证券时报多媒体数字报

（上接D57版）

２、２０１０年公司财务状况分析

（１）资产、负债变动情况及分析（单位：万元）

（２）资产、负债构成变动情况表（单位：万元）

（３）公司主要资产计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除交易性金融资产、可供出售金融资产、非同一控制下的企业合并、具有商业实质的非货币性资产交换、债务重组、投资者投入非货币资产等以公允价值入账外，均采用历史成本记账。

（４）报告期内期间费用及所得税费用变动情况（单位：万元）

分析说明：

（１）报告期间销售费用增加主要原因是随着房地产开发项目增加，广告宣传费、销售代理费等增加。

（２）报告期间管理费用增加主要是人工成本以及差旅费、审计咨询费、房租租金、物业费等增加。

（３）报告期间财务费用增加主要是项目开发的增加，向银行贷款利息支出增加；

（４）报告期间所得税费用增加主要是本年利润总额增加，当期按税法及相关规定计算的当期所得税增加。

４、现金流构成及变动情况（单位：万元）

５、公司不存在持有外币金融资产、金融负债情况

６、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

（１）上海加来房地产开发有限公司：注册资本及实收资本均为人民币１８，０００万元，经营范围为：“房地产开发经营、建筑材料销售。（涉及行政许可的，凭许可证经营）。” 上海加来房地产开发有限公司主要负责上海浦江镇翡翠别墅项目的开发建设。２０１０年该公司实现主营业务收入８６，８３１万元，实现净利润２０，８６３．５５万元。

（２）成都天泉置业有限公司：注册资本２７，０００万元，本公司所占权益比例为１００％，经营范围包括：“房地产开发（仅限龙泉驿区境内）、物业管理；销售建筑及装饰材料、机电产品（不含汽车）、五金交电、百货、塑料制品。该公司主要负责中粮？御岭湾住宅项目的开发建设。２０１０年该公司实现主营业务收入３４，７９４．７７万元，实现净利润５，７２１．３８万元。

（３）长沙观音谷房地产开发有限公司：注册资本２５７，６７８，３００元，经营范围为房地产开发、经营（凭资质证经营）及相关的咨询服务；建筑材料、装饰材料（不含硅酮胶）的销售。注册地址为湖南省台商投资区（长沙市望城县黄金乡雷锋大道西侧）。该公司主要负责长沙北纬２８度项目的开发建设。２０１０年实现主营业务收入３１，０４９．５８万元，实现净利润５，９７３．７１万元。

（４）深圳市宝安三联有限公司，注册资本６，３５２万元，本公司所占权益比例为６９．０５％，主营物业租赁和工业投资。该公司２０１０年实现主营业务收入４，５４０．２０万元，实现净利润８３２．８９万元。

（５）深圳市宝安福安实业有限公司，注册资金１，０００万元人民币，是一家以大洋开发区的综合开发为基础的兴办自营工业、承接外引内联和三资项目的有限责任公司，本公司所占权益比例为５６％。该公司２０１０年实现主营业务收入５，４５７．７０万元，实现净利润１，１１１．１７万元。

（６）中粮地产投资（北京）有限公司，注册资本８０，０００万元，我司持有股权比例为５１％，该公司主营房地产开发经营，目前主要负责北京后沙峪项目的开发管理。该公司２０１０年实现主营业务收入０万元，实现净利润－４，４１９．２０万元。

（７）天津粮滨投资有限公司，注册资本５，１００万元，我司持有股权比例为９０％，享有９０％的收益分配权。该公司主营房地产开发经营，目前主要负责天津中粮大道项目的开发运作。

（８）公司参股的招商证券股份有限公司，注册资本３２．２７亿元，其中本公司占２．６５％的股权。报告期内公司收到招商证券分配的股票红利５，５８７．８３万元。

７、公司控制的特殊目的主体情况

公司不存在其控制下的特殊目的主体。

（三）公司未来发展展望

１、管理层对所处行业的讨论与分析

２０１０年，全球经济缓慢复苏得到确认，但仍面临种种波折。欧美经济复苏呈现出温和增长态势，以金砖五国为代表的新兴国家强劲复苏，ＩＭＦ对于全球经济增速也由年初的３．９％逐步上调至４．８％；同时欧美各国失业率依然居高不下，房地产市场仍是美国经济复苏的巨大拖累，巨额赤字和债务难题依然困扰美国政府，欧洲主权债务危机此起彼伏，欧元危机随时可能反复；金融危机期间各国超发货币也导致新兴市场国家面临着较大的资产价格泡沫和通胀压力。

在此背景下，２０１０年，国内经济整体向好，但形势依然复杂。一方面，经济增长较快，在连续两年的宽松货币政策以及大规模投资刺激下，随着海外市场的复苏，国民生产总值全年增长达到１０．３％，同时，整体经济结构有所改善，投资增速有所回落，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少；但另一方面，仍面临诸多不确定因素，国内经济过热风险有所上升，为了保证长期稳定增长而进行的经济结构调整的难度有所增加，国际性资本流入和信贷规模增长过快带来流动性充裕，ＣＰＩ指数屡创新高使得通胀压力进一步抬升。

２０１０年，房地产市场整体保持较快增长，但住宅市场增速明显放缓。　２０１０年全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，同比增长１０．１％，商品房销售额５．２５万亿元，同比增长１８．３％，其中，商品住宅销售额增长１４．４％，办公楼和商业营业用房分别增长３１．２％和４６．３％。２０１０年全国房地产开发投资４８２６７亿元，同比增长３３．２％，增速提高１７．１个百分点，为１９９８年以来最高，其中商品住宅投资增长３２．９％，办公楼投资增长３１．２％，商业营业用房投资增长３３．９％；房屋新开工面积１６．４亿平方米，比２００９年增长４０．７％，增幅提高２７．２个百分点，达十年来新高。

为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，遏制部分城市房价过快上涨，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。２０１０年以来，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院先后出台了１月７日的“国十一条”、４月１７日的“国十条”和９月２９日的“国五条”，三轮调控一轮比一轮严厉；而且央行也多次提高存款准备金率和存贷款基准利率，贷款难度和购房成本都有所增加。２０１１年１月２６日出台的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新“国八条”），其调控政策力度更大、范围更广，并首次明确提出房价控制目标。调控政策通过“抑制需求、增加供给”达到“遏制部分城市房价过快上涨”的目标：抑制需求方面，主要手段是限制购房套数、提高首套房和第二套房的首付比例和利率、停止发放第三套房和外地人购房贷款等，这将使商品住宅市场短期面临较大的压力，增加供给方面，增加保障性住房的开发成为未来政府工作重点，根据“十二五”规划，未来五年我国保障性住房的建设规模将达到３６００万套，保障房在住房供应体系中的比重将大幅度提升，从长期来看这将对稳定住房价格起到明显作用，并有助于商品住宅市场获得更平稳的经营环境，有利于行业未来的持续稳定增长。此外，上海、重庆亦自２０１１年１月起试点征收房产税，尽管短期作用有限，但对中长期住宅市场影响深远。

２０１１年，预计我国经济仍将有较快增长。作为“十二五”的首年，政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，防止经济出现大的波动，保持物价总水平基本稳定。在新经济周期启动、消费的较强增长趋势、服务业的稳步提升、以及外部需求在２０１１年内可能经历向好转折的支撑下，中国经济将保持较快增速，物价将保持在合理水平。

基于以上分析，管理层对２０１１年房地产市场保持谨慎态度，商品住宅市场方面的限制政策也会继续从严执行。住宅市场方面，一二线城市商品住宅市场可能有较大波动，成交量将下降，价格有一定下跌空间；三线城市商品住宅市场受调控政策影响较小，将保持平稳发展；同时保障性住宅开发可能存在较好的机会。而商业地产未在这次政策调控范围内，受政策调控及经济波动的影响也较小，具有良好的成长性。从长期来看，此次调控将有利于房地产行业长期的健康稳定发展，整体经济的持续较快增长以及城市化进程等仍将支持房地产市场在未来保持较快的增长。因此，结合公司发展战略要求、股东回报要求及行业发展趋势，公司在做好现有项目资源开发经营的基础上，将采用持有经营与开发销售相结合的商业模式，逐步实现一二三线城市合理布局，同时公司也将积极承担社会责任，参与保障性住房的建设，并把握好土地储备的节奏。

２、公司未来发展的战略目标和战略定位

公司的使命：“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”；

公司的愿景：“卓越的现代生活建造者”。

基于对宏观环境和行业趋势的分析，公司认为房地产行业依然存在很好的发展机会，将把握机会，科学发展，采用开发销售与持有经营相结合的商业模式，开发销售和持有经营业务协调发展，并合理布局一二三线城市。

２００８年，管理层系统反思梳理了２００９－２０１３发展战略，明确提出“三个聚焦”的整体战略发展思路，通过０９和１０年的战略执行，“三个聚焦”的思想不断被践行和深化。在对过去两年战略的实践、反思基础上，团队进一步提出未来五年的重点发展思路：

聚焦产品。一方面将重点发展大悦城为品牌的城市综合体；另一方面在总结现有成功住宅产品基础上，我们提炼并固化了四大战略住宅产品线，未来将继续复制开发这些有品牌效应的住宅产品；此外，我们也将积极参与保障性住房建设。

聚焦城市。管理层继续完善了城市选择标准，综合市场规模、成长性、竞争、收益和政策导向等因素进行比较，并在考虑城市排名、商业排名、十二五规划、高铁规划以及现有城市布局的基础上，初步制定了未来战略城市布局规划，在原有１０个战略城市的基础上，新增１０个战略城市，提出了未来在全国布局２０个城市的拓展规划。

聚焦核心竞争力。从全价值链角度出发，管理层对核心竞争力进行了重新思考，将全力打造资源整合能力、项目规划与设计能力、住宅项目运营管理能力、产品复制能力等几项核心竞争力，同时整理了相应的工作举措。资源整合能力方面，将积极与所在城市地方政府、银行、合作伙伴签订战略协定；项目规划与设计能力方面，将继续深化产品系列，完成５个产品线的操作指引，同时总结实践中的优秀案例和经验，加以借鉴和应用；住宅项目运营管理能力方面，将加强对项目的管控，建立项目计划管理制度及目标管理流程，推行目标管理，继续加强现场工程巡检，对各项目工程质量、进度进行更全面更系统的跟踪、监控；产品复制能力方面，将带着战略产品在战略区域寻找地块，实现战略导向的土地储备，推进城市战略地图全面实行，复制成熟产品。

此外，围绕“三个聚焦”，管理层还提出了具体可操作的战略举措，包括土地储备、融资、组织、人才、财务、ＩＴ等方面。土地储备方面，将形成战略导向的土地储备思路，即集中精力，集中资源，带着战略产品，在战略城市的战略区域寻找并跟踪合适的地块，在所有城市公司全面推进城市战略地图的编制，为后续的土地储备工作和长期持续发展奠定坚实基础；融资方面，将积极拓宽融资渠道，满足公司经营发展的资金需求；组织战略与管控模式方面，将深化两级管控，完善管控体系，明确总部与城市公司定位，建立相应的体系，制定并推行科学、有效的制度流程，实现规范管理，提高运营效率，强化执行力；人才战略方面，通过优化人才配比，建立人才素质模型，打造人才梯队，提高人均效能，使公司的地产专业管理能力进一步提升，运营效率进一步提高；财务战略方面，将合理配置财务资源，财务资源优先配置的项目应符合公司整体战略产品和城市布局，并且投资回报高、资金周转速度快、能有效平衡公司及项目现金流，同时融资成本及负债率控制在合理范围内。此外公司还将注重开源节流，加速资金周转，提高投资回报，控制财务风险；ＩＴ战略方面，整合财务、销售系统，真正建立一体化的房地产行业信息管理平台和全价值链的业务流程体系，实现业务运作和管控的协同、集成和清晰化。

３、未来发展的风险提示及应对措施

公司未来发展可能将面临政策、市场、经营的风险及资金需求的压力。

第一，对于房地产行业政策调控力度加大的风险，公司将加强对宏观政策的追踪与研判，采取措施积极应对，一方面，在一二线城市根据公司战略采取稳健为主的土地储备方针，积极创新拿地方式以及合作方式；另一方面，继续加快已有项目建设，将其尽快推向市场。

第二，对于市场可能发生重大变化的风险，公司将巩固各类可复制的产品线，精确瞄准目标客户，密切跟踪市场变化，合理安排项目开盘时间，采取相应的销售策略，同时整理推广成功经验，加快可售资源的推盘速度，实现快速周转。

第三，对于现有项目可能的内部经营风险，公司将进一步做实城市公司，广泛推行项目目标管理责任书，加强目标成本管理，加强销售和工程跟踪，进一步完善制度流程体系。

第四，由于国家宏观经济政策的调控，公司的业务发展可能会面临一定的资金压力，为此公司将继续做好资本市场融资工作，并加强与金融机构合作，实现多渠道融资；公司同时将加大营销力度，增强自我造血功能，并处理非主业资产，清理尾盘项目，加快现金回笼。

４、２０１１年度经营计划

２０１１年，公司将围绕“聚焦产品、深耕城市、加快周转、持续成长”的年度经营总方针，坚持聚焦战略产品、深耕战略城市，努力加快资产周转，努力实现业绩的持续增长。首先，为完成财务目标，公司将加强项目运营计划的过程管控，确保项目按计划结算；并强化全员全过程的成本管理意识，建立以目标成本为核心的成本闭环管控体系，控制开发成本；公司还将系统打造“三品”（产品、品质、品牌），有效提高产品的附加值和性价比。其次，围绕客户管理，公司将以集团总部作为ＣＲＭ信息汇总平台，在各城市组建客服部门，开盘项目设立客服机构；设立专门的客户管理机构体系，一体化、专业化管理客户资源，制定统一规划的客户关系维护工作计划和客户会员管理工作计划，对客户进行动态管理；公司还将组建专业客服及物业管理团队，加强专业客服管理人员的培训，强化“五心”（诚心、细心、放心、省心、舒心）的服务理念，使其融入到行动中；此外公司还将逐渐完善内部“不定期客户抽样回访制度”和“定期满意度调查制度”。再次，在运营方面，公司将密切关注房地产市场形势变化，制定合理的营销策略，确保项目按计划开盘；同时加快在销项目销售，并与银行、客户做好沟通，加速资金回笼，提高存货周转速度；并继续推行目标管理，签订目标管理责任书，建立项目计划管理制度及目标管理流程，加强对项目全面、系统的管控，确保关键节点按计划达成；此外还将继续深化产品线，完成各产品线的操作指引。最后，公司还将继续完善城市公司及项目管理团队及专业队伍建设；加强对关键岗位人才和后备人才的培养；并加强制度流程的宣贯。

住宅开工计划

２０１１年公司计划新开工项目有１０个，新开工面积１００．１万平米，同比增加５３．１８％，其中包括：北京祥云国际、上海翡翠别墅、深圳中粮锦云、深圳坪山地块、成都祥云国际、成都御岭湾、沈阳航院地块、天津六纬路项目、杭州云涛名苑、杭政储出［２０１０］３１号地块。

６．２主营业务分行业、产品情况表

单位：（人民币）万元

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额为０元

６．３主营业务分地区情况

单位：（人民币）万元

６．４与公允价值计量相关的项目

单位：（人民币）万元

６．５持有外币金融资产、金融负债情况

□ 适用 √ 不适用

６．６募集资金使用情况

√适用 □不适用

６．６．１ ２００７年配股资金

单位：万元

变更项目情况

□适用 √不适用

６．６．２ ２００８年公司债资金

单位：万元

变更项目情况

□ 适用 √ 不适用

６．７ 非募集资金项目情况

√ 适用 □ 不适用

单位：（人民币）万元

６．８ 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

□适用√ 不适用

６．９董事会对会计师事务所“非标意见”的说明

□适用 √不适用

６．１０董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

公司前三年现金分红情况：

公司最近三年现金分红情况表

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§７ 重要事项

７．１收购资产

√适用 □不适用

单位：万元

７．２ 出售资产

√适用 □ 不适用

单位：万元

７．１、７．２所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

７．３重大担保

√适用 □不适用

单位：万元

７．４重大关联交易

７．４．１与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

７．４．２关联债权债务往来

√适用 □ 不适用

单位：（人民币）万元

７．４．３ ２０１０ 年资金被占用情况及清欠进展情况

□ 适用 √ 不适用

７．５ 委托理财

□适用 √不适用

７．６ 承诺事项履行情况

√适用 □ 不适用

公司及相关方承诺事项履行表

７．７ 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

７．８．１ 证券投资情况

□适用 √ 不适用

７．８．２ 持有上市公司股权情况

√适用 □ 不适用

单位：（人民币）元

７．８．３ 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况

□ 适用 √ 不适用

７．８．５ 其他综合收益细目

单位：元

§８ 监事会报告

监事会对下列事项发表独立意见：

（一）公司依法运作情况

监事会根据国家法律、法规，中国证监会及深圳证券交易所发布的有关上市公司治理的规范性文件，对公司股东大会、董事会的召开程序、决议事项，董事会对股东大会决议的执行情况，公司高级管理人员执行职务的情况及公司管理制度等进行了监督，认为公司董事会２０１０年度的工作能严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及其他有关法规制度进行规范运作，工作认真负责，进一步完善了公司治理结构和内部管理制度；公司董事、高级管理人员执行公司职务时能够勤勉、尽责地履行职责，没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益及股东权益的情况发生。

（二）检查公司财务状况

报告期内，监事会认真履行检查公司财务状况的职责，对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告真实、准确地反映了公司的财务状况和经营成果。利安达会计师事务所出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。

（三）公司募集资金投资项目情况

公司于２００７年８月实施配股方案，２００８年８月发行公司债券。上述两次募集资金实际投入项目与承诺投入项目一致。报告期内，未发生募集资金使用用途变更的情形，各投资项目进展顺利。

（四）公司收购、出售资产情况

２００９年，公司与控股股东中粮集团达成协议收购其拥有的５家住宅开发房地产公司的股权，分别是上海加来房地产开发有限公司５１％的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司９０％的股权、苏州苏源房地产开发有限公司９０％的股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司５０％的股权和万科中粮（苏州）置业有限公司４９％的股权。

报告期内公司已使用自筹资金先行收购上海加来房地产开发有限公司５１％的股权和苏源集团江苏房地产开发有限公司９０％的股权。

报告期内公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司５０％的股权。

根据公司２０１０年第二次临时股东大会决议，截至２０１０年１２月３１日公司已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券（６００９９９．ｓｈ）１６，５１４，２９６股。监事会认为：在该项资产处置行为中，授权程序合规，交易价格合理、公允，符合公司长远发展利益，未发生损害部分股东权益的行为或造成公司资产流失情况。

在上述重大收购、出售资产行为中，交易价格定价合理、公允，符合公司长远发展利益，未发现内幕交易情形，亦未发生损害部分股东的权益行为或造成公司资产流失情况。

（五）公司关联交易情况

２０１０年，公司发生的关联交易主要有收购关联方股权、向关联方申请委托贷款、与关联方合作设立合营公司等。

监事会认为：公司发生的关联交易的决策程序符合相关法律、法规及公司章程的规定，没有违反公开、公平、公正的原则，不存在损害公司和中小股东利益的情形，不存在内幕交易行为。

２０１０年１０月，按照《关于对防止资金占用长效机制建立和落实情况开展自查工作的通知》（深证局公司字【２０１０】５９号）的要求，监事会认真审阅了《中粮地产（集团）股份有限公司关于防止大股东及其关联方资金占用长效机制落实情况的自查报告》，认为该报告客观地反应了公司自查工作的情况；公司已按照有关监管要求建立符合实际、行之有效的长效机制，并能严格按照监管要求落实长效机制，严格管控关联方资金往来，不存在大股东及其关联方资金占用或变相资金占用情形。

（六）关于内部控制自我评价报告

监事会对董事会关于公司２０１０年度内部控制的自我评价报告、公司内部控制制度的建设和运行情况进行了审核，认为报告反映了公司治理和内部控制的实际情况，公司已建立了较为完善的内部控制制度体系并能得到有效的执行。公司内部控制的自我评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度的建设及运行情况。

§ ９ 财务报告

９．１ 审计意见

９．２ 财务报表