证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事会会议。

　　１．３ 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否

　　１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否

　　１．６ 公司负责人刘小龙、主管会计工作负责人卢缨及会计机构负责人（会计主管人员）王颖声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况简介

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和业务数据摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

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　　采用公允价值计量的项目

　　单位：元 币种：人民币

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　　§４ 股本变动及股东情况

　　４．１ 股份变动情况表

　　√适用 □不适用

　　单位：股

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　　限售股份变动情况表

　　□适用 √不适用

　　４．２ 股东数量和持股情况

　　单位：股

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　　４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍

　　４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　４．３．２．１ 控股股东情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

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　　４．３．２．２ 实际控制人情况

　　○ 法人

　　单位：元 币种：人民币

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　　４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

　　□适用 √不适用

　　§５ 董事、监事和高级管理人员

　　５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股

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　　§６ 董事会报告

　　６．１ 管理层讨论与分析

　　２０１０年度围绕公司董事会确定的年度目标，在“一体两翼”发展战略的引领下，公司以高科技特色房产开发运营、高科技投资和集成服务三大主线开展各项工作。在全体员工的共同努力下，公司以服务核心客户、开拓销售市场、稳定租赁收入、紧盯建设进度、强化内部管理为手段，基本保证了公司各项运行的健康、稳定。

　　全年，公司实现房地产租售收入１１２，０５０万元，占主营业务收入的８５％。年内，因张江园区创业环境日趋成熟，公司持续加大对入驻企业的后续服务力度，使公司物业对外出租面积和租金价格均有不同程度提高，且租金的现金回收比例维持在较高水平。公司同时力求把握园区产业发展的脉搏，持续引进战略性产业客户，提升公司的后续业务发展空间。公司的房产建设板块也正按张江园区开发进度要求，认真执行年度工程建设计划，各项目建设工作紧张有序开展。

　　公司继续发挥浩成创投的专业投资平台功能，加大高科技产业投资力度，先后设立和参与了多个基金，分别定向投资于生物医药、金融产业、初创型企业，构建了诸多科技投资平台。在创新集成服务方面，公司也不断做实基础服务、拓展服务渠道、提升服务层级，，强化张江高科品牌。

　　年内，在公司董事会的大力支持下，公司以ＩＳＯ９００１：１４００１贯标活动为基础，聘请ＫＰＭＧ公司为第三方评审机构，对公司的内部控制有效性进行了全面诊断并完成《内控制度手册》和《内部控制缺陷和改进建议》文本，为公司持续强化内部控制、规范业务运作打下了基础。

　　１． 总体经营成果和利润与上年度相比发生重大变化的原因

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　　本年度内，公司实现营业收入１３６，１９０万元，比上年度２１５，９３７万元减少了７９，７４７万元，减幅为３６．９３％；实现营业利润５４，８０１万元，比上年度减少了４２，５１７万元，减幅为４３．６９％；归属于母公司所有者的净利润４７，８５０万元，比上年度的７０，６９１万元减少了２２，８４１万元，减幅为３２．３１％。本年度营业收入较上年度减少的主要原因：

　　公司本年度园区开发主营业务收入较上年度减少了８６，０４３万元，同比减少了４３．４４％。本年度公司实现园区物业销售收入７２，５１７万元，同比减少８８，９３０万元，较上年同期下降５５％；主要是由于作为园区开发类企业，受政策和宏观环境的影响，年内部分项目销售计划进度有所延后，未能在年度内达到会计收入确认条件，致使本年度公司园区物业销售同比有较大幅度下降。公司本年度实现园区物业租赁收入３９，５３３万元，较上年度增加了２，８８７万元，同比上升了８％。受益于张江园区成熟的产业发展环境及区位优势，随着园区基础配套和软环境的日渐成熟，园区物业的附加值不断提升，本年度公司拥有的租赁物业继续保持较高的出租率。

　　张江园区经过多年的发展，逐步提升了园区城市化功能，区域内空间产品优势凸显。作为张江园区的主要开发运营商和集成服务商，本年度公司拥用各类物业继续保持稳定的租售价格。但由于本年度实现的园区销售收入较上年度有一定幅度减少，销售利润实现了４２，４３６万元，较上年度减少了５３，２９２万元；本年度租赁实现主营利润为１８，６４１万元，比上年度略减少了７６１万元。整体租售主营利润同比下降了４７％。

　　本年度期间费用较上年度上升的主要原因：

　　公司本年度期间费用较上年度增加了６６％，期间费用上升的主要原因是本年度财务费用较上年度增加了１５，０２３万元。由于本年度公司经营所需的资金需求量较大，大规模开发建设和高强度的产业投资使得本年末公司有息负债较上年末增加了１６．２８亿，本年度计入财务费用的利息支出较上年度增加了１４，７３８万元。

　　本年度投资收益占利润总额比例较上年度上升的原因：

　　本年度投资收益较上年度有大幅度增加，同比增加了２７，８５６万元，公司本年度投资收益主要源自股权投资收益，本年度权益法下确认投资收益３２，０３０万元，同比增加了２６，１４３万元。

　　２． 完成经营计划情况

　　本年度公司预算主营业务收入为２４－２５亿，实际完成了１３．１８亿，完成全年计划的５５％，其中：园区物业租售业务预算实现收入约２２－２３亿元，本期实际完成了１１．２１亿，完成全年预计租售收入的５１％。其中租赁收入实现３．９６亿，基本完成年度预算目标。未能完成年度经营计划的主要原因系公司因受国家相关政策调整影响，年度部分项目销售计划进度有所延后，未能在年度内达到会计收入确认条件，导致本年度物业销售收入未能实现预算目标。本年度预计销售及管理费用为１．８亿－１．９亿，本期实际发生数为１．６４亿，完成年度二项费用预计数的９１％，销管费用年度支出控制在预算范围内。

　　３公司主营业务及其经营状况

　　（１）业务分行业、产品情况表（单位：人民币元）

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　　（２）主要业务分部地区情况表（单位：人民币元）

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　　（３）业务盈利能力与上年度相比发生重大变化的原因说明（单位：人民币元）

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　　本年度公司主营业务盈利仍主要来源于园区物业租售业务。由于受国家相关政策调整影响，年内部分项目销售计划进度有所延后，导致公司园区物业销售主营业务收入有所下滑，但各类物业租售价格仍保持平稳，毛利率继续维持稳定。本年度园区物业租售综合毛利率为５４．５１％，比上年度５８．１２％略有下降，同比减少了３．６１％。其中：物业销售毛利率为５８．５２％，物业租赁毛利率为４７．１５％。与上年度相比，物业销售毛利率与上年持平，物业租赁毛利率略有下降，但均处于行业内较高水平。

　　４． 主要供应商、客户情况＠公司向前５名供应商合计的采购金额占年度采购总额的比例（单位：人民币元）：

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　　前５名客户销售额合计占公司销售总额的比例（单位：人民币元）：

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　　资产构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

　　单位：人民币元

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　　6.本报告期内主要资产采用的计量属性：

　　对于投资性房产项目采用成本模式进行核算，对于交易性金融资产及不在限售期的可供出售金融资产，公司采用这些资产市价（期末收盘价）作为其期末公允价值，对尚在限售期的可供出售金融资产根据中国证券监督管理委员会公告［２００８］３８号《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》和证监会计字［２００７］２１号《关于证券投资基金执行《企业会计准则》估值业务及份额净值计价有关事项的通知》的规定，按基金执行新会计准则后估值业务和份额净值计价的方法来计价。计算公式为，ＦＶ＝Ｃ＋（Ｐ－Ｃ）×（Ｄｌ－Ｄｒ）／Ｄｌ，其中，ＦＶ为估值日该非公开发行有明确锁定期的股票的价值；Ｃ为该非公开发行有明确锁定期的股票的初始取得成本（因权益业务导致市场价格除权时，应于除权日对其初始取得成本作相应调整）；Ｐ为估值日在证券交易所上市交易的同一股票的市价；Ｄｌ为该非公开发行有明确锁定期的股票锁定期所含的交易所的交易天数；Ｄｒ为估值日剩余锁定期，即估值日至锁定期结束所含的交易所的交易天数（不含估值日当天）。 交易性金融资产、可供出售金融资产公允价值在报告期内的波动分别计入当期损益和所有者权益资本公积项目。主要资产计量属性在报告期内未发生重大变化。

　　公司所持有的交易性金融资产的公允价值（期末市价）在报告期内的波动直接计入当期损益，金额为５０５万元，占净利润比重为１．０６％。而公司持有的可供出售金融资产当期公允价值变动系构成本年度资本公积变动的主要因素，其中：公司所持有的中芯国际当期公允价值变动扣除递延所得税影响后计入资本公积２４３６万元，而年内上市的嘉事堂药业（本年度为限售期）当期公允价值变动扣除递延所得税影响后计入资本公积１３０７０万元。

　　根据中芯国际公布的最新业绩公告显示，该公司本年度得益于全球半导体业的强劲复苏，特别是代工市场的增长创下历史新高，２０１０年中芯国际销售收入较上年增长４５％、毛利率由０９年的－１０．７％提升至１０年的１９．９％、产能利用率达９６．８％，该公司本年度终结五年的亏损，实现了年度盈利，创造了公司自２００４年上市以来的最佳业绩。截止本报告日，上述该公司股价仍呈回升态势。综上，虽然该公司２０１０年末市价与购买日公允价值相比仍有所下跌，但本年度公司不对该等暂时性股价下跌计提减值准备。

　　７．费用构成与上年同期相比发生重大变化的原因分析单位：人民币元

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　　８． 现金流量构成与上年同期相比发生重大变化的原因分析

　　单位：人民币元

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　　９． 主要控股子公司及参股公司的经营情况及业绩分析

　　单位：人民币万元

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　　＊１：注册资本为１００万美元。

　　＊２：注册资本、资产规模、净资产、净利润为万美元。

　　１０． 报告期公司取得和处置子公司情况

　　本报告期内公司以４４６６．７３万元收购上海杰昌实业有限公司６０％的股权。该公司拥有位于上海张江高科技产业东区内约９１．５８ 亩土地，交易总对价 １．３８ 亿元折合土地价格为１５１ 万元／亩，与周边区域土地相比较，具有较为明显的价格优势。此外，因杰昌公司现有房产主要为厂房仓库，实际容积率仅为０．４６，远低于规划容积率，实施股权收购后可对现有物业择机实施拆除重建或扩建，从而进一步提高项目的经济收益。通过本次股权收购，将有助于本公司增加战略性储备资源，为未来实现持续稳健增长奠定良好基础。

　　本报告期内公司向雅安张江房地产发展有限公司增资１．０２元，持有了该公司５１％的股权。增资前，该公司作为项目公司主体开发建设四川省雅安市主城区三雅公园旁地块及原雅二中地块，项目总建筑面积约２０．６万平米。本项目将建设成体现上海张江特色住宅理念的高档小区。增资后，雅安张江房地产公司资本实力将大大增强，通过银行贷款及销售资金滚动即可实现后续项目开发建设。此次增资，使本公司增加了住宅类周转率较高的投资项目，预计能够快速贡献收益。

　　１１． 对公司净利润影响达到１０％以上的子公司的经营情况及业绩分析

　　单位：人民币元

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　　参股公司的经营情况及业绩的说明：

　　上海张江微电子港有限公司当年利润主要来源于其当期确认的房产销售收入。

　　上海奇都科技发展有限公司当年利润主要来源于其当期确认的园区物业销售收入。

　　１２．子公司及参股公司经营业绩同比出现大幅波动分析

　　单位：人民币万元

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　　＊１：本年及上年同期净利润为万港元。

　　＊２：本年及上年同期净利润为万美元。

　　公司未来发展的展望

　　１． 公司所处行业发展趋势及公司市场定位

　　２０１０年是国家十一五计划收官之年，张江高科顺应张江园区的产业发展特点和自主创新事业成就，依托于园区不断发展的经济环境和现实，着力实施推进“一体两翼”战略，公司业务取得了稳定的发展。

　　２０１１年伊始，国务院正式批复同意上海张江高新技术产业开发区建设“国家自主创新示范区”。示范区的建设将通过政策聚焦进一步提高园区的产业集聚能力，提升张江高新区的品牌形象、创新能力和产业转化能力。新时期的张江园区也将从过去比较注重硬件开发、招商引资，实现经济规模的快速增长，转向软实力的全面提升。张江高科将利用张江园区新一轮发展的契机，深刻理解创新企业对成长的渴望，凭借专业化服务能力，在空间、资本、服务等方面，为企业提供可能的支持，成为企业快速成长的强大推动力，同时，公司还将结合园区的自主创新战略，探讨涉足新的业务领域的可能性，为公司整体平稳发展奠定基础。

　　２． ２０１１年度经营计划

　　２０１１年公司将在董事会的领导下，抓住张江高科技园区入选国家自主创新示范区的历史性机遇，依托张江园区的产业基础和客户资源，稳健推进园区开发建设，坚持开展创业投资业务，以稳步提升经营业绩、夯实综合实力为重点，积极探索在高科技产业投资方面的发展模式，争取塑造张江高科的“高科”概念。

　　园区开发建设方面：公司将重点推进张江集电港Ｂ区已开工项目、张江技术创新区改建启动项目－诺贝尔湖绿地景观提升工程、张江中区高级办公楼的开发建设，加快川沙欣凯元、四川雅安房产项目的建设进度，努力增加经营性物业存量，保持公司园区开发主业的持续发展势头。同时，公司计划强化工程建设过程中的成本管理，从严把控项目决策、预算管理、施工进度、建设质量、安全生产、规章流程等环节，切实贯彻工程建设的精细化管理要求。

　　高科技项目及主业投资方面：张江高科技园区入选国家自主创新示范区，将给公司高科技和房地产主业投资带来历史性机遇。按年度计划，公司将保持高科技股权投资强度，强化对已投资项目的增值服务和持有管理。

　　创新集成服务方面：公司将坚持以服务园区客户为中心，努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区运营商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。

　　２０１１年，园区物业租售收入在确保２０１０年实现数基础上争取实现适度的增长。

　　３． 资金需求、使用计划及来源情况：

　　２０１１年公司开发建设重点主要集中于张江集电港Ａ、Ｂ区研发办公楼、技术创新区的配套设施改造、张江中区研发办公楼、综合商业配套等项目的开发建设。２０１１年在国家宏观调控政策力度日趋加大，银行信贷资金规模不断紧缩的大环境下，为确保公司２０１１年经营计划的顺利实施，满足上述项目的开发建设资金的需求，公司一方面要继续加强与银行、信托等金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式，积极开拓创新型金融产品，合理降低财务运行成本，提高公司间接融资能力。另一方面继续加强应收账款的管理，加大销售资金的回笼力度，合理安排和控制工程建设投入付款节奏、合理调配体系内盈缺资金，提高资金使用效率。经测算，预计公司将在２０１０年末的融资规模基础上新增资金需求约１２亿元。（含合并子公司）。

　　４． 公司面临主要风险

　　（１）行业调控的风险

　　２０１０年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨在控制房价过高、过快增长的调控政策。与普通商品住宅开发企业相比，公司主要从事张江园区的开发和建设，客户主要是从事研发、制造型的企业，因此，房地产业的宏观调控政策对公司业务的直接影响并不显著。

　　（２） 资金和财务的风险

　　随着公司经营规模的扩张，充足的现金流对公司的发展至关重要。考虑到随着国家宏观调控政策的持续增强，未来利息上涨通道有可能继续维持，优化融资模式，创新融资渠道，控制财务成本将是公司面临的重大考验。

　　（３）项目开发和管理风险

　　公司目前已经建立了较为完善的内控体系，对项目开发、决策和管理各关键环节进行风险控制，但随着市场环境的变化，客户对于公司产品和服务的要求在不断发生变化，因此公司需要及时了解不同客户群体的诉求，在提升资产质量的同时，不断推出贴近客户需求的具有创新特色的物业产品，来满足企业和市场的需要。

　　(下转B39版)