证券时报多媒体数字报

　　（上接D56版）

　　③２００８年下半年以来国家对房地产行业调控政策的新走向

　　２００８年下半年，受到国内外多种因素影响，我国宏观经济形势出现下行趋势，为了保持经济稳定增长，中央和地方政府陆续公布了大规模的刺激经济方案，对房地产行业的宏观调控政策出现转向。

　　Ａ、２００８年１０月２２日财政部等部门出台了针对房地产行业的优惠政策。对涉及房地产行业契税、印花税、土地增值税、贷款利率的下限、最低首付款比例调、个人住房公积金贷款利率以及加快廉租住房建设等进行了重大的调整，具体内容有：

　　ⅰ）从２００８年１１月１日起，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　ⅱ）金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调０．２７个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　ⅲ）加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　ⅳ）发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　Ｂ、２００８年１２月１３日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展若干意见》，对此前国务院颁布的《扩大内需、促进经济发展十项措施》中关于加大金融支持力度的具体配套措施提出指导性意见。其中明确表明支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。

　　Ｃ、２００８年１２月２２日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展若干意见》（国办发［２００８］１３１ 号），该意见进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。

　　中央上述政策出台后，各地方政府又相继出台了一些促进房地产市场交易的优惠政策，央行亦多次下调存款准备金率和基准利率。此外，在２００９年５月国务院公布的固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品房项目投资的最低资本金比例从３５％调降至２０％，有利于进一步缓解房地产开发企业的资金压力。

　　Ｄ、２００９年下半年到２０１０年３月份，为防止房地产市场过热，保持房地产市场长期稳定健康发展，国家对房地产市场的调控政策有所调整，发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《进一步加强土地出让收支管理的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、新国八条等政策，上述政策的出台，主要是为了抑制过度投资，防止市场过热，保持房地产市场长期稳定健康发展，不改变房地产行业在国民经济中地位，对主要发展面向广大市民阶层的普通商品房的开发商影响较小。

　　３、房地产行业的性质及特点

　　（１）房地产行业的性质

　　同宏观经济发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有一定的周期性。固定资产投资的波动要高于ＧＤＰ的波动，而房地产投资的波动又要大于固定资产的波动。房地产投资与固定资产投资保持了一定的相关性，即保持一定程度的同向变动，但其相关度较低。

　　（２）房地产行业的特点

　　①房地产业具有很强的产业关联性

　　房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。据统计，我国每年钢材的２５％、水泥的７０％、木材的４０％、玻璃的７０％和塑料制品的２５％都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到１：１．１７，即每１００元的房地产销售能带动相关产业１１７元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生和发展，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对经济增长的贡献率为２－２．５个百分点。

　　②房地产业的发展具有很强的地域性

　　房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不能象其它商品一样，通过在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

　　③房地产业的发展受产业政策的影响非常大

　　相对于一般产品而言，政府对房地产市场的关注度更高。由于房地产是一种基本的生产和生活资料，其价格波动对生产和生活的稳定有重大的影响，因此，政府经常通过土地出让计划、城市规划以及财政金融政策、环境保护政策、土地利用政策等手段，对房地产市场运行采取不同程度的调控。

　　④房地产行业是资金密集型行业

　　由于房地产具有价值大，位置固定，整体不可分割等特点使其投资金额较大，因此房地产业是资金密集型的行业，开发一个房地产项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

　　⑤目前房地产行业的集中度依然较低

　　我国的房地产市场非常分散，处于完全竞争态势。全国房地产前１００强企业２００４年实现销售额１７８１．０５亿元，占全国市场份额的１３．４９％；２００５年实现销售额２３８４．０７亿元，占全国市场份额的１８．０６％；２００６年２，２６０亿元，占全国市场份额的１１．０３％；２００７年、２００８年实现商品房销售额分别为５，４５８亿元和５，２４４亿元，占当年全国商品房销售总额的比例分别为１３．０１％和２１．７９％。（资料来源：《２００７中国房地产百强企业研究报告》、《２００９中国房地产百强企业研究报告》）。

　　由上述统计数据，近年来房地产前１００强企业在市场上的份额逐年增加，特别是在２００８年因受宏观经济形势影响、全国商品房总体销售额同比下降１９．４７％的背景下，全国前１００强企业的商品房销售市场份额同比上涨了８．６个百分点，这表明具有一定规模的房地产开发企业在市场中的竞争优势和抗风险能力开始逐步显现。随着我国房地产行业的规范化和规模化发展，房地产行业的集中度还将进一步提升。

　　４、行业发展状况

　　从２０００年开始，我国房地产业的繁荣期已经持续了七年，与上一轮景气周期（１９９１－１９９４）相比，房地产业这七年的增长具有两个鲜明的特点：一是房地产业的增长是在经济总体持续增长、房地产业市场化改革的推动下，以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的，因此，房地产增长的经济基础更加稳定；二是房地产业的增长具有全局性，属于整体繁荣。虽然各个地区增长情况不一样，在局部地区还出现了泡沫化的趋势，但是基本上全国主要城市和地区都相继进入了景气周期。尽管自２００８年以来，我国房地产市场虽然出现了震荡调整局面，但持续、稳定的发展态势仍然未发生变化，这主要表现在：

　　（１）国民经济的稳健发展为房地产行业提供了良好的成长环境

　　房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。据国家统计局统计，２００３－２００７年，国内生产总值年均年增长率超过１０％；２００８年国内生产总值达到３００，６７０亿元，同比增长９％。２００９年以来，尽管中国经济面临外部冲击和内部结构调整的双重压力，但随着国家４万亿经济刺激计划的效果逐步显现，中国经济已率先起稳，且已顺利实现年度“保八”的经济增长计划。我国国民经济及固定资产投入的持续增加将有利于房地产行业整体规模的稳定增长。

　　根据中国科学院预测科学研究中心的报告，中国未来二十年经济将保持快速增长，中国ＧＤＰ年均增长率２０１１年到２０１５年将为７－８％，２０１６年到２０２０年将为６－７％。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。

　　（２）房地产业在我国经济中的支柱地位长期趋于上升

　　由于地少人多和中国经济的长期向好，中国房地产业将在很长一段时间内处于上升通道，发展前景广阔。从１９９８年开始，我国房地产投资额年均复合增长率达到２０％以上，高于固定资产投资１７％的复合增长率，也大大高于ＧＤＰ的增长率。

　　１９９９年－２００６年房地产投资占全社会固定资产投资的比重已经接近或达到２０％。自２００３ 年，国务院“１８号文件”肯定了房地产业作为国民经济发展的支柱产业的地位后，房地产投资更是增速迅猛。

　　２００７年全国完成房地产开发投资２５，２８０亿元，同比增长３０．２％，其中商品住宅投资１８，０１０亿元，同比增长３２．１％；２００８年全国完成房地产开发投资３０，５８０亿元，同比增长２０．９％，其中商品住宅完成投资２２，０８１亿元，同比增长２２．６％，占房地产开发投资的比重为７２．２％。近十年来，我国房地产开发投资额与国内生产总值的变化趋势如下图所示：

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　　数据来源：Ｗｉｎｄ资讯

　　由此可见，目前我国房地产投资额已达国内生产总值的１０％，房地产业实际已经成为国民经济名副其实的支柱性产业。

　　（３）我国房地产市场需求现状和前景分析

　　从２００３年开始，国家加强了对房地产投资过热的宏观调控，２００４年商品房竣工面积增幅回落到２．４１％。２００５年商品房竣工４．８８亿平方米，比上年增加１４．８％；２００６年商品房竣工５．３亿平方米，比上年增加８．６％；２００７年商品房竣工５，８２亿平方米，同比增长９．８％。

　　近年我国国内商品房竣工及销售面积的变化情况如下图所示：

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　　数据来源：Ｗｉｎｄ资讯

　　上述统计数据显示，２００２年我国商品房销售２．５亿平方米，比上年增加２０．１９％，此后由于需求的不断释放，商品房销售面积逐年递增，２００５年全年商品房共完成销售５．５８亿平方米，比上年增加４６．０７％。２００６ 年共完成商品房销售６．０６亿平方米，比上年增加８．６％。２００２年商品房竣工销售面积比为１．３０，此后开始逐年回落，并于２００５年下降至１ 以下，２００７年该比例为０．７６，显示出需求大于供给的市场形势，竣工销售面积比连续降低说明目前房地产市场的需求强劲。

　　２００８年，由于受到国内经济增速放缓的影响，国内商品房开工面积同比增长３．１５％，结束了连续十年两位数的增长幅度；商品房竣工面积同比仅增长０．４６％，销售面积相比上年同期也出现的较大幅度下滑，同比增长－１８．５１％。

　　２００９年１－７月份，在国家经济刺激计划及多项房地产利好政策的推动下，国内房地产市场相比２００８年下半年出现形势反转，商品房竣工面积同比增长２４．７３％，商品房销售面积及销售金额同比分别增长３７．１％和６０．３７％。

　　在城市化进程加速、居民收入增长等有利因素的刺激下，未来几年我国房地产市场需求潜力巨大。

　　第一，城市化进程加快，住房需求量大。十一五规划纲要指出：到２０１０年，我国人均ＧＤＰ将达到１９，２７０元，ＧＤＰ年均增速达到７．５％，城市化水平由４３％提高到４７％。目前，我国的城市化水平只有约４０％。中国科学院可持续发展战略研究组发布报告称中国的城市化率到２０２０年将提高到５５％以上，十一五期间城市化水平将提高４个百分点。到２０２０年，我国人口总数将达到１４亿，城市化率达到５５％，则城市人口将达到７．７亿，城市人口净增加２．６亿。按人均２０平方米的居住面积测算，共需为新增城市人口建设住房５２亿平方米。这意味着每年的住房竣工面积将至少达到２．６亿平方米，旺盛的需求将直接推动房地产的发展。

　　第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升。根据国家统计局统计资料，２００９年上半年城镇居民人均可支配收入８８５６元，同比增长９．８％；扣除价格因素，实际增长１１．２％；上半年城镇居民人均消费性支出５９７９元，同比增长８．９％；扣除价格因素，实际增长１０．３％。随着城市居民收入水平和消费能力的逐步提高，普通居民对改善居住环境的需要日益迫切。

　　第三，城市拆迁改造仍将保持相当规模，带来迫切的建造新房需求。未来较长的时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造仍将保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　第四，“婴儿潮”带来的“人口红利”有利于维持房地产业的旺盛需求。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素，根据ＲＥＩＣＯ工作室（“ＲＥＩＣＯ工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等共同资助建立，是“ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ ｒｅｐｏｒｔ”的缩写）和国家统计局的抽样调查数据，２５－４５岁群体是购买商品房的主要群体。建国后，我国共出现了三次“婴儿潮”，与未来１５年房地产市场发展相关的是１９６３－１９７４年第二次“婴儿潮”和１９８０年代后期出生的第三次“婴儿潮”。因此，未来１５年仍是我国经济社会发展的“人口红利期”。２００６－２０１０年，受第二次“婴儿潮”的影响，３５－４５岁的群体所占比重会有所上升，这部分群体的住房改善需求和投资需求将会刺激房地产市场的发展；２０１０－２０２０年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加。

　　（４）行业整合加速房地产行业的优胜劣汰，最终实现产业升级

　　我国房地产企业数量多，规模小，市场集中度较低。香港前１０大房地产上市公司占据的市场份额达到８０％，实现了帕雷托的８０／２０规律。根据产业经济理论，一个成熟的行业，２０％的企业占有８０％的市场份额，才能形成有序的竞争，促进行业的良性发展。因此，房地产行业的整合之路势在必行。

　　从国家对房地产行业的宏观调控政策、行业竞争态势等角度分析，严格的信贷、土地、税收等政策势必使规模较小的公司以及一些靠不正当手段进行土地投机的公司面临出局的危险；同时也为资金实力雄厚规模大的房地产企业进行资本扩张，实施收购兼并创造了良好的市场机遇。

　　中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业实现从数量型扩张为主的粗放型增长模式向数量质量并重的节约型模式转变，实现规模经济是我国房地产企业发展的必然之路。

　　５、行业存在的主要问题

　　目前房地产业总体发展趋势较好，但也存在一些问题有待调整和解决：

　　（１）企业规模偏小，市场集中度低。我国房地产行业发展时间较短，房地产企业资金有限，企业规模普遍偏小，市场占有率较低，基本处于完全竞争状态。

　　（２）产业化水平低，整体素质不高。房地产行业产业化水平和科技贡献率偏低，产品质量参差不齐，产品同质化现象较为突出，单个房地产企业所占市场份额很低，具有全国性品牌优势的大型房地产企业较少。

　　（３）二级市场欠发达，市场体系尚待完善。受二手租赁市场规范程度和居民居住观念等因素的制约，二级市场发展相对缓慢，在一定程度上制约了一级市场的发展。

　　６、行业竞争状况

　　（１）房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业必将被市场淘汰。

　　（２）房地产行业整体开发水平不高。我国早期房地产业市场进入门槛较低，各个企业开发水平参差不齐，行业总体水平不高。

　　（３）房地产竞争区域差异性较大。目前我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少，区域发展不平衡。

　　（４）房地产竞争日益加剧。随着个人购房成为消费主体，较高行业利润的吸引，不少企业通过产业转型、收购兼并、投资参股等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。

　　（５）房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着市场竞争升级和国家信贷、土地管理政策的完善，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

　　我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产企业的实力正在快速增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。

　　７、影响房地产行业发展的有利和不利因素

　　（１）影响我国房地产行业发展的有利因素

　　①宏观经济持续稳定发展

　　“十五”期间我国国内生产总值年均增长９．５％，为房地产业的快速发展奠定了良好的基础。宏观经济形势持续、快速、健康发展将成为房地产行业快速发展的动力。

　　②国家产业政策支持

　　２００２年以来，针对房地产行业发展过程中的结构性过热和局部性过热问题，国家开始对房地产行业实施宏观调控，但调控的目的并非打压房地产行业，而是为了房地产行业的长期持续发展。宏观调控政策并没有改变房地产行业作为国民经济支柱产业的地位，国家仍然会对普通商品房建设进行产业政策的扶持。

　　２００３年８月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出：”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。　　实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。同时，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、　　收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。

　　③城市化进程的加快能产生巨大的房地产消费需求

　　与我国迅速发展的工业化进程相比，以城镇人口占总人口的比例来衡量，我国的城市化进程明显滞后。２００４ 年，我国城镇人口占总人口比例为４１．７６％，２００５年该比例上升到４３％，２００６ 年该比例达到４３．９％。根据“十一五”发展规划，我国将继续加快城市化进程，“十一五”期末城市化水平将达到４７％，转移４，５００万农业劳动力进入城镇。因此，城市化进程的加快，随着农村劳动力向城市的转移，必然要求房地产业特别是住宅业持续发展与之适应。

　　④居民收入和消费水平的提高将有力促进房地产市场需求

　　“十五”期间我国城镇居民人均可支配收入年均增长９．６％，农村居民人均纯收入年均增长５．３％，到“十五”期末分别达到１０，４９３ 元和３，２５５ 元。根据“十一五”规划纲要，”十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到５％。随着居民可支配收入的提高，对房地产的潜在需求将更多的转化为有效需求，促进房地产的发展。

　　⑤改善型居住需求强劲增长

　　２００７年我国城镇居民人均居住面积为２２．６平方米，２００８年城镇居民人均居住面积上升到２７．１平方米，根据建设部政策研究中心发布的《２０２０年中国居民居住目标预测研究报告》，２０２０年我国达到小康社会，城镇居民人均居住面积将达到３５平方米。因此，居民对居住条件的改善需求将为房地产业的发展带来巨大空间。

　　（２）影响我国房地产行业发展的不利因素

　　①融资渠道少

　　房地产是资金密集型行业，需要多种融资渠道，目前我国房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，通过房地产基金、企业上市等渠道进行融资的企业过少。

　　②人才缺乏，制约行业发展

　　虽然目前国内从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家很少。随着房地产业向规范化发展和竞争的加剧，特别是境外房地产企业进入国内市场后，国内房地产企业人才缺乏将更加明显。

　　③房地产相关税费较多，加重了房地产企业的成本负担

　　目前，我国房地产行业的税费管理体制不太合理，开发过程中的费用品种繁多，加重了房地产企业的成本负担。

　　（３）进入本行业的主要障碍

　　房地产行业所运用的主要技术已经成熟化和公开化，不存在技术方面的进入壁垒。但进入本行业必须有雄厚的资金，企业持续发展还需要高水平的管理人才、良好的品牌、充足的高质量的土地储备，这些构成了一定的行业壁垒。

　　（４）我国房地产行业与上、下游行业的关联性和影响

　　我国房地产业已成为国民经济中的一个重要产业，产业链长、波及面广。房地产行业的上游产业主要包括建筑业、建材业（包括机械、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计单位）及其他行业，下游产业则包括物业管理、住宿酒店、房地产中介租赁及其它产业。

　　（二）本次购买资产所处地区房地产市场分析

　　１、宁波市房地产市场分析

　　（１）宁波房地产市场发展概况

　　宁波市经济承接２００２年以来的发展势头，２００８年度，全市地区生产总值达到３，９６４．０５亿元，与２００７年１－１１月相比，同比增长９．７％，２００９年宁波市ＧＤＰ继续保持增长势头，实现ＧＤＰ４，２１４．６０亿元。纵观近几年宁波市整体经济走势，地区生产总值持续增长，其中２００４年经济增幅最高，增长２１．９％，２００５年有所回落，２００７年增幅又上涨。２００８年受全球经济危机的影响，宁波ＧＤＰ虽然继续增长，但速度放缓趋于平稳。经济的长期稳定发展也为房地产提供了良好发展的宏观环境。

　　２００８年宁波市市区居民人均可支配收入达到２５，３０４元，同比增长１３．４％，扣除同期居民消费价格上涨影响后的实际增幅为８．０％。纵观近几年宁波城市居民人均可支配收入，每年快速稳定提高。预计今后的居民购买力持续上升，为宁波市房地产持续发展提供有力支持。

　　随着宁波城市化进程的加快，政府也不断加大固定资产投资来进一步完善基础设施建设，宁波的商业、交通和其他生活配套设施逐步完善，也为房地产业带来了良好的发展环境和前景。２００３年－２００５年，宁波市固定资产投资快速增长，２００３年增长速度达到３８．９％，２００７年固定资产投资速度有放缓，２００８年全球经济下滑，宁波市整体经济尽管也受到金融危机影响，但全年仍累计完成固定资产投资１，７２８．２亿元，同比增长８．２％，同比２００７年增幅提高了１．９个百分点。

　　从近年来宁波市房地产投资额数据来看，自２００２年起至２００８年，除２００４年同比增长１３．３６％外，其余年份全市房地产投资额均保持１５％以上的同比增长速度；房地产投资额占宁波市地区生产总值的比例自２００３年起连续五年保持１０％左右的比重，房地产业在宁波市地区经济发展中的拉动作用明显。

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　　数据来源：ＣＲＩＣ中国房地产决策咨询系统

　　（２）宁波房地产供需状况及价格走势分析

　　①商品房供需状况

　　宁波房价从２００４年初的每平方米均价４，０００多元，到２００６年底已快速上涨至每平米均价６，３００元，直至２００７年的商品房售价已多处出现万元开盘，一些稀有江景豪宅的价格更是直逼京沪。２００７年宁波市四区（海曙、江东、江北、鄞州）住宅的供应量为３１１．３万平方米，总去化量约为２６６．１万平方米，总销售率为８５．５％。

　　２００７年，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从２００７年１０月份起，一线城市如深圳、广州、上海等地，相继传出房价大幅下跌、打折等消息。宁波楼市经过一轮迅速上升，也在２００８年初趋于停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。从宁波市自２００２年至２００８年的商品房竣工及销售对比情况可以看出，在经历２００７年房地产市场的疯狂后，宁波市商品房销售在２００８年出现较大幅度下挫。

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　　数据来源：宁波市统计局

　　２００８年９月初，以万科为首的开发商，终于在低迷的市场面前选择了降价销售，奥克斯随后跟进，楼市进入拐点。直至政府２６条救市政策、银行房贷优惠出台之后，宁波的楼市在２００９年春节后开始走上回暖之路并逐步向好，量价齐升，到２００９年五月的商品房成交量已创历史新高。

　　从２００９年上半年来看，宁波市六个地区商品住宅成交均价尤其是前四个月有明显的上升，已经接近２００８年上半年未降价之前的高点均价。从成交量来看，逐月上升的状况更为明显，房市复苏后的新楼盘陆续推出。２００９年５月份的单月新房推出量超过４，０００套，与去年同期相比提升幅度明显，市场已全面恢复并呈上升趋势。

　　根据宁波房地产交易网的备案信息统计，自２００８年底至２００９年６月３０日，宁波市海曙、江东、江北、鄞州四个地区住宅商品房总供应量为２６９．１１万平方米，其中存量为１９１．５１万平方米，新增供应量为７７．６０万平方米。因受２００８年房市低迷影响，２００９年的商品房供应量中由上一年度的存量房转化而来的明显增多；而２００９年上半年的商品房新增量则较去年同期大幅减少约５０％（２００８年上半年新增量已达１５３．３９万平方米）。但从销量数据来看，２００９年上半年商品房去化量为１６４．２６万平方米，这一数字是２００８年去化量的１３０．５％，占２００７年全年去化量的５３．４％。可见，２００９年初房地产救市政策的陆续出台及货币政策的调整，导致前期被积压的需求在２００９年上半年集中释放。

　　②近期商品房价格走势

　　２００８年宁波商品住宅销售价格的变化延续了销量的变动规律：即年初和年末是整年中价格相对较低的，而５至９月份则是整年中售价相对较高的时段。尽管９月份万科的率先降价行动先后引发了各大开发商纷纷打折降价促销，希望能够及时回笼资金，但楼价还是普遍高于消费者的心理价格，市场观望气氛依然浓厚。到２００９年上半年，宁波商品住宅成交均价整体走势呈现稳步增长的态势，月环比增长幅度在４％－１５％之间，６月份销售均价更是达到了最高１０，０２７元／平方米，同比增幅达１３％。

　　２００８年１月－２００９年额７月宁波市商品住宅成交均价走势图

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　　资料来源：ＣＲＩＣ中国房地产决策咨询系统

　　尽管２００８年宁波众多住宅楼盘纷纷打折促销，但是受益于宁波经济近年来飞速发展所带来的需求增加，在商品办公楼的售价方面，２００８年宁波整体办公楼销售均价相比２００７年上涨了２，２５６元／平方米。截至２００９年７月份，商品办公楼成交均价达１２，６１２元／平方米，环比上涨５８．３２％，同比上涨１６．９３％。

　　２００８年１月－２００９年７月宁波市商品办公楼成交均价走势图

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　　资料来源：ＣＲＩＣ中国房地产决策咨询系统

　　（３）宁波房地产市场的未来发展趋势

　　对于宁波未来的房地产市场走势，从短期来看，市场走势将延续２００９年上半年强有力的反弹趋势，预计随着政府相关调整政策适时出台，房地产市场将会逐渐趋于平稳发展。但一些地段优势明显品质较好的楼盘价格仍有上行的趋势，而市中心楼盘由于目前可供开发的土地供应量相对较少，存在一定的稀缺性，预计下调的可能性不大，这一区域的商品住宅及办公楼价格将基本维持稳定。

　　长期来看，仅宁波市海曙区新建、在建的基础设施项目就超过２０个，且由于城市轨道建设动工，将启动历史上最大规模拆迁，涉及１５个区块４，０００住户，房屋建筑面积近４０万平方米。由城市改造拆迁带来的被动型购房需求必将带动宁波市住宅需求的增加。而２００９年上半年房屋成交量的恢复有利于后市信心的增长，观望的群体已开始逐步入市，刚性需求和改善型需求将得到进一步释放。此外，伴随宁波市轨道交通１号线一期工程的开工，也必将带动轨道沿线以及郊区新开楼盘的销售。从长远看轨道交通板块的楼盘具有较好的升值空间。

　　２、上海市房地产市场分析

　　（１）上海房地产市场概况

　　上海是我国最大的沿海城市，全市土地面积６，３４０．５平方公里，２００８年末全市户籍常住人口１，３７１万人，在区域以及全国经济发展中起到举足轻重的作用。在经济上，上海ＧＤＰ一直维持高速增长，２００１年到２００８年间年均增长率达１２．５％。２００９年上半年，上海经济运行出现企稳回升的积极变化，经济形势明显好于年初预期，二季度明显好于一季度。２００９年上半年全市实现生产总值６，６１２亿元，同比增长５．６％；第三产业实现增加值３，８１６．８亿元，同比增长１４．２％，增速比一季度提高１．１个百分点，第三产业比重达到５７．７％，同比提高５．３个百分点。２００９年上半年上海全市完成全社会固定资产投资总额２，１６０．９亿元，同比增长９．６％。

　　近年来，上海市房地产投资额逐年增长，但同比增幅自２００５年起逐年趋缓，同时由于上海市第三产业发展迅速，近年全市生产总值年均保持１０％以上的增速，因此房地产投资额占ＧＤＰ的比重从２００４年峰值的１４．５５％下降到２００８年的９．９８％，但房地产行业在上海市的经济发展中仍占据举足轻重的地位。

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　　数据来源：上海市统计局

　　（２）上海房地产市场的供需及价格情况

　　２００８年之前，上海房地产市场的商品房供需关系一直相对稳定，自２００１年至２００７年全市的商品房竣工与销售比维持在０．８８左右。２００８年，上海市商品房竣工面积同比下降２６．７８％的同时，商品房销售的降幅更是达到３７．８６％，近十年来首次出现竣工销售比大于１的情况。

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　　数据来源：上海市统计局

　　２００９年上半年，上海市商品房竣工面积７７０．７２万平方米，同比下降７．３％，其中商品住宅竣工面积５５５．６２万平方米，下降１０．５％；与之相对应的是上半年上海全市商品房销售面积１，５７２．２１万平方米，同比增长２７．９％，其中商品住宅销售面积１，４４３．１２万平方米，同比增长３４．８％。可见，２００９年上半年伴随购房者购买力的改善及其对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使上海房地产市场显著回暖。

　　从价格层面来看，尽管２００８年上海市商品房竣工及销售情况同比出现较大幅度的下滑，但就住宅来看，２００８年商品住宅的投资、开发和供应相对平稳，商品住宅价格并没有较大波动。同时，因为受到国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，在２００８年１０月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量及售价均有所回升。２００９年１月上海楼市月成交量为５０．６８万平方米；而到了６月，月成交量即促增至２１８．５６万平方米，增幅超过３００％。房价也随着成交量的促增而上涨，较年初涨幅达１２．７％，商品房销售价格环比出现平稳增长的态势。

　　（３）上海房地产市场的发展趋势

　　由于２００９年上半年上海房地产市场情况已很明朗，下半年如果经济保持平稳运行，政策面不发生重大改变，房地产市场将延续平稳向上的势头。价格方面，受刚性需求支持，下半年中、低端住宅价格将保持稳定增长；高端住宅方面，乐观的经济前景以及不断改善的流动性为近来投资气氛转好提供支持，投资需求重返市场促使成交量快速上升，而在实体经济尚未完全复苏前房价大幅增长的机会也不大。

　　随着上海市经济的持续发展，世博会等大规模基础市政建设的启动以及上海市国际化和城市化的进程加快，上海市的房地产投资和需求都将持续升温。在良好的外部经济环境和行业竞争秩序趋于规范的条件下，上海市房地产市场具有持续的发展潜力。

　　３、南京市房地产市场分析

　　（１）南京房地产市场发展概况

　　根据《南京市２００８年国民经济和社会发展统计公报》统计核算，２００８年全市实现地区生产总值３，７７５亿元，按可比价格计算，比上年增长１２．１％。按常住人口计算的人均地区生产总值达到５０，３２７元，按可比价格计算，比上年增长９．１％。南京市２００８年末全市户籍总人口为６２４．４６万人，比上年末增加７．２９万人。城镇人均住房建筑面积为３０．８４平方米。２００８年全市城市居民人均可支配收入为２３，１２２．６９元，比上年增长１３．８％，而城市居民人均消费支出为１５，１３２．７３元，同比增长１４．０％。

　　自２００５年以来，南京市房地产开发投资额逐年稳步递增，由于受国内房地产市场整体走弱的影响，２００８年南京全市房地产总投资５０８．１７亿元，同比增长１３．９％，增幅同比下降了十三个百分点。２００４以来南京市房地产开发投资变化情况如下：

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　　数据来源：南京市统计局

　　（２）南京房地产市场供需及价格变动情况分析

　　从南京市房地产市场的销售情况来看， ２００８年受到国家宏观调控和整体经济形势的影响，商品房上市面积较２００７年同比下降１２％，销售量整体下降４８％，而进入２００９年，在一系列楼市刺激政策及房地产开发企业多重优惠政策的刺激下，刚性需求在上半年集中释放，商品住宅市场回暖，销售持续好转，２００９年上半年销售面积达到７３９万平米，远远超过２００８年全年的销售面积，伴随着商品住宅市场的回暖，商品住宅成交均价持续回升，在量价齐涨的市场环境下，可售房源大幅减少，加上２００８年底以来新开工、施工面积不足，导致目前房源出现一定的紧缺，出现了推出房源即售完的现象。２００７年至２００９年上半年商品房供求关系分析如下：

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　　数据来源：南京网尚机构

　　在价格方面，南京市从２００７年起整体房屋价格同比波动很大，特别是２００８年，受国家调控及金融危机的影响，房地产市场低迷，房屋价格指数同比下滑明显，但进入２００９年，随着市场的回暖，南京房屋销售价格小幅增长。尽管同比波动较大，但从环比数据看，走势比较平稳，总体呈现出稳定上涨的态势。

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　　数据来源：国家发改委

　　（３）未来发展趋势

　　依据以上宏观的经济形势和市场供求关系，加之南京作为省会城市的特殊优势，预测未来南京市商品房需求量走势平稳，价格在短期内将难以大幅下调。

　　４、大庆市房地产市场分析

　　（１）大庆房地产市场概况

　　根据大庆市统计局发布《大庆市２００８年国民经济和社会发展统计公报》统计核算，２００８年大庆实现地区生产总值２，２２０．４ 亿元，位列东北三省主要城市第一位，比上年增长１２．３％。按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到８１，３８１元，比上年增长１３．７％。

　　截至２００８ 年末，大庆市常住人口已达２７７．３３ 万人，比上年增长了３．８７ 万人。其中城镇人口为１３０．７４万人，农村人口为１４６．６９万人，城镇化率已达４６．８７％。城镇居民人均住房面积达到２５．３平方米，比上年增加了１．２平方米。该市城乡居民储蓄存款余额接近７３３．１亿元，比年初增加１２４．５亿元。

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　　数据来源：大庆市统计局

　　２００８ 年，大庆市房地产开发投资完成额７８．３亿元，同比增长３３．９％，占全市固定资产投资比重为１３％。住宅商品房销售２２１．９万平方米，同比增长４．７％。商品房销售额７１．６亿元，同比增长１８．２％。

　　（２）大庆房地产供需关系及价格走势分析

　　尽管２００８年度由于受金融危机以及房地产调控政策的影响，导致大庆不少潜在购房客户持观望态度，销售率有所下降，但是同其它城市相比受影响程度较小。２００９年上半年，大庆市实现商品房销售面积４００万平方米，比２００８年全年销售量还多２６．２万平方米。２００９年上半年销售率比２００８年上升５个百分点。

　　从整体来看，大庆市近年房地产开发量一直呈上涨趋势，销售量也同样上升。特别是进入２００９年，购买需求再次显现，这表明，在金融危机的影响下，大庆的房地产消费市场需求量依然较强，大庆人依然存在对地段好、产品好的高性价比项目的较强需求。

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　　数据来源：大庆市统计局

　　２００９年上半年，大庆市住宅商品房销售均价达４，２００元／平方米，与２００８年相比上涨１１．７％。整体来看，大庆市自２００５年起商品房销售价格逐年稳定增长，但增速自２００７年达到峰值后逐渐趋缓。随着大庆市中心区域土地供应稀缺问题的逐步显现，不论是２００５年传统的市中心还是２００６年后的新市中心和泛中心，已再难以找出充裕的可开发用地。而随着市中心可供开发土地数量的减少，这一区域商品房价格特征将会更加明显。

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　　数据来源：大庆市统计局

　　（３）大庆房地产市场未来发展趋势

　　由于土地稀缺，大庆市传统意义上的“大盘”基本销声匿迹。接下去的一段时间内市中心已无地可售，部分地区已出现无房可售的局面；２００９年下半年的新增项目将主要集中在城市边缘，且多为中小规模，供应量不足；由于大庆市刚性需求的存在以及改善型需求的逐步上升，再加上商品房市场推出量不足，大庆市商品房市场阶段性供不应求的局面还会存在，但从长远看，预计未来几年内大庆市房屋销售价格同比指数将继续小幅上升，但总体变动幅度不会太大，基本保持平稳上升态势。

　　５、沈阳市房地产市场分析

　　（１）沈阳房地产市场概况

　　２００８年，沈阳市地区生产总值同比增长１６．３％，人均可支配性收入同比增长１８．４％。２００８年沈阳市商品住宅全年价格指数同比增长５．９１％，房价与ＧＤＰ增长比率为０．３６，房价与人均可支配性收入增长比率为０．３２。房价增幅比地区生产总值增幅低１０．３９个百分点，比人均可支配性收入增幅低１２．４９个百分点，沈阳房地产市场运行状况良好。

　　２００８年，沈阳全市房地产开发累计完成投资１，０１０．９亿元，同比增长３８．４％，其中住宅７２９．５亿元，同比增长３０．５％；房地产业完成投资额占全市固定资产比例为３３．４％，同比增长２．０１％；房地产业上缴地方税收７４．７亿元，占地方税收总额的３６．６％。

　　由于城市化、青年人结婚及居民改善住房条件等因素，沈阳市居民对住房需求，尤其是中小户型住房需求仍然十分旺盛，因而，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，沈阳商品房销售面积仍保持微弱上涨。２００８年，新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长１．２９％和７．２８％，受金融危机的影响不大。

　　（２）沈阳市商品房供需关系及价格变化分析

　　２００８年，全市批准入市商品房面积１，５２１．８２万平方米，其中住宅批准入市面积１，３１２．３０万平方米，入市住宅套数１４０，１３０套。同期销售商品房面积１，３２０．１０万平方米，其中销售住宅面积１，０７５．０７万平方米，商品住宅套数１２１，７９４，供求基本相当。

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　　数据来源：上海克而瑞机构

　　从产品类型来看，２００８年沈阳商品住宅市场销售状况最好的仍然是６１－１２０㎡之间产品，而其中供应面积和销售面积量最多的产品类型为９１－１２０㎡之间的产品，供应套数和销售套数量最多的产品为６１－９０㎡之间的产品。

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　　数据来源：沈阳市房地产研究所及市场数据整理

　　２００９年上半年，全市房地产开发投资和施工面积实现了较高增长幅度，全市实际完成房地产开发投资４６３亿元，同比增长２８．５％。商品房销预售面积５９７．２万平方米，同比增长６．８１％。２００９年上半年商品房价格基本上处于稳中略升的良好态势。全市商品房销预售均价为３，９４３．６元／平方米，其中商品住宅均价为３，６７２．４２元／平方米（三环内住宅最低起价均在４，５００元／平方米），同比分别增长５．３％和７．４％。

　　（３）沈阳市房地产市场未来发展趋势

　　由于２００７年外地开发商进驻沈阳，大规模的囤地，大多项目集中在沈北新区和浑河南岸，带动整个市场供求矛盾加大，未来几年时间内市场上会有大量的商品住宅上市，同时受到金融危机等方面原因的影响，购买者对城市新区市场信心略显不足，整体市场大幅提升的可能性较低。２００９年沈阳市商品住宅仍然供过于求，市场形势不容乐观，但是由于市区三环内的住宅用地越来越少，所以即使价格有所上涨但销售情况仍然较为良好。

　　目前，沈阳市房屋成交量的短期回升是部分刚性需求和政策的推动作用、也包括部分季节性回暖（沈阳人的购房习惯是开春买房装修）。预计２００９年沈阳市房屋销售价格各月同比指数将继续呈现小幅上升态势，除部分地铁沿线的品牌物业项目销售价格会较大变动，其余多数项目价格总体不会有太大变动，基本保持平稳增长。预计未来两年随着政府的拆迁量加大，以及地铁的陆续开通，沈阳的房地产市场仍具备良好的成长空间。

　　（三）银亿房产的核心竞争力及行业地位

　　１、银亿房产的核心竞争力

　　（１）丰富的房地产开发经验与产品创新能力

　　银亿房产坚持贯彻“立足宁波，跨区域发展”的房地产开发思路，积极推进本地开发与异地开发并举、房产开发与地产经营兼顾的发展战略，开发区域从宁波逐步扩展到长三角及东北地区。银亿房产在宁波及全国先后成功交付了生活系列、世纪系列、时代系列、花园系列等诸多精品住宅、写字楼和商业地产，累计开发面积逾３００万平方米。同时，银亿房产一贯重视产品创新，以卓越的建筑品质和创新的产品设计享誉市场，所开发的楼盘从普通住宅小区、别墅到办公楼、商业均营造出独具个性的产品风格。

　　（２）良好的品牌优势与品牌效应

　　银亿房产一直重视品牌建设，具有较强的品牌意识。目前银亿品牌已经在全国建立了一定知名度与行业地位，尤其是在宁波、南京、大庆等重点城市都具有广泛的知名度和较高的美誉度，在行业内、社会上具有一定的影响力。银亿品牌优势为公司的项目开发、异地扩张等奠定了较好的基础，具有了一定的品牌复制和连锁经营的能力。良好的品牌也使得公司楼盘的定价能力、销售速度等均高于同地段其它项目。

　　（３）完善的管理体系与严格的成本管控制能力。

　　银亿房产经过多年的发展，已经逐步建立了完善的组织体系。部门组织结构体系科学完善、专业分工清晰明确，通过标准化流程、精细化管理实施低成本、高效率、高价值的先进运营模式，建立了具有银亿特色的科学管理和客户服务体系。银亿房产是宁波首家通过ＩＳＯ９００１：２０００质量管理体系与ＩＳＯ１４００１环境管理体系双认证、最早引入ＥＲＰ资源管理系统、最先成立客户服务组织——银亿会的房地产开发企业。此外，银亿房产在成本控制方面积累了丰富的经验，建立了科学的工作流程，为项目的运作效率与效益提供了有力保证。

　　（４）初步完成全国性布局，具备较强的可持续发展能力

　　银亿房产是宁波最早进行异地开发的房产公司之一。自２００３年以来，银亿房产按照“立足宁波，跨区域发展”的战略，调整土地储备构成，实现了跨越式发展，已进入规模化发展阶段。开发区域从宁波稳步扩展到上海、南京、南昌等长三角城市群和沈阳、大庆等近１０个一、二线城市，初步完成了区域布局，优化了产品结构和区域分布，具有较强的可持续发展能力，是宁波进行异地开发城市最多、规模最大的房地产开发企业。银亿房产拥有专业的市场投资研究扩展部门，具有科学的新项目评价和选择模式，未来将不断增加新的土地储备，为实现全国性业务布局和持续发展创造条件。

　　２、银亿房产的行业地位

　　本次拟购买的银亿房产立足宁波本地市场，近年所开发项目逐步向以上海、南京为代表的长三角区域和沈阳、大庆等地区拓展，已由一家区域性房地产领军企业发展成为一家在全国具有一定知名度的专业房地产公司。银亿房产业务自２００４年起已连续六年入选“中国房地产百强企业”，并多次在“运营效率”和“成长性”等专项指标评选中位列房地产百强企业的前十位；银亿房产也是宁波市唯一连续五年名列“浙江省住宅产业十大领军企业”的房地产开发公司。

　　２００９年和２０１０年，银亿房产实现主营业务收入３７３，４２５．６０万元和４１０，６７５．９４万元。通过对近两年国内Ａ股房地产上市公司的主营业务规模的分析，银亿房产２００９年、２０１０年的主营业务规模在沪深两市７０余家房地产上市公司中分别可排名的１４位和第１８位（部分尚未公布２０１０年年报公司除外）。银亿房产近两年营业收入排名情况具体如下：

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　　数据来源：ｗｉｎｄ咨讯

　　综上，银亿房产２００８年、２００９年及２０１０年营业收入均位列国内房地产上市公司的前二十位，具有较前的行业地位。

　　三、对上市公司完成本次交易后的财务状况、盈利能力及未来趋势的分析

　　（一）本次交易前后上市公司财务状况的比较分析

　　１、资产构成比较分析

　　截至２０１０年１２月３１日，本公司合并报表与备考合并报表的资产构成情况对比如下：

　　单位：元

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　　由于本次交易前，除西部创新投资仍在运营及物业出租的收入外，公司已无其他主营业务。因此，本次交易后公司的总体资产规模及其各项具体构成相比交易前增幅较大。公司主要资产项目的变化情况如下：

　　（１）其他应收款占交易前后的变化巨大，主要是因为重组后公司的总体资产规模大幅增加，除一般的经营性应收款项外，还包括支付的鲁家峙岛Ｅ０４－０４，Ｅ０４－０５地块竞买保证金１０，３００万元。

　　（２）预付款项相比交易前增幅较大，主要是银亿房产及各项目开发子公司预付的土地出让金、拆迁补偿款和预付工程款。截至２０１０年１２月３１日，公司账龄１年以内的预付账款占预付账款总额的７２．９７％。

　　（３）公司在交易前没有存货，交易后存货占总资产的比重为７０．１２％，主要是公司重组后的主营业务将转变为房地产开发与经营，房地产开发产品和开发成本的期末余额较重组前大幅增加，截至２０１０年１２月３１日的余额分别为５４８，０２９，５９８．８４元和８，６９５，０９７，３４３．０５元，合计占存货总额的９９．５６％。

　　（４）公司在交易前没有商誉，交易后形成商誉的主要原因是公司向银亿控股定向发行股份进行重组，非同一控制下反向收购形成商誉。

　　从总体资产构成来看，本次交易后公司流动资产的比重提高至８５．８０％，公司资产的流动性进一步增强，偿债能力得到提高。

　　２、负债构成比较分析

　　截至２０１０年１２月３１日，本次交易前后公司合并报表与备考合并报表的负债构成情况对比如下：

　　单位：元

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　　本次交易后，随着公司总体资产规模的扩大，各项负债构成的绝对值也相应增加。公司主要负债项目的变化情况如下：

　　（１）预收账款期末余额为４，６４７，２９０，５２５．８０元，占公司期末负债总额的４３．５６％，主要是商品房预售的销售房款，具体情况如下：

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　　（２）交易后公司应交税费为－２３，４４６，７１０．０６元，主要原因是银亿房产作为房地产开发企业，在房产项目开发中预缴土地增值税、营业税等形成。

　　（３）其他应付款期末余额增至１，３８５，５５１，６６６．４２元，主要是银亿房产对关联方及其他单位的资金拆借和往来款项，具体如下：

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　　（４）公司在交易前没有长期借款，交易后长期借款为１，８７５，９０５，４２０．００元，主要是银亿房产及子公司向各家银行的长期贷款，金额前５名的一年内到期的长期借款如下：

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　　３、偿债能力分析

　　本次交易后公司的各项偿债指标如下：

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　　由上表，本次重组完成后公司的资产负债率相对较高，主要是银亿房产近年处于高速发展期，一方面商品房销售速度的加快使公司预收账款增幅较大；另一方面为满足后续项目开发的需要而增加了银行贷款。但从负债构成来看，公司２０１０年期末预收账款余额为４，６４７，２９０，５２５．８０元，而预收账款的实质为公司尚未实现的商品房销售收入，在所开发项目竣工验收后即将转为公司的销售收入而成为自有资金，该部分负债实际并不会增加公司还本付息的压力。因此，在扣除上述预收账款后公司２０１０年末的资产负债率实际降为４５．４８％。

　　本次重组后，公司的流动比率和速动比率基本处于合理区间，但低于国内代表性房地产上市公司的平均值，主要是因为银亿房产近年处于业务的高速增长期，公司预售商品房的预收账款增长较快。但预收账款不会对公司的短期偿债能力造成实质影响，扣除上述预收账款后公司２０１０年期末的流动比率和速动比率分别为２．７４和０．５０。

　　将本公司的各项偿债能力指标与国内可比房地产上市公司对比如下：

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　　注：可比上市公司均为２０１０年１２月３１日财务数据

　　通过比较，重组后本公司的长期及短期偿债指标均低于国内优秀房地产上市公司的平均值，主要是银亿房产近年处于快速发展期，公司于２００８年和２００９年因项目密集开工的前期资金投入较大，因而增加了银行贷款及向关联方借入资金的金额，公司负债总额持续增长。此外，商品房销售预收款的快速增长所形成的负债也是造成公司偿债指标低于可比公司平均值的原因之一，但该部分负债不对公司的实际偿付能力造成压力，并且随着公司前期开发项目陆续进入竣工结转收入阶段，公司的负债水平将逐步降低。

　　４、现金流状况比较分析

　　公司本次交易前后２０１０年度的现金流量情况对比如下：

　　单位：元

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　　本次交易后公司经营活动产生的现金流量为负值，主要是因为２０１０年支付的土地出让金较多所致；投资活动现金净流出主要是投资设立子公司、在建工程支出及购建固定资产支出所致；筹资活动产生的现金流入主要是银行借款和对关联方的资金借入，在偿还到期债务后当期的净筹资现金流入仍为正值。

　　（二）本次交易完成后公司的盈利能力及其可持续性分析

　　１、盈利能力的变化情况

　　本次交易完成后，公司的盈利能力变化情况如下：

　　单位：元

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　　由上表对比可知，通过本次银亿房产的股权注入，重组后本公司的盈利能力将得以彻底改善。

　　２、公司未来盈利的可持续性分析

　　本次重组后，上市公司的主营业务将转型为以房地产开发与经营，公司业务收入及盈利情况将主要取决于本次交易标的资产银亿房产的经营情况。银亿房产未来三年的预测营业收入及净利润情况如下：

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　　如上图所示，银亿房产未来三年的营业收入和净利润呈上升趋势，至２０１３年预计可实现营业收入５５．５１亿元，实现净利润７．２５亿元；银亿房产未来三年的销售利润率将保持在１３％左右。公司本次发行股份购买银亿房产股权后，上市公司未来将具备持续发展能力和良好的盈利能力，公司的主营业务规模及盈利水平均将位居国内Ａ股房地产上市公司前二十位。本次重组完成后，公司未来盈利的驱动因素及可持续性分析如下：

　　（１）银亿房产在建、拟建项目及房地产开发能力将保障未来上市公司持续盈利。银亿房产在开发及未来三年内拟开发的房地产项目如下表所示：

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　　（下转D58版）