证券时报多媒体数字报

　　深圳市物业发展（集团）股份有限公司

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。

　　１．２ 没有董事、监事、高级管理人员对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

　　１．３ 本公司全体董事均亲自出席了本次董事会。

　　１．４本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务总监龚四新先生、财务管理部经理沈雪英女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 上市公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和财务指标摘要

　　３．１主要会计数据

　　单位：人民币元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：人民币元

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　　非经常性损益项目

　　□√适用 □不适用

　　单位：人民币元

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　　注１：２０１０年度的“非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分”系固定资产、投资性房地产及长期股权投资处置损益。

　　注２：“与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益”主要系本年冲回的预计负债，详见附注（五）２４、（七）２、３。

　　注３：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出净额”系罚没收入及无需偿还的债务等。

　　采用公允价值计量的项目

　　□√适用 □不适用

　　单位：人民币万元

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　　注： 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的ＳＴ盛润Ａ流通股，该金融资产依据证券交易所公告的收市价作为公允价值计量。ＳＴ盛润Ａ因进行破产重整，公司股票自２０１０年５月１８日起停牌。

　　３．３ 境内外会计准则差异

　　□适用 □√不适用

　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　单位：股

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　　注释：“有限售条件股份”中 “高管冻结股”系本公司监事郭陆肆持有本公司Ａ股１５４股、Ｂ股５３９０股，根据《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》，将其持有的Ｂ股股份按照７５％的比例锁定冻结，其持有的Ａ股因不足１０００股，不予锁定冻结。

　　限售股份变动情况表

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　　注释：报告期末至本公告日，其他非流通股股东中已有４户有限售条件流通股股东所持的有限售条件流通股解除限售，详见本公司于２０１１年４月１３日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的的《限售股份解除限售提示性公告》。

　　４．２．１ 前十名股东、前十名无限售条件流通股股东持股表

　　单位：股

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　　附注：海南伟邦投资发展有限公司所持有的深物业股份，系原大鹏证券有限责任公司持有，后者因破产，其持有的深物业股份司法过户至海南伟邦投资发展有限公司名下。

　　４．２．２前１０名有限售条件股东持股数量及限售条件

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　　注释：第三名至第十名无限售条件股东所持股份限售期已于２０１０年１１月４日届满。其中：上海肇达投资咨询有限公司、海南伟邦投资发展有限公司、上海昆凌工贸有限公司和深圳市统盛实业有限公司所持有之股份已经解除限售，详见本公司于２０１１年４月１３日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的的《限售股份解除限售提示性公告》；其他无限售条件股东尚需办理偿还垫付及解禁手续，方能上市交易。

　　４．３控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 □√不适用

　　４．３．２控股股东和其他实际控制人具体情况介绍

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　　４．３．３公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 现任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　报告期内公司经营情况回顾

　　１．市场环境分析

　　１、市场环境分析

　　２０１０年全球经济继续好转，然而可持续性复苏仍任重道远。通胀与通缩在全球并存，由此带来各国不同的货币政策。面对复杂多变的国内外环境和挑战，国家加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。为加强流动性管理、抑制物价上涨、改善宏观调控、促进结构调整，自２００８年应对金融危机冲击以来，２０１０年１０月央行首次加息。值得注意的是，国内ＣＰＩ数据持续高企，通胀压力较大，一定程度上抑制了消费需求、提高了投资成本，但国家已采取措施调控。

　　在国家持续调控的政策压力下，房地产行业准入门槛提高，竞争加剧，行业周期性调整和波动风险加剧。短期的政策效应将影响市场信心，尤其是加息幅度、限购令、提高首付、限贷等针对性较强的政策将可能导致房地产市场在一定时期内出现观望情绪、价格调整等行业波动。但刚性需求积蓄、城市化进程持续、人民币升值预期、城市开发土地稀缺和拆迁成本日益增加等长期存在的因素将支撑房地产中、长期的发展。

　　（１）调控已经成为当前影响市场短期走势的主因。

　　①从２０１０年１月的“国十一条”、“新国十条”到２０１１年１月的“新国八条”，短时间段里，调控政策全方位、多角度、密集推出，紧缩个人房贷银根、定向提高房贷利率、严格执行“限购令”等政策相继推出，房产税也“靴子落地”，系列货币信贷政策也限制了商品房购买资格并增加了投资成本，该部分投资需求的分化将导致部分区域商品房成交量或价格下滑。

　　②针对国内住宅市场供求不平衡没有实质性改变的现状，国家从增加有效供给入手，加快、加大规模保障房建设，未来将会消化部分刚性需求，并对保障房周边区域内商品房的房价造成一定压力和影响。

　　③国家加强了对房地产企业开发资金的综合监管，限制房地产开发贷款规模、限制预售资金使用、控制房地产企业再融资及资本运作等。房地产为资金密集型行业，在当前政策环境下，大大提高了企业融资难度和成本。

　　（２）对市场环境主要变化的理解

　　①二、三线及以下城市在市场中地位上升

　　在一线城市资源限制、市场竞争剧烈及调控政策的综合作用下，房地产投资向二、三线及以下城市转移的趋势越来越明显，当前二、三线及以下城市市场竞争压力相对一线城市较低，也有较广阔的增长空间，公司将抓住机遇积极布局非一线战略目标区域。

　　②房地产企业发展战略发生分化

　　随着房地产行业发展的逐渐成熟和市场竞争的加剧，越来越多的企业摆脱单一的住宅产品开发战略，将经营重心转向于商业地产、旅游地产、房地产金融等非传统住宅业务。公司认为这是行业发展成熟的结果，也是未来行业新一轮发展的重要机遇，公司仍将致力中高档住宅的开发方向，铸精品，树品牌。

　　③土地市场的新变化

　　土地资源日益稀缺，国家加大对新增商品住宅用地供应量控制，旧城改造、城市更新等已成为企业获取土地的重要途径之一。土地招拍挂的形势也有新变化，出现“限房价竞地价”、“商品房用地配建保障房”等新土地出让方式。公司将深入研究土地出让方式及思路变化，加强成本控制和资金筹措力度，积极参与、择机扩大土地储备。

　　（３）对未来行业发展前景的理解

　　近１年多来的本轮调控下，房地产行业波动较大，但公司认为支撑行业健康、平稳、快速发展的根本因素仍未发生实质性变化，房地产行业中长期发展的基础依然存在，持续向好的趋势不变；但受调控、政策及体制等诸多约束，公司近年来快速、发展的步伐将受到压力；房地产行业和企业的发展迫切需要健康、稳定、良性的政策、经济和经营环境。

　　２、总体经营情况

　　本报告期，公司实现营业总收入９９３，１７５，３５０．３８元，比去年同期增加１７．４８％；利润总额为２０７，１５９，７４１．７０元，比去年同期增加６２．７４％；净利润为１７４，９９８，５３４．７９元，比去年同期增加８０．５３％。营业收入增加主要是由于房地产收入比去年增加１８．７５％，使收入有所增加；利润总额及净利润增加的主要原因是财务费用减少约１８００多万元及因资产价值恢复而冲回资产减值等。

　　３．主营业务经营情况

　　（１）主营业务的范围及经营情况

　　本公司以房地产开发为主业，物业管理、出租车运营等为辅业。全年主营业务收入实现９６６，１４５，９８９．８８元，主营业务毛利为２９７，３０３，２２８．２７元。主营业务收入、毛利的主要构成如下：

　　按行业划分：

　　房地产开发业务收入６９０，３０３，８２２．３３元，毛利２４３，７６４，８６６．７９元；

　　物业管理和房屋租赁业务收入１９０，７０７，７６４．４２元，毛利１７，３８０，１１２．４９元；

　　出租车客运业务收入５０，７４８，３３７．８２元，毛利２３，８６９，３２６．９６元；

　　餐饮业务收入２０，１４６，５５８．５０元，毛利１，９４２，０３９．５５元；

　　其它业务收入１４，２３９，５０６．８１元，毛利１０，３４６，８８２．４８元。

　　按地区划分：

　　深圳地区收入８８４，１８９，０６５．９０元；

　　其他地区收入８１，９５６，９２３．９８元。

　　从行业分布和地区分布可以看到，营业收入绝大部分都是深圳地区的收入，收入中房地产开发业的收入比重很大。

　　（２）公司主营业务构成

　　主营业务分行业、产品情况表：

　　单位：人民币千元

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　　报告期内盈利能力较上一报告期增强的说明：

　　２０１０年度本公司主营业务收入９６，６１５万元，比上年增加的主要原因是房地产开发业务结转收入增加所致；主营业务毛利２９，７３０万元，比上年有所减少，主要原因是本年度结转的房地产项目毛利率比去年低了２４．３８％。但由于土地增值税也大幅减少，房地产业利润变化不大。

　　（３）供应商、客户情况

　　在从事产房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总承包给中标公司，建筑材料主要由承建单位负责采购，本公司本年度没有大宗采购；本公司商品房销售对象是个人购房客户，前５名客户的销售额占公司总销售额的１．９８％。

　　４、报告期公司资产构成同比变化情况及产生变动的主要原因

　　（１）资产构成同比变化情况

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　　产生变动的说明：

　　１）货币资金同比减少３５．６２％，主要是公司报告期增加土地储备所致；

　　２）预付款项同比增加５．３３％，主要是公司报告期按税法规定预缴的项目相关税款增加所致；

　　３）其他应收款同比减少３０．０６％，主要是公司报告期收回深圳国贸天安物业有限公司股利款以及多快电梯案件结案收回所致；

　　４）存货同比增加２５．５２％，主要是在建项目报告期内正常施工增加工程进度款及新增土地所致；

　　５）投资性房地产同比增加１４．９７％，主要是用于出租的存货、固定资产等转入投资性房地产所致；

　　６）无形资产同比减少５．６１％，主要是无形资产摊销所致；

　　７）递延所得税资产同比增加６０．９６％，主要是公司报告期末房地产预售收入计算的预计利润确认递延所得税资产增加所致；

　　８）短期借款同比减少９５％，主要是公司报告期到期归还所致；

　　９）应付账款同比减少６．２３％，主要是偿付工程款所致；

　　１０）预收账款同比增加１７．８６％，主要是深港１号项目报告期售楼款增加所致；

　　１１）一年内到期的非流动负债同比增加２５．４８％，主要是报告期即将到期的项目贷款从长期借款科目转入核算所致；

　　１２）长期借款同比减少１９．５４％，主要是到期归还及部分转入一年内到期的非流动负债科目核算所致；

　　１３）预计负债同比减少１００．００％，主要是公司报告期海艺案件和解以及证监会稽查事项了结所致，详见附注（七）２（１）、（七）３；

　　１４）总资产同比增加２．７８％，主要是报告期公司项目售楼款增加所致。

　　（２）报告期内公司营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用同比变化情况及产生变化的主要原因：

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　　说明：

　　① 营业费用减少的主要原因是：公司报告期支付的销售代理等费用减少所致；

　　② 管理费用减少的主要原因是：公司上年同期计提了辞退福利所致；

　　③ 财务费用减少的主要原因是：报告期公司加大资金管理力度，优化贷款结构，流动资金贷款规模下降，支付的利息减少所致；

　　④ 所得税费用增加的主要原因是：报告期公司利润总额上升所致。

　　５、采用公允价值计量的项目以及持有外币金融资产、金融负债情况

　　公司会计核算以权责发生制为记帐基础。 除交易性金融资产和可供出售金融资产以公允价值计量外，其他资产一般采用历史成本作为计量基础。对于采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。

　　（１）采用公允价值计量的项目

　　单位：万元

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　　注： 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的ＳＴ盛润Ａ流通股，该金融资产依据证券交易所公告的收市价作为公允价值计量。ＳＴ盛润Ａ因进行破产重整，公司股票自２０１０年５月１８日起停牌。

　　（２）持有外币金融资产、金融负债情况

　　报告期内，公司未持有外币金融资产、金融负债情况。

　　６、报告期内公司现金流量表主要项目同比变化及原因

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　　说明：

　　①经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：Ａ、根据公司战略发展目标，公司报告期增加土地储备支付地价款４．１亿元；Ｂ、报告期公司没有新增新的销售项目，均销售以前年度开盘项目或尾盘，收取的售楼款资金比上年同期减少所致。

　　②投资活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：子公司报告期更新到期的士车辆增加所致。

　　③筹资活动产生的现金流量净额（为负值，即净流出）比上年同期减少的主要原因是：公司２０１０年度加强集团资金的管理，根据公司的实际资金需求状况，降低贷款规模，优化银行负债结构，报告期公司支付的利息比上年同期减少所致。

　　７、公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析

　　（单位：人民币千元）

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　　８、产品销售及主要技术人员变动情况等与公司经营有关的信息

　　报告期内，公司主要销售及技术人员无重大变化

　　９、公司控制的特殊目的主体情况

　　公司未存在其控制下的特殊目的主体。

　　６．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：人民币千元

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　　６．２．１主营业务及其结构发生重大变化的原因说明

　　□适用 □√不适用

　　主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明

　　□√适用 □不适用

　　主营业务房地产业毛利率大幅下降，主要原因是今年主要结转项目的地点、销售价格与去年不同， 今年主要结转项目的销售价格比去年主要结转项目的销售价格低很多。

　　（下转D39版）