证券时报多媒体数字报

　　（上接D53版）

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　　数据来源：中国搜地网

　　根据替代原则，将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为１，５１０．００ ／平方米，单位地价为２，１１４．００元／平方米，土地总价为４２７，１２４，０００元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为３８８，７９５，４９８元，评估增值４１，９４７，３０４元，增值率为１２．０９％。

　　综上分析，“万万城”在建项目评估增值０．０５％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，万万城小高层销售１３套，销售面积为１，４０１．５２平方米，销售均价为８３００元／平方米；洋房销售４５套，销售面积为５，０６４．７７平方米，销售均价为４，７００元／平方米；多层销售６６２套，销售面积为５７，２６９．０４平方米，销售均价为４，８００元／平方米；商铺销售６２套，销售面积为７，３０４．８５平方米，销售均价为６，４００元／平方米；车库销售９个，销售均价为３７７７７．７８元／个；仓库销售２２个，销售面积为１８６．４６平方米，销售均价为３５４０元／平方米。

　　（７）南昌银亿项目（银亿上尚城）

　　该项目由南昌银亿开发（南昌银亿是银亿房产的全资子公司），待开发地块临昌南大道，距南昌市中心城区约８公里，属于象湖新城板块。象湖新城规划面积２６平方公里，规划常住人口３０—５０万。象湖新城定位为南昌副中心，最适宜人居的区域，将把它打造成集高尚生活、居住、休闲、娱乐、商贸为一体的新型片区，成为南昌人一个新的生活区域。现在已开发了一批绿地山庄、中新幸福时光、九里象湖城、南昌居住主题公园等大型楼盘。公司取得的地块周边尚有一批如南昌小商品城等规划大型地产项目也处于启动实施中。城市基础设施在政府加大投入力度下得到了快速改善。新建成的生米大桥横跨赣江，起着连接南昌城市外环的重要交通功能，并与昌南大道合理配级构成了南昌市的半小时经济圈。

　　①项目概况

　　该项目占地面积６３３，３３３㎡，２０１０年３月，符合动工条件的部分经县政府相关部门同意已动工建设，动工面积为１７８．２２亩。该项目取得的相关证件如下：

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　　南昌银亿已与南昌县国土资源局于２０１１年２月１０日就原《国有土地出让合同》签署了《补充协议》，《补充协议》对项目开工及竣工时间重新进行了约定，南昌银亿项目开发用地未开工建设部分于２０１２年２月前开工建设，２０１４年１０月前竣工。

　　②项目销售情况

　　该项目尚未开始预售。

　　南昌近２年区域房产售价趋势分析如下：

　　南昌市２００８－２００９年房屋销售价格指数（单位：％）

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　　近期南昌项目房产呈逐步上升的趋势。

　　③该项目资产评估情况分析

　　由于南昌项目尚未开工，因此该产品评估主要是土地评估。勤信评估对南昌项目采用假设开发法并用市场比较法进行验证，评估后地价为５２４，５５７，２００元；评估后宗地单价为７９６．３９元／平方米；楼面地价为６６３．６６元／平方米。

　　Ａ．南昌区域土地成交价情况

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　　Ｂ．经过对近年来南昌市住宅土地成交案例的搜集并分析，根据用途相同、位置相近，时间相近，与评估对象具有一定的替代作用的原则，评估人员选择了２００８年和２００９年红谷滩红角洲和青山湖大道三宗出让住宅用地作为可比交易案例，目前该区域成交土地的楼面地价约等于或高于该项目土地的评估价值。

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　　数据来源：南昌市国土局

　　南昌银亿项目土地取得成本为１７４，６３２，１７９．００元，楼面地价为２３０元／平方米，按市场比较法评估的土地价值为７８６，５９８，８４１元，扣减税金后的市场法土地评估值为５１５，７０７，１３４元，采用市场法测的宗地单价为１，２４２元／平方米。用市场比较法验证的结果大于假设开发法的评估值。

　　勤信评估根据假设开发法对南昌银亿项目别墅售价预计为６，０００元／平方米，多层售价预计为３，５００元／平方米。目前，周边类似楼盘如幸福时光多层小高层售价约为３，４００—３８００元／平方米，花园洋房、湖景联排别墅均价６，０００元／平方米，绿地兰宫独栋、双拼别墅售价约为７，０００－８０００元／平方米左右，周边项目目前的同类别产品销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　南昌银亿项目未开工项目评估增值２４４，５８３，３４２．１４元，增值率为８８．１４％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　（８）海德花苑

　　①项目概况

　　该项目由银亿投资开发（银亿房产通过全资控股子公司南京中兆持有银亿投资１００％的股权），位于宁波市江北区洪塘街道附近，为洪塘街道南侧１＃、２＃地块，其中１＃地块规划为商服（商务金融、批发零售）及住宅用地，２＃地块规划为住宅及配套用地。该项目位于宁波市洪塘街道宅前张村，占地面积７２，７５１㎡。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　截止评估基准日，该项目由于尚未开工，尚未开始预售。

　　③该项目资产评估情况分析

　　勤信评估对于该项目采用资产基础法进行评估，资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

　　其中存货账面价值１，１１６，０５１．５５元，为开发成本，系洪塘项目的土地公证费、资本化的利息支出、开发前期准备费用等。

　　勤信评估在核实账目的基础上，对该项目的土地使用权出让合同、款项支付原始凭据、其他文件资料等进行了核实，并进行实地勘查，未发现不符事项。项目地块为银亿投资于２００９年２月拍卖取得，截至评估基准日公司已按合同支付土地款１０３，３４５，０００．００元，尚未付清全部土地款，国有土地使用证尚未取得（评估基准日后已取得土地证），故以核实后的账面值为评估值。存货评估价值为１，１１６，０５１．５５元。近５年来该区域无新的土地成交案例，故评估按基准地价法评估该土地的评估单价为３，５８３．２３元／平方米，公司土地取得成本为２，８０４．６７元／平方米，评估增值７７８．５６元／平方米，增长率为２７．７６％。

　　２０１０年—２０１１年１季度，海德花苑多层销售２１３套，销售面积为２３，８２５．６４平方米，销售均价为１４，１９１．０１元／平方米；小高层销售１０９套，销售面积为１２，８３３．９１平方米，销售均价为１３，６４５．１０元／平方米；住宅高层销售１６６套，销售面积为２０，３１５．５７平方米，销售均价为１３，１２８．８５元／平方米；商铺销售１套，销售面积为５３５平方米，销售均价为３７，９２０元／平方米；车位销售２６９个，销售均价为５３，３４５．７２元／个。

　　（９）永丰路地块

　　①项目概况

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市永丰路，占地面积５，６２３．１０㎡，银亿房产和宁波市国土资源局于２０１１年２月２３日签订了（甬土合补［２０１１］３号）《甬土偿合［１９９５］第０４８号和０４８－１号、第０４８－２号建设用地使用权出让合同之补充合同》，重新约定该项目的开工及竣工时间，即项目剩余土地建设开工时间调整为２０１１年１２月３０日之前，竣工时间调整为２０１３年１２月３０日。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　该项目尚未开始预售。

　　③该项目资产评估情况分析

　　由于永丰路地块尚未开发，因此该产品评估主要为土地评估。勤信评估对永丰路地块采用假设开发法并用市场比较法进行验证，评估后土地使用权总价值６９，７３０，０００元；评估后宗地单价１２，４００．６５元／平方米；评估后楼面地价６，５７８．９５元／平方米。

　　经过对近年来宁波市住宅用地成交案例的搜集并分析，根据用途相同、位置相近，时间相近，与估价对象具有一定的替代作用的原则，评估人员选择了２００８年海曙区及江北区三宗出让住宅用地作为可比交易案例，目前该区域成交土地的楼面地价均高于该项目土地的对应评估价值。

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　　数据来源：中国搜地网

　　永丰路地块土地取得成本为４４，３７８，３４６．１０元，楼面地价为３，０７７元／平方米，按市场比较法评估的土地价值为１０１，８９０，５７２元，扣减税金后的市场法土地评估值为７４，０２０，６４１元。用市场比较法验证的结果大于假设开发法的评估值。

　　勤信评估在假设开发法评估过程中对永丰路地块项目住宅销售价格预计为１３，０００元／平方米；商业销售价格１８，０００元／平方米。目前，永丰路地块周边项目的销售价格分别为：汇豪天下住宅售价为２０，０００元／平方米，商铺均价３４，０００－３８，０００元／ 平方米、车位价格在２０万元／个左右，周边项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。

　　（１０）银亿领墅

　　银亿房产为加快业务发展，开拓省外市场，于２００９年８月２０日通过上海产权交易所竞拍获得宝钢发展有限公司持有的庆安置业７０％股权（竞拍价格为４３７，３４３，９４７．９６元）；同时通过协议转让的方式分别受让章怡持有的庆安置业１２％的股权（收购价格为７４，９７３，２４８．２２元）和上海天洲电器集团有限公司持有的庆安置业１８％的股权（收购价格为１１２，４５９，８７２．３３元），并于２００９年１１月２日完成工商变更手续。

　　该项目取得的相关证件如下：

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　　上海庆安已与上海市规划和国土资源管理局就原《上海市国有土地使用权出让合同》签署《补充协议》，对开工及竣工时间等事项进行重新约定：项目应在２０１０年１２月３１日之前动工建设，并在２０１３年１２月３１日前竣工。

　　（１１）海悦花苑

　　镇海银亿于２００９年９月竞得镇海新城Ｂ２—２地块国有建设用地使用权，位于宁波市镇海区金华北路东侧、南二路北侧、中大河南侧。该项目取得的相关证件如下：

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　　２０１０年—２０１１年１季度，海悦花园高层销售４２４套，销售面积为４４，２９１．８１平方米，销售均价为１０，６２７．４７元／平方米；小高层销售５３套，销售面积为７，０９６．４１平方米，销售均价为１０，９０６．９２元／平方米；车位销售２５４个，销售均价为５３，２２８元／个。

　　（１２）鲁家峙Ｃ０４—０４ ／鲁家峙Ｃ０８—０１地块（舟山海悦庭）

　　舟山银亿于２００９年１２月２１日获得鲁家峙Ｃ０４—０４地块国有土地使用权证、于２０１０年２月１１日取得该地块的建设用地规划许可证，并于２０１０年３月４日取得鲁家峙Ｃ０８—０１地块国有土地使用权证。该项目取得的相关证件如下：

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　　鲁家峙Ｃ０４—０４地块现已完全开工，预计在２０１１年４月份开盘。

　　（１３）厂堂街地块

　　银亿置业于２０１０年２月１０日获得厂堂街地块使用权，位于海曙区北至和义路，南至仓水街，西至厂堂街。该项目取得的相关证件如下：

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　　根据宁波市国土资源局和银亿置业签订的《甬土偿合３３０２００２０１０Ａ２１００２号之补充合同》（甬土合补［２０１１］６号），约定开工时间调整为“２０１１年５月３１日前开工建设”，竣工时间相应调整为“２０１３年５月３１日前竣工”。

　　（１４）上海诚佳浦三路项目

　　浦三路项目由上海诚佳建设开发，项目位于上海市浦东新区浦三路，该项目用地拟进行商业和办公楼的开发，目前尚处于前期准备阶段，该项目已取得的权证情况如下：

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　　（１５）天水家园（御鼎花苑）

　　天水家园由江北银亿开发，项目位于宁波市江北区西至轨道控制线，北至云飞路，东至康庄南路，南至规划路，该项目用地拟进行住宅开发，目前尚处于前期准备阶段，该项目已取得的权证情况如下：

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　　天水家园以北地段Ⅱ－１ａ地块尚未正式开工，预计于２０１１年９月底前完成正负０以下结构，首批房源预计在２０１１年１０月开盘。

　　（１６）金域华府

　　金域华府项目由象山银亿建设开发，项目位于丹东街道东谷路与丹河路交叉口东南角，该项目用地拟进行住宅开发，目前已开工建设，该项目已取得的权证情况如下：

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　　（１７）潘家桥项目

　　潘家桥项目由象山银亿开发，项目位于丹东街道环城西路西侧、１１０ＫＶ变电站北侧，该项目用地拟进行住宅开发，目前处在前期准备阶段，该项目已取得的证件情况如下：

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　　关于银亿房产所有开发项目未来销售情况详见本节“三、／（五）银亿房产未来销售情况汇总表”。

　　（二）银亿房产及其子公司近三年开发产品的类型、户型及相关土地的用途

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　　（三）银亿房产所有项目开工及建设情况表

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　　注：上述表格为截至２０１０年３月３１日权证获取情况，上述表格中建筑面积均为已获得的建筑规划工程许可证记载的面积，预售面积为已获得的预售许可证记载的面积。

　　（四）银亿房产预计销售情况汇总表

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　　（五）银亿房产及其子公司在开发、拟开发项目取得土地的方式及来源

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　　（六）银亿房产及下属公司是否存在土地闲置情况的说明

　　银亿房产在建项目均已正常全面开工，对待建项目对应的土地储备情况，具体情况如下：

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　　１、上述重组方拟注入上市公司的尚未开发的项目用地中永丰路地块、鲁家峙东南涂Ａ－Ｅ地块、御鼎花苑项目、浦三路１２２９号地块西北侧地块、潘家桥地块项目，截至本报告书签署之日，合同约定开工时间尚未届至，不存在土地闲置的情况，因此不会因土地闲置而被处罚或无偿收回。

　　２、此外，为保证本次重组完成后上市公司的利益，银亿集团承诺：本次重组完成后，若上市公司因银亿控股注入上市公司资产中的项目用地被认定为存在土地闲置问题而产生损失，则上述所有损失均由银亿集团承担。

　　（七）银亿房产土地增值税缴纳情况

　　银亿房产截至本次评估基准日（２００９年６月３０日）前已销售的房地产项目均已按照国家税务总局２００７年１月中旬发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》精神足额计提了土地增值税。

　　银亿房产２００９年６月３０日前已销售房地产项目的土地增值税计提情况如下：

　　单位：万元

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　　注１：预计销售收入总额：系根据２００９年６月３０日前已确认销售收入加上剩余可销售面积乘以预计销售单价计算所得；

　　注２：预计扣除项目总额：系根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》有关规定，按照已支付土地使用权成本、房地产开发成本和预计应付房地产开发成本等资料计算所得；

　　注３：预计应缴土地增值税总额：系根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规定的土地增值税计算方法，按照项目预计销售收入总额、预计扣除项目总额及相应的土地增值税税率计算所得；

　　注４：已确认销售收入：系根据收入确认原则，该项目在２００９年６月３０日前已确认的销售收入；

　　注５：已计提土地增值税税额：系按已确认销售收入占预计销售收入总额的比例，乘以预计应缴土地增值税总额计算所得；经测算无需缴纳土地增值税的房地产项目，已计提土地增值税税额为与已确认销售收入相应的已预缴的土地增值税税额；

　　注６：已预缴土地增值税税额：系已确认销售收入相应已预缴的土地增值税税额；

　　注７：预提土地增值税税额：系已计提土地增值税税额与已预缴土地增值税税额之差。

　　以外滩花园项目为例，该项目截至２００９年６月３０日土地增值税计算过程如下：

　　单位：万元

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　　（八）银亿房产土地储备情况

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　　银亿房产拟开发项目土地储备面积合计１５３．５０万平方米，其中已获得国有土地使用权证的土地储备面积合计１７．６８万平方米，另有１３５．８２万平方米的土地正在办理国有土地使用权证。

　　其中根据沈阳市土地储备交易中心出具的《包道村地块拍卖预成交确认书》（沈土交字［２００５］６３号，沈阳银亿为宗地编号２００６－０８１号包道村地块的竞得人，该地块的面积合计为７５１，０００平方米，土地出让金金额为４０４，０３８，０００元，已签署土地出让合同（《沈规国土出合字［２００７］００４５号》）的面积为２８６，３８２．２０平方米，目前已取得土地证的面积为２８６，１９４．４０平方米，尚有４６．４８万平方米未获得土地证，沈阳银亿预计在２０１１年９月３１日前取得该项目的部分国有土地使用权证。

　　舟山银亿于２０１０年１月２９日通过竞拍获得舟山市普陀区鲁家峙岛东南涂Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ区域宗地面积为７８９，１８０Ｍ２的国有土地使用权，目前，舟山银亿尚未付清舟山市普陀区鲁家峙岛东南涂Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ区域宗地土地款（土地款总价为总价１８２，６１６．２５万元），尚未取得上述地块的国有土地使用权证。

　　２０１０年１２月１３日，银亿房产通过竞拍获得舟山市普陀区鲁家峙岛Ｅ０４－０４、Ｅ０４－０５地块，总面积为１０４，２０８．７９平方米，舟山市国土资源局和银亿房产于２０１０年１２月３０日签署了编号为３３０９０３２０１０Ａ２１０７３号《国有土地使用权出让合同》，并按照合同约定于２０１１年１月２８日缴清全部土地出让金３９０，９９１，３８１元。２０１１年３月１７日，舟山银亿新城和舟山市国土资源局、银亿房产签署了《国有土地使用权出让合同变更协议》，将编号为３３０９０３２０１０Ａ２１０７３号《国有土地使用权出让合同》中约定的原受让方银亿房产变更为舟山银亿新城，国有土地使用权证尚未取得。

　　四、主要财务指标

　　根据天健事务所出具的标准无保留天健审〔２０１１〕２０８８号、天健审［２０１０］３８３３号、天健审〔２０１０〕１７７０号银亿房产《审计报告》，银亿房产近期的主要财务数据如下：

　　１、合并资产负债表

　　单位：元

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　　２、合并利润表

　　单位：元■

　　３、合并现金流量表

　　单位：元

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　　五、银亿房产及董事、监事、高管情况

　　银亿房产董事、监事、主要高级管理人员基本情况如下表所示：

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　　银亿房产董事、监事、高级管理人员已声明在最近五年内均没有受过行政处罚、刑事处罚，也没有涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁事项。

　　六、主要资产权属状况、对外担保及主要负债情况

　　（一）交易标的权属状况

　　本次交易的标的为银亿控股拥有的银亿房产１００％的股权，不存在质押、冻结或其他权利受限制的情况。

　　（二）交易标的违规情况

　　根据宁波市工商行政管理局保税区（出口加工区）分局于２０１０年２月３日出具的证明，银亿房产系１９９４年１２月６日经工商部门依法登记成立的企业，截至证明出具之日，银亿房产已通过相应年度工商年检，有效存续，无违法记录。宁波保税区国家税务局、宁波市地方税务局保税区分局于２０１０年２月１日分别出具的证明，银亿房产合法经营，符合中华人民共和国关于税收的法律、法规，自２００５年以来未出现税收方面的违法违规行为，也不存在因违法违规行为被处罚且情节严重的情况。

　　此外，截至本次评估基准日，银亿房产直接或间接控制的、拥有房地产开发项目的子公司已获得税务、国土等部门出具的合规证明。

　　根据银亿房产获得的证明材料及国浩律师核查，银亿房产最近五年内未受过工商、税务等相关部门的处罚。

　　（三）担保情况

　　截至２０１０年１２月３１日，银亿房产不存在资金、资产被控股股东及关联人占用的情形，或银亿房产为控股股东及其关联方提供担保的情形。

　　（四）主要负债情况

　　根据银亿房产经审计的合并资产负债表，截至２０１０年１２月３１日，银亿房产负债合计１０，６５３，１０８，１７６．２３元，其中流动负债８，７７１，１２７，２４６．１８元，占比８２．３３％；非流动负债１，８８１，９８０，９３０．０５元，占比１７．６７％，具体科目如下：

　　单位：元

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　　七、银亿房产评估情况

　　根据勤信评估出具的勤信评报［２００９］２１１号《资产评估报告》，银亿房产的评估情况如下：

　　（一）评估方法

　　依据现行资产评估制度的规定，通行的评估方法有收益法、市场法及资产基础法，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，由于国内极少有类似的交易案例，故本次评估不宜用市场法。银亿房产未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、目的，分别采用资产基础法和收益法对银亿房产的股东全部权益价值进行评估，经综合分析，最终确定银亿房产的股东全部权益价值的评估值，本次评估值采用的是资产基础法结果。

　　１、资产基础法

　　资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据拟评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

　　对企业主要的生产要素存货（开发成本）评估，根据《资产评估准则—不动产》相关规定，采用假设开发法进行评估，并对尚未开工项目和刚开工不久的项目的土地均用市场法进行了验证。假设开发法即项目完工后各项物业（住宅、写字楼、酒店、商铺、车位等）的预计收入，扣除项目尚需支付的建安成本、销售税金、土地增值税、管理费用、销售费用、财务费用、所得税、适当利润计算确定评估值。计算公式如下：

　　开发项目评估价值＝销售收入－尚需支付的建筑安成本－销售税金－土地增值税－尚需发生的三项费用－所得税－适当利润

　　主要参数确定如下：

　　（１）销售收入的确定

　　通过对拟评估项目周边类似楼盘销售价格的调查，结合被评估项目与周边房产的地理位置、规模、环境、建筑品质等因素进行比较，并分析考虑项目预售情况、当地的土地市场、房地产市场的现状和未来走向及销售分析，最终确定被评估项目的销售单价和销售收入。

　　（２）土地增值税确定

　　土地增值税根据土地增值税相关法规，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。计算公式为：

　　土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×使用税率）

　　其中：土地增值额＝预计总收入－土地成本－房地产开发成本－房地产开发费用－与转让房地产相关的税金－其他扣除项目

　　（３）适当利润

　　本次评估中，适当利润包括尚需发生建筑成本的正常利润和已发生成本的适当利润，对于尚需支付的建筑成本的正常利润，按行业平均的投资利润率进行计算，对于已发生的建筑成本的适当利润，考虑到经营风险按行业平均投资利润率的一定比例计算，故：

　　适当利润＝尚需支付的建筑成本×行业平均投资利润率＋已支付的建筑成本×行业平均投资利润率×适当比例

　　行业平均投资利润率按２００８年主要房地产上市公司的成本净利润率确定。

　　２、收益法

　　收益法是指通过将被评估资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为委托评估资产的评估价值。

　　结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，并分析公司溢余资产、非营运性资产等的价值，对股权现金流评估值进行修正确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：

　　股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋溢余资产＋非营运性资产的价值

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　　股权现金流＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

　　（二）评估结论

　　１、资产基础法评估结果

　　在《资产评估报告》所揭示的假设前提条件基础上，银亿房产的资产、负债及股东权益在２００９年６月３０日的评估结果为：

　　资产账面价值４，９５５，３０８，７５１．６８元，评估价值７，４１１，４７９，７２３．８１元，评估增值２，４５６，１７０，９７２．１３元，增值率为４９．５７％；

　　负债账面价值４，０９５，９５５，０２３．４７元，评估价值４，０９５，９５５，０２３．４７元；

　　股东权益账面价值８５９，３５３，７２８．２１元，评估价值３，３１５，５２４，７００．３４元，评估增值２，４５６，１７０，９７２．１３元，增值率为２８５．８２％。

　　单位：元

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　　２、收益法评估结果

　　在本次评估所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法对银亿房产股东全部权益价值在２００９年６月３０日的评估结果为３，６３８，８７０，０００元。

　　３、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定

　　银亿房产资产基础法下股东全部权益价值的评估结果为３，３１５，５２４，７００．３４元，收益法下股东全部权益价值的评估结果为３，６３８，８７０，０００元，两者相差３２３，３４５，３００元，差异率为９．７５％。

　　经综合分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。鉴于本次评估目的是为兰光科技发行股份收购资产提供价值参考依据，而收益预测是基于对未来宏观政策和房地产市场的预期及判断的基础上进行的，由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，因此评估人员认为，本次采用资产基础法的评估结果更能准确揭示银亿房产截至评估基准日的股东全部权益价值，故取资产基础法的评估结果３，３１５，５２４，７００．３４元为银亿房产股东全部权益的评估值。

　　（三）资产基础法评估情况说明

　　本次资产评估与账面历史成本相比较，有一定增值幅度，主要是长期股权投资、长期应收款和存货评估增值所致。

　　１、 评估增值主要项目明细列示

　　单位：元

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　　２、评估增值原因分析

　　（１）长期股权投资增值原因分析

　　银亿房产长期股权增值主要系下属项目公司所建项目的评估增值，银亿房产下属项目公司净资产评估增值和所建项目评估增值情况汇总如下表所示：

　　银亿房产下属项目公司净资产评估增值和所建项目评估增值情况汇总表

　　单位：万元

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　　由上表可以看出，银亿房产下属项目公司净资产评估增值主要是由于下属项目公司所开发的项目增值构成，地产项目的评估增值占到下属项目公司净资产评估增值的８３．０９％。除地产项目增值外，银亿房产部分子公司持有的孙公司股权形成的长期股权投资也是增值原因。

　　３、银亿房产各房地产项目评估方法与评估参数说明（下转D55版）