证券时报多媒体数字报

2011年5月11日 按日期查找: < 上一期 下一期 >

证券时报网络版郑重声明

经证券时报社授权,证券时报网独家全权代理《证券时报》信息登载业务。本页内容未经书面授权许可,不得转载、复制或在非证券时报网所属服务器建立镜像。欲咨询授权事宜请与证券时报网联系 (0755-83501695 83501827) 。

开发商信托融资千亿 成本飙升近半

业界担心开发商陷入债务利息成本越来越高的恶性循环

2011-05-11 来源:证券时报网 作者:张 宁

  证券时报记者 张宁

  今年以来,房地产信托市场呈现供需两旺的局面,其融资规模预计已近1000亿元,平均预期收益率也在不断走高,意味着房地产开发商通过信托融资的成本在增加。

  由于部分开发商对于融资成本的议价能力正在不断下降,业内担心其无法避免陷入债务利息成本越来越高的恶性循环,最终可能令其资金链条断裂,进而牵连到相关信托产品的最终清算。

  融资成本飙升

  4月份房地产仍是信托的主要投资领域,其成立规模和数量占比均大幅攀升,大有逼近去年高位水平的势头。根据用益信托的不完全统计,4月共计成立房地产信托95只,总规模为248.9亿元。用益信托研究员李旸表示,当月市场真实发行规模估计在300亿元左右。

  至此,今年以来房地产信托发行规模预计已近1000亿元。此前,据中国信托业协会统计,今年一季度投向房地产领域的信托资金约计700多亿元。

  据李旸介绍,在房地产信托产品的预期收益方面,即开发商支付给信托投资者的费用,4月平均为9.6%,大致与去年平均水平持平。但据证券时报记者调查,目前开发商为获得信托发行的机会,其发行综合成本基本已在15%以上,其中4%~5%为信托手续费。

  以上市公司江苏新城地产股份有限公司为例,去年3月份,该公司与中诚信托合作的项目预期最低收益权价值为7%,同时向信托、银行等相关机构支付财务顾问费用为3%,其融资总成本为10%。此后,该公司再与爱建信托、江苏信托、中诚信托陆续展开合作,其公告的融资总成本一路上扬,从10%升到13%,到今年4月与中泰信托合作发行的产品,其公告的综合融资成本已逼近15%。短短一年时间,江苏新城地产的信托融资成本已飙升近半。而据深圳某信托公司人士表示,一般的开发商融资费用将会更高。

  此外,以目前房地产信托业务平均4%~5%费率水平,估计今年一季度该业务为行业贡献至少28亿元的净收入。而在单项业务中,信托公司所要付出的主要为人力费用与净值调查费用,其成本之低几乎可以忽略不计。因此,按照一季度信托行业总利润47亿作粗略计算,房地产信托这一单项业务给行业贡献了至少过半利润。

  带着“镣铐”跳舞

  在发行市场热火朝天的同时,房地产信托将收紧的传闻在市场上却也不绝于耳。据称,在4月的一次监管层会议中,相关人士就曾提及不鼓励银行代销房地产信托产品。证券时报此前也曾报道,部分银行的私人银行部已经停售该类产品。北京某信托人士则透露,据其了解,部分地方银监局已口头要求辖区内信托公司实行规模管控。

  不过,业界也认为,房地产业务已经成为行业主要利润来源,监管层叫停的可能性不大。当然,监管层可打的牌还有很多,以净资本管理办法的考核为例,如将年度考核改为季度甚至月度考核,则信托公司可腾挪的空间将被大幅挤压,每月房地产信托发行也将归于平稳。

  值得注意的是,目前市场上一家开发商向多家信托公司融资举债的现象屡见不鲜。部分业内人士担心,开放商的销售回款一旦减速,不免将陷入举新债还旧债的窘境。

  而从前文报道的情况看,开放商对于信托融资成本的议价能力正在不断下降,一旦发生举新债还旧债的局面,将无法避免地进入债务利息成本越来越高的恶性循环,最终可能令其资金链条断裂,进而牵连到相关信托产品的最终清算。

   第A001版:头 版(今日64版 )
   第A002版:要 闻
   第A003版:评 论
   第A004版:环 球
   第A005版:专 刊
   第A006版:机 构
   第A007版:机 构
   第A008版:专 刊
   第A009版:深 港
   第A010版:基 金
   第A011版:信息披露
   第A012版:信息披露
   第B001版:B叠头版:公 司
   第B002版:综 合
   第B003版:信息披露
   第B004版:人 物
   第C001版:C叠头版:市 场
   第C002版:动 向
   第C003版:期 货
   第C004版:个 股
   第C005版:数 据
   第C006版:行 情
   第C007版:行 情
   第C008版:信息披露
   第D001版:D叠头版:信息披露
   第D002版:信息披露
   第D003版:信息披露
   第D004版:信息披露
   第D005版:信息披露
   第D006版:信息披露
   第D007版:信息披露
   第D008版:信息披露
   第D009版:信息披露
   第D010版:信息披露
   第D011版:信息披露
   第D012版:信息披露
   第D013版:信息披露
   第D014版:信息披露
   第D015版:信息披露
   第D016版:信息披露
   第D017版:信息披露
   第D018版:信息披露
   第D019版:信息披露
   第D020版:信息披露
   第D021版:信息披露
   第D022版:信息披露
   第D023版:信息披露
   第D024版:信息披露
   第D025版:信息披露
   第D026版:信息披露
   第D027版:信息披露
   第D028版:信息披露
   第D029版:信息披露
   第D030版:信息披露
   第D031版:信息披露
   第D032版:信息披露
   第D033版:信息披露
   第D034版:信息披露
   第D035版:信息披露
   第D036版:信息披露
   第D037版:信息披露
   第D038版:信息披露
   第D039版:信息披露
   第D040版:信息披露