证券时报多媒体数字报

　　（上接D51版）

　　法定代表人：李令红

　　注册资本：２，０００万元

　　营业执照号：３３０２００００００３１０５４

　　股权结构：２０１０年４月，经银亿海港股东会决议，该公司注册资本由２９，０００万元减少为２，０００万元，减资后银亿置业出资９００万元（仍占注册资本的４５％），宁波港股份有限公司出资１，１００万元（仍占注册资本的５５％）。

　　经营范围：房地产开发经营。

　　主要开发项目：日湖花园

　　主要财务数据如下：

　　单位：元

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　　（２）余姚伊顿房地产开发有限公司

　　公司住所：余姚市四明西路以南，俞家桥路以东

　　成立时间：２００７年２月９日

　　法定代表人：周兴苗

　　注册资本：１０，０００万元

　　营业执照号：３３０２８１００００５２７４９

　　股权结构：余姚市城市建设投资发展有限公司出资６，０００万元（占注册资本的６０％），北京同景出资４，０００万元（占注册资本的４０％）。

　　经营范围：对余姚城区四明西路南侧地块，新西门路西侧地块，谭家岭路北侧地块，西石山路东侧地块，共四幅地块进行房地产开发、销售、物业管理。建筑材料、装饰材料的批发、零售。

　　主要开发项目：伊顿国际城

　　主要财务数据如下：

　　单位：元

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　　（３）宁波银亿永盛房地产开发有限公司

　　公司住所：宁波市鄞州区高桥镇迎春路１１９－１３１号

　　成立时间：２００７年１０月１７日

　　法定代表人：周海宁

　　注册资本：２５，０００万元

　　营业执照号：３３０２１２００００１９２２９

　　股权结构：宁波君恒房地产开发有限公司出资５，０００万元（占注册资本的２０％），银亿房产出资７，５００万元（占注册资本的３０％），宁波中元房地产开发有限公司出资１２，５００万元（占注册资本的５０％）。

　　经营范围：房地产开发经营、物业管理、室内装饰装潢、自有房屋出租。

　　主要开发项目：高桥阳光

　　主要财务数据如下：

　　单位：元

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　　（４）宁波房地产股份有限公司

　　公司住所：海曙区解放南路１５８号

　　成立时间：１９９３年１１月５日

　　法定代表人：谢玉辉

　　注册资本：５，０５０万元

　　营业执照号：３３０２００００００３１７２４

　　股权结构：银亿房产出资５０５万元（占注册资本的１０％），宁波富达股份有限公司出资３，７８１万元（占注册资本的７４．８７％），谢玉辉等８３人出资７６４万元（占注册资本的１５．１３％）。

　　经营范围：房地产开发经营、代建房屋开发经营、房屋租赁。

　　（５）宁波中元房地产开发有限公司

　　公司住所：大榭南岗综合楼３０４

　　成立时间：１９９４年９月１４日

　　法定代表人：何国平

　　注册资本：２，１００万元

　　股权结构：银亿房产出资４２０万元（占注册资本的２０％），南京廷轩装饰工程有限公司出资７５６万元（占注册资本的３６％），宁波友利投资有限公司出资５０４万元（占注册资本的２４％），浙江华展工程研究设计院有限公司出资２１０万元（占注册资本的１０％），倪敏君出资２１０万元（占注册资本的１０％）。

　　经营范围：房地产开发、经营，房产租赁，房产物业管理服务；金属材料、建筑材料、五金、交电批发、零售、代购、代销。

　　（二）银亿房产的内部整合情况

　　１、银亿房产２００７年８－９月间进行的内部整合情况如下：

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　　２、银亿房产２００９年６月的内部整合情况

　　银亿房产２００９年６月的内部整合为向同一实际控制人控制的关联公司出让子公司股权，详情如下：

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　　【注１】：浙江华信资产评估有限公司于２００９年６月２０日出具了《宁波华侨饭店有限公司确定股权权益价值项目资产评估报告书》（浙华评报（２００９）第０４３号），截至评估基准日２００９年５月３１日，宁波华侨饭店有限公司净资产账面值－８１，４６７，５０２．７７元，评估值６９，８２０，４２５．３８元，银亿房产将所持华侨饭店５５％股权出让给银亿集团时以评估值为依据，按照３８，５００，０００元的价格进行了转让。

　　【注２】：宁波天之海资产评估有限公司于２００９年６月１５日出具了《关于宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司计划股权转让项目的资产评估报告书》（天之海评报字（２００９）第０２８号），截至评估基准日２００９年５月３１日，宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司净资产账面值２９，０８７，１７２．２５元，评估值１０８，５１２，７９９．７０元，银亿房产将所持新世纪装潢１００％股权出让给银亿集团时以评估值为依据，按照１１，２５１．５０万元的价格进行了转让。

　　新世纪装潢资产及主营业务情况说明及转让理由如下：

　　新世纪装潢整个商城总占地面积５２，３４０．１０平方米，总建筑面积约９５，８０１．４０平方米，其中市场一期６８，００６．６２平方米分三层，分别为陶瓷卫浴专区、灯具专区和家具专区；市场二期、三期约２１，６９７．５０平方米分二层，分别为橱柜、管道专区和地板、五金专区；办公楼６，０９７．２８平方米中除部分公司自用外其余为门窗专区；另外还有位于陈婆渡工业区的市场配套专用仓库约２７，５５２平方米。该公司目前主营业务收入主要为租赁收入，２００７年－２００９年营业收入、净利润、总资产，负债总额和股东权益数据详见下表：

　　单位：万元

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　　注：上述２００７年、２００８年数据根据天健事务所出具的浙天会审［２００９］３７６２号子公司审定报表所得，２００９年数据未经审计。

　　由于银亿房产及其子公司主要经营房地产开发业务，而新世纪装潢主要用于物业出租，且该资产收益率较低，银亿房产为专注房地产开发主业，提高资产收益率，以新世纪装潢评估值为依据，于２００９年６月２２日将所持新世纪装潢１００％股权转让给银亿集团。

　　（三）银亿房产下属子公司的股权比例及资质情况

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　　注①：宁波望悠房地产有限公司经独资股东２００９年６月１日决定解散，截至２０１０年１月１３日已取得税务注销核准，２０１０年１月２６日宁波市工商管理局下达了（甬工商）登记内备字［２０１０］第０００１５６号清算备案通知书，２０１０年４月７日获得了（甬工商）内资登记字［２０１０］第Ｂ８０００２４３号准予注销登记通知书，完成注销。

　　国浩律师认为：银亿房产及其子公司符合原国家建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令［第７７号］）中规定的条件，申请《暂定资质证书》续期或核定资质等级不存在法律障碍。

　　（四）银亿房产控股、参股子公司构架图

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　　注：重组基准日后新增的公司为：

　　①银亿房产于２００９年９月２９日受让银亿集团持有的鲁家峙投资６７％的股权，已完成工商变更手续。

　　②银亿房产于２００９年８月２０日通过上海产权交易所竞拍获得宝钢发展有限公司持有的庆安置业７０％股权；同时通过协议转让的方式分别受让章怡持有的庆安置业１２％的股权和上海天洲电器集团有限公司持有的庆安置业１８％的股权，并于２００９年１１月２日完成工商变更手续。

　　③２００９年１１月１７日银亿房产出资４，０２０万元（占注册资本的６７％），金贸房产出资１，９８０万元（占注册资本的３３％）共同设立舟山银亿。

　　④２０１０年４月１９日银亿房产出资６，０００万元（占注册资本的６０％），华恒建设集团有限公司出资２，０００万元（占注册资本的２０％），海南普世南山投资有限公司出资２，０００万元（占注册资本的２０％），共同设立银南房产。

　　⑤２０１０年５月３１日银亿物业出资１５０万（占注册资本的１００％），设立银尚广告。

　　⑥２０１０年３月，银亿房产与上海成品策品实业有限公司、林华、陈晓梅签署《股权收购式项目合作框架协议》，银亿房产以５２０万元的价格受让上海成品策品实业有限公司、林华、陈晓梅持有的上海诚佳房产６５％股权，股权转让基准日为２０１０年８月３１日。银亿房产已支付上述股权转让款５２０万元，并办理了相应的股权变更手续。

　　⑦２０１０年６月１８日，沈阳银亿出资１８０万元（占注册资本的９０％），银亿物业出资２０万元（占注册资本的１０％）设立沈阳银亿物业。

　　⑧２０１０年６月３０日，银亿物业全额出资５０万元设立南京银亿物业。

　　⑨２０１０年９月２８日，银亿房产出资２，５００万元（占注册资本的５０％）、宁波长江置业有限公司出资１，０００万元（占注册资本的２０％）、山东省零零置业有限公司出资１，５００万元（占注册资本的３０％）设立北京银亿。

　　⑩２０１０年９月１６日，银亿房产全额出资３０，０００万元设立江北银亿。

　　２０１１年３月１５日，银亿房产全额出资６，０００万元设立舟山银亿新城。

　　（五）银亿房产及其子公司获奖情况

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　　三、主营业务发展情况

　　（一）银亿房产及其子公司开发的项目简介

　　银亿房产自设立来，本部及其子公司合计开发项目４０个，其中已完成且基本销售完毕的房地产项目共有１６个，已完工但仍有部分在售的房地产项目共有７个，在建及待建的房地产项目共有１７个，具体情况如下：

　　１、已完成且基本销售完毕的房地产项目

　　银亿房产及其子公司开发的下述项目已经基本销售完毕，仅剩少量尾盘。

　　（１）汇金大厦

　　该项目由象山汇金开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有象山汇金６３．６％的股权），位于宁波市象山县丹城镇丹峰东路２号，占地面积４，９２７㎡，建筑面积１７，４４９．７１㎡，预售许可证可售面积为１７，６５４．１２㎡，项目产品形态以办公、商业综合楼为主，该项目２００６年７月动工，已于２００８年６月竣工完成。取得的相关证件如下：

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　　（２）银亿花苑

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市新典路，占地面积８２，９０７㎡，建筑面积１８，８６４㎡，预售许可证可售面积为１６，８４１．８２㎡，项目产品形态以别墅为主，该项目于１９９５年１０月动工，已于１９９７年竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（３）时代新居

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市新典路，占地面积４，９５６㎡，建筑面积１８，４９０㎡，预售许可证可售面积为１６，６００㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于２００３年４月动工，已于２００４年１０月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（４）法院巷

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市呼童街，占地面积１２，０００㎡，建筑面积３１，３１１㎡，预售许可证可售面积为３１，３１１㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于１９９８年７月动工，已于２０００年１２月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（５）世纪城

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市法院巷，占地面积２６，６００㎡，建筑面积７１，０００㎡，预售许可证可售面积为７６，０３３㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于１９９９年１２月动工，已于２００１年１２月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（６）世纪锦秋

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市马园路，占地面积３９，６４５㎡，建筑面积７８，４２１㎡，预售许可证可售面积为７８，８７７．６７㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于２００１年２月动工，已于２００１年１２月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（７）新居时代

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市镇安小区５号地块，占地面积４，０４０㎡，建筑面积１９，１２９㎡，预售许可证可售面积为２０，３２９．３６㎡，项目产品形态以住宅、办公、商业为主，该项目于２００１年２月动工，已于２００２年２月竣工完成。取得的相关证件如下：

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　　（８）外滩花园

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市咸宁街２号２地块，占地面积１９，４０２㎡，建筑面积１１１，８０９㎡，预售许可证可售面积为９６，３５３㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于２００４年３月动工，已于２００６年４月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（９）清泉花园

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市镇海区，占地面积１６８，８２０㎡，建筑面积２０１，５３１㎡，预售许可证可售面积为２１４，８６４㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，该项目于２００４年９月动工，已于２００６年９月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１０）金汇大厦

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市江东区兴宁路４４号，占地面积６，５４９㎡，建筑面积２６，８９２㎡，预售许可证可售面积为２３，７５７㎡，项目产品形态以办公、商业综合楼为主，该项目２００４年１２月动工，已于２００６年１２月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１１）月湖银座

　　该项目由望悠房产开发（望悠房产为银亿房产的全资子公司），位于宁波市海曙南站广场东侧，占地面积４，９０６㎡，建筑面积３７，４４２㎡，预售许可证可售面积为３２，７７１㎡，项目产品形态以办公、商业为主，该项目于２００４年１２月动工，已于２００６年１０月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１２）日湖花园

　　该项目由银亿海港开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有银亿海港４５％的股权），位于宁波市日湖以东１＃地块，占地面积５５，７００㎡，建筑面积为１５２，８５８㎡，预售许可证可售面积为１３２，５８２．９７㎡，项目产品形态以住宅、别墅、商业、办公楼为主。该项目２００５年１１月开工，已于２００８年５月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１３）外滩大厦

　　该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市江北区人民路１３２号，占地面积６，６７６．３㎡，规划建筑面积５２，９００㎡，实际建筑面积为５２，０００㎡，预售许可证可售面积为４８，６００㎡，项目产品形态以商业、办公楼为主，该项目２００３年１０月动工，已于２００５年４月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１４）银都佳园

　　银都佳园Ａ区

　　该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇象山港路７８５号，占地面积２１，７００㎡，建筑面积３４，７４５㎡，预售许可证可售面积为３４，７４４．５３㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于２００４年７月动工，已于２００６年３月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　银都佳园（Ｂ区）

　　该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇象山港路７８５号，占地面积２１，６２４㎡，建筑面积３３，１００㎡，预售许可证可售面积为３３，１００㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于２００４年７月动工，已于２００５年１２月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１５）梅苑中央花城

　　该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇靖南路８２９号，占地面积１２９，７２６㎡，规划建筑面积２４４，４１４㎡，实际建筑面积为１９５，５２４．００㎡，预售许可证可售面积为１９２，８８２．６８㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于２００６年６月动工，已于２００８年１０月竣工完成，取得的相关证件如下：

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　　（１６）时代广场

　　该项目由银亿建设开发（银亿房产直接持有银亿建设６６．７％的股权，通过全资子公司银亿置业持有银亿建设３３．３％的股权），位于宁波市冷静街１＃地块，占地面积１５，１３０㎡，建筑面积为６２，１６０㎡，根据宁波市江北房地产服务公司第０５２００９２００８号的房屋建筑面积测绘成果书，测绘的总建筑面积为６２，５１２．５２平方米，其中可售的测绘面积３８，１８７．８８平方米（其中商铺１０，９２７．１５平方米，办公楼２７，２６０．７３平方米），预售许可证可售面积为５３，５６６．１４㎡（包括了车库面积），项目产品形态以商业、办公楼为主。该项目２００６年１２月开工，已于２００９年６月竣工完成。取得的相关证件如下：

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　　“时代广场”项目账面值为２２９，３７８，０２６元，评估值为３６２，８０８，３００元，评估增值１３３，４３０，２７３．９２元，增值率为５８．１７％。增值原因分析如下：

　　①近２年宁波区域售价趋势分析

　　宁波市２００８－２００９年房屋销售价格指数（单位：％）

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　　②项目售价分析

　　Ａ、 截至评估基准日“时代广场”周边类似楼盘如银泰国际、恒隆中心、万豪中心等销售价格具体见下表：

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　　数据来源：市场调查、中国宁波住宅与房地产网

　　通过“时代广场”与周边房产的地理位置、规模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司与周边房产的地理位置、规模、环境、建筑品质等因素、宁波市的土地市场、房地产市场的现状及未来走向，故本次综合分析预测“时代广场” 商铺售价７４，６００元／平方米，办公楼售价１７，１００元／平方米，车位售价为２０万／个。

　　“时代广场”周边类似楼盘的销售价格略高于对该项目评估时的预计售价。

　　Ｂ、项目售价趋势分析（单位：％）

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　　项目售价趋势图（单位：％）

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　　通过分析上述数据并结合项目所在区域的房价走势，“时代广场”所有在售产品的价格呈逐步上升的趋势，２００９年的成交均价基本于对该项目采用假设开发法评估时的预计售价一致。

　　综上分析，“时代广场”在建项目评估增值１３３，４３０，２７３．９２元，评估增值率为５８．１７％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２、已完工但仍有部分在售的房地产项目

　　（１）欧洲花园

　　①项目概况

　　该项目由玉环银亿开发（银亿房产持有玉环银亿６５％的股权），位于浙江省玉环县珠港镇，小区地块位于渔岙居住小区的东部，北临双港路，南面靠山，东面紧邻行政办公用地和市政公用设施用地，西边为渔岙经济适用房。双港路北面为县城中心区，周边公共服务设施较为完善，如中心小学、中心幼儿园、综合市场、汽车总站等。“欧洲花园”建筑现代优雅，环境清新，配套齐全，是一个具有江南水乡风貌的高尚住宅小区，遵循“人与自然和谐相处”的主题，精心构建，从规划设计、施工材料、安全、景观、环保、智能、物业等每个环节都体现以人为本、融合自然的指导思想，严格按照康居示范工程标准实施，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理的需求和沟通，彰显高品位物业主体形象。

　　该项目占地面积１１７，６４８㎡，建筑面积２３４，５２６㎡，预售许可证可售面积为１９３，８４２㎡，实际可售面积为１８１，２２４．３６㎡，项目产品形态以公寓、别墅、商铺为主，于２００５年７月动工，已于２００７年１０月竣工完成。取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　截至评估基准日及２００９年１２月３１日，欧洲花园整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，欧洲花园的销售主要为尾盘的销售，该期间内销售情况如下：

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　　③该项目资产评估情况分析

　　对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值＝预计可实现收入－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。评估中“欧洲花园”商铺预计销售价格为６，４００元／平方米。

　　目前，“欧洲花园”周边类似楼盘如海景花苑、蓝湾国际等销售价格分别为：海景花苑二期商铺售价约为６，０００－７，０００元／平方米；蓝湾国际位置较好商铺售价约为８，５００－９，５００元／平方米，位置稍差商铺售价约为６，０００元／平方米。目前，“欧洲花园”周边楼盘售价高于评估时的预计售价。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，欧洲花园的商铺销售均价为６，６２７元／平方米，实际销售价格高于评估时的预计售价。

　　２０１０年—２０１１年１季度，欧洲花园的销售主要为尾盘的销售，商铺销售６套，车位销售２０个，储藏室销售９个，销售金额合计１，４２６．４６万元。

　　（２）东方商务中心

　　①项目概况

　　该项目由矮柳置业开发（银亿房产持有矮柳置业７２％的股权），位于宁波市江东区兴宁路以南，公交停车场以北，福明路以西。兴宁路贯穿城市东西横向主轴，西向一路可直达火车南站、栎社机场，另有多条公交线路，交通极为便利。另外，该项目为现房销售，可降低企业成本投资风险。东方商务中心单元面积划分从４０平方米到２６０平方米，可满足不同规模企业的不同发展需求，同时为入驻企业预留了设计空间。

　　该项目占地面积３６，９８０㎡，规划建筑面积为１３８，７７７㎡，实际建筑面积为１３６，５１９．２３㎡，预售许可证可售面积为１１２，９４４．８５㎡，实际可售面积为１０８，３７４．８４㎡，项目产品形态以办公、商业综合楼为主，该项目２００６年２月动工，已于２００７年１０月竣工完成，目前现房正在销售中。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．截至评估基准日及２００９年１２月３１日，东方商务中心整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内东方商务中心的销售情况如下：

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　　Ｂ．近２年区域房产售价趋势分析（详见“第五节／三／（一）／１／（１６）宁波近２年区域房产售价趋势分析”）。

　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：元／平方米）

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　　Ｄ．项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　③该项目资产评估情况分析

　　对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值＝预计可实现收入－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。截至评估基准日，２００９年在宁波火车东站将搬迁至“东方商务中心”附近的利好消息影响下，其成交量、销售价格进一步上涨，就２００９年的销售均价看，商铺的销售均价已达到１５，０００元／平方米。通过“东方商务中心”与周边房产的地理位置、规模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司预售情况、宁波市的土地市场、房地产市场的现状及未来走向，评估中“东方商务中心”商铺预计销售价格１５，８５０元／平方米，写字楼为９，０７０元／平方米。

　　目前，东方商务中心周边类似楼盘如上东国际、恒富大厦等销售价格为：

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　　数据来源：售房网及房途网

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，东方商务中心的商铺销售均价为１６，５４３元／平方米，实际销售价格高于评估时的预计售价；写字楼的销售均价为８，７８０元／平方米，实际销售价格和评估时的预计售价基本一致。

　　东方商务中心在销售上积极响应宁波市江东区政府关于“集中引进骨干工业企业入驻、打造江东区工业总部大楼”的号召，写字楼自２００９年６月份以来主推４号楼（共２５９套），该楼在整体销售的定价上每平米优惠８００元（截至２００９年１０月３１日已向浙江野马电池有限公司等１１家骨干企业售出２２０套），从而使得办公楼自评估基准日以来的销售均价偏低。随着东方商务中心办公楼的销售恢复正常的定价策略，以及江北区诸如浙江野马电池有限公司、宁波纺织机械有限公司等一批知名企业的陆续入驻，利用其品牌集聚效应，将促进其余办公楼的销售和价格的提升。

　　东方商务中心所在地周边近几年无成交案例，由于项目所在地为市中心区域，其地价趋势与正常宁波区域的波动趋势基本一致，故本次评估参考整个宁波区域的地价波动趋势。

　　而项目土地取得时间是２００３年８月，土地成本为１２１，２３１，０４２．００元，单位楼面价格为８８８．０１元／平方米。

　　综上分析，“东方商务中心” 项目评估增值１６４，７３６，８９６．８７元 ，增值率为４７．２４ ％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，东方商务中心办公楼销售１５１套，销售面积为１５，４１２．３２平方米，销售均价为９，９７３元／平方米；商铺２套，销售面积为９９１平方米，销售均价为１６，５７３元／平方米；车位２６个，均价为１３８，４６２元／个。

　　（３）东航大厦、东方名庭

　　①项目概况

　　该项目由银亿房产开发，位于宁波市江东兴宁路，土地证面积１７，６９２．８㎡，项目实际用地面积为１５，７９３．９４㎡，项目竣工面积８４，５７１．２０㎡，项目产品形态以住宅、办公为主，该项目２００５年６月动工，已于２００７年１１月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．截至评估基准日及２００９年１２月３１日，东航大厦、东方名庭整体销售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内东航大厦、东方名庭的销售情况如下：

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　　Ｂ．近２年区域房产售价趋势分析（详见“第五节／三／（一）／１／（１６）． 宁波近２年区域房产售价趋势分析”）。

　　Ｃ．项目售价趋势分析（单位：％）

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　　项目售价趋势图（单位：％）

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　　③该项目资产评估情况分析

　　对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值＝预计可实现收入－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。勤信评估通过对“东航大厦、东方名庭”周边类似楼盘如东外滩公寓、玫瑰花园、锦绣东城二期等销售价格的调查及对比，预计“东航大厦、东方名庭”住宅售价为１３，２００元／平方米、写字楼为１３，２００元／平方米、商铺售价为２６，５００元／平方米。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，“东航大厦、东方名庭” 写字楼、商铺、住宅的销售均价分别为１２，４８０元／平方米、２５，６１７元／平方米、１３，９９２元／平方米，实际销售价格均略低于评估时的预计售价。主要因为东航大厦、东方名庭因涉及仲裁事项，且尚未审理完毕，自评估基准日至２００９年１２月３１日该项目只进行了少量的销售，基本处于暂时停滞状态，目前该项目周边楼盘销售形势较好，待仲裁事项审理完毕后即可恢复正常销售。

　　目前该项目周边可比楼盘销售形势良好，具体见下表：

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　　数据来源：售房网及房途网

　　２０１０年—２０１１年１季度，东航大厦、东方名庭办公楼销售３套，销售面积为６３４．５２平方米，销售均价为１０，９２４．９４元／平方米；住宅销售１９套，销售面积为２４３５．２９平方米，销售均价为１６，３５９元／平方米；车位４个，销售均价为１９６，０００元／个。

　　（４）上上城

　　该项目由银亿建设开发（银亿房产直接持有银亿建设６６．７％的股权，通过全资子公司银亿置业持有银亿建设３３．３％的股权），位于下应板块，上上城东侧临河，具有明显的自然景观优势，其河面宽阔水质清澈，生态环境良好。同时利用开阔的楼间距，营造了大面积绿化及水系。另外，该项目靠近东部新城，是未来宁波市政府的所在地，其区位优势和前景优势明显，该项目定位于宁波主城区高档地产项目。

　　①项目概况

　　该项目占地面积１１９，１８９㎡，建筑面积为２２８，２７４㎡，预售许可证可售面积为１９５，２６３．１８㎡，实际可售面积１７０，７０５．３８平方米，项目产品形态以住宅、商业为主。该项目２００８年３月开工，２０１０年６月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：

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　　②项目销售情况

　　Ａ．该项目于２００８年９月领取预售许可证并开始预售，截至评估基准日及２００９年１２月３１日，上上城整体预售情况如下：

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　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，在该期间内上上城的预售情况如下：

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　　Ｂ．项目售价趋势分析

　　单位：元／平方米

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　　项目售价趋势图（单位：元／平方米）

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　　Ｃ．近２年区域房产售价趋势分析（详见“第五节／三／（一）／１／（１６）． 宁波近２年区域房产售价趋势分析”）。

　　“上上城”项目所有在售产品的价格呈逐步上升的趋势且与所在区域的价格波动趋势一致。

　　③该项目资产评估情况分析

　　Ａ．开发项目的评估

　　勤信评估在采取假设开发法对上上城项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：联排别墅售价为１７，５００元／平方米、普通住宅售价为１０，０００元／平方米、商铺售价为１５，６００元／平方米。

　　目前，上上城周边类似楼盘如盛世天城、风格城事、荣安和院等销售价格分别为：

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　　数据来源：市场调查、中国宁波住宅与房地产网

　　目前，上上城周边类似楼盘的销售价格略高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时的预计售价。

　　自评估基准日至２００９年１２月３１日，上上城商铺、精装高层的预售均价分别为１５，７２８元／平方米、１０，２８２元／平方米，高于评估时的预计售价；别墅、白坯高层、白坯小高层的预售均价分别为１７，３９２元／平方米、９，６２４元／平方米、９，８２４元／平方米，实际预售价格略低于评估时的预计售价，主要原因是上上城２００９年上半年大部分已经销售，下半年所剩房源不多，且余下的房源大多户型、朝向、楼层较差，所以价格相对偏低，该项目基本已全部销售完毕。

　　Ｂ．土地价格的可比案例

　　上上城项目土地于２００８年取得，总成本为４６４，０５０，４５２．６０元，楼面地价为２，０３２．８６元／平方米。选取公司项目周边土地近期成交案例比较如下：

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　　数据来源：宁波市国土资源局鄞州分局

　　公司项目周边土地近期成交价格均比“上上城”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。

　　综上分析，“上上城”在建项目评估增值７６，４３１，９９５．４４ 元 ，评估增值率为８．６４％，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。

　　２０１０年—２０１１年１季度，上上城白坯高层销售１套，销售面积为９０．６３平方米，销售均价为１３，６８２元／平方米；车位销售２５套，销售均价为５４，０００元／个；储藏室销售５个，销售均价为６，０００元／个。

　　（５）文翔名苑

　　文翔名苑由上海银嵘开发（银亿房产直接持有上海银嵘９０％的股权，通过全资控股子公司银亿建设持有上海银嵘１０％的股权），位于松江大学城西，与松江大学城仅一河之隔，整个小区融合联体别墅与多层公寓于一体，三面蜿蜒环绕原生态水系。在设计上，户型方正舒适，功能分布合理，水景联排附送半地下储藏室、内庭、双露台，增加得房率。“文翔名苑” 小区配有１３０００平方米商业广场，采用综合布线系统，电视监控系统，可视对讲系统，周界报警系统，背景广播系统，智能电子寻更系统，家庭防盗报警系统，车辆管理系统，小区公告系统等，为小区住户营造了安全、方便、舒适的生活环境，是松江新城板块内较成熟的人文社区。

　　①项目概况

　　该项目共分为两期，具体情况如下：

　　文翔名苑一期

　　该项目占地面积１１９，８５０㎡，规划建筑面积１２０，８５１㎡，预售许可证可售面积为１００，５９８．２６㎡，项目产品形态以公寓，联体住宅为主，该项目于２００４年１０月动工，已于２００６年８月竣工完成，取得的相关证件如下：（下转D53版）