证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司年度财务报告已经立信会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．３ 公司负责人王鹤鸣、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人（会计主管人员）叶丽君声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

　　■

　　２．２ 联系人和联系方式

　　■

　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

　　■

　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

　　■

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　限售股份变动情况表

　　单位：股

　　■

　　４．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

　　■

　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　■

　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　■

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　■

　　注１：符合有关法律法规要求的市场买卖。

　　注２：董事胡巍华女士在股东单位任职并领取报酬，在公司领取董事津贴。

　　注３：离任监事黄季敏先生曾在股东单位任职并领取报酬，在公司领取监事津贴。

　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．２ 董事出席董事会会议情况

　　■

　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

　　■

　　■

　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　１、经营环境变化及公司判断

　　２０１０年，国内宏观经济由复苏驶入“快车道”，其中全年ＧＤＰ增速达到１０．３％，固定资产投资增速２４．５％，工业增加值同比增速持续六个月稳定在１３％以上，社会消费品零售总额同比增长１８．４％。全年伴随着ＣＰＩ的逐月走高，“通胀超预期”促发的“紧缩政策超预期”得到强化。从下半年开始，国家经济工作重点由保增长转向控通胀，货币政策也由适度宽松转向稳健。报告期内央行６次上调存款准备金率，四季度开始国内正式进入加息周期，宏观政策实质意义上已经进入紧缩阶段。

　　报告期内，房地产市场实现了稳步增长。全国房地产开发投资４．８３亿元，比上年增长３３．２％；全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，比上年增长１０．１％，其中商品住宅销售面积增长８．０％。商品房销售额５．２５万亿元，比上年增长１８．３％，其中商品住宅销售额增长１４．４％。与此同时，新开工面积、土地购置面积等指标也较上年大幅增长。但同时中央政府一年之内三度密集出手调控房地产市场，从一月的“国十一条”，到四月的“新国十条”，再到九月的“新国五条”，一波紧似一波，房地产行业政策调控已进入常态化。政府在遏制房价、加强保障的总体基调下，２０１１年初又出台了最新也是最严厉的房产调控新政：限贷、限购、取消税收优惠、房产税、地方领导问责等。系列调控政策的叠加，表明了政府对抑制住房不合理消费以及投资投机的决心，对市场也势必产生较为深远的影响。

　　面对行业环境的变化，公司管理层认为在中央对于房地产调控的常态化趋势下，行业所面临的政策风险不可小觑。货币收紧、税负增加、资金成本上升等因素将对购房需求造成负面影响；行政性“限购”政策将会对投资及改善性需求的高端商品房市场形成冲击，相反中小户型普通住宅受的影响相对较小；作为政策调控重点的一线城市和部分房价上涨较快的二线城市受影响较大，其他二三线城市受影响较小。

　　从目前来看，固定资产投资特别是房地产投资对经济增长的实际贡献度仍然很高。当前我国城市化进程仍处在纵深发展阶段。公司认为房地产行业仍将在经济结构调整期间甚至是经济结构调整之后占据国民经济的重要地位。本轮调控是实现保障民生、挤压房价泡沫、行业优胜劣汰的一个过程，从长远来看，有利于房地产市场的稳定和行业的健康发展。

　　面对未来可能出现的经济增长放缓及行业持续密集的调控，公司将继续秉承一贯坚持的稳健发展原则，在深耕现有开发市场的同时，积极拓展以长三角为核心的二三线城市，以开发高性价比的中小户型普通住宅为主导产品，以“加快周转、适度扩张、提升品质、优化管理”作为指导思想，提升企业整体实力和市场竞争力，实现“服务大众、共享生活”的目标。另外，公司还将积极参与保障性住房的建设，发挥自身的技术优势和管理优势，为老百姓多造房、造好房。

　　２、公司经营发展回顾

　　报告期内，公司坚持以“持续发展”为核心，以“提升管理、加快周转、合理负债、适度扩张”为风险控制对策，秉承稳健、务实的经营理念，不断提高企业持续经营能力。２０１０年公司完成营业收入２１５，５６９．６２万元，同比增长６４．５６％；实现营业利润２９，６３８．９２万元，同比增长３９．０４％；归属于上市公司所有者净利润２１，９４０．００万元，同比增长３１．９４％。

　　２０１０年在政策调控下，房地产市场经历了年初火爆、年中低迷、年末回暖的起伏不定。公司始终坚持“审时度势，顺势而为”的经营应对策略：加快施工节奏，增加适销对路的产品比重；优化前期报批报建程序，提高项目周转率；在市场反转的时机狠抓营销，加快存量销售去化。

　　２０１０年，公司新开工建筑面积１０．５７万平方米，截止报告期末，在建面积７９万平方米，创下历史新高。公司在杭项目市场定位为面向首次置业者的中小户型住宅，受调控政策的影响相对较小。公司全年实现商品房合同销售金额２４．７１亿元，基本与火爆的２００９年度持平，公司销售抗市场波动风险的能力进一步提升。全年完成竣工面积４０．９２万平方米，较去年同期增长６２％。报告期内，公司各项目进度情况如下：

　　①西城美墅：完成竣工交付，交付面积９．７万平方米。

　　②上东领地：完成竣工，部分实现交付。

　　③上东臻品：三期工程中间结构验收、二期工程完成结顶、一期工程施工至６－１４层。

　　④上东名筑：一期主体工程部分结顶，二期完成±０．００施工。

　　⑤黄山江南新城：新开工面积４．３３万平方米，交付面积１０万平方米。

　　⑥肇庆星湖名郡：新开工面积６．２４万平方米，交付面积９万平方米。

　　⑦天城项目：完成项目控规指标调整的协调审批工作。

　　⑧【２００９】８２号地块：完成四证报批工作。

　　报告期内，公司坚持“挖掘城市价值洼地，谨慎参与投资竞买”的宗旨，新增土地储备面积２．４４万平方米，新增规划可建建筑面积５．８５万平方米。２０１１年１月，公司又成功竞得余政挂出［２０１０］１０３号地块，新增土地储备面积１．１３万平方米，新增规划可建建筑面积２．７２万平方米。截止本报告日，公司储备的规划可建建筑面积１０９．０７万平方米，其中权益可建建筑面积９４．２６万平方米。公司仍将继续寻找机会适度增加土地储备，不排除通过股权收购兼并和合作开发等方式获取土地储备资源，并平衡规模、现金流、经营效率三者关系，保持企业稳健地发展壮大。

　　公司继续合理降低负债水平、拓宽融资渠道、落实信贷资源。截止２０１０年末公司剔除预收账款后的资产负债率为３９．６４％，剔除预收账款后的流动负债占负债总额的比例为２５．９６％，总体负债水平较低且债务结构合理。面对未来短期内严厉的宏观调控政策，公司的财务结构具有相当的抗风险能力，使得公司能在市场变化时占据更主动的位置。

　　报告期内，公司完成了董事会的换届选举，并任命了公司新一届的高管团队。公司新一届董事会及高管团队有着年富力强、高学历、经验丰富的优势，将会为公司未来更快更好的发展打下坚实的基础。２０１０年，公司通过ＫＯＡ项目费用模块和合同模块的上线运行，初步建立起了全面预算管理的雏形；成立了集团ＥＲＰ项目工作组，为建立全面一体化的信息管理系统奠定基础；此外，通过将规划设计、景观、精装修的专业管控线延伸至项目前期，实现了建筑过程中产品品质的有效统筹，有效提升了产品的市场竞争力。

　　（公司主要业务、经营情况及其他分析详见２０１０年年度报告全文）

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

　　■

　　公司主营业务为房地产开发与销售，同时公司经营与房地产相关的物业管理、物业出租等业务。报告期内，公司实现营业收入２１５，５６９．６２万元，其中房地产业收入占营业收入的９８．１６％，物业管理收入占０．３５％，物业出租占１．４３％，其他收入占０．０６％。

　　６．３ 主营业务分地区情况

　　单位：万元

　　■

　　６．４ 采用公允价值计量的项目

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．５ 募集资金使用情况对照表

　　□ 适用 √ 不适用

　　变更募集资金投资项目情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．６ 非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　６．７ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．８ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．９ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　２０１０年度公司经审计的合并报表净利润为２１９，３９９，９５８．４１元，母公司报表净利润１１１，１３２，７３３．４３元，其中，可分派利润情况详见下表：

　　单位：（人民币）元

　　■

　　１、分配方案

　　根据第三届董事会第十四次会议审议通过的《２０１０年度利润分配预案》，公司将以２０１０年年末总股本４９８６０万股为基数，每１０股派发现金１．５元（含税）。

　　以上利润分配方案尚需股东大会审议批准。

　　公司最近三年现金分红情况表

　　单位：元

　　■

　　公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　§７ 重要事项

　　７．１ 收购资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．２ 出售资产

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

　　■

　　７．３ 重大担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　７．４ 重大关联交易

　　７．４．１ 与日常经营相关的关联交易

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额０．００万元。

　　公司第二届董事会第五十二次会议审议同意公司及全资子公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司、杭州南泉房地产开发有限公司和参股子公司绍兴康尔富房地产开发有限公司在２０１０年度与关联方浙江怡景园林有限公司签订金额不超过５，６００万元的景观工程施工合同。上述事项已在２０１０年４月１７日《证券时报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）上进行公告。公司遵循公开、公平、公正、择优和诚信的原则，经招投标后选择浙江怡景园林有限公司为景观工程的合作方。２０１０年，公司及全资子公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司、杭州南泉房地产开发有限公司和参股子公司绍兴康尔富房地产开发有限公司与浙江怡景园林有限公司签订的景观工程施工合同金额总计为３，７２７．６３万元，交易价格以市场定价为基础，以现金方式进行结算。该关联交易不会对公司的独立性构成影响。报告期内，公司及全资子公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司、杭州南泉房地产开发有限公司向浙江怡景园林有限公司实际结算工程款１，９２２．２４万元，２０１０年该交易占合并报表范围内同类景观工程费用总额的４７．１７％。

　　公司第二届董事会第五十二次会议审议同意公司控股子公司杭州紫丁香房地产开发有限公司向公司关联人华欣女士、胡建三先生出售商品房。公司董事华欣以总价１０２．５２万元购买上东臻品住宅一套；副总裁胡建超的直系亲属胡建三以总价１７０．７７万元购买上东臻品住宅一套。上述商品房买卖符合市场公允加价。

　　■

　　７．４．２ 关联债权债务往来

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　■

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额０．００万元，余额０．００万元。

　　２００９年末，控股股东杭州平海投资有限公司对公司的委托贷款余额为１２，０００万元，该委托贷款已在报告期内归还。

　　公司２０１０年第一次临时股东大会审议同意公司通过杭州银行股份有限公司江城支行获得参股子公司绍兴康尔富房地产开发有限公司２．５亿元人民币一年期委托贷款。上述事项已于２０１０年３月３日在《证券时报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）上进行公告。该委托贷款系联营公司对公司的支持，资金已用于公司的生产经营中，该关联交易不会对公司的独立性构成影响。

　　７．４．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．５ 委托理财

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．６ 承诺事项履行情况

　　上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股５％以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　７．７ 重大诉讼仲裁事项

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

　　７．８．１ 证券投资情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．２ 持有其他上市公司股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８．５ 其他综合收益细目

　　单位：元

　　■

　　§８ 监事会报告

　　√ 适用 □ 不适用

　　（一）监事会的工作情况

　　１、公司第二届监事会第十五次会议于２０１０年１月２８日召开，会议审议通过了《２００９年度监事会工作报告》、《２００９年度财务报告》、《２００９年年度报告》和《２００９年年度报告摘要》、《２００９年度利润分配预案》、《２００９年度内部控制的自我评价报告》、《关于续聘会计师事务所的议案》。决议公告（２０１０－００６号）刊登在２０１０年２月１日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。

　　２、公司第二届监事会第十六次会议于２０１０年３月１日召开，会议审议通过了《关于提名公司监事候选人的议案》。决议公告（２０１０－０１４号）刊登在２０１０年３月３日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。

　　３、公司第二届监事会第十七次会议于２０１０年４月１６日召开，会议审议通过了《２０１０年第一季度报告及摘要》。

　　４、公司第二届监事会第十八次会议于２０１０年７月３０日召开，会议审议通过了《２０１０年度半年度报告摘要及２０１０年度半年度报告》。

　　５、公司第二届监事会第十九次会议于２０１０年８月２３日召开，会议审议通过了《关于提名公司第三届监事会监事候选人的议案》、《关于修订＜监事会议事规则＞的议案》。决议公告（２０１０－０４１号）刊登在２０１０年８月２４日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。

　　６、公司第三届监事会第一次会议于２０１０年９月１２日召开，会议推选了公司监事会主席。决议公告（２０１０－０４７号）刊登在２０１０年９月１４日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。

　　（二）监事会对公司有关事项的独立意见

　　１、公司依法运作情况

　　报告期内，监事会对公司依法经营情况、重大决策程序和董事、高级管理人员的履职情况进行了监督。监事会认为，公司能够按照国家法律法规和《公司章程》的要求规范经营；在日常管理和重大决策方面，公司已建立起较为完善的内部控制制度；公司的董事和高级管理人员工作勤勉、诚信尽职，无违法违规和损害股东利益的行为。

　　２、财务情况

　　通过对公司及子公司财务制度和财务情况的检查，监事会认为，公司财务管理体制完善、运作规范，公司２０１０年财务报告及立信会计师事务所出具的审计报告客观真实地反映了公司的财务状况和经营成果。

　　３、收购、出售资产情况

　　报告期内，公司整体吸收合并了全资子公司浙江广宇经贸有限公司，受让了控股子公司黄山广宇房地产开发有限公司持有的浙江合创贸易有限公司９０％的股权。监事会认为，公司上述资产收购和转让的决策符合公司发展战略，操作程序符合《公司法》、《公司章程》、《深圳证券交易所上市规则》等法律法规及规范性文件规定；资产定价合理、交易价格公允，未发现内幕交易或损害公司股东利益的行为。

　　４、关联交易情况

　　报告期内，根据公司董事会、股东会的有关决议，公司及全资子公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司、杭州南泉房地产开发有限公司和参股公司绍兴康尔富房地产开发有限公司与浙江怡景园林有限公司签订了金额为３，７２７．６３万元的景观工程施工合同；公司获得参股公司绍兴康尔富房地产开发有限公司２．５亿元人民币一年期委托贷款。公司关联人华欣、胡建超的直系亲属购买了公司的商品房总计２７３．２９万元。监事会认为，上述关联交易的决策程序符合《公司章程》、《公司法》、《深圳证券交易所上市规则》等法律法规及规范性文件规定；关联交易事项经董事会、股东大会审议通过后实施，定价原则合理、公允，未发有内幕交易、损害股东权益或造成公司资产流失的情况。

　　５、内部控制情况

　　监事会审议并通过了公司《２０１０年度内部控制的自我评价报告》，认为公司已建立起较为健全的内部控制制度体系并得到有效执行，保证了公司的规范运作。公司出具的２０１０年度内部控制的自我评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度的建设及运行情况，监事会对此无异议。

　　§９ 财务报告

　　９．１ 审计意见

　　■

　　(下转D35版)