证券时报多媒体数字报

　　（上接D52版）

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　　文翔名苑二期

　　该项目占地面积１６１，０７９㎡，规划建筑面积１６３，０７０㎡，预售许可证可售面积为１４７，４８０㎡，项目产品形态以多层、联排为主，该项目于２００７年１０月动工，已于２００９年１０月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　该项目二期于２００８年４月、７月、９月、２００９年４月、６月领取预售许可证并开始预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，文翔名苑整体预售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内文翔名苑的预售情况如下：

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　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对文翔名苑二期评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：多层售价为７，６２６元／平方米、别墅售价为１０，１１１元／平方米。

　　目前，通过对松江大学城区块周边类似楼盘如上泰绅苑、绿地诺丁山、红墅１８５８等销售价格分别为：上泰绅苑的多层公寓售价约为６，７００－７，８００元／平方米，别墅均价１０，０００元／平方米左右；绿地诺丁山小高层公寓售价约为７，９００－８，６００元／平方米，别墅均价约为１１，０００元／平方米左右；红墅１８５８别墅均价约为１１，０００－１３，０００元／平方米。周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法和市场法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，文翔名苑二期多层的预售价格为７，６９１元／平方米，别墅的预售价格为１１，４０３元／平方米，实际销售价格高于评估时的预计售价。

　　Ｂ．土地价格的可比案例

　　公司“文翔名苑（二期）”项目土地总成本为２４５，７４５，１００．００元，楼面地价为１，５０６．９９元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：中国搜地网

　　公司项目周边土地近期成交价格均比“文翔名苑（二期）”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。

　　基于上述分析，“文翔名苑（二期）”在建项目评估增值２１．７１％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，文翔名苑一期商铺销售２，０４４．８６平方米，车位１８３个，销售金额合计２，６７４万元；文翔名苑二期别墅销售３８２．１３平方米，销售金额合计５，７９９万元。

　　（６）金陵尚府

　　该项目由南京中兆开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有南京中兆１００％的股权），位于南京市白下区大光路１４２号。该项目地处南京市城中板块，东临尚书巷，北靠八宝前街，西临南京海关，紧靠城东景观大道龙蟠南路快速通道，交通十分便利，周边超市、银行、学校等生活等配套设施完善，该项目定位于南京主城区高档地产项目。

　　①项目概况

　　该项目占地面积５０，９４８．５㎡，建筑面积１９１，１８４．４０㎡，预售许可证可售面积为１４７，５１５．８６㎡，项目产品形态以高层、小高层、多层为主，预计可售面积１３８，６１８．２６㎡（其中住宅９６，６６３．１９㎡，写字楼６，５６５．００㎡，酒店式公寓７，０６４．００㎡，商铺１７，３２６．０７㎡，地下商场１１，０００．００㎡）。该项目２００８年２月动工，已于２０１０年１２月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目于２００９年７月领取预售许可证并开始预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，金陵尚府整体预售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内金陵尚府的预售情况如下：

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　　Ｂ．近２年南京房产售价趋势分析：

　　南京市２００８－２００９年房屋销售价格指数（单位：％）

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　　近２年来南京市房屋销售价格呈稳步上升趋势。

　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　Ｄ．项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对金陵尚府评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：住宅售价为１４，３４０元／平方米，写字楼售价为１２，６００元／平方米、酒店式公寓售价为１３，７１０元／平方米、大光路（１－３层）商铺售价为２３，７７０元／平方米、八宝前街商铺售价为１７，６００元／平方米、地下商场售价为１１，６２０元／平方米，车位售价为１８３，７００元／个。

　　目前，金陵尚府周边类似楼盘如御水湾花园、光华大厦、中华广场等销售价格分别为：

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　　数据来源：南京网上房地网、市场调查

　　周边项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，金陵尚府住宅预售均价为１４，７８０元／平方米，车位为１８１，４７１元／个，实际预售价格高于评估时的预计价格。

　　Ｂ．土地价格的可比案例

　　公司项目土地于２００４年５月取得，总成本为３４６，３５０，４０１．２２元，楼面地价为１，８１１．６０元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：南京市国土局

　　Ｃ．区域土地成交价趋势分析

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　　公司项目周边土地近期成交价格逐步上升，且均比“金陵尚府”项目土地取得时的价格有了较大幅度的提高。

　　综上分析，“金陵尚府”在建项目评估增值３７１，３２１，９８６．４０元，评估增值率为６０．５５ ％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，金陵尚府一期住宅销售３套，销售面积为２７６．２６平方米，销售均价为２６，５３２．９８元／平方米。二期住宅销售８套，销售面积为１，２６４．５平方米，销售均价为１８，７５８．４０元／平方米。三期酒店式公寓销售１２１套，销售面积为６，５０４．１平方米，销售均价为２１，５５７．１７元／平方米；写字楼销售２４套，销售面积为５，００４．８平方米，销售均价为１４，２６６．３０元／平方米；商业楼销售９０套，销售面积为１３，３８７．１平方米，销售均价为２７，５６６．０９元／平方米；车位销售７８套，销售面积为１，０２４．４４平方米，销售均价为１６，４２８．４９元／平方米。

　　（７）银亿·阳光城

　　银亿·阳光城由大庆银亿开发（大庆银亿为银亿房产的全资子公司），位于大庆市让胡路区红旗村，定位中高端。北临城市主干道世纪大道；西临西干线，与规划中的商业休闲中心相对；东面与丽水华城居住区相连接，南面与南一路（快速通道）相邻，交通四通八达方便迅捷。周遍的生活配套设施环境已相当成熟，周围高层区域商业已经形成了浓厚的商业气氛，同时辐射着周遍地区，将与“银亿？阳光城”西面归划中的沿湖商业、休闲中心连接，形成一个大范围的商业区域。根据大庆市的规划，将在红旗村地区建造一处上规模、上档次的市级商业中心和一处体育休闲中心，随着商业中心和体育休闲中心的建成，“银亿？阳光城”的住户将能够感受到商业中心的繁华和方便，享受体育休闲中心、沿湖风景区的写意生活。

　　①项目概况

　　银亿·阳光城共分为三期，具体情况如下：

　　银亿·阳光城（一期）

　　该项目占地面积６０５，７９１㎡，建筑面积６６８，６３３．３７㎡，预售许可证可售面积为６２８，０１７．０８㎡，项目产品形态以小高层、多层住宅为主，该项目于２００６年４月动工，已于２００８年１１月竣工完成。

　　该项目取得的相关证件如下：

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　　银亿·阳光城（二期）

　　该项目占地面积２１０，２３０㎡，建筑面积２９９，６３２．１５㎡，预售许可证可售面积为２８９，７９９．８８㎡，项目产品形态以小高层、多层住宅为主，该项目于２００７年８月动工，已于２００９年１０月全部竣工完成。

　　该项目取得的相关证件如下：

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　　银亿·阳光城（三期）

　　该项目占地面积２２０，０００㎡，建筑面积２１７，３１５．２３㎡，预售许可证可售面积为１９３，８３３．７６㎡，项目产品形态以高层、小高层、多层住宅、商业、办公楼为主，于２００８年５月动工，已于２０１１年１月竣工完成。

　　该项目取得的相关证件如下：

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　　银亿·阳光城（四期）

　　该项目占地面积４３，４７７．２㎡，预计２０１０年８月动工，预计２０１１年３月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　注：大庆银亿（四期）国有土地使用权证收回情况

　　大庆银亿阳光城项目分四期开发，２００６年、２００７年、２００８年三年完成了该项目前三期开发任务，第四期项目土地权证编号为大庆市国用（２００６）第００１５４４，占地面积４３，４７７．２平方米。 ２００８年在完成前三期项目后，大庆银亿拟对阳光城四期项目进行规划和开发建设，但市政府及城建部门领导勘察现场后认为该地块地形狭长、不规则，拟建设小区不成规模，提出该地块规划需要结合西城区整体规划统筹考虑。后来，市政府研究决定依据大庆市西城区（让胡路区）控制性详细规划，在该地块西侧再征用１３．９７公顷集体用地，统一规划，建设银亿阳光城项目。综上，大庆银亿项目四期土地未及时开工是由于市政府拟重新统一规划原因所致。

　　为解决上述问题，根据国土资源部发布的《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发［２００８］１７８号文）的文件规定，２０１１年２月１２日，大庆银亿与大庆市国土资源局签订了《国有土地使用权收购合同》（庆国土资储字［２０１１］第００１号），约定将土地退还给国土资源部门，并已获得当地人民政府审批通过（大庆市国土资源局专题会议纪要）。

　　根据《国有土地使用权收购合同》的约定，上述４３，４７７．２平方米土地的收回价格为３７，２３１，５０２．４０元，每平米收回价格为８５６．３５元。本次重组基准日时，根据勤信评估出具的《资产评估报告》（勤信评报［２００９］２１１号），每平方米评估地价＝项目评估值３６，１８３，６００元／占地面积４３，４７７．２平方米＝８３２．２４元／平方米，即《国有土地使用权收购合同》约定的收回价格高于本次重组时的评估作价，不会对上市公司利益产生不利影响。

　　②项目销售情况

　　该项目一期于２００６年６月开始领取预售许可证并预售；二期于２００７年７月开始领取预售许可证并预售；三期于２００８年１０月开始领取预售许可证并预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，银亿·阳光城整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内银亿·阳光城的预售情况如下：

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　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　截至评估基准日，“银亿·阳光城”项目开发成本合计为３６５，０６４，７４５．８８元，其中土地款１０７，２１９，３５９．６４元，前期费用２３，６０７，５２１．９２元，配套及建安费用２３０，７８２，３７３．９４ 元，资本化利息３，４５５，４９０．３８元。

　　勤信评估在采取假设开发法对银亿·阳光城项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：三、四期住宅均价分别为４，１８２元／平方米和４，２００元／平方米；二、三期商业用房均价分别为６，８０３元／平方米和５，５４４元／平方米。

　　开发产品账面余额为１３７，８５４，８８９．２４元，系“银亿·阳光城”一期住宅、一期商铺、二期住宅和二期商铺已完工未售部分，一二期已完工住宅总可售面积８５３，３８５．０４平方米，商铺５３，６１５．２１平方米，剩余住宅可售面积１３，０５５．０４平方米，商铺４，９８０．０５平方米。

　　勤信评估在采取市场法对 “银亿·阳光城”存量房进行评估，其中：市场法评估值＝预计可实现售价－销售费用－销售税金及附加－所得税－适当利润。评估中的预计售价为：

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　　目前，通过对“银亿·阳光城”周边类似楼盘如未来城、丽水华城、奥林国际公寓、燕都第一城等的销售价格分别为：

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　　数据来源：售房网及房途网

　　周边项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用市场法和假设开发法评估时所预计的销售价格。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，银亿？阳光城三期住宅预售价格为４，６３０元／平方米（多层）和４，３０１元／平方米（小高层），实际销售价格高于评估时的预计价格。

　　Ｂ．对土地用市场比较法验证的结果

　　公司项目土地于２００６年取得，总成本为１０７，２１９，３５９．６４元，楼面地价为３７９．０２元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：中国搜地网

　　根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日楼面地价为１，０６４．７１元／平方米，单位地价为１，２７８元／平方米，土地总价为５５２，４６８，８６２．４９ 元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为２９０，６７６，５２９元，评估增值１８３，４５７，１６９元，增值率为１７１．１０％。

　　综上分析，“银亿？阳光城”二、三及四期在建项目评估增值２５．３５％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，银亿？阳光城二期小高层销售３套，销售面积７８４．９９平方米，销售均价为３，７５８．０１元／平方米；商铺１０套，销售面积为３，３９８．１１平方米，销售均价８，１６６．３０元／平方米；车位８个，销售均价为１２．８万元／个。银亿？阳光城三期多层销售１９套，销售面积为３，９８１．２２平方米，销售均价为４，５６８．９５元／平方米；小高层销售３套，销售面积为３８２．２２平方米，销售均价为４，８６６．３１元／平方米；商服销售５３９套，销售面积为１２，４２７．９３平方米，销售均价为９，６２５．０９元／平方米；办公楼销售４套，销售面积为２３３．１９平方米，销售均价为４，４１７．００元／平方米；单身公寓销售１４套，销售面积为９１５．８２平方米，销售均价为６，３４４．００元／平方米；地下库房销售７套，销售面积为１０３．１１平方米，销售均价为４，３６４．２７元／平方米；车位销售２０个，销售均价为１４５，０００元／个。

　　３、在建及待建的房地产项目

　　（１）世纪花园

　　该项目由象山银亿开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有象山银亿６．６６％的股权，通过控股子公司矮柳置业持有象山银亿９０％的股权），是象山银亿２００９年经过充分准备后推出的楼盘，位于丹东街道象山河路与东谷湖路交叉口西北角，东连未来城市生态文化园，周边配套齐全，周围即是财富中心广场、海洋之星、滨海学校、实验小学、规划大型超市。

　　①项目概况

　　该项目占地面积７７，６５３㎡，规划建筑面积１８３，９１８．８㎡，根据象山县建设局第３３０２２５２００８０９１１０２０１号《建筑工程施工许可证》及工程施工图，项目实际总建筑面积１８３，７９６．３３平方米，预售许可证可售面积为１３２，６５５．８１㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目２００８年９月１７日动工，预计于２０１０年１２月３１日竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目于２００９年５月、６月、７月、９月分别领取预售许可证并开始预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，世纪花园整体预售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内世纪花园的预售情况如下：

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　　Ｂ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　世纪花园项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　Ｃ．宁波近２年区域房产售价趋势分析（详见“第五节／三／（一）／１／（１６）宁波近２年区域房产售价趋势分析”）。

　　综上，“世纪花园”项目所有在售产品的价格呈逐步上升的趋势且与所在区域的价格波动一致。

　　③项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对世纪花园评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：住宅楼销售均价为９，１００元／平方米，商铺销售均价为１４，０００元／平方米。

　　目前，世纪花园周边类似楼盘如宏润花园、阳光苑、百合公寓等销售价格分别为：宏润花园住宅售价约为１１，０００元／平方米左右，商铺售价约为１５，０００元／平方米；阳光苑住宅售价约为８，０００元／平方米左右，商铺售价约为１３，０００元／平方米；百合公寓售价为１２，０００元／平方米左右，商铺售价约为１６，０００元／平方米。周边项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，世纪花园住宅预售均价分别为１０，２２０元／平方米（高层）和１０，０８５元／平方米（小高层），商铺预售均价为１７，８００元／平方米，实际预售价格高于评估时的预计售价。

　　Ｂ．土地价格的可比案例

　　公司项目土地于２００８年取得，总成本为４６９，４８１，１７３．００元，楼面地价为２，５５４．３６元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：宁波市国土资源局

　　公司项目周边土地近期成交价格均比“世纪花园”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。

　　综上分析，“世纪花园”在建项目评估增值４７，３７９，２９４．２２元，评估增值率为８．５２ ％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，世纪花园高层销售１０４套，销售面积为７，１７２．１１平方米，销售均价为１２，２６３．２２元／平方米；商铺销售５套，销售面积为１，５４３．０４平方米，销售均价为１４，１５５．９元／平方米。

　　（２）环球中心

　　该项目由荣耀置业开发（银亿房产直接持有荣耀置业３０％的股权，通过全资控股子公司银亿建设持有荣耀置业７０％的股权），坐落于三江口ＣＢＤ绝版地段，将北侧的中山东路和南侧的药行街这两条城市最重要的城市街道连接起来，并与西侧一路之隔的国内最大的综合性商业广场—天一广场构成宁波最具吸引力的商业场所。该项目的优势及特点：Ａ．海曙区为宁波写字楼核心区，集中的商务人群，能提供给酒店及酒店式公寓充足的客源，降低了开发的风险。Ｂ．紧依天一广场，浓郁的商圈氛围能有效带动周边商业市场，该项目较大的体量具有形成自身商圈的潜力。Ｃ．天一广场作为宁波ＣＢＤ稀缺地段，对来甬旅游及商务人群具有较大的吸引力，对提高酒店等的曝光率具体较大的帮助。Ｄ．“环球中心”项目两侧的药行街与中山路保证了良好的交通条件，对提高写字楼的形象，拉升写字楼的价格具有极大的帮助；Ｅ．项目周边交通便利，多路公交车与市区的各个区域相连。

　　①项目概况

　　该项目占地面积１７，０１４㎡，规划建筑面积１７５，３４６㎡，根据宁波市建设委员会第３３０２０３２００７１２０６０２０１号《建筑工程施工许可证》及工程施工图，项目总建筑面积１７３，９６６㎡，目前已获取的预售许可证可售面积为１１８，４７８．９３㎡，预计可售面积１３０，３３５．５０㎡，项目产品形态以酒店、商业、办公为主，该项目２００４年１２月动工，预计于２０１１年６月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目于２００７年１２月领取预售许可证并开始预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，环球中心整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内环球中心的预售情况如下：

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　　Ｂ． 近２年区域房产售价趋势分析（详见“第五节／三／（一）／１／（１６）． 宁波近２年区域房产售价趋势分析”）。

　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对环球中心项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：写字楼售价为２３，８００元／平方米、行政公寓售价为２８，８００元／平方米。

　　目前，环球中心周边类似楼盘如银泰国际、海景花园、锦地水岸等销售价格分别为：

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　　数据来源：售房网及房途网

　　周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，环球中心写字楼预售均价为２１，６６２元／平方米，公寓预售均价为２９，７８２元／平方米，实际售价高于评估时的预计售价；写字楼预售价格为２１，６６２元／平方米，略低于评估时的预计售价，主要因为：①环球中心为稀缺性楼盘，项目自开始销售以来，尚未进行系统推广，购买客户主要以银亿会或银亿品牌的慕名而来者为主，该楼盘的办公楼部分在２０１０年年初正式对外推广，为价格的提升做好铺垫；②为保证环球中心的高端性，暂不对小客户出售，销售对象主要针对大客户，但在销售时为从该项目整体销售策略考虑，在售价上相对没有拉升。环球中心项目将于２０１１年６月份才进行交付，尚有接近两年的时间来进行价格的拉升，销售周期延长为价格拉升提供了条件，从而提高环球中心的整体均价；③２００９年１０月３０日，该项目周边滨江庆丰地块的综合楼面拍卖地价高达１６６１８元／平方米，预计加上开发成本后总成本达到２３０００元／平方米，销售价格则更高，环球中心的地段比该地块优越，存在较大的后续价格增长空间。

　　Ｂ．土地价格的可比案例

　　环球中心项目土地于２００１年取得，总成本为２９９，６９９，７９２．４６元，楼面地价为１，７２２．７５元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：中国搜地网

　　公司项目周边土地近期成交价格均比“环球中心”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。

　　综上分析，“环球中心”在建项目评估增值９４５，２１３，８７８．５４元，评估增值率为１１５．１７％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，环球中心Ａ幢公寓销售１６套，销售面积为１，０２２．４１平方米，销售均价为３０，８８３．４８元／平方米；Ｃ幢公寓销售５２套，销售面积为３，６６８．３７平方米，销售均价为３１，６４５．０７元／平方米；Ｂ幢写字楼销售１６套，销售面积为５，６２４．２１平方米，销售均价为２６，１９０．６９元／平方米。

　　（３）伊顿国际城

　　伊顿国际城由余姚伊顿开发（银亿房产通过全资子公司北京同景持有余姚伊顿４０％的股权），位于余姚城区四明西路南侧，新西门路西侧，谭家岭路北侧，西石山路东侧的地块。周边的住宅项目包括项目北侧与项目一路（四明西路）之隔的江南华都、项目西侧偏北的四明公寓、西侧的佳汇景苑、南华大厦、名仕花园。随着房地产开发的进行及市政配套设施的建设，居住氛围的逐渐加强，项目区域将发展成为一新兴居住社区和商业街区。项目外围交通由四明西路、新西门路、谭家岭路、西石山南路合围而成，距余姚市中心约３公里，交通较为便利。项目用地性质为居住用地及商业、商务用地，规划建设以多层、高层为主的高档示范性住宅小区，临四明西路及四明西路与新西门路交叉口规划建设城市景观性商业、商务配套用房。该项目共分为三期，具体情况如下：

　　①基本情况介绍

　　伊顿国际城（一期）

　　根据余姚市正衡测绘有限公司提供的测绘报告，一期项目占地面积３５，４７１．９０㎡，建筑面积为９１，５８４．２１㎡，项目产品形态以小高层为主，于２００８年５月动工，已于２０１０年９月竣工。该项目取得的相关证件如下：

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　　伊顿国际城（二期）

　　根据余姚市正衡测绘有限公司提供的测绘报告，二期项目占地面积８５，６７９．１９㎡，建筑面积为２２５，９４４．６２㎡，项目产品形态以小高层为主。该项目２００８年１０月开工，预计２０１１年１０月竣工，项目产品形态以小高层为主。该项目取得的相关证件如下：

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　　伊顿国际城（三期）

　　三期项目占地面积３６，９４７．５０㎡，建筑面积为１３０，６８５㎡，项目产品形态以商住商务用房为主。该项目已于２００９年９月开工，预计２０１２年５月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目一期于２００８年８月领取预售许可证并开始预售；二期于２００９年６月、７月、８月领取预售许可证并开始预售；三期已开工，评估基准日时尚未开始预售。截至评估基准日及２００９年１２月３１日，伊顿国际城整体销售情况如下：

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　　Ｂ．自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内伊顿国际城的预售情况如下：

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　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　综上，结合项目所在区域的房价走势，“伊顿国际城”所有在售产品的价格呈逐步上升的趋势。

　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对伊顿国际城项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：一期住宅售价为７，６００元／平方米，商业售价为１１，６００元／平方米；二期住宅售价为８，２００元／平方米，商业售价为１１，３４０元／平方米；三期住宅售价为６，８５０元／平方米，商业售价为８，３００元／平方米。

　　目前，“伊顿国际城”周边新开楼盘如云河绿洲、锦江华园等销售价格分别为：云河绿洲住宅售价约为６，５００—７，０００元／平方米，锦江华园售价约为６，８００—７，２００元／平方米，周边二手楼盘江南新城的售价约为５，８００—６，０００元／平方米。“伊顿国际城”的定位为余姚的高端住宅，与“伊顿国际城”同样定位的诺丁山郡庄园的售价约为８，０００元／平方米左右。周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，伊顿国际城一期的住宅预售价格为７，４９８元／平方米，二期住宅的预售价格为７，８４２元／平方米，实际销售价格略低于评估时的预售价格。主要因为伊顿国际城为了加大销售力度，加速回笼资金，采取了微调价格促销的方式，使得住宅的销售价格略低于评估时的预售价格。

　　Ｂ． 对土地用市场比较法验证的结果

　　公司项目土地于２００６年取得，总成本为５６５，３５３，７３６．０２元，楼面地价为１，２６１．３５元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：中国搜地网

　　根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为２，９６９．３５元／平方米，单位地价为８，４３０元／平方米，土地总价为１，３３３，２３８，１３６．９３ 元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为９５７，８８４，３３３元，评估增值３９２，６９３，８６８元，增值率为６９．４８％。

　　综上分析，“伊顿国际城”在建项目评估增值３２４，１０６，５９７．４６元，评估增值率为３２．２９％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，伊顿国际城一期住宅销售１３套，销售面积为２，２３２．８１平方米，销售均价为７，９８３．６０元／平方米；商铺销售７套，销售面积为８６１．２１平方米，销售均价为１４，９９８．９３元／平方米；车位销售４１个，销售均价为１４６，０９７．５６元／个；储藏室销售１５个，销售均价为４５，３３３．３３元／个。伊顿国际城二期住宅销售４１套，销售面积为８，４０４．９５平方米，销售均价为９，４６４．６５元／平方米；车位销售７４个，销售均价为１５３，８７８．３８元／个；储藏室销售１６８个，销售均价为４，７３２．１４元／个。伊顿国际城三期于２０１０年５月４日开始预售后，住宅销售３３６套，销售面积为２８，２５９．７７平方米，销售均价为１０，７１０．５６元／平方米；三期商铺销售７１套，销售面积为１８，９０４．５９平方米，销售均价为１４，６８６．２２元／平方米。

　　（４）银亿海尚广场

　　该项目由镇海银亿开发（镇海银亿为银亿房产的全资子公司），地处镇海新城行政核心区，未来升值潜力较大；周边甬舟高速公路和绕城高速公路、滨海快速路、世纪大道、北外环快速路、两条轻轨线和东外环快速路，这对于“海尚广场”的区域价值提升较大，辐射范围更大，区域交通状况良好；除绿城？桂花园、骆兴家园、金邑水岸等少量楼盘外，与“海尚广场”直接竞争的楼盘少，市场机会较好；项目本身拥有大型商业配套，品牌商业“欧尚”“保利”使项目的商业影响力和辐射力更强；项目附近的新城幼儿园、新城中学开工建设，学区房概念提升价值。宁波市镇海区骆驼区域目前主要以荣骆路及慈海路为商业核心带，并以此为中心辐射周边区域。业种集中度以服饰类、快餐业为主，其余业种为小型超市、家电、食杂店等，整体经营层次较低，零散分布。经营商铺基本为临街商铺，或住宅底商为主，经营面积一般较小。区域内无大型超市，缺乏大型餐饮及高档餐饮。“海尚广场”的商业规划将改变目前商业业态比较零散的格局，有较大发展空间，且无商业竞争对手，有利于商铺的销售。

　　①项目概况

　　该项目占地面积９５，９８０㎡，建筑面积２５６，０６０㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，预计可售面积２０１，４８０．１６㎡（其中住宅９９，８４７．２８㎡，商铺２２，２５８．７９平方米，超市、商业６０，９６８．０６㎡，酒店１８，４０６．０３㎡）。该项目于２００９年３月动工，预计于２０１１年９月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目于２００９年９月领取预售许可证并开始预售，预售许可证面积为１３３，７３１．２３㎡，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，银亿海尚广场整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内银亿海尚广场的预售情况如下：

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　　Ｂ． 近２年区域房产售价趋势分析（详见＂第五节／三／（一）／１／（１６）． 宁波近２年区域房产售价趋势分析＂）。

　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　海尚广场项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　综上，海尚广场的销售价格呈现逐步上升的趋势并和周边项目销售趋势保持一致。

　　③该项目资产评估情况分析

　　勤信评估在采取假设开发法评估过程中对银亿海尚广场项目价格预计为：住宅售价为８，０００元／平方米，商铺售价为１８，５００元／平方米，超市售价为１０，０００元／平方米，酒店售价为１０，０００元／平方米，车位售价为４．５万／个。

　　目前，海尚广场周边楼盘如绿城？桂花园、骆兴家园、金邑水岸等销售价格分别为：

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　　数据来源：市场调查、中国宁波住宅与房地产网

　　周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　通过分析上述数据并结合项目所在区域的房价走势，“海尚广场”项目所有在售产品的价格呈逐步上升的趋势，自评估基准日至２００９年１２月３１日，银亿海尚广场住宅预售价格为９，５４２元／平方米，商铺预售价格为２４，１３０元／平方米，车位预售价格为５．１万元／个，实际销售价格均高于评估时的预计售价。

　　对土地用市场比较法验证的结果

　　公司项目土地于２００７年取得，总成本为２００，０５７，９７５．００元，楼面地价为７８１．３０元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：中国搜地网

　　根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为４，４４２．３４元／平方米，单位地价为９，３３０元／平方米，土地总价为８９５，３８９，１６５．７２ 元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为４９９，１７４，９１２元，评估增值２９９，１１６，９３７元，增值率为１４９．５２％。

　　综上分析，银亿海尚广场在建项目评估增值３４２，３７０，９６６．３２元，评估增值率为１５０．５６％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，银亿海尚广场高层住宅销售５５套，销售面积为６，１５１．３１平方米，销售均价为１２，２７７元／平方米；商业销售２５套，销售面积为３，３３０．９２平方米，销售均价为２２，９１８元／平方米；车位销售９１个，销售均价为５，４１７５．８２万元／个。

　　（５）晴园（高桥阳光）

　　该项目由银亿永盛开发（银亿房产持有银亿永盛３０％的股权，银亿房产通过参股子公司宁波中元房地产开发有限公司持有银亿永盛２０％的股权），位于宁波市鄞州区高桥镇宋家漕村，东面是宋家漕小学，南面到用地界线，西至４４米规划道路，北至中塘河。地块位于宁波中心城海曙片区的“一核二轴三心”发展规划的市级公建轴徐家漕居住区边缘上。该项目定位为中档住宅，主要针对在市中心区域、海曙的联丰区域和西门口区域等区域工作的中层收入客户。

　　①项目概况

　　该项目占地面积６１，２６０㎡，建筑面积为１６１，１５８．３０㎡（Ａ地块根据宁波市鄞州区建设局第３３０２２７２００９０７１５０２０１号施工许可证，建筑面积为４９，２００．３０㎡，Ｂ地块根据公司可行性研究报告确定建筑面积为１１１，９５８㎡），项目产品形态以居住兼容小型商业设施为主，该项目２００９年７月动工，预计２０１２年６月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　该项目于２００９年７月开工，截至本次评估基准日，尚未开始预售。

　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　截至评估基准日，截至评估基准日，晴园项目开发成本合计为２７３，４６７，２８５．１３元，其中土地款２６５，７２５，４６０．００元，前期费用５，４８７，９６６．３０元，开发间接费用２，２５３，８５８．８３元。

　　勤信评估在采取假设开发法评估过程中对高桥阳光项目价格预计为：晴园多层住宅售价８，９００元／平方米、高层售价８，７００元／平方米、商铺售价１５，０００元／平方米。

　　目前，通过对晴园周边类似楼盘如十二庭院、盛世华城、清水湾等销售价格分别为：

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　　数据来源：市场调查、中国宁波住宅与房地产网

　　周边项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。

　　Ｂ．对土地用市场比较法验证的结果

　　公司项目土地于２００７年取得，总成本为２６５，７２５，４６０元，楼面地价为１，６４８．８５元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：宁波市国土资源局鄞州分局

　　根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为３，４２２．９６元／平方米，单位地价为７，０５０元／平方米，土地总价为４３１，９８４，０８９．１０ 元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为３５８，０２０，５８５元，评估增值９２，２９５，１２５元，增值率为３４．７３％。

　　基于上述分析，晴园在建项目评估增值１２３，１７６，４１４．８７元 ，增值率为４５．０４ ％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　晴园２０１０年—２０１１年１季度，高层住宅销售３８４套，销售面积为３１，０８４．０５平方米，销售均价为１５，０００元／平方米。

　　（６）银亿万万城

　　银亿万万城由沈阳银亿开发（沈阳银亿为银亿房产的全资子公司），地处沈阳市于洪区包道村，位于沈阳市于洪区三环路南侧，东临城市南北走向主干道——黄河大街约６００米，交通相当便利。地块所处的沈阳北部地区是现在及未来沈阳市政府大力规划发展的区域之一，项目南部与东部已有东川时代雅居、华锐桃源欣城、阳光维也纳、阳光尚城等多个楼盘，销售形势总体上看好，同时附近有北陵公园和很多高校人文气息比较浓厚。该项目交通便利，附近有多路公交站点，长江北街和怒江北街的北延线的开通大大地方便住户的出行，预计到２０１０年建成通车的地铁二号线北延线也将经过项目附近，使该项目的价值得到大幅度的提升。附近目前有包道农贸市场、万芳门农贸市场、在国奥现代城还有较大规模的超市，方便住户的居家生活。

　　① 项目概况

　　银亿万万城目前分为两期，具体情况如下：

　　银亿万万城（一期）

　　该项目由沈阳银亿开发（沈阳银亿为银亿房产的全资子公司），位于沈阳市于洪区三环路南侧，占地面积１３６，４３７．１㎡，规划建筑面积１９２，８８６．５９㎡，实际建筑面积１９１，２０５．４５ 平方米，预售许可证可售面积为１８２，８１１．３１㎡，项目产品形态以高层、多层、洋房为主，该项目于２００７年４月动工，已于２００９年１０月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　银亿万万城（三期）

　　该项目占地面积６５，６０８．２㎡，建筑面积９３，８９７．７３㎡，已于２０１０年下半年动工，预计２０１１年１２月竣工完成。

　　该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　该项目一期于２００７年９月、１０月、１１月、１２月、２００８年５月分别领取预售许可证并开始预售；三期尚未开工，尚未开始预售，自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内银亿万万城的预售情况如下：

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　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　截至评估基准日，“银亿万万城”开发成本合计为９３０，６２５，４５０．８２元，其中一期土地款２３０，１２４，６６８．０４ 元，前期工程费２６，４１８，６６１．８３元，建安工程费２６２，９０３，２４８．７７费，基础配套费６６，０９６，７６０．２３元，资本化利息１４，７７７，４２０．４７元。三期土地款１１２，５５０，７２６元，前期工程费３，８７４，３７３．８９元。其他尚未开工的工程已支付２１３，８７９，５９１．５９元。

　　对于房产开发项目，勤信评估以假设开发法进行评估，即项目完工后各项物业（住宅、商铺、车库等）的预计收入，扣除项目尚需支付的建安成本、销售税金、土地增值税、管理费用、销售费用、所得税、适当利润计算确定。计算公式如下：

　　开发项目评估价值＝销售收入－销售税金－土地增值税－尚需支付的建筑安成本－尚需发生的三项费用－所得税－适当利润

　　勤信评估在采取假设开发法对银亿万万城项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：一期多层住宅均价为３，６００元／平方米，高层住宅均价为４，１２０元／平方米，洋房均价为４，３００元／平方米，商铺均价为５，９００元／平方米；三期住宅均价为４，２００元／平方米，商铺５，５００元／平方米。

　　目前，银亿万万城（三期）周边类似楼盘如魅力之城、阳光尚城、恒大城等销售价格分别为：

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　　数据来源：市场调查、售房网及房途网

　　周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，银亿万万城一期多层预售均价为４，１４４元／平方米，小高层预售均价为５，９４８元／平方米，洋房预售均价为４，４８３元／平方米，商铺预售均价为６，１８８元／平方米，实际销售价格均高于评估时的预计价格。

　　Ｂ．未开发项目的评估

　　未开发项目账面价值为２１３，８７９，５９１．５９元，经核查主要为未开发项目土地的支付款，截至评估基准日尚未取得国有土地权证，故本次评估值按账面值保留，评估值为２１３，８７９，５９１．５９元。

　　Ｃ．对土地用市场比较法验证的结果

　　公司项目土地于２００７年取得，总成本为３４６，８４８，１９４元，楼面地价为１，２１６．５７元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：（下转D54版）