业的品牌建设、资源培养、产品设计以及项目的规划理念方面都建立起了自己独特的优势。在商业地产领域，香江控股拥有庞大的招商资源和优秀专业人才，未来我们要在继续巩固和扩大这些优势的同时，还要充分利用这些优势辅助和促进公司在住宅地产、旅游地产等领域更好地发展。在住宅市场方面，我们的优势在于高端住宅市场，我们也要充分发挥自身优势，继续成为高端住宅房地产的领先者。同时也要认识到我们在项目开发计划、前期市场调研定位、市场融资以及区域发展不平衡等方面的不足，予以纠正。

　　房地产行业是受关注度很高的一个行业，房价问题已上升到民生问题，国家对房地产业的宏观调控将成为一种常态，宏观调控有利于促进房地产业持续长期健康发展。２０１１年及未来一段较长时间内住宅地产仍然是国家宏观调控的主要目标，住宅房地产市场仍然存在很多的不确定性因素，面对这样的局面，我们一方面要加强和提升内部管理；一方面要发挥我们的传统优势，加大力度发展商业地产，在战略重点城市拓展优质项目，增加土地储备，为将来的发展打下基础。

　　３、２０１１年房地产市场宏观分析与预测

　　（１）２０１１年房地产市场宏观分析

　　２０１１年１月国办发出台新＂国八条＂房地产调控政策，原则上对本地户籍家庭限购２套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购１套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房；加上重庆、上海等地方分别出台房产税试点办法，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期。从现在的种种迹象表明，楼市的调控是长期的，对整体房地产市场的运行影响深远。

　　①货币政策转为＂稳健＂，房地产调控已上升到政治问责层面

　　中央经济工作会议指出２０１１年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从２００９年的＂极度宽松＂转为２０１０年的＂适度宽松＂后，正恢复到中性。而房地产经过多次的调控政策，中央集中式的调控已经下放到地方＂对号入座＂式的调控，各地根据自己的＂价格涨幅＂来确定调控的力度，调控也过度到了政治问责的层面。

　　②房地产调控不会放松，预见还将有不断的新政策出炉

　　随着新＂国八条＂调控政策的出台和房产税试点改革加快推进，加之２０１１年经济工作重点为＂加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平＂，预计２０１１年继续加紧房地产调控是大概率事件。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市商品房供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。可以预见到的未来国家将从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉，地方政府单纯为土地财政而放松政策的可能性较低。

　　③房地产投资行为受到抑制

　　无论是限购、房产税、还是首付比例及利率的控制，都将无法持续支撑买房投资这种消费行为，因此个人投资的多元化也必将出现。相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路，一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴三、四线城市的房地产市场，协助加快这些三、四线城市化进程，一部分也将流入到其他行业。

　　④房地产企业的整合将加快

　　从２０１０年的房地产企业经营状况来看，现金流、购地能力及销售回款能力的差距拉大，中小型房地产企业将面临更严峻的竞争环境。预见２０１１年房地产企业间的并购产生的更多，横向联合拿地竞标及房企间的整合也会更频繁，真正能够保持开发量的房企数量将加速减少，这也是政府乐于见到的，因为房企的集中度高，将更有利于房地产市场在整体调控中房企的合作。

　　（２）２０１１年房地产市场运行趋势预测

　　①住宅地产受到抑制，商业地产迎来发展良机。从目前市场发展来看，住宅地产和商业地产＂齐头并进＂是行业发展趋势。受调控政策的影响，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低，住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈，以住宅开发为主的房地产开发商政策风险加大，是房地产调控的重灾区。而商业地产较少受调控等不利因素影响，商业地产有平滑周期波动先天优势，预见２０１１年将有更多房地产企业进入商业地产领域。

　　②高端住宅市场会受到冲击，中低端住宅、二三线城市受限购影响会相对较小。高端住宅中多次置业买家的比例较大，预计限购政策短期内会对该类物业形成较大冲击。中低端住宅以首次置业、首次改善买家为主，多次置业买家的比例较少，预计该档次物业受新政影响相对较小。而多数二、三线城市首次置业、首次改善型买家占当地成交的比例很高，即使是高端项目，其三次以上置业客户占比总体比例亦较低，因而可以预计限购政策对二、三线城市市场的影响较小。

　　③部分大城市周边的中小城市迎来新机会。当前各主要大城市已全部实施限购，部分处于大城市周边的外围城市将迎来发展机会。一是在限购之下，发达大城市的购买需求将向外围城市溢出；二是我国高铁建设规划的大规模铺开将对这些外围城市产生利好；三是不少买家认为外围城市楼价仍处洼地，且该类城市外地多次置业者的比例不大，即使该类城市实施限购，但当地楼市成交仍有发展空间。

　　④２０１１年房地产观望情绪浓厚，房地产格价大跌可能性不大。预期未来全国各地楼市将分化发展，根据历史经验，调控政策对楼市成交量的影响一般在４－６个月左右，随着近期相关政策的具体落实，预计房在产市场短期波动幅度加大，２０１１年房地产市场观望情绪浓厚，成交量将再次步入下降通道。但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著。

　　（四）２０１１年工作计划

　　２０１１年是香江控股发展关键之年，为了实现各项经营任务，需要公司内外兼修，保持稳健发展的态势。香江控股将重点从以下几个方面来开展全年的工作：

　　１、调整房地产业务发展思路，明确科学业务的发展战略。明确商业地产与住宅地产并重的发展思路，在发展住宅地产的同时大力发展商业地产。通过住宅地产和商业地产并举，有效抵御国家调控政策给房地产企业带来的影响，更好的发挥自己的优势。

　　２、在加快现有土地开发节奏的同时加快新项目拓展的速度和强度。增加优质项目的数量，通过项目合作、股权收购、土地拍卖等方式，低价整合行业内的优质土地和项目资源，进一步丰富公司的土地储备。

　　３、加强融资力度，拓展融资渠道。我们将以银行融资为基本，以建设融资为补充，以股权、债券融资为目标，加大力度，为实现各项营业指标提供有效保障。

　　４、提升品牌的影响力，加强品牌的整合与梳理，提高竞争力，促进销售量的提升。针对不同区域的房地产市场形势，结合各项目的实际情况，加强营销系统工作，全面推进项目销售及经营，尽快回笼资金。

　　５、提高集中管控的管理水平，优化管理模式，从而提高管理效率。进一步加大集中管控及精细化管理的广度和深度，优化与完善组织架构、业务模块以及管理流程，加强各部门之间、总部与项目之间的沟通与联系，从而加强团队合作，规范管理，提高工作效率。

　　６、加强人力资源管理，优化人才机制。通过建立合理的人才选拔、培养与激励机制，运用有效的绩效考核工具，使员工的利益与企业紧密结合，使员工与企业同呼吸、共命运。

　　７、通过对项目的规划、进度、销售、质量、造价、资金等方面的全面管控，实施计划管理，提升总部对项目的总体控制水平。总结自身经验教训，借鉴同行成功先例，借助中介机构，引进有效管理工具，提升全程策划能力。

　　８、强化工程集中管理，大力推行标准化建设，提升管理水平。对各项目的工程建设、材料采购的招投标，对工程质量、进度、价格等进行全面管理，同时，推进包括产品设计、工程管理系统、采购和招投标管理、商业运营管理以及物业管理标准化，全面提升管理水平。

　　９、加强内部控制与成本控制，实行风险管理，努力提高自身抗风险能力。继续提升公司内部控制水平，从内部控制、管理制度、内审监察三个层面，同时深入运用全面预算管理，严格控制各项费用和开支，降低成本，规避经营风险。

　　１０、加强企业文化建设，发扬爱、诚、信的企业宗旨，增强团队凝聚力。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　６．３ 主营业务分地区情况表

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　6．4募集资金使用情况

　　□适用 √不适用

　　变更项目情况

　　□适用 √不适用

　　6．5 非募集资金项目情况

　　□适用 √不适用

　　6．6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□适用 √不适用

　　6．7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　经立信大华会计师事务所审计，公司２０１０ 年度（母公司数，下同）实现净利润１７３，２３０，８１１．３７元。根据《公司章程》按本年净利润的１０％提取法定盈余公积金１７，３２３，０８１．１４元 ，加公司年初未分配利润１３４，１８７，７７４．７０元，减去２００９年度现金分红３８，３９０，６３０．９５元，公司２０１０年底可供股东分配利润总计为２５１，７０４，８７３．９８ 元，资本公积余额为２１６，３３２，３６１．２５。为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以截止至２０１０ 年１２ 月３１ 日公司７６７，８１２，６１９ 股总股本为基数，每１０ 股派发现金红利０．２ 元（含税）的利润分配方案，共计分配利润１５，３５６，２５２．３８元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润２３６，３４８，６２１．６０ 元，全部结转以后年度分配。同时董事会提出不以资本公积金转增股本。

　　以上预案需提交公司２０１０年度股东大会审议。

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□适用 √不适用

　　§7 重要事项

　　7．１ 收购资产

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　7．２ 出售资产

　　□适用 √不适用

　　7．３ 重大担保

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　7．４ 重大关联交易

　　7．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　7．４．２ 关联债权债务往来

　　□适用 √不适用

　　7．４．３ 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

　　□适用 √不适用

　　截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

　　□适用 √不适用

　　7．５ 委托理财

　　□适用 √不适用

　　7．６ 承诺事项履行情况

　　7．６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

　　√适用 □不适用

　　■

　　7．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

　　□适用 √不适用

　　7．７ 重大诉讼仲裁事项

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　7．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　7．８．１ 证券投资情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．３ 持有非上市金融企业股权情况

　　□适用 √不适用

　　7．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□适用 √不适用

　　7．９ 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否

　　§8 监事会报告

　　8．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见

　　公司严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律法规规范运作，公司决策程序合法，并且公司逐步建立了内部控制制度。公司董事、高级管理人员执行职务无违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。

　　8．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见

　　监事会检查了公司和控股子公司的财务状况和财务管理制度，通过对公司财务报告、会计账目资料的检查监督，监事会认为：公司财务管理制度完备，会计核算符合企业会计准则要求。立信大华会计师事务所出具的审计报告客观、真实反映了公司的财务状况和经营成果。

　　8．３ 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

　　本报告期内，公司无募集资金的情况。

　　8．４ 监事会对公司关联交易情况的独立意见

　　报告期内，公司控股子公司广州番禺锦江房地产有限公司向实际控制人香江集团有限公司出售商品房，出售价格将以深圳市同致诚土地房地产估价顾问公司的评估结果为基础。监事会认为根据目前市场行情，由交易双方平等协商确定交易价格，体现了交易的公允性，有利于控股子公司回笼资金，优化控股子公司的资源配置，为进一步开发建设房地产项目提供现金流保障，提高盈利能力，符合公司的长远利益。

　　§9 财务会计报告

　　9．１ 审计意见

　　■

　　9．２ 财务报表

　　合并资产负债表

　　２０１０年１２月３１日

　　编制单位：深圳香江控股股份有限公司

　　单位：元 币种：人民币

　　■

　　法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红

　　(下转D70版)