证券时报多媒体数字报

　　（上接D54版）

　　银亿房产各房地产项目在本次评估中所采取的评估方法与评估参数的说明汇总如下表所示：

　　银亿房产各房地产项目在本次评估中所采取的评估方法与评估参数汇总表（一）

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　　注①：存货的评估增值和长期股权投资的评估增值不是直接对应，因为部分项目公司为溢价收购，所以长期股权投资的账面值较大（例如荣耀置业）。

　　续上表：

　　银亿房产各房地产项目在本次评估中所采取的评估方法与评估参数汇总表（二）

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　　（四）收益法评估情况说明

　　１、收益模型的选取

　　结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，并分析公司溢余资产、非营运性资产等的价值，对股权现金流评估值进行修正确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：

　　股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋溢余资产＋非营运性资产的价值

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　　股权现金流＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

　　２、收益年限的确定

　　因公司未来拿地的成本及开发计划均难以预测，故仅对公司目前土地储备、开发产品及在开发项目的情况进行测算，假设公司收益年限为项目开发完毕为止。根据评估假设及公司目前项目的开发、销售进度预测，本次评估的收益年限采用有限年限；同时考虑到公司控股子公司项目的清算时间，本次评估预测的收益年限预计到各公司清算完毕为止。

　　３、未来收益的确定

　　（１）经营活动现金流入预测

　　①销售商品、提供劳务收到的现金

　　ⅰ）项目销售计划及销售价格

　　对于公司的外滩花园、清泉花园及其他部分少量尾房，根据公司的销售计划并结合对宁波当地的房地产市场分析，预计２０１２年公司的存量房全部销售完毕。在销售价格方面，对于已签订合同或已协定售价、尚未实现销售的未售房产，根据被评估单位提供的销售合同或销售部门记录，确定房产预计可实现售价；对于其他尚未销售房产，根据被评估单位提供的最新销售定价、最近售价情况、周围类似房产市场调查情况，采用市场法分析确定房产预计可实现售价。

　　永丰路地块项目预计２０１０年９月份开工，２０１１年１月开始预售，预计２０１１年、２０１２年每年销售总可销售面积的５０％，２０１２年销售完毕。评估人员对待估宗地所在地区同类用途物业的基准日销售价格进行了调查，通过与已取得基准日销售价格的周边楼盘的地理位置、项目规模、交通状况、周边配套、建筑风格及用材、园区绿化及配套及物业管理等因素的综合分析比较，并结合销售情况，综合确定住宅销售均价为１８，０００元／ 平方米，商铺均价为３６，０００元／ 平方米，车库均价为１８０，０００元／个。

　　公司与东方航空公司的“东方大厦、东方名庭”项目已竣工，２００８年１２月开始预售，截至评估基准日公司住宅已预售５４％，写字楼已预售１１％、商铺已售９２％。２００９年下半年住宅的销售量占总可售部分的６％，２０１０年占４０％。２０１０年写字楼的销售量占总可售部分的７１％，２０１１年占１８％。商铺预计２０１０年销售剩余的８％。

　　通过对“东航大厦、东方名庭”周边类似楼盘如东外滩公寓、玫瑰花园、锦绣东城二期等销售价格的调查，综合分析预测“东航大厦、东方名庭”住宅售价为１３，２００元／平方米、写字楼为１３，２００元／平方米、商铺售价为２６，５００元／平方米、车位售价为１３．７万元／个、车库售价为２００，０００元／平方米。

　　ⅱ）房地产销售现金流入测算

　　根据项目销售计划，在综合分析各项目所在地市场价格及公司销售定价的基础上，测算公司的各年的销售收入。

　　根据公司的实际收款情况，对于新开工项目假设基准日预售未收房款于２００９年７－１２月收到，以后每年销售合同金额的１０％于下个会计年度收到，销售当年收到总销售合同金额的９０％。

　　通过上述方法测算出公司各年销售商品、提供劳务收到的现金（房地产销售现金流入）。

　　②收到的其他与经营活动有关的现金

　　主要考虑期中及期末营运资金的回收，即公司与各往来单位款项的收回及项目清算后公司占用的货币资金的收回。

　　③经营活动现金流入小计

　　即为销售商品、提供劳务收到的现金与收到的其他与经营活动有关的现金合计。

　　（２）经营活动现金流出预测

　　①购买商品、接受劳务支付的现金

　　公司的外滩花园等存量房成本已支付完毕，仅考虑永丰路地块及“东方大厦、东方名庭”项目的成本支出。

　　建造开发一个楼盘，需土地取得、前期工程、建安工程和配套建设四个阶段。期间发生的成本费用概括有前期费用（勘察设计费、规费及其他前期费用）、基础设施配套费、建安费用（建筑、安装及不可预见费）及开发间接费四项内容。具体如下：

　　ⅰ）土地成本

　　根据土地出让合同及付款发票，计算确定公司的土地成本及契税。

　　ⅱ）前期费用

　　前期费用主要由规费、工程其他费用、勘察设计费组成，根据省市有关文件及费用定额并结合该楼盘前期费用实际发生的费用情况，综合确定前期费用。

　　ⅲ）建安成本

　　建安成本包括土建成本、安装工程费用、内部装修、外墙幕墙、电梯成本、中央空调及不可预见费，根据该项目的相关预算资料、建造合同及公司类似项目成本，综合确定建安成本总价。

　　ⅳ）基础设施及配套：根据宁波市现行的收费标准并结合已签订的合同及相关预决算资料的相应数据，综合确定该楼盘基础设施及配套总价。

　　ⅴ）开发间接成本：公司开发间接成本主要包括工程监理费等，根据目前宁波市一般的收费标准并结合已签订的合同及相关预决算资料，综合确定开发间接成本总价。

　　ⅵ）建筑成本

　　建筑成本＝土地成本＋前期费用＋建安成本＋基础设施＋开发间接成本

　　ⅶ）购买商品、接受劳务支付的现金预测

　　在核实公司账面已发生情况的基础上，根据公司的开发建造计划，预计以后年度的付款进度。

　　对于资本化利息，根据公司基准日长短期借款并结合公司融资及还款计划（详见筹资活动产生的现金流量），根据各年借款利息分摊至工程。

　　考虑到资本化利息需在筹资活动产生的现金流量中的“支付利息所支付的现金”测算，故不列入购买商品、接受劳务支付的现金预测中。

　　②支付的各项税费

　　ⅰ）营业税金及附加

　　营业税金及附加主要为营业税、城建税、教育费附加、零星税费等，根据当地房地产公司税收政策，同时结合类似房地产公司税费征收情况，公司项目预售现金流入需缴纳营业税（收入的５％）、城建税（营业税的７％）、教育费附加（营业税的５％）、水利基金（收入的０．１％），综合取为销售收入的５．７％。

　　根据公司各年的收入测算及税金比例计算各年的营业税金及附加。

　　ⅱ）土地增值税

　　根据当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计算各年预缴的土地增值税。

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。评估中假设各项目直至销售完毕后进行土地增税清算，对于各年土地增值税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后一次补交。

　　ⅲ）所得税

　　税前利润＝销售收入－销售成本－销售税金及附加－销售费用－管理费用＋其他业务利润

　　所得税清算值＝税前利润×所得税率

　　根据当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计算各年预缴的所得税。

　　评估中假设各项目直至销售完毕后进行所得税清算，对于各年所得税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后一次补交。

　　ⅳ）支付的各项税费

　　支付的各项税费为销售税金及附加、土地增值税及所得税等税费各年现金流出的合计数。

　　③支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金

　　ⅰ）销售费用现金流出预测

　　房地产销售费用主要由两部分组成，即广告宣传费及其他费用。广告宣传费是公司为了促销而进行的广告、展会等方面的费用，其他费用主要指办公费用、销售人员工资、售楼部装修等。

　　各年销售费用根据公司销售计划及实际经营情况并结合房地产行业情况进行预测。

　　ⅱ）管理费用现金流出预测

　　管理费用主要包括工资福利费及其他管理费（房租水电费、业务招待费、办公费、通讯费用、审计评估法律事务费、折旧摊销等）。

　　公司人员数量根据公司实际需要并结合其实际情况进行预测；对于其工资按公司自身并结合宁波当地房地产公司工资水平综合预测。福利费及保险费用按照国家有关规定（含养老统筹、住房公积金、医疗保险等）按工资总额的４５％测算。

　　其他费用（房租水电费、业务招待费、办公费、通讯费用、审计评估法律事务费、折旧摊销等）按照公司各年的管理需要综合确定。

　　由于管理费用现金流出需要在管理费用基础上考虑扣除折旧费等非现金流出，对于折旧费的计算，根据公司基准日固定资产折旧情况并结合“资本性支出”中设备新增更新所引起的折旧费用变化加以综合计算而得。

　　ⅲ）往来款项等现金净流量预测

　　主要考虑公司的各项往来款的支付流出，根据公司及其他单位的往来清算进行预测。

　　ⅳ）支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金预测

　　综合各年的销售费用、管理费用及往来款项等现金净流量的预测，得出各年支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金流量。

　　④经营活动现金流出小计

　　即为购买商品、接受劳务支付的现金、支付的各项税费、支付给职工的现金及支付的其他与经营活动有关的现金的各年合计数。

　　（３）经营活动产生的现金流量净额预测

　　未来各期经营活动产生的现金流量净额为各年经营活动现金流入与各年经营活动现金流出的差额。

　　（４）投资活动产生的现金流量预测

　　①现金流入预测

　　Ａ、投资活动所收到的现金

　　投资活动收到的现金根据各被投资单位的股权净现金流量和投资比例计算。

　　Ｂ、处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金

　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金主要考虑公司项目清算年度末设备及车辆处置现金流入。

　　Ｃ、投资活动现金流入小计

　　为投资活动所收到的现金与处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金各年的合计数。

　　②现金流出预测

　　投资活动现金流出主要为购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金。评估中根据未来房地产开发管理过程中的实际需要对办公设备的购置更新进行了预测。

　　③投资活动产生的现金流量净额预测

　　未来各期投资活动产生的现金流量净额为各年投资活动现金流入与各年投资活动现金流出的差额。

　　（５）筹资活动产生的现金流量

　　①借款所收到的现金预测

　　根据公司的筹资计划测算公司需借入的款项。

　　②偿还债务所支付的现金

　　根据公司各年的资金需求及现金流测算各年可以偿还的金额。

　　③偿付利息所支付的现金

　　评估人员按照各年相应的长短期借款利率、借款占用期限及当年占用的借款数量计算了资本化利息，并相应计入各项目的开发成本中。

　　④筹资活动产生的现金流量净额预测

　　未来各期筹资活动产生的现金流量净额为各年筹资活动现金流入与各年筹资活动现金流出的差额。

　　（６）股权现金流预测

　　各年股权现金流量＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量

　　（７）折现率Ｋｅ的确定

　　①折现率计算方法及公式

　　Ｋｅ＝Ｒｆ１＋Ｂｅｔａ×ＭＲＰ＋Ｒｃ＝Ｒｆ１＋Ｂｅｔａ×（Ｒｍ－Ｒｆ１）＋Ｒｃ

　　其中：Ｋｅ—权益资本成本

　　Ｒｆ１—目前的无风险利率

　　Ｒｍ—市场回报率

　　Ｂｅｔａ—权益的系统风险系数

　　ＭＲＰ—市场的风险溢价

　　Ｒｃ—公司特定风险调整系数

　　②折现率的确定

　　Ａ、无风险报酬率的确定。

　　国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估用评估基准日中长期国债的到期收益率３．４８％作为无风险利率（Ｒｆ１）。

　　Ｂ、企业风险系数Ｂｅｔａ：

　　根据“万德资讯情报终端”查询，沪、深两地房地产行业企业上市公司近期的Ｂｅｔａ值为１．３１７７。

　　Ｃ、计算市场的风险溢价

　　证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标，评估师分别选用上证综指和深证成指为上交所和深交所的股票投资收益的指标，为了计算股市投资回报率，评估师收集了１９９６年到２００９年６月上述两证交所的年度指数，分别计算上证综指和深证成指的年收益率。计算结果如下：

　　深证成指算术平均年收益率２５．３３％

　　几何平均年收益率１０．７８％

　　上证综指算术平均年收益率２０．７５％

　　几何平均年收益率９．８３％

　　由于几何平均值更能恰当地反映年度平均收益率指标，评估师选用几何平均值，根据基准日两证券市场的流通市值比例加权平均，取值１０．０３％。

　　Ｄ、Ｒｃ—公司特定风险调整系数的确定

　　公司在未来经营时，可能会面临政策风险、项目开发风险、销售风险、筹资风险、土地风险等，经综合分析，取公司特定风险调整系数为４％。

　　Ｅ、Ｋｅ的计算

　　Ｋｅ＝Ｒｆ１＋Ｂｅｔａ×ＭＲＰ＋Ｒｃ

　　＝Ｒｆ１＋Ｂｅｔａ×（Ｒｍ－Ｒｆ１）＋Ｒｃ

　　＝３．４８％＋１．３１７７×（１０．０３％－３．４８％）＋４％

　　＝１６．１１％

　　取折现率为１６％。

　　４、评估值测算过程与结果

　　根据上述测算，公司股权现金流的评估值计算如下：

　　单位：元

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　　５、非经营性资产及溢余资产评估值的计算

　　（１）非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资产，非经营资产主要为公司对南京银嵘、望悠地产、银亿物业、矮柳投资、宁波房地产股份有限公司、宁波中元房地产开发有限公司及银泰销代７家公司的长期股权投资。

　　以资产基础法中各长期股权投资的结果作为评估值，各子公司中的非经营性资产以其评估价值和银亿房产所占份额确定为被评估单位的非经营性资产的价值。

　　故银亿房产的非经营性资产的评估值为：

　　单位：元

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　　（２）溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。

　　①评估人员通过分析后认为，银亿房产基准日时的投资性房地产和建筑物类固定资产均与企业的收益现金流预测无关，作为溢余资产考虑。投资性房地产和建筑类固定资产在资产基础法下的评估值分别为８４，６０２，２８５．３１元和３１，５０４，１６２．６３元，故上述溢余资产的价值为１１６，１０６，４４７．９４元。

　　②子公司银亿置业持有溢余资产１５，３８５，６２５元，故按银亿房产所占份额确认溢余资产为１５，３８５，６２５元。

　　③子公司大庆银亿持有溢余资产４５，８５４，６００．００元，故按银亿房产所占份额确认溢余资产为４５，８５４，６００．００元。

　　故溢余资产的价值合计为１７７，３４６，６７３元。

　　６、收益法的评估结果

　　银亿房产股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋溢余资产价值＋非营运资产价值

　　＝３，０７８，０３０，０００＋１７７，３４６，６７３＋３８３，４９１，９６０

　　＝３，６３８，８７０，０００元

　　（五）银亿房产及其下属子公司开发项目评估增值合理性分析

　　本次对银亿房产及其下属子公司开发项目进行评估时在评估方法及评估参数的具体选取上都基于谨慎性原则进行，主要有：

　　１、假设开发法中的参数选取

　　评估时对在开发项目的评估采用假设开发法评估，即以项目完工后各项物业的预计收入，扣除项目尚需支付的建安成本、销售税金、土地增值税、管理费用、销售费用、财务费用、所得税、适当利润计算确定评估值。计算公式如下：

　　开发项目评估价值＝销售收入－尚需支付的建筑安成本－销售税金－土地增值税－尚需发生的三项费用－所得税－适当利润

　　评估时对该方法中的每一个参数的选定均从谨慎的原则出发，充分考虑各种风险因素，体现了评估结果的客观公正，从而评估增值更趋合理。主要评估参数的说明如下：

　　（１）采用假设开发法评估中，各项物业完工后预计的市场售价，是在充分的市场调研的基础上，以略低于目前市场价格的价格确定（各项目所取售价情况详见上述各项目增值原因说明）。

　　（２）采用假设开发法评估中，对投资利润的扣除方面，评估机构首先对投资利润率以２００８年房产类上市公司的投资利润率２１％确定，预计２００９年上半年的投资利润率会低于２００８年的比例；在扣除口径方面，不但对尚需投入的成本计算相应的投资利润，还对实际已投入的建筑成本，考虑到物业销售可能存在一定的风险故也扣除了一定的投资利润。

　　此外，对荣耀置业的“环球中心”项目和镇海银亿的“海尚广场”考虑到其中商业地产的比重较大，为体现高风险高收益的原则，在扣除开发商投资利润时，其投资利润率按２５％计算，高于行业平均数。具体扣除情况详见下表：

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　　（３）采用假设开发法评估中，对开发项目的土地增值税完全按照税法条例进行扣除，扣除大大超过目前企业按收入比例预征金额。具体见下表：

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　　注：上上城和世纪花园项目由于增值比例小于２０％，按土地增值税条例免征土地增值税。

　　２、对已完工开发项目评估时的参数选取

　　对已完工开发产品的评估，在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、销售情况等，以在市场上可能实现的售价扣减应缴纳的全部税费及适当利润后确认评估值，并将公司计提的存货跌价准备评估为零。计算公式为：

　　评估值＝ 预计可实现售价－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－适当利润

　　对存量房的评估方面，评估除了扣除存量房销售必要的税费外，还扣除了适当的净利润，已合同的按５％扣除，未签合同的按３０％扣除。具体扣除情况详见下表：

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　　通过以上分析，评估机构认为对银亿房产本次评估时所采用的评估方法、评估参数是适当的，考虑了各项风险因素，本次拟购买资产的评估增值是合理的。

　　（六）玉环银亿山体景观公园的经营用房经营使用权事项对本次评估结果的影响

　　根据２００５年１１月２２日玉环银亿与玉环县珠港镇塘里村村民委员会签订的《共同建设狮子山山体景观公园协议书》以及２００８年１０月１６日签订的补充协议书，山体景观公园由玉环银亿出资建设（作为玉环银亿所开发的“欧洲花园”配套设施成本处理），玉环县珠港镇塘里村村民委员会拥有山体景观公园的产权，而山体景观公园中建筑面积为１，６００平方米的经营用房的经营使用权从２００８年１１月１日至２０１４年４月３０日归玉环银亿所有，到期后转交玉环县珠港镇塘里村村民委员会。截至评估基准日２００９年６月３０日，该山体景观公园的经营用房作为玉环银亿员工的宿舍楼，期后仍未出租，且未来出租收益的不确定性较大，本次重组评估时未考虑经营用房经营使用权价值。

　　勤信评估认为，因本次重组评估中对山体景观公园的相关成本均已计入欧洲花园的项目成本，对未确定的收入均未计入项目总收入中，所以欧洲花园项目评估基于谨慎性原则，评估值合理。若期后经营用房取得相关收益，将增加欧洲花园项目评估值。

　　（七）银亿房产部分地产项目未考虑评估增值的情况

　　拟购买资产尚有部分地产项目未考虑评估增值，仅以帐面价值列示。如：

　　（１）宁波银亿世纪投资有限公司拟开发的“洪塘”项目地块。该项目位于宁波市江北区洪塘街道附近，为洪塘街道南侧１＃、２＃地块，其中１＃地块规划为商服（商务金融、批发零售）及住宅用地，２＃地块规划为住宅及配套用地。土地出让合同总金额为２０４，０４３，１８２．４０元，土地面积为７２，７５１平方米，容积率为１．６，规划建筑面积为１６５，４２１平方米。截至评估基准日已按合同支付土地款１０３，３４５，０００．００元。截至评估报告日，公司已付清相关的土地款项并已取得国有土地使用证。考虑到企业土地为期后取得，故本次评估按账面值保留。该项目地取得成本为２，８０４．６７元／平方米，而以基准地价法评估该土地的评估单价为３，５８３．２３元／平方米，该公司单位土地评估增值７７８．５６元／平方米，评估增值５６，６４２，３８７元，增长率为２７．７６％。在本次评估时并未考虑上述潜在增值。

　　（２）“沈阳银亿”未开发土地面积为５４８，９９２．２５平方米，取得土地成本为６６９，５１５，６９４．９１元，已预付土地款２８５，９７１，６９４．９１元（账列预付账款），尚未支付土地款为３８３，５４４，０００．００元。

　　与土地相应的合同尚在执行过程中，根据“沈阳银亿”评估说明中介绍的方法测算公司该项目土地在评估时日的楼面地价为１，５１０．００／平方米，单位地价为２，１１４．００元／平方米，土地总价为１，１６０，５７０，０００．００ 元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为９３７，７８１，４５７元，评估增值２６８，２６５，７６２元，增值率为４０．７０％。

　　在本次评估时并未考虑上述土地潜在增值。上述事项无疑将增加“银亿房产”以后年度的盈利水平，从而更好的保障“银亿房产”整体评估增值的实现。

　　（３）鲁家峙期后取得三宗土地的相关情况

　　①舟山市普陀区鲁家峙岛Ｃ０４－４地块

　　该地块位于舟山普陀区鲁家峙岛Ｃ０４－０４宗地面积２６，１８３Ｍ２；土地用途：城镇住宅用地；土地使用权出让年期为７０年；容积率：１．０≤容积率﹤１．６；银亿房产以２，０８０Ｍ２／元，总价５，４４６．０６万元获得Ｃ０４－４地块的土地使用权，目前已取得权证。

　　②舟山市普陀区鲁家峙岛Ｃ－０８－０１地块

　　该地块位于舟山普陀区鲁家峙岛Ｃ０８－０１宗地面积５５，３３０．７７Ｍ２；土地用途：城镇住宅用地；土地使用权出让年期为７０年；１．０≤容积率﹤１．４；银亿房产以１，９４０Ｍ２／元，总价１０，７３４．１７万元，获得Ｃ０８－０１地块的使用权，目前已取得权证。

　　③舟山市普陀区鲁家峙岛东南涂Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ地块

　　该五幅地块位于舟山市普陀区鲁家峙岛东南涂Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ区域宗地面积为７８９，１８０Ｍ２；土地用途：批发零售，城镇住宅（批发零售用地比例不高于１０％）；容积率：１．０≤容积率﹤１．５，土地出让年期批发零售４０年，城镇住宅７０年。舟山银亿以２，３１４元／Ｍ２，总价１８２，６１６．２５万元竞得舟山市普陀区鲁家峙岛东南涂Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ地块的土地使用权。

　　鲁家峙期后取得上述三宗土地均为最近通过拍卖取得的，从项目土地的区位、城市未来规划来看，未来土地仍有一定的增值潜力。

　　上述事项无疑将增加“银亿房产”以后年度的盈利水平，从而更好的保障“银亿房产”整体评估增值的实现。

　　（八）银亿房产在基准日后收购鲁家峙投资对评估的影响说明

　　银亿房产于２００９年９月２９日受让银亿集团持有的鲁家峙投资６７％的股权，工商变更手续已经办理完毕。勤信评估认为：

　　１、鲁家峙投资为一家专门从事土地开发的公司，截至评估报告出具日鲁家峙投资尚在土地开发的前期阶段，鲁家峙投资账面净资产为８，０１２万元，占银亿房产审计后净资产的比例不足１０％，其重要性相对较低，影响较小。

　　２、银亿房产按照鲁家峙投资的注册资本进行股权收购，根据鲁家峙投资的会计报表反映，账面主要为往来款，实物资产占公司总资产的比例为４．２％，审计账面净资产与鲁家峙投资注册资本差异不大，基本可以反映鲁家峙投资股权的公允价值，不会对银亿房产的评估值产生重大影响。

　　３、本次评估是基于银亿房产２００９年６月３０日审计后的会计报表进行的，并同时建立在公司基准日现有项目开发完毕后终止经营的假设基础上进行；同时银亿房产按照鲁家峙投资的实收资本金额进行股权收购，交易作价可以反映鲁家峙投资股权的公允价值，不会对银亿房产的评估值产生重大影响。

　　综上分析，期后银亿房产的该次股权收购事项不会对本次的评估假设、前提及评估结果产生重大影响，不会对发行股份购买资产交易作价产生重大影响。

　　（九）银亿房产补充评估情况

　　根据勤信评估出具的浙勤评报［２０１０］２５７号《资产评估报告》，银亿房产以２０１０年５月３１日为基准日的补充评估情况如下：

　　１、资产基础法评估结果：

　　银亿房产的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：

　　资产账面价值７，０３５，５１７，０８５．３５元，评估价值９，８９３，９５９，８９１．４５元，评估增值２，８５８，４４２，８０６．１０元，增值率为４０．６３％；

　　负债账面价值６，０１７，９６７，３８５．６２元，评估价值６，０１７，９６７，３８５．６２元；

　　股东权益账面价值１，０１７，５４９，６９９．７３元，评估价值３，８７５，９９２，５０５．８３元，评估增值２，８５８，４４２，８０６．１０元，增值率为２８０．９１％。

　　单位：元

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　　银亿房产合并报表反映的归属于母公司的股东权益价值为１，３７６，８４０，８７３．５６元，评估值为３，８７５，９９２，５０５．８３元，评估增值２，４９９，１５１，６３２．２７元，增值率１８１．５１％。

　　２、收益法评估结果

　　在本次评估所揭示的假设前提条件基础上，银亿房产股东全部权益价值采用收益法对“宁波银亿房产”股东全部权益价值的评估结果为４，０３３，６７０，０００元。

　　３、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定

　　银亿房产股东全部权益在资产基础法下的评估结果为３，８７５，９９２，５０５．８３元，收益法下的评估结果为４，０３３，６７０，０００元，两者相差１５７，６７７，４９４元，差异率为４．０７％。

　　经综合分析，勤信评估认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。鉴于本次评估目的是为“兰光科技”非公开发行股票收购资产提供价值参考依据，而收益预测是基于对未来宏观政策和房地产市场的预期及判断的基础上进行的，由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，因此评估人员认为，本次采用资产基础法的评估结果更能准确揭示银亿房产截至评估基准日的股东全部权益价值，故取资产基础法的评估结果３，８７５，９９２，５０５．８３元为银亿房产股东全部权益的评估值。

　　由于银亿房产资产净值以２０１０年５月３１日为基准日的评估值较２００９年６月３０日有１６．９０％的增值，为保护上市公司股东的利益，根据《非公开发行股份购买资产协议》的约定，本次重组中银亿房产１００％股权的作价仍以２００９年６月３０日评估后的资产净值确定。

　　独立财务顾问平安证券经核查，浙江勤信资产评估有限公司对银亿房产股东全部权益价值以２０１０年５月３１日为基准日进行了评估并出具了浙勤评报［２０１０］２５７号《资产评估报告》，银亿房产评估后资产净值为３８７，５９９．２５万元，较以２００９年６月３０日为评估基准日的评估净值３３１，５５２．４７万元增加５６，０４６．７８万元，增值幅度为１６．９０％，本次补充评估结果较前次评估结果增值主要是由于银亿房产各主要项目２００９年６月３０日后的实际售价不同程度的高于重组基准日评估时的预计售价，造成补充评估时的项目预计销售收入要高于重组基准日时的评估结果；另外，本次重组基准日后银亿房产新增项目在本次补充评估时也有部分增值。

　　独立财务顾问认为，由于银亿房产资产净值以２０１０年５月３１日为基准日的评估值较２００９年６月３０日有１６．９０％的增值，根据《非公开发行股份购买资产协议》的约定，本次重组中银亿房产１００％股权的作价仍以２００９年６月３０日评估后的资产净值确定，有利于保护上市公司股东的利益。

　　八、主营业务具体情况

　　（一）主营产品介绍

　　银亿房产作为一家区域性综合房地产领军企业，主营普通住宅，辅以写字楼、商业开发，并向业主提供优质的物业管理服务。银亿房产贯彻 “立足宁波，跨区域发展”的房地产开发思路，推进“本地开发与异地开发并举，房产开发与地产经营兼顾，独立开发与合作开发共赢”的发展战略，开发区域从宁波扩展到长三角、东北地区，１５年来，银亿房产在宁波及全国先后成功开发了生活系列、世纪系列、时代系列、花园系列等诸多精品住宅、写字楼和优质商业物业，总面积达３００余万平方米。同时，银亿房产推出的产品都注入创新的概念，开发的楼盘从住宅小区到办公楼、商铺均营造出独具个性的产品风格。银亿房产近些年开发的项目所获荣誉如下：

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　　（二）主要产品工艺流程

　　银亿房产项目开发流程如下：

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　　（三）主要经营模式

　　１、采购模式

　　银亿房产根据项目所需不同类型建材分别采取如下采购方式：

　　（１）战略招标采购：对各项目均需使用的通用性且金额相对较大的材料、设备实行集中战略招标采购，银亿房产统一招标选定战略合作供应商，银亿房产及其所属公司开发的项目直接按战略招标选择的品牌及价格采购相应的材料、设备。

　　（２）一般招标采购：对于各项目涉及金额较大的大宗材料、设备，采购部门通过邀请三家以上的供应商参与投标，通过招标竞价，择优选择价格合理、供应实力较强的供应商，并与供应商签订供货合同。

　　（３）一般采购：对于各项目使用的常规性的材料、设备，采购部门通过邀请三家以上的单位参与报价，通过采用市场询价的方式，货比三家，确定材料、设备的品牌和价格，并要求施工单位按照确定的品牌及价格采购相应的材料和设备。

　　２、生产模式

　　银亿房产从母公司下派施工、财务管理人员进入各地子公司，对工程质量和进度进行全面监督，对财务进行统一管理。首先，在对当地的经济发展水平、商品房需求进行详尽的市场调研，银亿房产统一规划项目整体风格的基础上，确定开发楼盘的外观设计、户型结构等；其次，通过公开招投标程序，将项目的具体设计、施工、销售、策划发包给具有建筑、销售资质的企业，要求其按时按质完成任务；最后，银亿房产资金管理部门通过自有资金、银行借款、项目回款等渠道获得工程建设资金，工程人员严格监督施工的质量和进度，财务管理人员对工程款等资金用途及往来进行规范的管理，各方面确保项目的顺利进行。

　　３、销售模式

　　银亿房产统筹母公司及下属子公司的房产销售，由银泰销代制定详细销售计划并负责具体实施，各地的项目公司销售部予以配合；在营销推广中，以平面媒体广告及活动营销为主要推广模式，配合银亿房产的客户组织——银亿会的各项优惠积分及会员活动，同时大量采用产品发布会、户外媒体、三维动画、广播、网络、电视等推广方式。银亿物业作为银亿房产的全资子公司，为银亿房产的主要项目提供优质的物业配套服务，延长了项目产品的服务链，提升了项目产品的附加值。

　　（四）房地产开发及销售情况

　　截至本次重组基准日，银亿房产近三年来已开发和在开发住宅累计２５０万平方米，商铺合计５０万平方米，办公楼合计２４万平方米。２００７年、２００８年及２００９上半年银亿房产累计实现商品房销售收入６５亿元。

　　（五）原材料供应情况

　　银亿房产目前开发的项目，其设计单位、总包单位及监理单位均通过招标形式选定。各项目所用的材料、设备主要采用以下三种方式供应：１、对于涉及金额较大的且属包工包料性质的材料、设备，如门窗工程、进户门、装修工程、桩基工程、空调、电梯等，银亿房产主要采用招标形式确定供应单位，并直接签订采购合同；２、对于一些常规的且有地方性信息指导价的材料，如水泥、砼、钢材、砖等材料，由施工单位自行采购，价格按照地方信息指导价执行，品牌由工程现场项目部确定；３、对于其它一些常规性的没有地方性信息指导价的材料、设备，由采购部门通过市场询价确定品牌与价格，由施工单位根据核定的品牌与价格自行采购。因此，银亿房产的原材料采购不存在依赖个别供应商的情况。

　　（六）质量控制情况

　　银亿房产项目质量控制贯穿于整个项目开发周期，以工程部为主导，设计部、合约部、前期部等多部门提供支持，形成完整的质量控制体系，银亿房产的工程质量管理流程图如下：

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　　经过长期的发展，银亿房产目前已经积累了丰富的质量控制经验，从建筑材料把关到项目施工监督，形成了一套成熟的质量控制体系。在工程招标过程中，银亿房产严格筛选，择优选择具有开发资质、信誉良好的工程建设单位；在施工单位进场的材料中，派出专业的工程师对进场的材料、设备的备案证、出厂合格证（材质单）进行严格审查，并委托专业机构对材料进行检测，确保建筑材料的合格；在现场施工中，派遣专业工程师进行现场全过程监督检查，对工程的施工环节、重点工序进行详细跟踪，杜绝偷工减料、随意施工的行为，同时监控施工单位的各分项的预检、隐检和基础工程验收；在最后竣工验收时要求施工单位按照相关验收标准对工程项目进行“一户一验”，专业工程师全过程进行检查监督。

　　（七）银亿房产发展战略

　　１、核心文化

　　开发理念 ——关注客户，关爱人生

　　经营理念——诚信、务实、创新、领先

　　核心管理思想——规范、高效、务实

　　企业宗旨——聚一流人才，创一流业绩

　　企业使命——为客户创造高价值的品质物业；为社会奉献先进和谐的建筑，服务社会、回报社会；为股东创造市场领先、稳定持续的投资回报；为员工创造发展空间，提升员工价值，提供行业领先的薪酬待遇。

　　２、发展战略

　　银亿房产结合公司现状和未来发展的需要，将采取集中化与中心多样化战略，集中从事房地产开发业务，以擅长的产品类别——住宅、写字楼、商铺为主，专注行业主流，专注自身优势。

　　（１）战略定位

　　在“立足宁波，跨区域发展”的基础上，开发区域从宁波稳步扩展到长三角和东北地区，逐步发展成为全国性的房地产企业。在开发理念上，银亿房产将坚持打造优雅生活模式，营造优质商务平台，为城市创造精品优质高性价比的生活、工作和休闲空间。

　　（２）公司发展的中期规划（２０１０－２０１５ 年）

　　银亿房产的战略目标是：以资源整合为基本手段，坚持专业精品化，开发类别复合化，不断提高持续经营能力，增强公司在行业内的地位与影响力，将银亿房产发展成为管理先进、行业领先、品牌卓著、专业优势明显的全国性房地产企业。

　　第一阶段：２０１０－２０１２年，提升整合跨越发展阶段

　　主要把握市场调整机遇，集中资源，围绕促进开发模式成熟化、产品线系列化、开发区域深耕等，做好规模扩张、开发技术进步、公司管理体系完善，人才队伍配备等工作，使全国性布局进一步完善，使公司发展得到进一步巩固，实现公司实力与能力的再上台阶。在第一阶段末，进入行业百强前２０强。

　　第二阶段：２０１３－２０１５年，成熟完善规模巩固阶段

　　在第一阶段基础上，依托成熟的开发模式、卓越的品牌优势，稳步拓展开发区域，使公司的开发规模、经营指标保持国内房产百强的第一阵营，巩固行业百强前２０强的地位，并继续提升，成为具有全国影响力的房地产品牌公司。

　　九、银亿房产资金计划

　　（一）银亿房产２００９年下半年销售现金流入及融资计划实际执行情况

　　现将银亿房产在本次重组申报资料中的２００９年下半年销售现金流入计划对比如下表所示：

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　　由上表可以看出，２００９年下半年银亿房产的销售现金流入和计划基本一致，表明银亿房产项目公司目前具备良好的销售状态，项目公司未来的销售趋势较好；同时根据统计的银亿房产２００９年下半年融资计划及实际情况，银亿房产贷款金额和还款金额和计划分别增加了１３亿元和２．５亿元，表明银亿房产仍具备良好的融资能力，近期房地产调控政策对银亿房产未来销售现金流入和后续融资安排影响较小。

　　（二）银亿房产未来三年现金流量情况及融资计划情况

　　１、银亿房产未来三年的现金流量测算情况

　　针对未来三年的项目开发与销售计划，２０１０年３月，银亿房产公司管理层对现金流转情况进行了较为详细的测算。

　　单位：万元

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　　续上表：

　　单位：万元

　　■

　　２、银亿房产投融资情况

　　单位：万元

　　■

　　３、银亿房产能够保证后续筹资计划切实可行，主要理由如下：

　　（１）本次银亿房产拟注入上市公司的资产大多处于在建和待建状况，截至２００９年１２月３１日，已投资额为１，４８０，７３６万元，占总投资额２，７１３，８７４万元的一半以上，达到５４．５６％；所有在建项目均已取得项目开发贷款，后续销售回笼资金可完全满足项目开发所用，已不需要新增银行贷款；同时银亿房产未来三年需要从银行新增贷款合计４３４，２０３万元，占预计总投资额２，７１３，８７４万元的比例只有１６％，占后续尚需要投资１，２３３，１３８万元的比例也只有３５％，其余资金均可通过销售回笼资金满足，因此银亿房产的项目开发受融资计划变动影响因素较小。就现有项目开发而言，未来的资金来源主要来自自有资金、房产销售回笼资金，主要用于偿还银行贷款及滚动开发。

　　（２）银亿房产未来三年需新增银行贷款合计４３４，２０３万元（不包含已取得的现有银行贷款４３７，５６４万元），未来三年归还借款及利息合计８４６，７５７万元，计划新增银行贷款的额度明显小于偿还银行本息额，主要得益于银亿房产２００９年度和以后年度良好的销售及资金回笼情况，其中银亿房产２００９年度１－１０月份经审计的合并财务报表显示销售商品收到的现金流入为５３２，６４１．６４万元，因此，在银行贷款规模保持现有水平或贷款规模略有收缩的情况下，拟购买资产能够保证体系内现金正常流转，即拟购买资产的项目开发计划受未来的融资计划变动影响较小。

　　（３）根据上述融资计划表，银亿房产２０１０年、２０１１年、２０１２年经营净现金流入分别为１７３，３７６万元、１９１，０８５万元、４７２，４９５万元，筹资净现金流入分别为７８，６４９万元、－１０１，９７７万元、－３８９，２２７万元，现金净增加额分别为２５１，９５６万元、８９，１３２万元、８３，５５７万元（未来三年内现金净增加额合计金额４２４，６４５万元和未来三年内需新增银行贷款金额４３４，２０３万元基本一致），表明银亿房产未来经营情况良好，具备良好的还款能力，公司未来现金流量较为充沛，较好的保障融资计划的实施。

　　（４）银亿房产未来三年需新增银行贷款合计４３４，２０３万元，其中主要是２０１０年新增银行贷款３０２，２０３万元，上述贷款为以下８个新开工项目贷款：洪塘项目、沈阳万万城三期、舟山银亿项目、上海庆安置业新江湾项目、象山银亿世纪花园二期项目、镇海银亿海悦花园项目、永丰路项目、南昌银亿项目，上述８个项目均可在２０１０年取得四证（其中洪塘项目已于２０１０年１月取得），具备银行贷款的前提条件，上述项目盈利能力较好，在保持目前宏观调控政策状况或贷款规模略有收缩的情况下，上述项目可以获取银行或其它金融机构的资金支持。

　　（５）从房地产行业状况来看，自２００８年底房地产触底反弹以来，随着刚性需求及投资热潮的推动，房地产量价齐升，到２００９年年末房地产已经接近历史高位；另一方面，自２００９年底到本报告书签署之日，政府出台了一系列针对房地产的调控政策，上述政策出台的目的，主要是为了抑制过度投资，防止市场过热，保持房地产市场长期稳定健康发展，不改变房地产行业在国民经济中地位，对主要发展面向广大市民阶层的普通商品房的开发商影响较小。为了保持宏观经济稳步发展的趋势，预计政府仍将坚持适度宽松的货币政策，继续加大固定资产投资，这也为房地产市场的稳定发展提供了政策和资金层面的保障。

　　（６）此外，银亿集团具有较强的经济实力，本着交易公允的原则，银亿集团可为重组完成后上市公司后续项目开发提供较强的资金支持，例如，截至２０１０年２月，银亿集团为银亿房产１７．４５亿元的银行贷款提供了保证担保。

　　４、２０１０年实际现金流转和投融资情况的说明

　　２０１０年实际现金流转情况的说明：

　　（１）２０１０年预测的经营现金流入为６７．９７亿元，合并审计报告中反映的２０１０年银亿房产经营现金流入为５４．１８万元，差异为１３．７９亿元，差异主要原因如下：①余姚伊顿和银亿海港为银亿房产的联营企业，纳入预测范围但在审计报告中不并表，该两家公司２０１０年的经营现金流入合计为９．４３亿元；②舟山银亿因工程进度延后经营现金流入减少２．２０亿元。

　　（２）２０１０年预测的经营现金流出为５０．６４亿元，合并审计报告中反映的２０１０年银亿房产经营现金流出为６８．３８亿元，差异为－１７．７４亿元，差异原因如下：①余姚伊顿和银亿海港为银亿房产的联营企业，纳入预测范围但在审计报告中不并表，该两家公司２０１０年的经营现金流出合计为５．０９亿元；②原未预测的新项目的经营现金流出为１６．９２亿元，包括新设立的江北银亿公司本年度支付天水家园项目土地款等９．９４亿元、象山银亿本年度支付潘家桥项目土地款等４．７８亿元、上海诚佳支付浦三路项目土地款等２．２０亿元；③因工程进度提前等原因已预测项目的经营现金实际流出较预测多支出５．９１亿元，如沈阳银亿的万万城项目等。

　　（３）２０１０年预测的投资现金净流入为－６９万元，合并审计报告中反映的２０１０年银亿房产投资现金净流入为－１，５９３．２７万元，从银亿房产２０１０年整个现金流量（２０１０年现金流净增加２５１，９５６万元）规模来看，差异不大。

　　（４）２０１０年预测的筹资净流入为７．８６亿元，合并审计报告中反映的２０１０年银亿房产筹资净流入为－１．９６亿元，差异为９．８２亿元，差异主要原因如下：①余姚伊顿和银亿海港为银亿房产的联营企业，纳入预测范围但在审计报告中不并表，该两家公司２０１０年的筹资现金净流入合计为－５．０９亿元；②银亿建设的上上城项目、象山银亿的世纪花园等项目提前归还借款约３．２２亿元；③上海庆安、银亿世纪投资因银行总体贷款规模减少，项目贷款延期到２０１１年放贷，筹资现金净流入减少９．４５亿元。

　　银亿房产２０１０年投融资情况说明：

　　２０１０年实际新增借款较计划少２０．５６亿元，实际归还借款和利息较计划增加３．２４亿元，实际融资总数较计划融资减少２３．８亿元，差异主要原因如下：

　　（１）洪塘项目、世纪花园二期、海悦花园项目原预期计划可一次性放款，实际取得贷款时是根据工程进程放款，导致２０１０年实际新增借款较计划少６．１２亿元；

　　（２）受银行宏观经济政策对房地产行业的调控，人民银行两次提高准备金率，由宽松的货币政策转变到稳健的货币政策，致使２０１０年总体贷款规模减少，导致各公司的项目贷款延期到２０１１年放贷，南昌银亿、舟山银亿、庆安新江湾城项目银行把项目贷款延期到今年办理，导致实际较计划少１３．４５亿元；

　　（３）上上城、海尚广场、世纪花园项目提前归还借款，导致２０１０年实际较计划提早还款３．２２亿元。

　　十、主要固定资产、无形资产、投资性房地产、商标及专利

　　（一）固定资产

　　根据银亿房产截至２０１０年１２月３１日的经审计的合并资产负债表，银亿房产的主要固定资产如下：

　　单位：元

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　　（二）无形资产

　　根据银亿房产截至２０１０年１２月３１日的经审计的合并资产负债表，银亿房产的无形资产如下：

　　单位：元

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　　（三）投资性房地产

　　根据银亿房产截至２０１０年１２月３１日的经审计的合并资产负债表，银亿房产的投资性房地产如下：

　　单位：元

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　　（四）商标

　　银亿房产现在使用的注册商标共２项，均为银亿集团以普通许可方式许可其无偿使用，商标详情如下：

　　■

　　２０１０年２月１日，银亿集团与银亿房产签署《商标转让合同》，银亿集团将上述两项商标无偿转让给银亿房产。宁波天一商标事务有限公司已于２０１０年２月１日出具《受理通知书》，将由其代理向国家工商行政管理总局商标局办理转让事项，国家工商行政管理总局于２０１０年３月３日出具《转让申请受理通知书》，受理了上述商标转让事项。经查询中国商标网网站ｗｗｗ．ｓｂｃｘ．ｓａｉｃ．ｇｏｖ．ｃｎ，目前上述商标转让手续已于２０１１年３月３０日转让完成。

　　上述商标转让完成后，银亿房产将成为其正在使用的商标的合法权属人，有利于增强银亿房产的业务独立性。

　　十一、银亿房产合作开发项目情况

　　银亿房产近三年来合作开发项目包括：“东航项目”、“梅苑中央花城” 、“银都佳园Ａ区”、 “银都佳园Ｂ区”、 “金汇大厦” 、“彩江大厦” 、“开丰大厦” 、“时代华庭”、“象山县天一广场” 共九个项目，合作项目的基本情况、利润及对未来业绩的影响说明如下：

　　（一）合作开发项目的情况说明

　　１、东航合作项目

　　２００３年８月１日银亿房产与中国东方航空股份有限公司（以下简称“东方航空”或“东航”）签订《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，协议约定：东方航空投入土地使用权，银亿房产投入资金合作建设东航（宁波）市内基地项目，银亿房产负责项目的开发管理。项目竣工后东方航空获得建筑面积为１．５万平方米的办公楼和该栋楼地上、地下全部车位，银亿房产享有项目其余房产所有权并以东方航空名义实施销售。

　　该合作项目经宁波市发展计划委员会立项（甬计登［２００３］４８号），并办理了（２００５）浙规（建）证０２０００２４号建设工程规划许可证、（９７）浙规（地）证０２００００５号建设工程用地许可证，申领了３３０２０３２００６０１０２０１号建筑工程施工许可证，于２００５年６月开工建设。项目位于宁波市江东区中兴路和中山东路交叉口，樱花公园的对面，冠名为“东航名庭”（住宅）、“东航大厦”（办公），项目由２幢住宅楼、１幢办公楼及１幢立体车库构成。住宅部分地下一层、地上２３层，１－２层为商铺，３－２３层为住宅；办公部分地下二层，地上２７层；立体车库６层。工程于２００７年１１月竣工，２００８年４月通过验收。

　　项目总建筑面积８４，５７１．２０平方米，不含车位的可销售面积６２，３１５．９７平方米（车位按个销售），其中东方航空自用房面积１４，６３９．０６平方米，可供银亿房产销售面积４７，６７６．９１平方米（另２０４个车位按个销售），截至２００９年１２月３１日，银亿房产累计投入资金２７５，５７９，３７７．１９元，账挂“长期应收款”。

　　东航合作项目由于合作宗地用途变更未补交土地出让金，导致应由银亿房产享有的“项目其余房产”无法过户到银亿房产名下，银亿房产遂于２００９年４月１日向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，请求东方航空将项目内总面积６９，９３１．９４平方米的房屋产权过户给银亿房产，支付项目合作应付工程欠款６３７万元及相应的逾期利息３９４，４３０．４１元，并赔偿经济损失４，２００万元。２００９年４月１７日，宁波市国土资源局向东方航空送达了《关于东航宁波分公司中兴路地块处理意见的函》，指出在补缴１２，０００万元土地出让金的前提下，方允许全面办理涉案建设用地使用权转让或销售手续。东方航空于２００９年４月３０日向宁波仲裁委员会提出仲裁反请求，请求裁定银亿房产承担支付商业用途的新增土地出让金１２，０００万元，并支付违约金１，０００万元。银亿房产于２００９年１１月２５日向宁波仲裁委员会提交《请求尽快审结案件的申请报告》，并于２０１０年１月４日向宁波仲裁委员会提交《再次请求尽快审结案件的申请报告》。２０１１年３月１４日宁波仲裁委员会作出甬仲决字［２００９］第７６号决定书，准予申请人（银亿房产）撤回对被申请人（东方航空）的仲裁申请，准予被申请人撤回对申请人的仲裁反请求申请。

　　２、梅苑中央花城合作项目

　　根据２００３年１１月２６日子公司银亿置业与象山房地产开发有限公司、象山县东方房地产开发有限公司及象山巨鹰投资管理有限公司签订的梅苑中央花城合作开发协议，项目预计总投资４０，０００万元，由合作各方分别按该项目总投资４０％、２０％、２５％、１５％的比例出资，并按出资比例享有份额。各合作方组建开发项目部，以银亿置业的名义购置土地、签订合同和其他事务。２００６年１２月，银亿置业受让了象山县东方房地产开发有限公司持有的２５％的项目份额，出资比例变更为：银亿置业占６５％、象山房地产开发有限公司占２０％、象山巨鹰投资管理有限公司占１５％。

　　银亿置业取得了象国用（２００４）第０１－３３５３、（２００５）第０１－３４１７、３４１８、３４１９号国有土地使用证、（２００５）浙规（地）证０２４００８２号建设用地规划许可证、（２００６）浙规（建）证０２４００４１号建设工程规划许可证、编号３３０２２５２００６０４１９０１０１、３３０２２５２００６０４１９０２０１、３３０２２５２００６０８１５０２０１、３３０２２５２００６０８１５０３０１号建筑工程施工许可证、房预许字（２００６）第０１６号、房预许字（２００７）第００３号、房预许字（２００７）第００３－２号商品房预售许可证。梅苑中央花城于２００６年６月开工建设，２００８年１０月竣工交付。截至２００９年１２月３１日，梅苑中央花城开发产品余额１９，１８５，６６７．１８元。累计实现销售收入１，０７９，２２１，２８２．００元。银亿置业已根据合作开发协议预提应付其他合作方利润２３，５５５，２８５．９３元（其中：２００８年预提应付利润１７，８１５，５１１．４５元，２００９年１－１２月预提应付利润５，７３９，７７４．４８元），预提利润计入预计当期“管理费用”。

　　３、银都佳园Ａ区合作项目

　　根据２００３年１１月２７日子公司银亿置业与象山房地产开发有限公司签订银都佳园Ａ区合作开发协议，项目预计总投资１２，０００万元，由银亿置业与象山房地产开发有限公司分别按该项目总投资７０％、３０％的比例出资，并按出资比例享有份额，各合作方组建银亿置业象山项目部。（下转D56版）