证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司年度财务报告已经中喜会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．３ 公司负责人张桂平、主管会计工作负责及会计机构负责人崔振杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

　　■

　　２．２ 联系人和联系方式

　　■

　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

　　■

　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

　　■

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　限售股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　注：１、报告期内，苏宁集团增加限售股数４２，６８２股系公司原限售股份持有人四平日报社印报厂为取得股改限售股份上市流通权向其垫付对价进行补偿，以获得其剩余６４，０２２股限售股份的上市流通权。上述股份已经于２０１１年２月１日解除限售。

　　２、张桂平先生共计持有公司股份３３６，０１２，２５１股，根据相关法律法规规定，按２５％计算其本年度可转让股份法定额度，应锁定股份为２５２，００９，１８８股，扣除已锁定２４０，５１７，６９１股以外，不足部分需从已流通的９５，４９４，５６０股中锁定１１，４９１，４９７股。

　　３、张康黎共计持有公司股份２９０，４３８，２０３股，根据相关法律法规规定，按２５％计算其本年度可转让股份法定额度，应锁定股份为２１７，８２８，６５２股，扣除已锁定１９８，６８８，５２７股以外，不足部分需从已流通的９１，７４９，６７６股中锁定１９，１４０，１２５股。

　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

　　■

　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　■

　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　■

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　■

　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

　　■

　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

　　■

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　１、报告期内总体经营情况

　　自改革开放以来，我国房地产行业从无到有、从蹒跚起步到跨越式发展，具有深刻的经济和社会背景。改革开放使社会生产力得到了极大的解放，中国经济长期保持较快速增长，商业和市场繁荣，居民收入提高，创造出极大的财富。２０１０年国内生产总值达３９７，９８３亿元，比上年增长１０．３％，近十年平均增长率达到１０．４８％。中国的城市化速度大大提高，按城镇常住人口计算，１９９０年中国城市化率为２６．４１％，２０００年为３６．２２％，２００９年达到４６．５９％。中国正在经历一个高速度、大规模的城市化进程。

　　城市化和财富的创造，导致了人群和资本的积累与集中。在此背景下，当住房成为一种商品，它就同时具有两种性质，以满足不同的需求，其一是供给居住，其一是供给投资。随着收入增长，物质丰富，城市居民对舒适居住的要求也随之提高；随着市场的不断发达，资本也更多地流向城市，富裕者的投资需求也随之产生。居住和投资需求对房地产行业的快速发展起到了推动的作用。

　　２０１０年，全国商品房销售面积达１０．４３亿平方米，同比增长１０．１３％；商品房销售额达５．２５万亿元，同比增长１９．２８％；商品房投资完成额达４．８３万亿元，同比增长３３．２２％；施工面积达４０．５５亿平方米，同比增长２６．８７％；新开工面积１６．３８亿平方米，同比增长４１．９４％；竣工面积７．６亿平方米，同比增长８．１８％。商品房价格指数从年初的高位回落至年末的１０６．８０，低于２００９年末的１０８．２０。

　　为了遏制房价过快上涨，国务院出台了一系列针对房地产行业的调控政策，内容包括提高贷款购房首付比例、停止向购买第三套房者贷款、限制外地户籍者在本地购房、提高房贷利率水平、调整税收优惠政策，并要求监控土地价格、增加住房有效供给、加大保障房建设力度等。从政策内容看，主要目的是抑制投资需求，满足中小户型普通商品房的自住需求。从政策效果看，多项调控政策实施后，房价增幅放缓、逐渐趋于平稳。调控政策的出台也在一定程度上改变了市场预期，购房者观望气氛渐浓。

　　总体来看，在经济持续平稳发展和大规模城市化的背景下，房地产行业仍有较大发展空间。根据中国国际城市化发展战略研究委员会发布的《２００８年中国城市化率调查报告》，按非农户籍人口计算，截止２００８年末我国的城市化率仅为３３．２８％，非农户籍人口与城镇常住人口之间存在巨大差额，表明城市仍有大量需要满足居住需求的流动人口。同时，新婚置业也将带来巨大的住房需求。就目前的市场而言，商品房的供给仍然是满足需求的主要来源，调控政策增加了交易成本、抑制了需求，房价平稳、交易量大幅下降。预计政府调控政策的控制力将在今后一段时期内保持一定的强度。

　　２、公司的经营情况与对策

　　２０１０年，公司在复杂多变的市场和政策环境下，及时作出应对，完成了各项年度经营目标。报告期内公司实现营业收入３４７，３４９．２１万元，同比增长２４．３６％；实现营业利润１１７，７５９．８１万元，同比增长９．０６％；归属上市公司的净利润７７，１６０．７３万元，同比增长８．０７％；期末净资产额为３５５，９９３．３７万元，同比增长２３．８９％。

　　报告期内公司实现商品房预售面积５２．５８万平方米，预售收入４３．２５亿元；结算面积６４．９３万平方米，结算收入３３．４７亿元。

　　公司继续执行“深耕南京、立足江苏、布局全国”的战略。２０１０年，公司在南京地区的销售套数、销售面积继续居本地区首位。同时，公司在南京以外的项目也继续大力推进，除原有的吉林项目外，宜兴、上海、芜湖等地项目也相继启动，１２月，又在昆明取得了土地储备。

　　我们认为，随着经济发展和城市化率提高，人们对满足和改善居住质量的需求仍然需要通过提供适当的商品房住宅产品来满足。而在持续调控的背景下，无论何种产品都能热销的时代已经过去。因此，需要回到以产品为本的基础上，目前公司的主要产品针对市场的刚性需求，较少受政策影响，２０１０年四季度的销售表现也表明产品受到了市场的认可。随着公司异地项目增多，公司将努力提高管理水平和效率，提高产品品质。报告期内，公司董事会通过了股权激励计划草案，激励方案以股东回报率和净利润增长率为指标，考核标准严格，方案出台后也受到了市场分析人士的认可。股权激励计划的实施将有利于建设高水平的管理团队，统一长期和短期利益，统一股东与管理层利益。

　　报告期内，公司品牌进一步获得认可，公司荣获《南京晨报》“２００９年度南京地产魅力推选十大魅力企业”及“江苏省房地产５０强”等奖项。

　　３、２０１１年的展望

　　根据对市场与政策的分析，我们预计，２０１１年房地产市场整体将保持平稳发展的态势，市场的基本条件未发生重大改变。公司将持谨慎乐观的态度，保持信心，根据政策和市场的变化作出相应的调整。

　　２０１１年公司将继续推进战略实施，在稳步推进南京本地项目的同时，加紧异地项目的建设，如市场和政策方面不发生重大不利变化，预计吉林、宜兴、芜湖等地项目今年将继续或开始产出利润。同时，对于南京本地项目，将着力提高产品品质和服务，确保实现公司经营计划和目标。

　　公司将继续致力于改善管理，尤其是理顺和巩固总部与城市公司的关系，提高运营效率，为异地项目的持续推进提供保障。在不断变化发展的市场形势下，公司管理层将带领全体员工，努力提供更好的产品，为股东取得更大的效益。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

　　■

　　６．３ 主营业务分地区情况

　　单位：万元

　　■

　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．５ 募集资金使用情况对照表

　　□ 适用 √ 不适用

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　■

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．２ 出售资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

　　７．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额１６０．５２万元。

　　■

　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额０．００万元，余额０．００万元。

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　§８ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

　　一、监事会会议情况：

　　本年度公司监事会共召开五次会议，具体如下：

　　■

　　二、监事会对公司２０１０年度有关事项的独立意见

　　１、公司依法运作情况

　　２０１０年度，公司监事会共计召开了五次会议，并列席了公司召开的所有董事会、股东大会，并根据有关法律、法规，对董事会、股东大会的召开程序、决议事项、决策程序、董事会对股东大会决议的执行情况、公司董事、经理执行公司职务的情况等进行了监督。监事会认为，公司董事会能按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律、法规进行规范运作，严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序科学、合法。公司本着审慎经营的态度，建立和完善了各项内部控制制度。公司董事会及经理等高级管理人员执行公司职务时没有违反国家法律法规、公司章程或损害公司利益的行为。

　　２、关于公司内部控制情况

　　公司内部控制自我评价报告客观地反映了公司内部控制制度的建立及运行情况。公司已建立了较为完善、有效的内部控制体系。各项制度建立后，得到了有效贯彻执行，对公司的规范运作起到了较好的监督、指导作用，公司内部控制体系不存在明显薄弱环节和重大缺陷。

　　３、检查公司财务情况

　　公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的检查，认为公司２０１０年度财务报告真实地反映了公司的财务状况和经营成果，中喜所出具的审计报告是客观公正的。

　　４、收购、出售资产情况

　　报告期内，公司无收购、出售资产情况。

　　５、关联交易情况

　　报告期内公司关联交易公平，无损害上市公司利益的情况。

　　§９ 财务报告

　　９．１ 审计意见

　　■

　　９．２ 财务报表

　　９．２．１ 资产负债表

　　编制单位：苏宁环球股份有限公司 ２０１０年１２月３１日 单位：元

　　■■

　　９．２．２ 利润表

　　编制单位：苏宁环球股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

　　■

　　本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：０．００元。

　　９．２．３ 现金流量表

　　编制单位：苏宁环球股份有限公司 ２０１０年１－１２月 单位：元

　　■

　　９．２．４ 合并所有者权益变动表（见D70版）

　　９．２．５ 母公司所有者权益变动表（见D70版）

　　９．３ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　９．４ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

　　□ 适用 √ 不适用

　　９．５ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　■